许昌市城市规划区集体土地上房屋征收安置工作流程的通知

各县(市、区)人民政府,许昌新区、经济技术开发区、东城区管委会,市人民政府各部门:

《许昌市城市规划区集体土地上房屋征收安置工作流程》已经市政府研究同意,现印发给你们,请认真执行。

二○一二年八月二十九日


许昌市城市规划区集体土地上房屋征收安置工作流程

为进一步推进我市城市规划区集体土地上房屋征收安置工作实现制度化、规范化、长效化管理,确保全市新型城镇化建设工作顺利推进,依照有关规定,结合我市实际,制定本工作流程。

一、基本原则

(一)政府主导原则。城市规划区集体土地上房屋征收安置工作是城中村、城郊村改造的核心工作之一,是一项造福群众、利及长远的德政工程。县(区)政府(管委会)是辖区集体土地上房屋征收安置工作的责任主体,政府(管委会)主要领导是第一责任人,负责征收安置的统筹规划、方案审查、公告发布、监督检查等工作;乡(镇、办)主要领导是直接责任人,具体负责实施征收安置工作。村委会(社区居委会)作为实施主体可以采用市场化运作等方式进行房屋征收安置,各级有关部门全力提供优质服务。

(二)依靠群众原则。城市规划区集体土地上房屋征收安置工作涉及面广,关系群众切身利益,要充分体现群众意愿。须由村委会(社区居委会)在充分调查村民意愿的基础上提出申请,实行“一村一案”。征收安置过程中充分发挥基层干部了解基层、熟悉基层的优势,把被征收安置村民合理划分为若干小组,由村干部分组承包深入每家每户,扎实做好村民工作,充分调动绝大多数村民参与征收安置的积极性,依靠征收安置区域内绝大多数村民的带动,推动征收安置工作顺利开展。

(三)为民惠民原则。健全完善房屋征收安置评估机制,征收补偿标准要紧密结合各区域实际进行测量、评估确定,做到公开、公正、合理,让绝大多数村民满意。制定的征收补偿标准和征收安置方案要把保障村民的利益最大化放在首位,让村民切实受益。要有效整合、合理利用各类涉农资金,充分利用在土地、安置房建设等方面的支持政策,并通过合理限定参与城中村、城郊村改造建设企业的利润,做到最大限度地让利于民,为民惠民,政府实行“零收益”。

(四)严格规划原则。城市规划区集体土地上房屋征收安置项目坚持统一规划、合村并建,连片实施,规划项目要具有一定的规模,一般要求居住村民在8000人左右。规划建设的项目要与当前城乡建设整体规划,特别是要与各类重点工程项目、产业集聚区项目、城中村改造建设项目有效衔接。在城市总体规划框架内认真编制、审定改造方案,确保规划依法严格实施。未经许可,任何区域、单位、个人不得实施拆迁改造。乡(镇、办)要在辖区开展经常性排查,及时发现及时制止私搭乱建行为。

二、工作流程

(一)前期工作

1.超前谋划项目。各县、区要全面摸清城中村、城郊村改造建设的底数,以村组为基础,依据城市总体规划,按照有利于征收安置的原则,合理划分征收安置单元。对于涉及各类重点工程项目、产业集聚区项目、城中村改造项目的区域,要结合项目建设计划,提前谋划,限期实施。

2.调查登记房产。乡(镇、办)组织村委会(社区居委会)在住房城乡建设、国土资源、城乡规划等部门的配合下,对拆迁范围内房屋及土地使用权的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查。调查时要对拆迁房屋的现状及丈量过程进行现场录像、拍照,调查结果由村民签字确认,丈量结束后,将各户姓名、房屋性质、房屋占地面积、房屋建筑面积及附属物等逐一列表,张榜公示。

3.动员群众参与。村委会(社区居委会)结合征收安置单元,组织对村民进行房屋征收安置意愿调查。要加强新型城镇化建设的宣传,给村民算清收益账,让村民真正感受到实施城中村、城郊村改造带来的好处,动员村民积极主动参与。征收安置单元绝大多数村民签字同意后,由村委会(社区居委会)向乡(镇、办)申请实施征收改造。

4.签订改造协议。城中村、城郊村拆迁改造项目要选择有实力、信誉度高、有社会责任感的开发企业实施开发建设。县、区政府(管委会)委托乡(镇、办)与村委会(社区居委会)签订改造协议,双方约定完成房屋拆除的具体时间。同时,与参与改造的企业签订开发建设协议,约定项目建设完成时限。协议还要详细约定双方的权力、义务和责任及违约惩处条款,充分体现协议的严肃性、周密性、约束性、平等性。

(二)确定征收改造方案

1.拟定征收改造方案。乡(镇、办)负责组织参与改造的企业及村委会(社区居委会)共同拟定征收改造方案,合理确定补偿安置标准。征收改造方案应当包括村民补偿安置方案(含集体经济补偿安置方案)、拆迁补偿安置成本、批准的安置房建设控规和修建性详细规划、土地处置方案、拟采用的运作方式等。村民补偿安置方案应明确拆迁住宅房屋的货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准,供被征收人自由选择。对于部分商业用途的停业损失,要根据纳税证明合理界定,在征收改造方案中予以明确。

2.充分征求意见。拟定的征收改造方案,要采取召开听证会、发放征求意见书等形式,多方听取村民意见,充分考虑村民诉求,不断进行修改完善。

3.严格申报程序。征收改造方案需经村民大会或村民会议授权的村民代表会议讨论通过。讨论通过后,由乡(镇、办)报县、区政府(管委会)审查批准后方可实施。经批准的征收改造方案任何人不得擅自变更,确需变更时,须按原程序报批。

(三)完善规划用地审批。城市规划区内集体土地上房屋征收安置用地,要严格按照国家土地管理政策规范运作,县、区国土资源管理部门要在城中村、城郊村规划建设项目完成本工作流程“前期工作”及“确定征收改造方案”程序后,及时会同规划等相关部门,依法办理土地征收报批手续,确保城中村、城郊村改造用地合法。

(四)拆迁补偿与安置

1.发布改造公告。县、区政府(管委会)批准实施征收改造方案后,应当及时在征收改造范围内及新闻媒体上进行公告。公告的内容包括拆迁范围、拆迁期限、征收补偿方案、签约期限等事项。

2.组织签订协议。按照拆迁公告的期限,乡(镇、办)组织村委会(社区居委会)正式签订征收补偿安置协议。协议中要明确签订征收补偿协议后不按期搬迁的处置条款。要定期将签订拆迁补偿安置协议的进展情况张榜公布。如在规定时间内大多数村民拒绝签订协议,中止该区域的拆迁改造工作,中止后,如村民再有改造意愿,需满一年后由村委会(社区居委会)重新申请。

3.集中进行搬迁。按照拆迁补偿安置协议,乡(镇、办)政府负责提供过渡安置房或兑现搬迁补助后,村委会(社区居委会)要督促村民限期搬迁。搬迁完成后,对选择货币补偿的村民一次性结清补偿资金;对选择房屋产权调换的村民,按照签订拆迁协议和拆除房屋的先后顺序,选择安置房的面积、户型和楼层,并将安置情况全面公示。

4.实施房屋拆除。乡(镇、办)、村委会(社区居委会)负责对被拆迁房屋进行集中拆除,实施房屋拆除的单位必须具有建筑施工总承包资质或爆破与拆除工程专业分包资质。房屋拆除后,乡(镇、办)、村委会(社区居委会)负责依法收回村民的《房屋所有权证》、《土地使用权证》,并及时到发证部门办理注销手续。对于先建后拆项目,安置房未建成的,旧村房屋暂缓拆除。

5.依据协议拆除。司法机关要从拆迁前期工作开始就介入指导。村委会(社区居委会)要做好当事人单方面不按时履行补偿安置协议的拆除准备工作。对已签订补偿安置协议,无正当理由拒不搬迁,严重影响整体拆除工作的,按双方签订的协议提请法院判决并强制执行。

(五)安置房建设

1.严格建设手续。安置房项目开工前,开发企业、施工企业应依法办理相关手续,取得施工许可证后,方可施工建设。

2.强化规划落实。城乡规划部门要加强对安置房规划实施的监管,确保各项规划指标落实到位,任何单位、个人不得擅自改变规划。如因特殊原因需要改变的,必须按程序审批。

3.加强质量监管。各级建设行政主管部门要严把安置房建设质量关,对建筑用材、施工现场等重要环节实行重点监管。各地可根据实际情况,组织村民代表对工程质量和工程进度进行监督。

4.强化竣工验收。各建设责任单位要高度重视竣工验收工作,加强工程交付验收的管理,对所有监管工程要100%实行分户验收。在分户验收和竣工验收实施中,要严格执行国家规范强制性条文,提高工程观感质量、安装工程质量评定标准。发现工程实体质量和使用功能存在明显缺陷的,要责令整改,重新组织竣工验收,保证房屋质量和使用功能达到住户100%满意,坚决杜绝不合格工程投入使用。

5.提升完善功能。城中村、城郊村改造要注重完善城市功能、提升城市形象。县、区政府统筹组织各主管部门做好承担的规划道路建设和供电、燃气、供热、电讯、有线电视、供水、公交等配套建设。科学合理布局教育、卫生、文化等社会事业网点,完善公共服务功能。

6.注重民生保障。要从维护失地农民长远利益出发,通过科学规划,合理布点建设商业综合体、增加商业用房及服务性用房在居民住宅小区周边的分布建设,为失地农民提供更多的就业机会。同时加大培训力度,提高失地农民就业技能,着力解决失地农民的长远生计问题。

(六)回迁安置

1.严格按期交房。已建成的安置房,经验收合格后,按期交付村委会(社区居委会)。安置房分配要严格按照分配方案和征迁补偿安置协议进行,分配过程要公开、公正、公平,分配结果要公示。

2.安置房手续齐全。安置房交付时,建设单位要向安置户提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》,并按规定及时提供房屋登记所需材料。住房建设部门要为安置户及时办理《房屋所有权证》。

三、工作要求

(一)提高思想认识。城中村、城郊村拆迁改造工作是全面建设小康社会、构建和谐社会和推进新型城镇化进程中的重要工作,事关村民切身利益、事关社会稳定大局,是一项具有变革性的系统工程,势在必行,必须全力完成这一艰巨任务。各级、各部门要进一步统一思想,坚定信心,各负其责,密切配合,使这一推进新型城镇化进程中的难点变成发展的亮点和新的经济增长点。

(二)加强组织领导。市政府成立以市长为组长、主管副市长为副组长,市法院、市财政局、发改委、审计局、司法局、公安局、监察局、国土资源局、住房城乡建设局、城乡规划局、农业局、信访局、环保局等部门主要领导及各县(市、区)行政主要负责人为成员的集体土地上房屋征收安置工作领导小组,领导小组下设办公室,办公室设在市住房和城乡建设局,负责全市集体土地上房屋征收安置工作的综合协调工作。各地也要成立相应机构,切实加强领导,要组织专门队伍,具体负责辖区内征收改造的组织实施。各县(市、区)要完善工作机制,充分发挥乡镇政府(办事处)和村两委的作用,做到全程参与,形成合力。

(三)完善政策支持。按照一切有利于集体土地上房屋征收安置工作,最大限度让利于民的原则,制定配套政策。征收改造过程中,政府提供最大限度的优惠政策,确保将收益用于安置村民、保障集体经济实体发展、保证公共设施建设及公益事业发展需要。市政府有关部门要制定支持城中村、城郊村拆迁改造的具体措施,各地要结合本地实际,认真研究,精心制定相关的实施方案和操作规程。

(四)营造舆论声势。各地要充分发挥广播、电视、报刊、网络等媒体的作用,利用多种形式,加大对集体土地上房屋征收安置政策和典型做法的宣传力度,激发社会各界的关注和参与热情,争取广大村民及社会各界的理解和支持,营造良好的舆论环境和社会氛围。参与集体土地上房屋征收安置工作的各级工作人员应严格遵守法律,依法依规办事,积极配合新闻媒体做好正面引导宣传,解答拆迁改造工作中来自各方面的疑问,让拆迁工作在社会各界的监督下阳光作业。

(五)严格补偿标准。拆迁方案实施以后,要严格按照补偿标准对村民进行补偿。对于个别在限定的期限内仍未搬迁的拆迁对象,要将其拒绝搬迁的理由和要求向村民公开,坚决不能因个别拆迁户制造阻力而抬高补偿标准,确保拆迁改造工作操作规范,政策统一,一个拆迁项目一个拆迁补偿标准贯彻到底。

(六)坚持依法拆迁。要树立依法和谐拆迁的理念,规范操作,维护村民合法权益。拆迁改造项目都要严格按照评估公示、签订协议、交房拆除、补偿兑现的规范程序实施;拆迁实施中,必须认真审核相关资料,确保真实完备,相关内容及时公示。拆迁评估报告、拆迁补偿安置协议、拆迁补偿款等应及时送达和支付被拆迁人,严禁签订空白协议,挪用、拖欠拆迁补偿款。各县(市、区)都严格落实拆迁信访接待制度,安排专人负责接待处理信访问题,落实首访负责制,将矛盾纠纷化解在萌芽状态。对用地、执照等手续不全的企业厂院,公安、税务、土地、工商等部门要综合执法,多方联动实施拆迁。

(七)严格责任追究。各级监察部门要加强拆迁改造中的纪律检查监督,对干扰正常市场运作程序的案件要坚决依法查处,对在拆迁改造中有令不行、有禁不止、敷衍塞责、工作拖拉等行政不作为、缓作为、乱作为的单位及工作人员实行行政问责。各级、各部门特别是拆迁一线的干部要严格执行有关法律法规,克己奉公、不徇私情,切实做到公开、公正、公平,让广大村民满意。