梅列、三元区人民政府，市直各单位：
《三明市区国有土地上房屋征收补偿安置细则（试行）》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
 
 
三明市人民政府办公室     
2017年4月26日
（此件主动公开）
 
三明市区国有土地上房屋征收补偿安置细则（试行）
 
第一章　总则
 
　　第一条 为统一和规范三明市区房屋征收与补偿工作，维护当事人的合法权益，根据《国务院国有土地上房屋征收与补偿条例》《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》《住房与城乡建设部关于印发〈国有土地上房屋征收评估办法〉的通知》《三明市区房屋拆迁管理办法》《三明市区国有土地上房屋征收与补偿实施意见》等法律法规和政策规定，结合三明市区实际，特制定本细则。
　　第二条 三明市区房屋征收与补偿工作实行包干负责制，由梅列区和三元区政府分别承担所在地项目的房屋征收与补偿工作，项目涉及的相关部门与单位应当予以积极支持、配合。市级重大项目和跨区域项目由市政府指定责任单位。
　　第三条 被征收房屋一律以房屋权属证书为计户和补偿依据，被征收人以房屋所有权证记载的有效面积、用途、性质选择产权调换或货币补偿。
　　第四条 历史老宅因分割等原因造成房屋确权面积小于30平方米且被征收人在本市有其他住房的，鼓励货币补偿。非公益事业房屋的附属物，实行货币补偿。
    第五条 征收下列情形的房屋一律实行产权调换：
　　（一）共有人对补偿方式的选择达不成一致意见的；
　　（二）房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的；
（三）抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的，但被征收房屋已进入法院执行阶段的除外。
 
第二章　建筑面积计算和房屋用途、性质认定
 
　　第六条 被征收房屋的建筑面积、用途和性质以房屋所有权证书、土地使用权证书或不动产登记证登记的信息为准。房屋所有权证书、土地使用权证书或不动产登记证与房屋登记薄、土地登记薄、不动产登记薄等不一致的，除相关登记薄确有错误外，应以登记薄记载的内容为准。
　　第七条 为解决历史遗留问题，涉及征收红线范围内无产权房屋的征收补偿，原则上以1983年底北京市测绘处测绘的三明市区1:1000地形图为依据，经权利人具结并经村（社区）、镇（街道）确认公示无异议后，根据建设年限分别处理：
　　（一）属1984年1月5日国务院《城市规划条例》生效前个人建设的无产权房屋，按原房屋建筑面积给予补偿安置。村（社区）、镇（街道）出资建设的无产权公建用房，经所在区人民政府确认后按原房屋建筑面积给予货币补偿；国有企事业单位出资建设的无产权公建用房，经主管部门确认后按原房屋建筑面积给予货币补偿。
　　（二）1984年1月6日至2005年1月1日期间建造的违章建筑和超过期限的临时建筑，未经行政部门处理的，经公示确认如未影响城市规划，且被征收人主动配合征收并在规定期限内达成协议搬迁完毕交付房屋的（被征收房屋的使用性质一律视为住宅），按以下办法给予补偿：
　　1.1984年1月6日至1990年3月31日，在原有宅基地上翻建、扩建的，按被征收房屋重置价的80%给予补偿。
　　2.1990年4月1日至2000年12月31日，在原有宅基地上翻建、扩建的，按被征收房屋重置价的50%给予补偿。
　　3.2001年1月1日至2004年12月31日，在原有宅基地上翻建、扩建的，按被征收房屋重置价的30%给予补偿。
　　（三）2005年1月1日至2012年12月31日前建设的无产权房屋，在签约期限内签订协议并搬迁的，给予不超过100元/平方米自行搬迁补助。
　　（四）私营企业或个人在1984年1月5日至2005年1月1日前向村（社区）、镇（街道）租地建设的无产权房屋，按不同结构的房屋重置价结合成新率给予补助，在签约期限内签订协议并搬迁的，给予200元/平方米的搬迁奖励。
　　（五）本细则实施前，经行政执法部门处理的违章建筑，不论年限，一律不予补偿。
　　第八条 将非经营性用房改为经营性店面的，被征收人应提供土地与房屋权属证书、经营纳税证明，并在规定期限内签订协议与搬迁交房的，可在房屋原使用性质补偿的基础上，按下列标准再予适当补助：
　　（一）1990年4月1日至1994年12月8日期间取得工商营业执照，拆迁时实际经营并依法纳税的，补偿金额=经营面积×（假设认定为营业性用房的市场评估单价－按住宅用途的补偿单价）×50%。
　　（二）1994年12月9日至2002年11月30日期间取得工商营业执照，拆迁时实际经营并依法纳税的，补偿金额=经营面积×（假设认定为营业性用房的市场评估单价－按住宅用途的补偿单价）×30%。
（三）经营面积以工商管理部门档案登记的面积为准，工商管理部门档案未登记经营面积的或登记的经营面积大于产权证的建筑面积（不含卫生间、厨房和楼梯间），以实际丈量为准。
 
第三章　房屋补偿安置
 
　　第九条 房屋征收部门应委托房地产价格评估机构对征收范围内的被征收房屋进行整体评估，用以确定货币补偿的价值。被选定或确定的房地产价格评估机构必须在我市房地产主管部门依法依规备案。
　　第十条 住宅补偿安置
　　补偿方式为货币补偿和产权调换，由被征收人自行选择。不论选择货币补偿或产权调换，凡是被征收人经民政部门、残联认定为“五保户、低保户、孤寡老人和重度残疾人”的，给予每户2万元的困难补助，临时安置费、搬家费按标准提高20%发放。
    （一）货币补偿：
    1.委托评估：被征收人以房屋权属证书记载的有效面积为基数，按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）的规定，委托在我市房地产主管部门备案的房地产价格评估机构评估确定货币补偿的价值。自行委托评估的，评估费用由委托人支付，旧房装修补偿、搬迁奖励、搬家费、临时安置费按本方案正常享受。
　　2.协商方式:征收部门以被征收房屋权属证书记载的有效面积为基数，委托本细则第九条选定的评估机构确定协商补偿的统一价值。为鼓励协商方式，在协商补偿价格的基础上，另外给予10%的旧房公摊面积补偿费，并享受如下优惠政策：
    （1）在公告规定的协商期限内签订房屋征收补偿安置协议并按时搬迁移交旧房，按旧房权属证书记载的有效面积给予600元/㎡的搬迁奖励。
    （2）室内装修补助按旧房权属证书记载的有效面积给予120元/㎡的室内隔墙及卫生洁具补助费。
    （3）临时安置费按旧房权属证书记载的有效面积给予36个月的临时安置费，一至三级地段为13元/㎡·月+每户300元/月物价补贴，四至五级地段为12元/㎡·月+每户300元/月物价补贴。其中，住宅用地地段划分依照《三明市人民政府关于公布三明市区城镇土地级别与基准地价（2015年修编）的通知》（明政地〔2016〕5号）确定。
　　（4）搬家费按旧房权属证书记载的有效面积一次性发给45元/㎡。
    （5）固定电话移机费、宽带移户费、有线电视移户费、管道煤气移户费按实报销。
    （6）在公告规定协商期内，该幢被征收人100%签订房屋征收补偿安置协议并在规定的期限内搬迁移交旧房的，每套按旧房权属证书记载的有效面积给予整体交房奖励200元/㎡。
    （7）柴火间一律采用货币补偿方式。无权属证书或属于单位产权的，给予1000元/间补偿；有权属证书或有房屋行政主管部门出具购房发票的，凭购房原始发票退回本金，并给予1000元/间补偿；购房原始发票遗失的，凭权属证书或房屋行政主管部门出具的有效证明，按500元/㎡给予补偿,补偿不足1000元/间的按1000元/间予以补偿。
    3.征收个人住宅，被征收人选择货币补偿且符合申请公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房等条件的，市住房保障部门在有房源的情况下应当优先给予配租、配售，被征收人可以不轮候。
    4.被征收人自签订货币补偿协议书之日起半年内在三明市区购房，免交不动产权属证书工本费，可凭征收补偿安置协议向税务部门申请办理等同旧房面积的契税免征手续。
　　(二）产权调换：
　　1.委托评估
　　按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）和《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）的规定进行新旧房屋价值评估，结清被征收房屋与安置房的新旧房屋差价后，再以被征收房屋权属证书记载的有效面积为基数，就近上靠选择安置房型。被征收人自行选择委托评估的，应选择在我市房地产主管部门备案的评估机构，评估费用由委托人承担，旧房装修补偿、搬迁奖励、搬家补助费、临时安置费按本方案正常享受。
    2.协商方式:
    （1）以被征收房屋权属证书记载的面积为基数，在安置地块按套按面积拆一还一，新旧房屋不补差价。
    （2）在征收协商期限内签订协议并腾房交房的住宅，按被征收房屋权属证书记载面积的10%（最多不超过10㎡）给予公摊补偿。
    （3）以被征收房屋权属证书记载的面积加上公摊补偿面积为有效面积基数（以下简称总面积），就近上靠安置标准房型。
    （4）以被征收房屋总面积为基数，就近上靠选择安置房标准房型，原则上上靠面积不超15㎡（含15㎡）、不低于8㎡。上靠面积15㎡（含15㎡）以内的按该地块旧房货币补偿协商价的50%计价；因房屋户型面积设计问题，导致超过15㎡（不含15㎡）的，超过部分按该地块旧房货币补偿协商价计价
    （5）被征收人在公告规定的协商期限内签订协议并按协议约定移交旧房，按总面积给予600元/㎡搬迁奖励。超过协商期限不予奖励。
    （6）在公告规定协商期内，该幢被征收人100%签订房屋征收补偿安置协议并在规定的期限内搬迁移交旧房的，每套按旧房权属证书记载的有效面积给予整体交房奖励200元/㎡。
    （7）固定电话移机费、宽带移户费、有线电视移户费、管道煤气移户费按实报销
　　（8）搬家费按总面积，一次性发给45元/㎡。
    （9）涉及期房安置的，临时安置费按总面积发放，一至三级地段为13元/㎡·月+每户300元/月物价补贴，四至五级地段为12元/㎡·月+每户300元/月物价补贴。以上费用以签订协议并移交旧房之月起至安置房交付之月止按实结算，过渡期限为36个月。
　　涉及现房安置的，临时安置过渡费按总面积发放，一至三级地段为13元/㎡·月+每户300元/月物价补贴，四至五级地段为12元/㎡·月+每户300元/月物价补贴。过渡费按6个月计算。
　　（10）柴火间一律采用货币补偿方式。无权属证书或属于单位产权的，给予1000元/间补偿；有权属证书或有正式购房发票的，凭原始发票退回本金并给予1000元/间补偿。购房原始发票遗失的，凭权属证书或房屋行政主管部门出具的有效证明，按500元/㎡给予补偿；补偿不足1000元/间的按1000元/间予以补偿。
　　第十一条 商业用房补偿安置
    （一）货币补偿：被征收人可自行委托评估或选择协商两种方式。
1.委托评估
被征收人按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号），委托在我市房地产主管部门依法依规备案的房地产价格评估机构评估确定货币补偿价格。自行委托评估的，评估费用由委托人承担。
    2.协商方式
　　（1）以房屋权属证书记载的有效面积为基数，按征收单位制定的房屋征收补偿实施方案确定的价格计算。
　　（2）搬家费按房屋权属证书记载的有效面积为基数，一次性发放60元/㎡。
　　（3）临时安置费按房屋权属证书记载的有效面积为基数，参照所在地段房租月租标准，按6个月计算。
　　（4）停产停业损失补偿原则上按《福建省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》执行。
　　（二）产权调换
　　（1）以房屋权属证书记载的有效面积为基数，在安置地块按套按面积拆一还一，新旧房屋不补差价。因结构原因超过原有产权面积的部分按市场价（本地块商品房交房时）计算，不足部分按评估价给予货币补偿。
　　（2）临时安置费按房屋权属证书记载的有效面积为基数，参照所在地房租月租标准，实行现房安置的，按6个月计算；实行期房安置的，过渡期限暂定36个月。
　　（3）停产停业损失补偿原则上按《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》执行。
　　（4）搬家费按房屋权属证书记载的有效面积为基数，一次性发给60元/㎡。
    第十二条 住宅公房补偿安置
    为解决未享受过房改、住房货币补贴、经济适用房或廉租房等住房保障政策的原国有企事业单位在册职工的历史遗留问题，按照省政府办公厅《关于转发省房改办 省财政厅关于机关事业单位剩余公有住房处理意见的通知》（闽政办〔2002〕90号），1998年12月1日前租住并使用至今的实行政府统一核定租金标准的国有企事业直管住宅公房以及由所在单位职工或其直系亲属(以下统称“承租人”）租住或使用的原国有企事业单位住宅公房，可分别按以下情形处理与补偿安置并纳入土地收储成本：
　　（一）承租人未享受过房改、住房货币补贴、经济适用房或廉租房等住房保障政策，可首先参照本地原房改政策购买公房产权进行补偿安置。公房产权单位或管理单位同意承租人购买公房产权且承租人在签约期限内搬迁的，应协助其办理产权转移手续。承租人获得该公房产权后，可按本细则第十条与征收部门签订房屋征收补偿安置协议。房屋征收补偿安置协议应明确约定，承租人今后不再享受住房保障政策，在不动产权属证书中应载明产权人已享受保障性住房政策等信息。
    （二）承租人未享受过房改、住房货币补贴、经济适用房或廉租房等住房保障政策，但是同意维持租赁关系的，由公房产权单位或管理单位与征收部门签订产权调换补偿安置协议，承租人继续租用公房产权获得的安置房。
　　（三）承租人未享受过房改、住房货币补贴、经济适用房或廉租房等住房保障政策，公房产权单位或管理单位不同意承租人购买公房产权的，由公房产权单位或管理单位与征收部门签订产权调换补偿安置协议，承租人继续租用公房产权获得的安置房。
　　（四）承租人已享受过房改、住房货币补贴、经济适用房或廉租房等住房保障政策并在签约期限内搬迁的，由公房产权单位或管理单位与征收部门签订补偿安置协议，搬迁奖励及搬家补助费归承租人。
　　（五）承租人已享受过房改、住房货币补贴、经济适用房或廉租房等住房保障政策，但承租人拒绝在签约期限内搬迁的，由公房产权单位或管理单位与征收部门签订补偿安置协议，协议签订后，作出征收决定的部门依法搬离承租户，公房产权单位或管理单位予以配合。
　　第十三条 行政事业办公及公益用房补偿安置
　　（一）按套按面积以“拆一还一”方式进行产权调换，用于产权调换的新办公用房用地性质保持与拆迁前的用地性质一致。
（二）实行货币补偿的，由房屋征收部门委托选定的评估机构评估后确定货币补偿价格。
 
 
第四章 二次装修补偿
 
    第十四条 三明市区现行二次装修补偿办法暂延用评估或估价的方式进行，待二次装修项目补偿计价标准正式确定后，由市房屋征收主管部门公布试行。延用方式如下：
    (一）由被征收人委托在我市房地产主管部门备案的评估机构，按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）等规定进行评估，出具补偿评估报告，评估费用由委托人支付。
（二）由征收人委托本细则第九条确定的房地产评估机构，按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）等规定进行评估，出具补偿评估报告，评估费用由委托人支付。
 
第五章　临时安置
 
    第十五条 临时安置费的发放期限以被征收人的实际临时安置时间为准，即从被征收人按照征收单位的书面搬迁通知并交房之日起至安置房交付之日止。临时安置期限不超过36个月，不足1个月的按足月计算。
　　第十六条 临时安置逾期36个月的，自逾期之日起，对自行临时安置的被征收人双倍发放临时安置费。对使用征收单位提供周转房的被征收人，按正常标准发放临时安置费。
第十七条 安置房经竣工验收合格，被征收人应当按照征收单位的书面通知要求进行选房领房，没有在时限要求内领房的，不再发放过渡费。领房之日起的装修期限为3个月，装修期间的过渡费按正常标准发放。　
 
第六章　安置房
 
　　第十八条 安置房开发建设单位应就安置房的户型面积、套数等设计事宜与项目所在区政府及其房屋征收单位充分协商沟通，并取得房屋征收单位书面同意后方可报建实施。安置房的标准户型面积设计应科学合理，适用安置工作，原则上各种房型的上靠面积不超过15㎡（含15㎡）、不低于8㎡。
　　第十九条 安置房开发建设单位应当在取得土地使用权之日起36个月内完成工程建设并交房，逾期交房的，逾期期间的临时安置费由开发建设单位支付；未及时开工建设并影响市区房屋征收和土地收储工作的，造成的经济和社会损失由开发建设单位承担。
　　第二十条 安置房交房标准：框架结构，窗采用铝合金或塑钢窗，阳台为铝合金推拉门，进户门为钢质防盗门，室内门为普通镶板门,水、电为一户一表，煤气、闭路电视、宽带、电话管线入户，内隔墙砖砌体及天棚采用混合砂浆抹面、白灰，地面为水泥砂浆面层，厨卫做防水层，墙、顶中级抹灰，地面水泥砂浆抹面，安装座便器。
    第二十一条 楼层价格调节系数：以安置房总层数的三分之一层为均价，均价层（三分之一层）以上每增加一层应递增5-30元/㎡（由征收单位根据安置房建造成本科学合理确定）；均价层（三分之一层）以下，可以不补楼层差价。
第二十二条 安置房交房时系毛坯房的，按被征收房屋权属证书记载的面积加上公摊补偿面积后给予120元/㎡的室内隔墙和卫生洁具补助费。
 
第七章 选房顺序与搬迁程序
 
　　第二十三条 原则上实行协商期内先签协议先选房的原则，若同一时间段内有多户签订协议，则应以公开、公平、公正的方式进行现场集中选房。具体选房办法以房屋征收部门通告为准。
　　第二十四条 被征收人应在协议约定的搬迁期限内搬迁，未在约定的期限内搬迁，取消公摊面积补偿和搬迁奖励。
　  第二十五条 被征收人在移交旧房时，须结清水、电、煤气、电话、闭路等相关费用。
　　第二十六条 被征收房屋的产权证、土地证（原件）须一并移交给房屋征收部门，以便依法办理安置房的权属证明。
　　第二十七条 领取安置房前，被征收人须办理相关费用结算手续，实行多还少补。逾期未办理的，房屋征收部门有权处置该安置房。
第二十八条 房屋征收部门在完成全部安置工作后12个月内，提供安置房的产权登记申报材料，协助被征收人申办权不动产登记证。被征收人取得与原被征收房屋产权性质一致的房地产权利，办理安置房不动产登记证的相关税费按国家有关规定各自缴纳。
 
第八章　附则
 
　　第二十九条 本细则由三明市住房和城乡建设局负责解释，今后与国家规定不一致的，从其规定。
    第三十条 本细则自公布之日起施行。本细则施行前已依法取得房屋拆迁许可证或作出房屋征收决定的项目，继续沿用原有规定执行。