福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见（试行)
市住房保障和房产管理局
（2015年1月）
为缓解当前我市安置现房紧缺状况，促进我市征收工作顺利开展，解决被征收房屋群众对安置现房的需求，特制订如下意见。
一、购买主体
由各区政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体。回购安置协议可以由原征迁实施单位负责。
二、资金来源
统购房源所需的前期调度资金由各区政府统筹解决，之后根据购房合同签订情况和对接使用情况，由房源所对接安置的征收项目业主单位及时对接房源、拨付订购房款，所需资金列入对应项目的征收成本，由项目业主按实结算。
三、购买条件
(一)商品房
1.建筑面积在45m2～135 m2的房型；
2.已办理预售许可证并已封顶或竣工。
(二)安置房
1.建筑户型面积在45m2～135 m2的住房；
2.已竣工并办理安置结算手续；
3.原被征迁房屋产权明确无争议或按维权政策、人口政策予以确权安置的安置房，相关权利人共同具结自愿出售，并经七天公示无异议；
4.被征迁户已有自用产权住宅外多余的住宅用房；
5.所有权人及共有人自愿出售；
6.尚未装修入住。
(三)安置协议
1.原被征迁房屋产权明确无争议，或按维权政策、人口政策予以确权安置的安置房，相关权利人共同具结自愿出售，并经七天公示无异议；
2.被征迁户已有自用产权住宅外多余的住宅用房；
3.回购后的自住安置房面积户均大于60 m2且人均大于等于30 m2；
4.所有权人及共有人自愿出售。
四、购买方式
根据《政府采购法》，政府采购共有公开招标、邀请招标、竞争性谈判、单一来源采购、询价等方式。
(一)商品房
1.采购方式：考虑到统购的商品房系用于征收项目安置使用，建议为主采用竞争性谈判或单一来源采购方式开展统购商品房工作。由各区政府成立回购领导小组和谈判小组，在具体项目谈判过程中，由区谈判小组负责根据《政府采购法》关于竞争性谈判或单一来源采购程序规定，严格按照流程开展协商谈判工作。
2.工作流程：(1)成立专项谈判小组→(2)选择供应商→(3)提交相关文件→(4)选取评估机构开展评估→(5)确定评估价格→(6)组织具体洽谈→(7)最终报价方案→(8)回购领导小组审议→(9)拟定合同条款→(10)报请市政府审定→(11)发出通知书→(12)签订购买合同
(二)安置房
1.采购方式：由购买房源的主体单位根据征收项目安置现房的需求情况，不定期向社会公开发布统购安置房的公告。
2.工作流程：(1)发布统购安置房公告→(2)确定统购房源→(3)提交相关资料（房屋所有权人提请出售；安置房已办理产权的需提交身份证、产权证；未办理产权的提交身份证、征迁补偿安置协议书、安置房回迁决算单、产权注销证明书等）→(4)选取评估机构开展评估→(5)确定评估价格→(6)双方洽谈达成一致意见后报统购领导小组审议→(7)审议通过后组织签订购买合同
(三)安置协议
1.采购方式：在安置房回迁前，由征迁实施单位向被征收人发布回购安置协议的公告。
2.工作流程：(1)发布回购安置协议公告→(2)确定回购房源→(3)提交相关资料（被征收人提请出售；提交身份证、征迁补偿安置协议书等）→(4)选取评估机构开展评估→(5)确定评估价格→(6)双方洽谈达成一致意见后报回购领导小组审议→(7)审议通过后组织签订购买合同
3.在具体实施过程中，各区可根据实际情况进一步制定回购安置协议运作机制或操作办法，规范回购行为。
五、购买价格
(一)商品房
由区统购单位委托抽签选定的七家评估机构对统购商品房进行市场评估，去掉最高价和最低价后进行平均，以平均价格为基数与开发企业进行协商洽谈，协商确定的价格原则上低于市场评估价格15%以上。若协商确定的价格低于市场评估价格15%以上，由统购单位研究确定后报市政府备案（其中大宗采购报请市政府研究确定）；对于个别特别适合其急需购买用于安置的商品房，但协商确定的价格无法低于市场评估价格15%以上的，由统购单位研究把关后上报市政府研究确定。
（二）安置房
由区统购单位委托经抽签选定的七家评估机构对拟统购安置房进行市场评估，去掉最高价和最低价后进行平均，然后以平均价格作为回购价格。安置房层次调节系数以五层为零计算，层次每增加一层，价格增加50元/ m2；每降低一层，价格减少50元/ m2。
（三）安置协议
由征收实施单位委托经抽签选定的七家评估机构对拟回迁安置房进行市场评估，去掉最高价和最低价后进行平均，然后以平均价格的95%作为回购价格，不计层次差价。
六、签约方式
(一)统购商品房
主要的签约方式有两种：即预订方式和买断方式。
1.预订方式：即由区政府指定的购买主体单位与开发企业签订商品房预订合同，在合同生效后30日内支付不超过20%的预订金，锁定房源及房价。锁定的房源提供给选择货币安置的被征收人购买，被征收人与开发商直接签订商品房买卖合同。
2.买断方式：即由区政府指定的购买主体单位与开发企业签订商品房买卖合同，在合同生效后的相应进度节点分批支付购房款。（即：在签订统购合同后10个工作日内支付不超过60%的购房款，以锁定房源；待项目主体工程和附属工程建设完成并通过总体验收后10个工作日内再支付到总价款的90%，开发单位办理完总登手续后10个工作日内支付到总价款的95%，待开发单位配合完成回迁安置并办理产权证后支付购房剩余尾款，买断房源。）买断的房源提供给选择实物安置的被征收人对接。即由区政府指定的购买主体单位再与被征收人及征收实施单位签订安置三方协议。
(二)统购安置房及回购安置协议
采取买断的签约方式。
七、发票管理和税费征收
发票管理和税费征收根据相关具体规定办理。
八、使用管理
各区购买单位在签订统（回）购合同后5个工作日内向市住房保障和房产管理局报备，符合条件的列为保障房统计，各区统（回）购的商品房、安置房原则上用于各自区域内的房屋征收项目使用。统（回）购的房源原则上不能积压，一般在半年内对接安置；若半年内未对接安置的，由市住房保障和房产管理局局协调办收回，用于全市房屋征收项目使用。
九、工作经费
统购商品房和安置房、回购安置协议所需的工作经费，由统（回）购单位与使用单位协商支付，列入项目征收成本。评估费用参照我市区位评估评估费标准执行，由使用单位支付，列入项目征收成本。