魏都区人民政府,市城乡一体化示范区、经济技术开发区、东城区管委会,市人民政府有关部门:
《中心城区商改居土地手续办理办法》已经市政府同意,现印发给你们,请结合实际,认真遵照执行。
2017年5月26日
中心城区商改居土地手续办理办法
为认真落实《中共河南省委办公厅河南省人民政府办公厅关于印发稳增长保态势若干政策措施的通知》(豫办〔2016〕41号)精神,进一步规范中心城区商改居土地手续办理程序,依据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规,结合我市实际,制定如下办理办法。
一、适用范围
在中心城区(魏都区、城乡一体化示范区、经济技术开发区、东城区)范围内,已办理不动产权证书(或土地使用权证书)且土地使用权类型登记为出让的商服用地,以及已签订《国有建设用地使用权出让合同》并缴纳完毕土地出让金的商服用地,经市政府批准,土地用途由商服变更为住宅的土地。
二、办理依据
《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条、《国土资源部关于印发〈招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范〉(试行)和〈协议出让国有土地使用权规范〉(试行)的通知》(国土资发〔2006〕114号)以及《中共河南省委办公厅河南省人民政府办公厅关于印发稳增长保态势若干政策措施的通知》(豫办〔2016〕41号)等法律法规和政策文件。
三、土地出让金补缴依据及方法
1.《国土资源部办公厅关于发布国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)的通知》(国土资厅发〔2013〕20号)规定,地价需经专业评估,因改变土地使用条件、发生土地增值等情况,需要补缴地价款的,市、县国土资源主管部门在确定补缴金额之前,应按要求组织评估。
2.《国土资源部关于印发〈招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范〉(试行)和〈协议出让国有土地使用权规范〉(试行)的通知》(国土资发〔2006〕114号)中“出让土地改变用途等土地使用条件的处理”的规定,调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平,按以下公式确定:应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格—批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格。
3.按照《国土资源部办公厅关于发布国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)的通知》(国土资厅发〔2013〕20号)规定,调整用途的,需补缴地价款等于新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积。新、旧用途楼面地价均为评估期日的正常市场价格。
在实际评估中,评估方法上通常采用市场比较法和剩余法两种方法同时评估,参考宗地的交易时间、方式、周边设施情况等因素,按国家规范要求进行评估。
四、办理程序
1.由土地使用权人(或土地受让人)向属地政府(管委会)提出调整规划的申请;
2.属地政府(管委会)接申请后,在符合城市总体规划的前提下,拟定规划调整的初步方案,并召开专家论证会进行科学论证;
3.通过专家论证的,由属地政府(管委会)报市规划局,市规划局按程序将调整方案提交局联审会、市规划技术委员会会议进行研究;研究通过的,由市规划局向市政府报送请示,并后附调整方案。
4.经市政府研究同意调整的,属地政府(管委会)委托有资质的土地评估机构对补缴土地出让金进行预评估,预评估结果报市财政局评审中心进行财政评审,原则上住宅的评估价格不低于宗地所在辖区近三年成交的最高价格。
5.属地政府(管委会)将财政评审结果通知土地使用权人(或土地受让人),需补缴土地出让金的,在土地使用权人(或土地受让人)自愿的前提下全额缴纳至市财政局土地出让金专户,由市财政局出具收款凭证,作为同意规划调整的保证金;不需补缴土地出让金的,土地使用权人(或土地受让人)出具自愿放弃财政补偿的承诺,作为规划调整的前提;对于不同意的,仍按原规划执行。
6.属地政府(管委会)会同市规划局将调整方案提交市规划建设委员会会议审议通过。对市规划建设委员会会议讨论的调整方案因技术调整导致与市规划技术委员会会议初步方案不一致的,最终补缴金额以财政评审依据市规划建设委员会会议批准通过的调整方案为准。
7.市国土局根据市规划局出具的《规划条件变更通报书》及附件和属地政府(管委会)提供的办理申请、预评估结果、财政评审结果、缴款凭证或承诺等拟定土地调整方案,提交市土地资源保障工作联席会和市土地管理委员会审议,并报市政府审批。经批准后,由市国土局办理不动产登记,市规划局办理相应的用地、工程规划许可手续。
五、相关资料
1.规划部门提供以下资料:
《规划条件变更通报书》及附图;
2.宗地所属辖区政府(管委会)提供以下资料:
(1)宗地调整以及同意办理土地手续的情况说明;
(2)土地评估报告;
(3)财政评审报告;
3.用地单位提供以下资料:
(1)用地变更申请;
(2)土地登记证书复印件(没有办理登记的不提供);
(3)国有建设用地使用权出让合同复印件和土地出让金发票复印件;
(4)缴款凭证或承诺书;
4.国土部门根据以上单位提供的资料,完成以下工作:
(1)拟定补缴土地出让金方案由市国土局办公会研究;
(2)市国土局办公会研究通过的,提交市联席会和土委会会审决定;
(3)经会审同意的,报市政府审批,办理土地登记。
六、其他事项
本办理办法由市国土局负责解释,自印发之日起施行。