怀政发〔2014〕14号
怀化市人民政府
关于印发《怀化市区国有土地上房屋征收与补偿实施办法（试行）》的通知
鹤城区人民政府，市直机关各单位：
现将《怀化市区国有土地上房屋征收与补偿实施办法（试行）》印发给你们，请遵照执行。
怀化市人民政府
2014年11月3日
怀化市区国有土地上房屋征收与补偿实施办法（试行）
第一章 总 则
第一条 为规范怀化市区国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》（省政府令第268号）等规定，结合实际，制定本办法。
第二条 为了公共利益需要，在本市鹤城区行政区域内征收国有土地上单位、个人房屋，适用本办法。
第三条 怀化市区房屋征收与补偿工作遵循计划管理、资金预存、补偿公平、程序正当、结果公开的原则。
第四条 市人民政府依法加强对怀化市区国有土地上房屋征收与补偿工作的领导。实行任务交办制和考核奖罚制，对工作中有突出贡献的单位和个人给予奖励，对工作不力的单位和个人实行责任追究。
鹤城区人民政府、怀化经开区管委会（根据市人民政府授权）负责本辖区内房屋征收与补偿工作；确需由市人民政府负责的，由市人民政府负责房屋征收与补偿工作。
市人民政府确定市国有土地上房屋征收办公室为市房屋征收部门，负责鹤城区、怀化经开区房屋征收与补偿工作的统一监管工作，组织实施由市人民政府负责的房屋征收与补偿工作，并对各县市区人民政府房屋征收与补偿工作进行指导。
鹤城区人民政府、怀化经开区管委会必须确定房屋征收部门，组织实施本辖区内房屋征收与补偿工作。
第五条 鹤城区、怀化经开区应设立房屋征收实施单位。房屋征收实施单位应接受鹤城区、怀化经开区房屋征收部门的委托，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
房屋征收部门委托房屋征收实施单位实施征收工作的，应当与房屋征收实施单位签订委托合同。委托合同应当明确委托权限和范围以及双方的权利、义务等。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施房屋征收与补偿行为进行监督，并对其行为后果承担法律责任。
第六条 市、区人民政府及怀化经开区管委会发展改革、住房城乡建设、规划、国土资源、财政、公安、房产管理、城管执法、人力资源社会保障、民政、教育、信访等部门以及街道办事处、乡镇人民政府应当按照各自职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作顺利进行。
第七条 中央、省、市、区各行政企事业单位按照“谁主管、谁负责”的原则做好本单位房屋征收与补偿工作。各街道办事处、乡镇人民政府按照属地管理原则做好本辖区房屋征收与补偿工作。
第八条 实行房屋征收与补偿年度计划制度。市人民政府每年下达年度房屋征收计划，未列入征收计划的项目原则上不得实施。任何单位和个人未经市人民政府批准，不得擅自进行房屋征收与补偿活动。
第九条 实行房屋征收补偿资金预存制度。房屋征收补偿资金由市房屋征收部门会同市财政部门统一监管。任何单位和个人不得擅自接受房屋征收业主单位资金实施房屋征收与补偿。
第十条 实行房屋征收补偿资金预算管理制度。房屋征收部门应当根据调查情况和拟定的房屋征收补偿方案编制项目补偿资金预算。鹤城区、怀化经开区房屋征收部门编制的项目补偿资金预算应当报市房屋征收部门审核。
第十一条 实行房屋征收补偿资金预算财政评审制度。市房屋征收部门将审核后的房屋征收补偿资金预算送财政部门评审，财政部门出具评审报告并报市人民政府审批。
第十二条 从事房屋征收工作的人员应当掌握相关的法律政策，具备专业知识，并定期接受业务培训，经市房屋征收部门考核合格后方可上岗。
第十三条 从事房屋征收评估的房地产价格评估机构，应当具有相应资质。
市房屋征收部门应当每年公布社会信誉好、综合实力强、具有相应资质的房地产价格评估机构名单。
第二章 征收决定
第十四条 为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、区人民政府或怀化经开区管委会作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
第十五条 因公共利益需要征收房屋的，提出征收房屋的单位应当向市、鹤城区、怀化经开区房屋征收部门提出申请，并提交以下材料：
（一）发展改革部门出具的项目符合国民经济和社会发展规划的证明材料和批复文件；
（二）规划部门出具的项目符合城乡规划和专项规划的法定文件和必要的证明材料以及划定的用地范围蓝线图；
（三）国土资源部门出具的项目符合土地利用总体规划的证明材料和土地调查权属资料；
（四）需要提交的其他相关材料。
保障性安居工程除提交前款规定的材料外，还需提交纳入国民经济和社会发展年度计划的材料。
第十六条 规划部门确定用地范围蓝线和国土资源部门确定土地权属界线时，应当符合控制性详细规划和整合土地地块的资源要求。规划蓝线和土地权属界线原则上按城市规划路网网格确定。
第十七条 保障性安居工程计划由项目建设业主单位申报，市房产管理局会同相关部门编制，经市人民政府同意后，按相关程序纳入国民经济和社会发展年度计划。
第十八条 房屋征收部门在收到房屋征收申请后20个工作日内依法进行审查，对符合规定的予以受理。纳入年度房屋征收计划的，拟定房屋征收范围，报同级人民政府或怀化经开区管委会批准后公布，同级人民政府或怀化经开区管委会应当在20个工作日内完成审批；未纳入年度房屋征收计划的，列入下一年度房屋征收计划。
第十九条 房屋征收部门组织对房屋征收范围内的房屋权、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
第二十条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途以及突击进行室内（外）装饰装修等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿。
房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知规划、住房城乡建设、工商、税务、国土资源等有关部门，有关部门应暂停办理房屋征收范围内的相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过一年。
第二十一条 房屋征收部门拟定房屋征收补偿方案报同级人民政府或怀化经开区管委会。
房屋征收补偿方案的内容应当包括房屋征收范围、实施步骤、补偿方式、补偿补助和奖励标准、征收签约期限等。
市、区人民政府或怀化经开区管委会组织相关部门对房屋征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
第二十二条 市、区人民政府或怀化经开区管委会应当将征求公众意见情况和根据公众意见修改情况及时公布。
因旧城区改建需要征收房屋，超过百分之五十的被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的，市、区人民政府或怀化经开区管委会应当组织召开由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
由鹤城区、怀化经开区房屋征收部门拟定房屋征收补偿方案的，鹤城区、怀化经开区房屋征收部门应当将修改后的房屋征收补偿方案报市房屋征收部门批准。
第二十三条 市、区人民政府或怀化经开区管委会在作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。
第二十四条 作出房屋征收决定前，征收补偿资金应当足额到位、专户存储、专款专用。
市房屋征收部门应当加强对征收补偿资金的监管。
第二十五条 符合本办法规定的，由鹤城区人民政府、怀化经开区管委会对辖区内的房屋征收项目作出房屋征收决定。确需由市人民政府负责的，应当由市房屋征收部门报市人民政府作出房屋征收决定。
房屋征收涉及被征收人200户以上（含200户）或800人以上（含800人）或涉及被征收房屋2万平方米以上（含2万平方米）的，应当经市、区人民政府常务会议或怀化经开区管委会会议讨论决定。
房屋征收决定应当在房屋征收范围内予以公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
第三章 补 偿
第二十六条 作出房屋征收决定的市、区人民政府或怀化经开区管委会对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值及附属设施、装饰装修价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
第二十七条 被征收房屋的建筑面积、结构、用途等，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿不符的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
第二十八条 市、区人民政府或怀化经开区管委会在作出房屋征收决定前，由市规划部门会同住房城乡建设、国土资源、城管执法、房屋征收等有关部门对房屋征收范围内未登记的建筑进行调查、认定和处理。未登记建筑认定的具体办法由市规划部门制定并报市人民政府批准执行。
对认定为合法建筑的，应当给予补偿。对未超过批准期限的临时建筑，按建筑成本并结合使用年限给予补偿。对违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿，因历史特殊原因形成的个别情况报请同级人民政府或怀化经开区管委会专题研究处理。
第二十九条 房地产价格评估机构由被征收人在规定的时间内协商选定；协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票确定，或组织被征收人、社会公信代表等以公开抽签或摇号方式确定，公证部门对投票、抽签或摇号的过程和结果进行现场公证。
第三十条 被征收房屋的价值由房地产价格评估机构按照住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》、《怀化市区国有土地上房屋征收评估管理办法（试行）》及相关技术规范评估确定。对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。房地产价格评估机构作出评估报告，应当对被征收房屋类似房地产的市场价格进行说明。
按照国家有关规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。
鹤城区、怀化经开区房屋征收部门应当将评估报告报市房屋征收部门备案。
第三十一条 房屋征收部门或者被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，应当按照《怀化市区国有土地上房屋征收评估管理办法（试行）》的规定申请复核评估、专家鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。
第三十二条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
（一）被征收人选择货币补偿的，按照房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场评估价值给予一次性货币补偿。
（二）被征收人选择房屋产权调换的，市、区人民政府或怀化经开区管委会应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
用于产权调换房屋的价值，除政府有特别规定外，应当由房地产价格评估机构评估确定。用于产权调换房屋的价值评估时点，应当与被征收房屋价值评估时点一致。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、区人民政府或怀化经开区管委会应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
第三十三条 被征收人选择货币补偿或者现房产权调换的，给予一次搬迁费；选择期房产权调换需过渡安置的，给予两次搬迁费。
拆除仓储、工业生产用房的搬迁费，根据拆卸、搬运、安装生产设备的实际情况评估确定；对无法搬迁或者无法恢复使用的设备，可以通过评估确定其实际价值给予补偿；对已废弃的生产设备不予补偿。
被征收人选择期房产权调换并自行解决临时过渡周转用房的，应当按实际过渡期限增加6个月支付临时安置费；选择货币补偿或者现房产权调换的，支付6个月临时安置费；对已向被征收人提供周转用房的，在约定过渡期限内不支付临时安置费。
第三十四条 被征收人选择期房产权调换的，房屋征收部门应当根据产权调换房屋（期房）的合理建设工期与被征收人约定过渡期限。
实际过渡期限自被征收人腾空房屋交付之日起至产权调换房屋交付之日止。
第三十五条 由于市、区人民政府或怀化经开区管委会及其房屋征收部门的责任，实际过渡期限超过约定过渡期限的，从逾期之月起，房屋征收部门应当按下列规定给被征收人支付临时安置费：
（一）自行解决周转用房的被征收人，逾期12个月以内的，按标准的150%支付临时安置费；逾期12个月以上的，按标准的200%支付临时安置费；
（二）已向被征收人提供周转用房的，除继续提供周转用房外，逾期12个月以内的，按标准的50%支付临时安置费；逾期12个月以上的，按标准的100%支付临时安置费。
第三十六条 被征收房屋装饰装修及其它附属设施价值的补偿，委托对被征收房屋进行评估的房地产价格评估机构评估确定。
第三十七条 因征收经营性用房和生产性企业用房造成停产停业损失的，应当按照《怀化市区国有土地上房屋征收临时安置费、房屋搬迁费标准及停产停业损失补偿标准》有关规定给予补偿。
第三十八条 被征收人在房屋征收补偿方案确定的签约期限内签订补偿协议的，由房屋征收部门按照《怀化市区国有土地上房屋征收奖励与补助办法（试行）》给予被征收人奖励；被征收人因重大疾病、丧失劳动能力或者家庭生活特别困难等情况在征收期间确有搬迁困难的，按照《怀化市区国有土地上房屋征收奖励与补助办法（试行）》给予补助。
第三十九条 拆除电力、通讯、给排水、燃气等设施，根据国家、省、市有关规定办理。
第四十条 对享受城市最低社会生活保障待遇且在本市范围内房屋建筑面积合计不足50平方米的被征收住宅的所有权人（以房屋所有权证为准，共有产不分开计算），实行最低面积保障，按照50平方米给予补偿。但被征收房屋合法面积与50平方米之差部分，不享受奖励等优惠政策。
在房屋征收范围确定后，被征收人对被征收房屋进行析产的，不享受前款规定的最低面积保障。
第四十一条 被征收人符合住房保障条件的，由房屋征收部门按程序申报，经市住房保障部门审核合格后，按政策规定优先享受廉租住房、公共租赁住房、住房保障租赁补贴。
申请公共租赁住房租赁补贴的，自被征收人签订补偿协议的当月起发放；申请廉租住房、公共租赁住房的，保障次序列同期申请的非被征收人之前，对被征收人提供保障性住房的次序，按照签订补偿协议后实际搬迁的先后顺序确定。
第四十二条 房屋征收部门与被征收人依照房屋征收补偿方案签订补偿协议。对被征收人给予补偿后，被征收人应当按照协议约定的搬迁期限完成搬迁，不得损坏房屋或者拆卸已按照规定补偿了的被征收房屋及附属设施。
补偿协议签订后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
鹤城区、怀化经开区房屋征收部门与被征收人签订补偿协议后，应当及时将协议报市房屋征收部门备案。
市房屋征收部门应当制定房屋征收补偿协议示范文本。
第四十三条 鹤城区、怀化经开区房屋征收部门与被征收人签订补偿协议后，市房屋征收部门应当及时拨付相应资金至鹤城区、怀化经开区房屋征收部门，并加强对资金支付情况的监督。
市、鹤城区、怀化经开区房屋征收部门应当根据补偿协议及时支付补偿资金给被征收人。
第四十四条 对在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由作出房屋征收决定的市、区人民政府或怀化经开区管委会作出补偿决定，在房屋征收范围内予以公告，并依法送达。
作出补偿决定的，应当按如下程序办理：
（一）房屋征收部门根据房屋征收补偿方案、实物量调查结果、评估结果，拟定分户的房屋征收补偿方案；
（二）房屋征收部门将分户的房屋征收补偿方案书面告知被征收人；
（三）房屋征收部门或者被征收人申请调解的，市房屋征收部门应当在7个工作日内组织调解；
（四）未申请调解或者调解不成的，报请作出房屋征收决定的人民政府或怀化经开区管委会作出补偿决定。
第四十五条 补偿决定应当包括下列内容：
（一）被征收房屋及权利人的基本情况；
（二）征收的依据和理由；
（三）《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项；
（四）告知被征收人行政复议和行政诉讼的权利、途径及期限。
补偿决定规定的搬迁期限不得少于15日。
第四十六条 被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门拟定补偿方案，报作出房屋征收决定的人民政府或怀化经开区管委会作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。鹤城区、怀化经开区房屋征收部门拟定的补偿方案，在报区人民政府或怀化经开区管委会作出补偿决定前，应当报市房屋征收部门备案。房屋拆除前，房屋征收部门应当对被征收房屋作出勘察记录，并向公证机关办理公证和证据保全。
第四十七条 征收设有抵押权的房屋，被征收人与房屋征收部门在房屋征收补偿方案确定的签约期限内达成补偿协议的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，由房屋征收部门对被征收人给予补偿。
征收设有抵押权的房屋，被征收人与房屋征收部门在房屋征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由作出房屋征收决定的市、区人民政府或怀化经开区管委会按照本办法第四十四条规定作出补偿决定，并依法保障抵押权人的合法权益。
第四十八条 作出房屋征收决定的市、区人民政府或怀化经开区管委会对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
第四十九条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、区人民政府或怀化经开区管委会依法申请人民法院强制执行。
因被征收人原因，无法核实被征收房屋装饰装修情况的，补偿决定不包括装饰装修的价值。在按补偿决定实施强制执行时，房屋征收部门应当对被征收房屋装饰装修做勘察记录，并向公证机关办理证据保全，被征收房屋装饰装修价值由评估机构评估确定。
第五十条 鹤城区、怀化经开区房屋征收部门负责本区实施项目已征收房屋的拆除工作。市住房城乡建设部门负责房屋拆除施工安全监督管理。鹤城区、怀化经开区房屋征收部门应将房屋拆除委托给具有相应资质等级的施工企业承担。实施爆破作业的，应当遵守国家有关民用爆炸物品使用管理的规定。拆除施工必须为拆除施工人员办理人身意外伤害保险。
房屋征收部门在组织被征收房屋拆除施工前，将房屋拆除施工项目报市房屋征收部门备案，并将拆除施工位置、施工期限、施工单位详细情况书面告知市住房城乡建设部门。
第五十一条 房屋征收部门应当在房屋拆除后30日内，到市房屋产权登记机构办理产权注销手续。
公安、教育、民政、人口计生、人力资源社会保障等部门应当及时为被征收人办理户口迁移、转学、低保关系变更、计划生育关系迁移、社会保险等手续，不得增加房屋征收部门和被征收人的负担。
第五十二条 房屋征收部门应当将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布，并依法建立房屋征收补偿档案。
市房屋征收部门应当对房屋征收项目的补偿费用进行审核，并编制房屋征收补偿费用结（决）算报告，送市财政部门评审后，报市审计部门进行结（决）算审计，市审计部门出具审计报告，公布审计结果。
第四章 法律责任
第五十三条 有下列行为之一的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定进行处理：
（一）市、区人民政府或怀化经开区管委会及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的；
（二）采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁的；
（三）贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的；
（四）房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的。
第五十四条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十五条 任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向有关人民政府（管委会）、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府（管委会）、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。
监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的人民政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。
第五章 附 则
第五十六条 本办法自公布之日起施行。2011年6月9日施行的《怀化市区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（怀政办发〔2011〕23号）同时废止。本办法施行前已经实施征收但仍未完成的房屋征收项目，继续按原有规定执行。
附件：怀化市区国有土地上房屋征收临时安置费、房屋搬迁费标准及停产停业损失补偿标准
附件
怀化市区国有土地上房屋征收临时安置费、房屋搬迁费标准及停产停业损失补偿标准
一、临时安置费标准
按被征收房屋面积确定，100㎡以下（含100㎡）的800元/月；100㎡以上的，每超过1㎡增加5元/月。
二、房屋搬迁费标准
按被征收房屋主体评估价值的1%确定。
三、停产停业损失补偿标准
（一）征收经营性用房的停产停业损失补偿标准为被征收房屋主体评估价值的7‰/月。
被征收人选择期房产权调换的，补偿期限自被征收人搬迁交房之日起至产权调换房屋交付之日止；被征收人选择货币补偿或现房产权调换的，按补偿标准给予3个月补偿。
（二）征收生产性企业的停产停业损失由企业在下列两种方式中任选一种进行补偿。
1.按企业所得税缴纳情况给予补偿。计算公式如下：
停产停业损失补偿费=搬迁前三年企业月平均利润×停产停业合理补偿期限月数
（1）搬迁前三年企业月平均利润=搬迁前三年企业所得税平均值÷12个月÷税率。生产企业应在房屋征收决定规定的期限内如实向房屋征收部门递交搬迁前三年的企业财务报表和企业所得税缴纳收据及相关资料。
（2）停产停业合理补偿期限，根据企业类型、企业规模综合考虑搬迁所需实际时间确定。
2.按企业固定资产情况给予补偿。计算公式如下：
停产停业损失补偿费=企业固定资产总值×综合补偿系数×停产停业合理补偿期限月数
（1）企业固定资产总值是指依法依规评估，经被征收人和征收人双方认定的企业房屋补偿值、土地补偿值、机械设备设施移装值三项总和。
（2）综合补偿系数，考虑补偿企业设备折旧等诸多复杂因素，确定为5.25‰。
（3）停产停业合理补偿期限，根据企业类型、企业规模综合考虑搬迁所需实际时间确定。