双鸭山市人民政府办公室关于印发《双鸭山市2015—2019年老旧住宅小区（大院）综合整治工作实施方案》的通知
尖山区人民政府，市政府直属和在双中、省直有关单位：
经市政府领导同意，现将《双鸭山市2015—2019年老旧住宅小区（大院）综合整治工作实施方案》印发给你们，请结合实际，认真抓好贯彻落实。
双鸭山市人民政府办公室
2015年4月27日
双鸭山市2015—2019年
老旧住宅小区（大院）综合整治工作实施方案
为全面改善我市老旧住宅小区环境，完善小区服务功能，提升居民生活质量，促进物业管理规范、健康、持续、快速发展，制订本方案。
一、住宅小区基本情况
截至2014年末，尖山区共有住宅楼1540栋，139个住宅小区（大院）和部分单体楼，其中：85个小区（大院）1022栋住宅楼，分别由20家物业公司实施规范化物业管理；186栋单体楼由双房中心提供基本服务；57栋单位自管楼，97栋业主自管楼；龙煤集团双鸭山矿业公司共有住宅楼178栋，其中：矿业集团自管112栋，未实施管理的66栋。尖山区目前除龙煤集团双矿公司外，已基本实现物业管理基本服务全覆盖。
本次老旧小区综合整治主要是解决2005年以前开发建设的住宅小区，主要是存在问题较多，群众意见较大，经常引发上访的小区。目前，尖山区共有2005年以前建设的老旧住宅小区（大院）61个，单体楼283栋。据调查统计，现有47个小区180栋住宅楼存在漏雨问题，其中36栋楼急需平改坡，46栋楼需中修；98栋楼落水管损坏；32处挡土墙倒塌；61栋楼上下水管道损坏；35条道路损坏；2450个单元防盗门损坏变形；42个庭院道板砖损坏；55块绿地草坪需要补植；57个小区缺少路灯；37个小区缺少物业管理用房等一些亟待解决的问题。
二、工作目标
（一）改造范围。
1.尖山地区交付使用在10年以上的住宅小区、大院、单体楼。
2.各类商品房、经济适用住房、职工集资建房、公有旧房出售等房屋。
3.房屋主体，包括基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
房屋共用设施设备，电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
（二）改造标准。
房屋主体达到完好标准。屋面无漏雨现象，柱、梁、板无破损，内外墙面无脱皮，楼梯间和内外墙重新粉刷，门厅、走廊通道整洁，门窗完好无缺。
共用设施设备运行正常。电梯、天线、自来水加压设备、消防设施完好、道路平整、绿地树、草、花覆盖，上下水、沟渠畅通，监控、路灯和声控灯达到正常使用。
完善住宅小区服务功能。修建小区健身场地，修缮健身器材；规范停车秩序，划定停车场地；配套物业服务用房，健全服务功能。
（三）投资估算。
根据目前调查情况统计，按现行市场价格估算，预计需要总投资11025.28万元。其中：平改坡工程10.25万㎡，投资2664.5万元；换落水管1415根（1楼至顶楼为1根），投资93.9万元；上下水改造27658延长米，投资1333.3万元；庭院道板107459㎡，投资549.7万元；小区道路29408㎡，投资499.9万元；更换单元门2139樘，投资640.7万元；房屋内外粉刷1681507㎡，投资4384.9万元；电子监控735个点，投资180万元；声控灯12726个，投资38.1万元；路灯61盏，投资10.08万元；挡土墙5473立方米，投资136.8万元；室外踏步6907㎡，投资27.4万元；绿地80468㎡，投资363.3万元；散水坡2744㎡，投资16.4万元；新建物业管理用房37处1850㎡，投资185万元；其他零星维修工程投资71.49万元。
（四）编制预算。
根据《双鸭山市2015—2019年住宅小区(大院)综合整治实施方案》的安排，对确定为本年度综合整治的住宅小区（大院）进行一次全面系统的复查摸底，在复查摸底基础上确定工程项目编制工程预算，作为本年度老旧住宅小区（大院）改造投资计划和工程立项的依据。
（五）资金筹措。
资金来源主要有四种渠道。市财政每年投入专项补助资金700万元，其中：维修改造补助200万元（城建预算），庭院改造补助资金500万元。
尖山区财政500万元，其中：维修改造补助资金200万元，庭院改造补助资金300万元。
市房管局住宅专项维修资金存款收益中列支100万元。
住宅小区（大院）业主按自有房屋建筑面积5—10元/㎡。已经交存维修资金的业主可在其个人账户中列支，未交存维修资金的业主组织进行收缴。
房屋开发建设单位已经交付使用多年的住宅项目，由于房屋及住宅小区存在工程质量问题，多年一直未处理好的，继续由房屋开发建设单位负责，所需费用均由开发单位承担，经验收合格后，移交物业管理单位。
（六）工作原则。
本着“谁出资、谁受益，取之于民、用之于民，业主出资、政府补助”的原则，以房屋和设施设备损坏严重，并直接影响业主正常生活，工程量较大、耗资较多的项目为重点，视其轻重缓急程度进行安排维修或改造。对于情况相同的小区（大院）及单体楼，按其业主缴纳专项维修资金情况，优先安排专项维修资金交存好的小区（大院）或单体楼，交存率达不到90%以上者，一律不予安排维修或改造。
（七）实施步骤。
尖山区住宅小区（大院）综合整治工作分五步走。
2015年工作试点。按照市政府2015年3月20日市长办公会议确定的原则，办事处和社区牵头，市房管局成立专项维修资金收缴小组，组织业主按自有房屋建筑面积5—10元/㎡标准交存维修资金，同时，本着“早交早改、晚交晚改、不交不改”的原则，按业主交存维修资金的时间顺序和比例安排维修改造项目。
2015年计划筹集资金1300万元，改造5个住宅小区（大院），10栋单体楼，完成综合整治计划的12%左右。
2016年计划筹集资金1654万元，改造11个住宅小区（大院）和单体楼，完成综合整治计划的15%。
2017年计划筹集资金3900万元，改造11个住宅小区（大院）和单体楼，完成综合整治计划的30%。
2018年计划筹集资金2756万元，改造10个住宅小区（大院）和单体楼，完成综合整治计划的25%。
2019年计划筹集资金2200万元，改造10个住宅小区（大院）和单体楼，完成综合整治计划的18%。
三、组织实施
（一）加强领导，建立制度。
市政府建立“双鸭山市老旧住宅小区综合整治工作联席会议制度”，主管副市长为召集人。尖山区政府、市财政局、市审计局、市住建局、市城管执法局、市公安局、市沉治办、市棚改办、市房管局为成员单位。办公室设在市房管局，办公室主任由市房管局局长郭伟同志兼任，办公室具体负责老旧小区维修改造工作的综合协调等工作。
（二）统一指挥，分工负责。
尖山区政府：负责组织宣传指导业主动员工作，办事处和社区具体负责组织对业主宣传和动员工作，竭尽全力动员广大业主积极参与住宅小区维修改造工作。
市财政局：负责政府投入资金维修改造项目工程进度拨款的复核，预算、决算的审核。
市审计局：负责政府投入资金维修改造工程项目的监督审核。
市住建局：负责协调开发建设单位配合老旧小区综合整治工作。
市城管执法局：负责清除住宅小区违法建筑和私搭乱建以及影响交通安全的乱堆乱放行为。
市公安局：负责处理在住宅小区维修改造过程中引发的不安定因素或突发性社会治安事件。
市沉治办、棚改办：负责沉治、棚改小区的工程质量、配套不完善等问题的维修改造。
市房管局：负责协调部门间的衔接，处理工作中出现的各类突发性事件，综合工作进展情况的统计上报，组织工程交接查验和落实改造后住宅小区的物业管理等工作。
