市政府各委办局、各直属机构：
为保证我市土地级别与基准地价体系适合城市及乡镇建设和土地市场发展的需要，经省国土资源厅、省财政厅、省统计局、省物价局批准，市政府决定公布实施松原市城区及乡镇基准地价、土地出让纯收益、年租金标准、楼面地价、工业用地出让最低价标准和地下空间建设用地使用权基准地价。现将有关事宜通知如下：
一、基准地价是指土地定级范围内设定使用年限、土地利用条件、建筑容积率和土地还原率，按照商服、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一时点的级（类）别的完整国有土地使用权的平均价格；土地出让纯收益是指土地定级范围内，级（类）别分用途的或商服、住宅、工业等用地区段的土地使用权出让纯收益的平均价格。年租金标准是指取得土地使用权一年期租赁价格。楼面地价是指房屋单位建筑面积平均分摊的土地价格。工业用地出让最低价标准是指执行《国土资源部关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》（国土资发〔2006〕307号），各级别工业用地出让最低价格。地下空间建设用地使用权基准地价是根据《吉林省国土资源厅关于地下空间建设用地使用权基准地价制定的指导意见》（吉国土资用发〔2015〕33号），按政府纯收益的一定比例，科学、合理地确定符合松原市土地市场发展状况的地下空间建设用地使用权基准地价。
二、基准地价主要作用。
（一）各级政府宏观调控地价水平和制定地价政策的依据。
（二）进一步评估宗地价格的依据。
（三）反映土地市场中地价变化趋势，为土地使用者投资与开发决策提供依据。
（四）政府征收土地税收的依据。
（五）对土地利用，流转进行引导。
三、本次公布基准地价的范围为松原市城区、哈达山生态农业旅游示范区、乡镇政府所在地规划区的国有土地。其他区域的国有土地参照临近同用途的土地级别确定。
四、土地定级范围内按商业、住宅、工业用途分别划分，松原市城区分为五个土地级别，哈达山生态农业旅游示范区共划分三个土地级别，I等乡镇分为二个级别，II等乡镇分为一个级别。乡镇等别的划分是按乡镇总体经济发展条件优劣，影响乡镇地价总体水平的因素等综合分析排序确定。I等乡镇：毛都站镇、大洼镇；II等乡镇：华侨农场、伯都乡。
为保证评估价格趋于合理，建立了宗地价格修正体系。各级（类）别的基准地价、土地出让纯收益、年租金标准、楼面地价、工业用地出让最低价标准和地下空间建设用地使用权基准地价见附件。
五、年租金标准是按下列公式计算。
土地年租金=出让纯收益×r/（1-1/[1+r]n）
任意年限的土地租金标准可按下列公式计算：
Pn=PN×(1-1/[1+RD]n)/ (1-1/[1+RD]N)
Pn-任意年限的租金
PN-宗地所在级别某用途土地使用权出让纯收益均价
n-租赁年限（n≤10）
N-各用途土地的法定最高使用年限
RD-土地还原率（6%）
六、基准地价内涵。
（一）估价基准日：2015年10月8日。
（二）设定土地开发程度。城区为宗地红线外七通（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通燃气、通热力）和宗地内土地平整（七通一平）；哈达山生态农业旅游示范区为宗地红线外五通（通路、通上水、通下水、通电、通讯）和宗地内土地平整（五通一平）；乡镇为宗地红线外四通（通路、通上水、通电、通讯）和宗地内土地平整（四通一平）。
（三）设定土地容积率。城区各用途用地平均容积率分别为：商业2.0；住宅2.0；工业1.0；哈达山生态农业旅游示范区及乡镇各用途用地平均容积率分别为：商业1.8；住宅1.5；工业1.0。
（四）土地还原利率的确定。土地还原利率是土地纯收益还原成为土地价格的比率，我们采用的是安全利率加上风险调整值的方法来确定的，土地还原利率为6%。
（五）设定土地使用权年限。各用途法定最高出让年限分别为：商业用地四十年；住宅用地七十年；工业用地五十年；综合用地五十年。
（六）地价构成。基准地价构成是指完成土地开发等基础设施建设已经“七通一平”的土地使用权价格，具体包括土地取得费、开发费和土地出让纯收益。土地取得费是指征地拆迁补偿安置费及相关税费；土地开发费是指达到“七通一平”条件下发生的客观费用及利润、利息和税费之和；土地出让纯收益价格构成是指各级别各用途国有土地纯收益。不包括新增建设用地有偿使用费和征地所发生的税费。
七、不同用途基准地价的界定。商服、金融、保险、餐饮旅馆业和其它商服用地等建设用地参照商服用地确定基准地价；采矿、仓储、公共基础设施、瞻仰景观休闲、机关团体、教育科研设计、文体医疗卫生和慈善用地等建设用地参照工业用地确定基准地价；城镇单一住宅用地、城镇混合住宅中分摊的居住用地、公寓用地等建设用地参照居住用地确定基准地价。
八、工业用地出让设定最低价标准，不设定最高价标准，宗地出让价格由松原市国土资源局委托评估机构评估确定价格。进行毛地出让的取得费、开发费由用地单位支付。
九、以有偿方式取得国有土地使用权的土地出让底价，由松原市国土资源局委托具有土地评估资格的中介机构进行评估后确定底价。协议出让土地价格必须以基准地价为主要依据，以基准地价系数修正法为主要方法评估后确定协议出让土地价格。招标、拍卖、挂牌方式出让的国有土地使用权价格，必须采用两种以上评估方法以竞价结果确定成交价。
中外法人、自然人和其他组织执行统一的土地出让价格或租金标准。
十、经依法批准转让原划拨土地使用权的，须按市场评估价缴纳土地出让纯收益。划拨土地改为经营性用地和原工业、住宅出让土地改变为经营性用地的国有建设用地，须按市场评估价缴纳土地租金或土地出让纯收益。
十一、原出让土地增加容积率。改变土地用地的须补交土地出让金，按照国土资源部《协议出让国有土地使用权规范》执行。
十二、更新后的土地级别和松原市城区、哈达山生态农业旅游示范区及乡镇基准地价等土地价格自通知发布之日起施行。原基准地价文件同时废止。
十三、城市及乡镇基准地价从2016年10月1日起执行。
十四、本通知由松原市国土资源局负责解释。
附件：1．吉林省新一轮城镇土地分等表
2．松原市城区基准地价表
3．哈达山生态农业旅游示范区基准地价表
4．松原市城区地下空间基准地价表
5．哈达山生态农业旅游示范区地下空间基准地价表
6．松原市乡镇基准地价表
松原市人民政府
2016年12月22日
