通政发〔2012〕39号
各乡、镇人民政府，区政府各委、办、局，各街道办事处，各区属机构：
现将《关于进一步规范通州区集体土地房屋拆迁工作的指导意见》印发给你们，请认真遵照执行。
二○一二年八月七日
关于进一步规范通州区集体土地房屋拆迁工作的指导意见
为了进一步规范我区集体土地房屋拆迁工作，明确工作程序，理顺机构职责，切实维护拆迁双方合法权益，依据《中华人民共和国行政强制法》（中华人民共和国主席令第49号）、《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第124号）、市国土局《关于印发〈北京市集体土地房屋拆迁管理办法〉实施意见的通知》（京国土房管拆〔2003〕666号）及《关于本市拆迁项目实行招投标管理的通知》（京国土房管拆〔2003〕306号）等文件，结合我区拆迁实践经验，特制定本指导意见。
一、拆迁行政许可办理
（一）取得项目立项审批手续。
立项审批手续是指项目单位取得市或区级发改部门的项目建议书或可行性研究报告的批复。
（二）取得项目用地审批手续。
用地审批手续是指市政府征收集体土地的批准文件、乡镇（村）公共设施公益事业、企业使用集体建设用地的审批文件批复。如纳入北京市绿色通道审批的项目，可用土地预审意见代替。
（三）取得项目规划批准文件。
规划批准文件是指规划行政部门核发的能够明确规划用地的位置、范围、性质和规模等事项的文件，可以是建设用地规划许可证也可以是规划行政主管部门核发的规划条件、规划意见书或规划意见函复等形式的规划批准文件。
（四）拆迁暂停事项办理。
拆迁人持土地批准文件或重大建设项目的区政府批准文件到区住房城乡建设委申请办理拆迁暂停手续。区住房城乡建设委对符合暂停条件的项目审查批准后，就暂停事项书面通知国土、规划、公安、工商、税务等部门及乡镇人民政府，并在用地范围内予以公告。
暂停期限自公告之日起算，最长不超过1年。拆迁人需要延长暂停期限的，应当提前30日向区住房城乡建设委提出申请，并说明延长期限理由和拟采取措施，延长期限不超过半年。
（五）拆迁招投标信息的发布。
各项目动迁前由拆迁人持立项、规划、用地等审批文件向区住房城乡建设委提出发布拆迁招投标信息申请，经确认，对符合条件的项目，由区住房城乡建设委统一在市住房城乡建设委拆迁信息网站上公布相关招投标信息。在区住房城乡建设委监督下，依据相关主管部门审批的招标方式通过公开或邀请招投标的形式，从市区两级服务机构备选库中确定评估、拆迁和拆除施工等机构，招投标结果在市住房城乡建设委拆迁信息网上公布并备案。
拆迁人未在区住房城乡建设委监督指导下，擅自发布拆迁招投标信息并予以实施的，对其招投标结果不予认定，按上述规定重新履行招投标手续。（六）制定拆迁补偿和安置方案。
方案应包括如下内容：
1.项目基本情况；
2.拆迁范围、拆迁补偿方式及补偿安置标准，搬迁期限，评估、拆除等内容；
3.拆迁补助及奖励措施；
4.有关问题解决方案：
（1）宅基地实测面积与证载面积不符的；
（2）涉及析产、继承诉讼的；
（3）工商营业执照经营面积无法查询的；
（4）无法联系宅基地使用权人；
（5）宅基地使用权人正在服刑或服役的。
（七）明确定价及方案报审。
拆迁人对拟实施拆迁项目向区住房城乡建设委提出宅基地拆迁区位价及安置房价格定价申请，区住房城乡建设委组织区发展改革委、区农委、通州国土分局、市规划委通州分局、属地乡镇政府等部门讨论，确定标准。拆迁人据此标准结合实际情况，编制拆迁补偿安置方案，报区住房城乡建设委初审，区住房城乡建设委审核后报区政府研究确定。拆迁补偿安置方案应在拆迁范围内公示并征求意见。
已确定的拆迁补偿安置方案是相关部门开展各项工作的依据，必须严格执行，任何部门不得擅自调整，否则由此造成的后果由责任方承担。如遇特殊情况确需调整的，应提前经区住房城乡建设委组织相关部门进行研究，履行相关程序后，方可调整。
（八）拆迁补偿资金和安置房要求。
拆迁人在金融机构专户存入的拆迁补偿资金原则上不得低于该项目拆迁货币补偿所需资金总量的60％。拆迁人准备的拆迁补偿资金低于该项目拆迁货币补偿所需资金总量的，应就不足部分提供相应数量的安置房屋。金融机构向拆迁管理部门出具拆迁人的存款证明及拆迁补偿安置资金使用监督事项承诺书。
（九）核发房屋拆迁许可证。
拆迁人履行上述程序后，向区住房城乡建设委提出拆迁申请，区住房城乡建设委自收到申请之日起30日内审查完毕；对符合条件的核发房屋拆迁许可证，并将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等情况向被拆迁人公告。
二、特殊问题解决方案
（一）成立机构。
实行联席会议制度，由区住房城乡建设委牵头，成员由区农委、区政府法制办、区财政局、通州国土分局、区监察局、区审计局、属地乡镇政府、人大代表或村民代表、拆迁人组成。根据工作需要，由区住房城乡建设委及时组织召开。
（二）解决程序。
对特殊问题的基本情况及解决方案由拆迁服务机构汇报，联席会议成员采取协商一致的方式决定方案是否通过并形成决议。通过的决议由拆迁人进行公示，公示期限为三天。超出联席会议成员法定职责的问题，经研究制定出解决方案后，由区住房城乡建设委报请区政府研究。
（三）解决特殊问题范围。
拆迁补偿安置方案中未作明确规定的问题，属联席会议解决范畴，经会议成员讨论研究解决方案并签字确认后作为补偿依据，由区住房城乡建设委形成专题会议纪要。超出联席会议解决范畴的问题，由会议成员共同拟定解决方案，由区住房城乡建设委上报区政府批准。
三、行政裁决及申请执行
（一）行政裁决。
1.在搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，自搬迁期限届满之日起至拆迁许可证规定的拆迁期限届满之日前，经当事人申请，具备立案条件后，由区住房城乡建设委予以行政裁决。
2.裁决书自送达之日起生效。当事人对裁决不服的，可自接到裁决书之日起六十日内向区政府或市住房城乡建设委申请行政复议，也可自接到裁决书之日起三个月内向区人民法院提起行政诉讼。
3.裁决书规定的搬迁期限届满，被拆迁人拒不执行裁决、拒绝搬迁的，如属于征地拆迁的，由区住房城乡建设委依法申请人民法院强制执行；如属于占地拆迁的，由当事人向人民法院提起民事诉讼。
（二）申请执行。
当事人诉期已满或判决生效的裁决事项，由区住房城乡建设委催告当事人履行义务，催告书送达十日后当事人仍未履行裁决事项的，向区人民法院申请强制执行。
四、服务机构管理
（一）确定服务机构。
凡参与我区拆迁项目的服务机构，应从我区拆迁服务机构备选库中通过招投标的方式产生，各服务机构应严格遵守《通州区拆迁服务机构库管理办法》，该办法另行发布。
（二）规范服务机构行为。
严格准入、清出制度，对服务机构违反规定，暗箱操作，损害当事人利益的行为清出备选库，同时由相关部门处理。
1.测绘机构应对被拆迁房屋实地踏勘测绘，测绘成果应与《房屋拆迁许可证》的有效期一致，并加盖测绘机构公章，同时在拆迁范围内进行公示，公示期不少于3日。
2.评估机构应对被拆迁房屋据实评估，评估报告由两名注册评估师签字并加盖单位公章，同时附评估师到场照片。估价时点应为《房屋拆迁许可证》颁发之日。评估报告有效期与《房屋拆迁许可证》有效期一致。评估机构在规定时间内将评估结果在拆迁范围内予以公示，公示期不少于3日。评估报告应于拆迁公告张贴之日直接送达当事人，无法直接送达当事人的应采取其他合法途径送达，评估报告自送达当事人之日起生效。房屋拆迁纠纷裁决期间，承担拆迁评估服务的当事人必须全程参与行政及诉讼审理环节。
3.拆迁服务机构应如实详细登记被拆迁人家庭人口状况、房屋状况及特殊问题，认真核对房屋宅基地权属证明与测绘、评估成果及人口证明，依据获批复的拆迁补偿安置方案确定被拆迁人的补偿款项及安置房屋。拆迁服务人员应持证上岗，在搬迁期限内认真宣传讲解拆迁补偿安置方案，与被拆迁人就拆迁补偿安置事宜有文字记载或影音资料的协商记录应不少于两次。被拆迁人拒绝在协商记录上签字的应有两名以上无利害关系的见证人签字确认。拆迁服务人员在拆迁工作中遇到的特殊问题应及时向解决特殊问题工作组汇报，在履行特殊问题解决工作程序后，方可与被拆迁人签订房屋拆迁补偿协议，任何拆迁服务人员不得违反拆迁安置补偿方案内容签订补偿协议，因拆迁服务人员未履行执行方案内容所造成的后果由拆迁服务机构承担。房屋拆迁纠纷裁决期间，承担拆迁服务的当事人必须全程参与行政及诉讼审理环节。
4.拆除公司需制定拆除方案及安全责任书，报区住房城乡建设委备案，严格执行拆除房屋交接手续，项目管理人员必须在拆除项目现场。
五、相关部门职责
（一）暂停事项公告发布后，以下部门应履行各自职责：
1.市规划委通州分局应停止核发《建设工程规划许可证》，对已有未登记房屋予以确认；
2.通州国土分局应暂停对新增宅基地的审批，并对权属不明的用地依申请予以认定，及时查处新增违法用地行为；
3.通州公安分局暂停办理入户和分户，并出具拆迁范围内的户籍时点情况；
4.通州工商分局停止核发营业执照，并对拆迁人提供的营业执照予以核对；
5.税务部门停止新发税务登记证，并对拆迁人提供的已发税务登记证予以核对；
6.城管、规划、属地乡镇政府等部门按职责分工依法查处违法建设。
（二）拆迁过程中，以下部门应履行的职责：
1.区审计局依法对拆迁补偿资金的管理和使用情况进行审计监督，并委托有资质的中介机构协助审计。
2.区监察局应加强对区政府各部门、属地乡镇政府、街道办事处等单位履职情况及其工作人员与拆迁有关的行政行为进行监督检查，对不当的行政行为调查处理，作出监察决定。
3.属地乡镇政府和村委会邀请两名以上见证人，送达相关文书时，必须由见证人在场，并现场签字确认。见证时携带相关证明，由本人提供承诺书或影像资料，对其见证行为负责。
（三）强制执行阶段，以下部门应履行的职责：
1.强制执行前，由主责单位将执行案卷报通州公安分局治安支队，待市公安局批复后通州公安分局出警负责维持执行现场秩序。
2.区城管监察大队负责执行现场外围警戒，疏导围观群众，制止无关人员进入执行现场。
3.区公安消防支队、属地义务消防队负责执行现场火警处置及安全拆除降尘。
4.区卫生局负责执行现场突发情况的医疗处置，协调相关医院的后续医疗。
5.强制执行前，属地乡镇政府出具社会风险稳定评估报告，明确风险等级，并以乡镇政府文件方式确认同意申请执行。强制执行中，邀请辖区内人大代表见证司法执行过程。强制执行后，做好被执行人思想工作，确保社会稳定。
六、本意见由区住房城乡建设委负责解释。
七、本意见自公布之日起实施。《北京市通州区人民政府关于确定通州区集体土地房屋拆迁宅基地面积控制标准、区位补偿价标准及有关补助费的通知》（通政发〔2004〕21号）同时废止。