黄冈市区南湖街道土司港社区棚户区改造项目房屋征收与补偿安置实施方案

 黄冈市区南湖街道土司港社区棚户区改造项目房屋征收与补偿安置实施方案
　　为推进市区公共事业发展，规范市区南湖街道土司港社区棚户区改造项目房屋征收与补偿活动，维护被征收房屋所有权人合法权益，确保改造工作顺利进行，根据相关法律法规和项目实际，特制订本方案。
　　一、房屋征收补偿依据
　　(一)《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令〔2011〕第590号)、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(省政府令〔2015〕第380号)等相关法律法规。
　　(二)《黄冈市区国有土地上房屋征收与补偿实施意见》(黄政规〔2016〕2号)。
　　(三)《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》。
　　(四)《黄冈市区棚改项目行政事业单位办公用房征收与补偿的意见》(黄棚改领文〔2016〕5号)
　　(五)《黄冈市区国有土地上未经登记建筑物处理认定工作规程(试行)》(黄棚改领文〔2016〕4号)
　　二、征收范围
　　本次征收范围为南湖街道土司港社区棚户区改造片区土地上合法建筑物，四至为：A地块(黄州大道延伸段部分)东起土司港社区长河北岸民房，西起土司港社区长河北岸民房，南起长河北岸，北至黄冈职院21、21A栋房屋南边。B地块(五七港东西两岸部分)东起黄冈职院西侧，西抵五七港中心线往西方向36米处，南抵长河北岸，北抵园区一路南边。拟征收户数73户，涉及320人，具体范围以红线图为准，面积以实测结果确定。
　　三、房屋征收与补偿原则
　　坚持“决策民主、程序合法、补偿公平、信息公开”的原则。
　　四、征收补偿主体及实施单位
　　(一)房屋征收部门：黄冈市黄州区房屋征收管理办公室。
　　(二)房屋征收实施单位：黄冈市黄州区南湖街道办事处
　　(三)房屋征收协调机构：黄冈市区南湖街道土司港社区棚户区改造项目工作指挥部。
　　五、房屋征收补偿方式及标准
　　(一)补偿方式：货币补偿或产权调换，由被征收人自行选择。鼓励被征收人选择货币补偿方式，选择货币补偿方式的被征收房屋建筑面积确定应与选择产权调换方式的被征收房屋建筑面积的确定保持一致。
　　(二)补偿内容：征收范围内依法批准许可的建筑物和未逾期的临时建筑物，根据评估结果，依法给予补偿，包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿等。
　　(三)人口确定原则
　　人口原则上以户籍和常住人口相结合为准，其中户籍必须于2017年6月30日之前在土司港社区。常住人口指在土司港社区长期居住的农业、非农业户口。除以上标准外，以下情况亦可享受人口确定政策并采用就高不就低的原则不重复计算：
　　1、在征收、安置及补偿前合法婚入的配偶;
　　2、原户口在征收范围内现在部队服现役的义务兵;
　　3、原户口在征收范围内的大中专院校的在校学生;
　　4、原户口在征收范围内现在监狱服刑、劳动教养的人员;
　　5、在下达征收决定之时，已领取准生证的家庭并符合计划生育政策的妇女增加一人安置面积;
　　6、独生子女并领取《独生子女证》的家庭增加一人安置面积;
　　7、按照身份证上法定出生日期计算居民年龄，已到合法婚龄尚未成家的，可增加一人安置面积。
　　8、征收范围内其他符合安置对象标准的。
　　9、每户需增加安置人口不能超过两人。
　　(四)面积计算原则
　　1、坚持“人房结合，以房为主，人口适当调节”的原则，兼顾考虑“人多房少”、“有人无房”等因素，原则上按照人均40平方米的原则确定应还建面积。
　　2、应由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋测量、评估办法确定房屋实际主体建筑面积。每户被征收自建房屋主体建筑总面积超过360㎡的，超出部分结合房屋结构和房屋权证、批建手续等因素，按房屋重置成本价格予以货币补偿。
　　3、考虑“人房结合”因素计算还建面积。①对于“人少房多”的被征收户，按照本项第2款计算应还建面积和其他项货币补偿款;②对于“人多房少”、“有人无房”的被征收户，其按照人均40平方米确定的应还建面积超出被征收房屋实际主体建筑面积的部分，应按照每平方米700元予以购买。在签订征收补偿协议时，应据实扣减结算。
　　4、统一按照本项第3款规定计算的应还建面积作为货币化补偿安置的依据。
　　(五)属国有单位、村集体用房的，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋重置价和土地性质评估确定，给予一次性货币补偿，不再另行安置。
　　(六)货币补偿
　　1、被征收主体房屋价值由征收范围内被征收户投票选定的具有相应资质的房地产价格评估机构，参照《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定(集体土地参照执行)。被征收房屋价值的补偿，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
　　2、选择货币补偿且不需要安置房源的，按照本方案确定的应还建面积乘以被征收房屋评估确定的价格作为补偿依据。在此基础上，再给予10%的货币补贴。
　　对于“人少房多”的被征收户，实际主体房屋建筑总面积超过360㎡的，超出部分结合房屋结构和房屋权证、批建手续等因素，按房屋重置成本价格予以货币补偿。
　　对于“人多房少”的被征收户，人均40平方米确定的应还建面积超出被征收房屋实际主体建筑面积的部分，应在房屋评估价格的基础上扣减每平方米700元。
　　3、选择通过先货币化补偿，后由项目指挥部汇集补偿资金集中订购安置房源的，按照本方案(四)条规定确定的应还建面积乘以安置房源订购团购价格作为补偿依据。具体安置房源订购团购价格另行协议约定。
　　4、集体土地上的房屋评估，应综合考虑集体土地使用权证载面积，实行一次性价值评估和一次性征收补偿。一切集体土地归村集体所有，村民房屋前后空闲宅基地补偿归村集体所有，村民个人不享有单独补偿权益，由村集体结合征收实际统筹处置。
　　5、对已办理国有出让土地使用权证和规划许可证而未建房的被征收人，其土地统一按土地现用途的出让剩余年限市场价给予货币补偿。
　　6、被征收房屋室内外装修、附属物及相关设施补偿费：被征收房屋的室内外装修(含水电线路)及其附属建筑、树木、菜地等由项目选定的具有相应资质的房地产评估机构进行实地评估给予货币补偿。相关设施迁移费按照已批准标准参照执行予以货币补偿。
　　7、职工安置长远生计保障。按户籍人口数给予每个职工约10平方米商业经营面积，其手续办理的相关费用列入征收成本。商业经营面积安置方式采取先申请货币化补偿资金，后集中团购的方式进行，具体货币化补偿价格由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。商业经营面积由街道办社区集中管理经营，职工按股分红，用于保障社区居民长远生计。此政策也适用于选择货币补偿方式的私有住房被征收户。(非南湖土司港社区居民不得享受本政策)。
　　(七)产权调换：本项目产权调换以被征收人货币化安置购买普通商品房为实现形式。
　　被征收人应还建房屋面积货币化补偿资金申请到账后，应委托项目指挥部在集中订购的还建安置房源中购买安置房，被征收人不得领取团购安置房款。被征收人选择的安置房源户型面积超出应还建房屋面积10㎡以内(含10㎡)的，按照1500元/㎡的价格予以购买;超出10㎡以上的，按照安置房源团购价格予以购买。征收人应当与被征收人计算、结清被征收房屋价值与购买的商品房屋价值的差价, (政府订购房源的位置、户型及楼层另行公告)
　　六、未经登记建筑调查、认定及处理。以“一户一基”作为未经登记建筑调查、认定及处理的基本原则。违建新增的建(构)筑物核定日期以2017年6月30日为准。具体按照《黄冈市区国有土地上未经登记建筑物处理认定工作规程(试行)》(黄棚改领文〔2016〕4号)规定执行。
　　七、搬迁补偿费
　　1、每户两次搬家费，按1000元/次计算。
　　2、在主体房之外独立的经营场所房屋可移动经营设施及商品迁移搬运费按1000元-----3000元/户核定。
　　八、过渡安置费
　　1、按每户每月800元(4人及4人以下);
　　2、4人以上按每人每月200元标准发放。
　　3、期限为3---24个月。
　　九、非住宅房屋停产停业认定、补偿标准
　　1、因征收生产、经营性等非住宅房屋造成停产停业，对被征收人给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑，且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋;有合法、有效的营业执照，且营业执照上载明的住所(经营场所)为被征收房屋;已办理税务登记并具有纳税凭证。
　　2、征收生产、经营性等非住宅房屋的停产停业损失补偿，按被征收非住宅房屋评估价的5%适当给予一次性停产停业损失补偿。有异议的可以委托具有相应资质的评估机构评估确定。征收公告之日前已自行停产停业的不予补偿。
　　十、“住改非”房屋认定、补助标准
　　被征收房屋的所有权人自行改变房屋用途作为生产、经营性用房使用的，原则按照住宅补偿或依据房屋登记的用途补偿;已依法取得营业执照的，对其实际用于经营的部分，可以根据经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补助，补助标准原则上不超过非住宅房屋市场评估价与住宅房屋市场评估价格差额的15%。上述具体补助比例按照经营年限、纳税情况、经营规模与被征收人协商确定。征收时已自行停产停业的不予补助。被征收房屋存在租赁关系，生产经营者不是被征收人，按其约定分配停产停业补偿费、室内装饰装修价值补偿。
　　十一、奖励
　　自房屋征收启动实施之日起，10日以内被征收人签订征收安置补偿协议并约定一周内腾空房屋经验收合格的， 给予10000元的奖励。20日以内被征收人签订征收安置补偿协议并约定一周内腾空房屋并经验收合格的，给予楼房6000元的奖励。30日以内被征收人签订征收安置补偿协议并约定一周内腾空房屋并验收合格的，给予3000元的奖励。超过30日的，不享受任何奖励政策。
　　十二、签约期限
　　具体签约时间在房屋协商搬迁通告或房屋征收决定公告中明确。
　　十三、相关事项
　　1、评估机构：房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过投票或者摇号等方式确定。房地产价格评估应当按照国家规定的技术标准和评估程序，参照房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格进行评估。评估机构和人员应当独立、客观、公正，任何单位和个人不得干预评估、鉴定活动。
　　2、评估结果：由本项目选定的具有相应资质的评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起十个工作日内，向原选定的房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起十个工作日内，向被征收房屋所在地的市级房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
　　3、协议签订：被征收人签订征收补偿安置协议时，必须交出被征收房屋的土地证和房产证，由征收实施单位统一收存，交国土和房管部门注销;被征收房屋证件已抵押的，被征收人应告知征收人并依法解除抵押，解除抵押手续后，相关证件须交给征收人。未办理证件、证件遗失、原产权人已逝、抵押的被征收人必须出具相应手续或证明材料。
　　4、法律途径：被征收人对补偿决定不服的，可在规定时间内依法申请行政复议，也可依法提起行政诉讼。如被征收人既不按照法定的程序申请行政复议或提起行政诉讼，又拒不搬迁的，征收主体单位可通过司法途径向人民法院申请强制执行拆除，被征收人对法院裁决不服的同样可以通过司法诉讼途径解决。
　　5、特别规定：房屋征收范围确定后，在征收范围内不得实施增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿。
　　6、未尽事项：对本项目涉及的征收补偿未尽事项，结合实际按照“一事一议”原则由有关单位和部门研究处理，其处理结果作为本方案的补充条款。
　　2017年8月7日