市人民政府关于加强孝感城区国有土地上房屋征收与补偿工作的通知

市人民政府关于加强孝感城区国有土地上房屋征收与补偿工作的通知
孝感政发〔2017〕9号
各县(市、区)人民政府，市高新区、临空经济区、双峰山旅游度假区管委会，市政府各部门：
为全面贯彻落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》，国务院令第590号)和《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(以下简称《办法》，湖北省政府令第380号)，依法规范孝感城区房屋征收与补偿工作，保障被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)的合法权益，促进孝感城区国有土地上房屋征收与补偿工作的顺利开展，结合我市实际情况，现就有关问题通知如下：
一、实施范围
本通知实施范围为孝感城区。孝感城区是指，按照《孝感市城市总体规划(2013-2030年)》所确定的中心城区建设用地125平方公里的区域，具体包括“一城一区”：“一城”即主城区，建设用地110平方公里;“一区”即临空经济区，建设用地15平方公里。双峰山旅游度假区辖区及孝南区、临空经济区不在本范围区域内的国有土地上的房屋征收与补偿工作可参照执行。
二、主体职责
设立市国有土地上房屋征收与补偿委员会(以下简称市房屋征收补偿委员会，详见附件1)，作为市政府国有土地上房屋征收与补偿工作的议事决策机构，负责孝感城区国有土地上房屋征收与补偿工作的组织、领导和协调工作。具体日常工作由市人民政府房屋征收管理办公室(以下简称市征收办)承担。
孝南区政府、市高新区管委会、市临空经济区管委会负责各自管辖范围内房屋征收与补偿工作并设立相应的房屋征收机构(以下简称“区征收办”)，负责组织实施其管辖范围内的房屋征收与补偿工作，接受市征收办业务指导和工作监督。
孝南区政府、市高新区管委会、市临空经济区管委会可指定征收项目所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府，村(居)民委员会为房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。
征收实施过程中需要增加人力、物力和社会力量的，可通过购买服务的方式解决。
孝南区政府管辖范围内实施建设活动需要征收房屋的，由孝南区政府依法作出房屋征收决定。
市高新区、临空经济区管委会管辖范围内实施建设活动需要征收房屋的，由市人民政府依法作出房屋征收决定。
三、实施程序
(一)提出房屋征收申请。对符合《条例》《办法》规定进行建设，需要征收房屋的，由项目建设单位(包括项目建设指挥部)或土地储备机构向房屋所在地的区征收办提出房屋征收申请。房屋征收申请应当根据建设需要拟定征收范围，并提交符合《条例》《办法》规定的相关证明材料。
(二)申请审查及拟定征收补偿方案。区征收办经审查，房屋征收申请符合规定的，予以受理，并组织完成下列工作：
1.核定征收范围;
2.对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，并将调查结果在征收范围内向被征收人公布;
3.会同规划、国土、建设、房管、城管等部门，对征收范围内未经登记的建筑进行调查，并就未经登记的建筑是否合法、临时建筑是否超过批准期限作出认定;
4.委托房地产价格评估机构对被征收房屋的价值进行预评估;
5.按照相关规定拟定征收补偿方案和征收补偿资金预算方案，报孝南区政府、市高新区管委会、市临空经济区管委会审核。
(三)征收补偿方案论证及作出征收决定。属于市高新区、临空经济区管委会管辖范围内的征收项目，市高新区、临空经济区管委会依照《条例》《办法》的规定，就征收补偿方案组织论证，征求公众意见，按照有关规定召开听证会，进行社会稳定风险评估，并根据征求意见情况修改完善征收补偿方案，报市征收补偿委员会审议通过后，以市人民政府名义依法作出房屋征收决定。房屋征收涉及被征收人300户以上的，由市人民政府常务会议审议通过后，以市人民政府名义依法作出房屋征收决定。
孝南区政府管辖范围内属市级融资改造的项目和孝感老城区的改造项目，其征收补偿方案、征收补偿资金预算方案应同时报市融资部门、市征收办进行初步审查，审查合格后报市房屋征收补偿委员会审核认定，由孝南区政府依法作出房屋征收决定;其他征收项目，由孝南区政府依法直接作出房屋征收决定。
房屋征收决定作出后，七日内应当公告。房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。国土部门依照法定程序同时收回被征收房屋占用范围内的国有土地使用权。规划、国土、建设、房管、工商、税务、公安等部门，应当暂停办理征收范围内新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途、改变用地性质、房地产转让和抵押以及工商注册、税务登记、户口迁入等相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当明确暂停期限，暂停期限最长不得超过1年。
(四)订立补偿协议及作出征收补偿决定。房屋征收部门与被征收人依照《条例》的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、区人民政府依照《条例》的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
(五)征收补偿决定执行。征收补偿决定作出后，被征收人对征收决定或补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市人民政府、孝南区政府依法申请人民法院强制执行。孝南区政府、市高新区管委会、市临空经济区管委会应当催告被征收人履行义务并组织房屋征收、公安、房管、规划、城管、国土等部门及房屋所在地基层组织的工作人员，成立工作专班，配合人民法院的强制执行工作。
四、房屋认定
征收范围内未经登记建筑的调查认定，由区征收办会同规划、国土、房管、城管等部门进行。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，纳入补偿范围;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不纳入补偿范围。具体认定办法按孝南区政府、市高新区管委会、市临空经济区管委会发布的控违通告的要求执行。
五、房屋评估
按照住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，被征收房屋和产权调换房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定，评估时点为房屋征收决定公告之日。房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定，在规定时间内协商不成的，由区征收办通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定房地产价格评估机构，并委托其评估确定被征收房屋的价值。被征收房屋和产权调换房屋评估的具体办法由市征收办组织制定。
成立市房地产价格评估专家委员会，被征收人对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
六、资金筹措
征收资金的筹措方式有以下几种：
(一)市土地储备中心负责的房屋征收与补偿项目，征收补偿资金由市土地储备中心编报年度收支计划，财政部门按规定列入当年土地收益基金和土地收储专项债券收入预算，从土地收益基金中列支。
(二)市人民政府委托市级投融资平台公司及所属企业负责的房屋征收与补偿项目，由市级投融资平台公司及所属企业负责落实资金，征收资金纳入财政预算。
(三)孝南区政府、市高新区管委会、市临空经济区管委会或项目建设单位实施的房屋征收与补偿项目，由孝南区政府、市高新区管委会、市临空经济区管委会或项目建设单位各自负责落实征收与补偿所需资金。
孝南区政府、市高新区管委会、市临空经济区管委会分别设立征收补偿资金专户，实行专款专用，并按项目建立房屋征收与补偿资金台账，同时接受审计、财政部门监督检查。对于市政府融资，委托孝南区政府、市高新区管委会、市临空经济区管委会实施征收的项目，市财政、审计部门对征收补偿资金使用情况也要进行监督检查，并向市人民政府报告资金使用情况。
七、补偿标准
孝感城区实行统一的国有土地上房屋征收补偿标准(详见附件2)。
八、其他事项
对《条例》《办法》施行前已发放拆迁许可证、尚未完成拆迁的项目，继续沿用原有规定办理。经市人民政府、市加快解决孝感城区旧城改造遗留问题整改工作领导小组或市规委会确认的旧城改造项目，按照加快解决孝感城区旧城改造遗留问题整改工作领导小组确定的工作方案和要求执行。本通知印发后的房屋征收项目，纳入房屋征收程序，依照《条例》《办法》和本通知的规定实施房屋征收与补偿工作。
孝感城区国有土地上房屋征收与补偿的具体工作流程由市征收办另行制定。
市征收办会同有关部门，研究制定征收补偿方案、房屋征收决定、补偿协议、补偿决定等示范文本。
孝感城区建设用地范围内集体土地上的房屋征收与补偿的方式和标准可参照执行。
本通知自印发之日起施行。施行过程中上级国家机关有新规定的，从其规定。
附件：1.孝感市国有土地上房屋征收与补偿委员会组成人员及成员单位工作职责
2.孝感城区国有土地上房屋征收补偿标准
孝感市人民政府
2017年9月30日
附：
孝感城区国有土地上房屋征收补偿标准
一、孝感城区国有土地上房屋征收补偿可采用“货币补偿、产权调换、产权调换加货币补偿”等方式执行
(一)货币补偿方式：被征收人选择货币补偿方式的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》，国务院令第590号)有关规定，委托有资质的房地产价格评估机构依法评估房屋价值，实行货币补偿。非住宅房屋和非私有住房一律按照市场评估价值实行货币补偿。
(二)产权调换方式：被征收人选择产权调换的，征收人按建筑面积1:1标准(下同)进行征收还建安置。被征收房屋是平房且是被征收人唯一住房的，除按1:1标准实行产权调换外，还可按安置房的综合成本价增加购买原住房建筑面积50%的安置房;被征收房屋是两层楼房且是被征收人唯一住房的，除按1:1标准实行产权调换外，还可按安置房的综合成本价增加购买原住房一楼建筑面积20%的安置房。产权调换加增加购买安置房面积之和不得超过300平方米。
(三)产权调换加货币补偿方式：被征收人选择产权调换，被征收房屋是私有且建筑面积超过300平方米住房的，300平方米及以内的面积按1:1标准征收进行产权调换，超过300平方米以上的部分按照评估价值实行货币补偿。
被征收人应按照最接近产权调换面积来选择安置房户型，受安置房户型制约，被征收人选择的安置房户型面积大于产权调换面积的部分(限于5平方米以内)，由被征收人按照安置房综合成本价购买;被征收人选择的安置房户型面积小于产权调换面积，差额部分按照被征收房屋评估单价乘以差额面积的价值实行货币补偿。
(四)被征收人附属用房、地面附着物、房屋装修补偿方式：由具有相应资质的房地产价格评估机构按照评估时点的价值进行评估，实行货币补偿。
二、征收人用于产权调换的安置房区位及标准
(一)符合城市总体规划和建筑质量标准;
(二)基础设施齐全，出入方便;
(三)毛坯房建筑、门窗齐全、进户安装防盗门;
(四)强弱电、水、气直接抄表到户。
三、被征收人房屋的其它相关补偿费用标准
(一)临时安置补偿费、搬迁补偿费、办证费，电话、有线电视、管道燃气、宽带网等民用设施初装补偿费，空调、太阳能的迁移费补偿标准。
1.临时安置补偿费标准。
(1)住宅房屋临时安置补偿费。
①被征收人选择产权调换并在签约期限内签订协议搬家、自找房源临时过渡的，在协议约定的过渡期限内，每月按以下标准计算临时安置补偿费：被征收房屋的建筑面积×被征收范围内住宅房屋评估平均单价×0.3%。被征收范围内住宅房屋评估平均单价×0.3%低于6元/平方米的，临时安置补偿费按照被征收房屋的建筑面积×6元/平方米计算。
②被征收人选择货币补偿并在签约期限内签订协议搬家的，一次性支付18个月的临时安置补偿费，每月按以下标准计算：被征收房屋的建筑面积×被征收范围内住宅房屋评估平均单价×0.3%。被征收范围内住宅房屋评估平均单价×0.3%低于6元/平方米的，临时安置补偿费按照被征收房屋的建筑面积×6元/平方米计算。
③被征收人选择产权调换的，因不属于被征收人的原因导致超过协议约定的过渡期限交房的，超期部分按以上标准的2倍支付被征收人临时安置补偿费。
④被征收住宅房屋建筑面积不足50㎡的，按50㎡计算临时安置补偿费。
(2)生产、办公、营业用房的临时安置补偿费。
被征收人选择货币补偿并在签约期限内签订协议搬家的，一次性支付18个月的临时安置补偿费，每月按以下标准计算临时安置补偿费：被征收房屋的建筑面积×被征收房屋评估单价×0.6%。
2.搬迁补偿费标准。
(1)征收住宅房屋的，按照2000元/户支付搬迁补偿费。
(2)征收商业、办公用房的，按照30元/㎡支付搬迁补偿费。搬迁补偿费低于2000元/户的，按照2000元/户支付。
(3)征收生产用房、仓储用房的，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。
3.其它补偿费标准。
(1)电话、有线电视、管道燃气、宽带网及电力、自来水部门安装独立使用的电表、水表等民用设施初装费用，被征收人选择货币补偿的，按照征收决定公告之日的初装价格予以补偿。被征收人选择产权调换的，安置房已配套的不再补偿，未配套的按照征收决定公告之日的初装价格予以补偿。
(2)空调、太阳能的迁移费按照征收决定公告之日的市场迁移价予以补偿。
(3)被征收房屋已办理房屋所有权证、土地使用证或不动产权利证书，被征收人选择货币补偿，能够提供原始缴纳税费凭证且属于符合规定的办证费用，按照实际发生金额予以补偿。被征收人不能够提供原始缴纳税费凭证的，按照办证当时有关部门规定的税费标准予以补偿。被征收人选择产权调换的，产权调换房屋属于补偿面积部分的办证费用由征收人承担，超过补偿面积部分的办证费用由被征收人自己承担。
(二)停产停业损失补偿费标准。
由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。
(三)补助和奖励标准。
1.征收个人住宅房屋，被征收人选择货币补偿并在签约期限内签订征收补偿协议的，按照被征收房屋评估价值(含装修价值)上浮25%给予奖励(以上所指被征收房屋建筑面积不超过300平方米;超过300平方米的，按300平方米计算)。
2.征收个人住宅房屋，被征收人选择产权调换并在签约期限内签订征收补偿协议的，按照被征收房屋建筑面积每平方米200元的标准给予产权调换奖励，最高不超过20000元。
3.被征收住宅房屋为多层非电梯房屋，选择产权调换的高层电梯房的，公摊面积给予适当的补助，补助标准最高不得超过被征收房屋建筑面积的12%;选择货币补偿的，补助标准最高不得超过被征收房屋建筑面积的12%乘以该片区范围内普通商品住房销售均价(以上所指被征收房屋建筑面积不超过300平方米;超过300平方米的，按300平方米计算)。
4.被征收住宅房屋属于被征收人唯一住房(具有合法房产凭证)，建筑面积不足50平方米的按照50平方米给予补偿，并以50平方米为基数给予货币补偿奖励或公摊面积补助。对于特殊困难家庭，视情况给予特殊补助。
5.本通知下发之日前，被征收房屋规划用途为住宅但已实际用于生产经营的，按照房屋规划用途评估价值予以补偿，对其生产经营有关设施设备据实评估核算，给予适当补偿。