各区人民政府，市各委办局，市各直属单位：
《连云港市区房地产社会矛盾处置工作的意见》已经市政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。
连云港市人民政府办公室
2017年12月14日
（此件公开发布）
连云港市区房地产社会矛盾处置工作的意见
房地产行业关联度高、带动作用强，是国民经济增长的重要动力源。近年来，我市房地产市场总体保持健康平稳的发展态势，但由于种种原因，房地产社会矛盾依然存在，特别是一些问题严重的楼盘错综复杂，处理难度大，有的导致购房群众频繁上访、集访甚至闹访，影响了我市社会和谐稳定。根据《省政府关于供给侧结构改革去库存的实施意见》（苏政发〔2016〕47号）、《省住房城乡建设厅关于认真做好房地产市场风险防范工作的通知》（苏建函房管〔2015〕498号）精神，为推动房地产业供给侧结构性改革，切实防控市场风险，加大社会矛盾处置力度，逐步化解房地产库存，保障购房群众权益，结合我市实际，提出如下意见：
一、 工作原则
房地产社会矛盾涉及领域和部门较多，风险处置过程复杂，直接关系到地方经济和社会的稳定，必须坚持以下工作原则：
（一）依法处置原则。在社会矛盾的处置过程中，始终坚持依法行政、合规处理，在解决矛盾的同时不留后遗症。积极引导涉房群体在法律框架内依法维权。
（二）统一领导原则。成立房地产社会矛盾处置协调小组，统一领导和指挥市区房地产社会矛盾的处置工作。
（三）属地负责原则。项目所在地的区政府（管委会）具体负责房地产社会矛盾的防范化解、社会维稳等工作。
（四）协同配合原则。各相关管理部门根据部门职责，积极协助配合各区政府（管委会），做好社会矛盾协同处置工作。
（五）关注群众利益原则。在依法平等保护各类民事主体合法权益的基础上，更多关注涉及期房业主、拆迁安置户、农民工等特殊主体的合法权益保障。
二、组织机构及工作机制
市委市政府设立房地产社会矛盾处置工作协调小组，指导和协调各项房地产社会矛盾处置工作。协调小组由分管市长为组长、分管秘书长和市住房局局长为副组长、相关部门及区政府（管委会）参加，协调小组办公室设在市住房局。
房地产社会矛盾处置工作建立通报制度，区政府（管委会）及时向协调小组办公室上报房地产社会矛盾处置进展情况；建立例会制度，协调小组办公室召开工作例会，汇总分析，不定期将涉及的房地产风险排查及关联影响等信息形成会议纪要并发至协调小组成员单位，加强信息共享和处置工作合力；建立预警报告制度，区政府（管委会）应定期组织房地产社会矛盾排查，及时向房地产社会矛盾处置工作协调小组报告排查情况;建立专题协商制度，协调小组针对重点风险矛盾，专题会商处置解决方案。
协调小组成员单位职责分工如下：
各区政府（管委会）：负责制定并及时启动本区房地产业突发公共事件应急预案；确定本区房地产社会矛盾处置应急组织机构和相关人员，明确职责，制订工作方案；组织协调有关部门，并调动部署有关力量，维护本地区社会稳定，防止因房地产社会矛盾引发社会不稳定事件；积极协调有关房地产企业因重组、关闭和破产等后续需推进的相关事宜。
市委宣传部：负责指导和协调市规划、建设、住房等有关单位及区政府（管委会）及时、准确地发布有关信息，澄清事实，解疑释惑；开展舆情监测处置，主动引导舆论，维护社会稳定，营造良好舆论氛围。
市委政法委：负责指导、协调、监督政法机关依法妥善处置房地产社会矛盾纠纷案件，切实维护社会稳定。
市信访局：负责房地产社会矛盾引发的群众信访的组织接待、转送、交办和协调职能部门，做好群众的思想疏导工作，稳定群众情绪，努力防止矛盾激化。
市中级人民法院：负责密切关注涉及房地产企业重大及群体性诉讼案件，发现倾向性苗头，及时与各地各部门沟通联系；对在案件审理中发现的行业监管中存在的易引发风险的相关共性问题，向主管部门发送司法建议；依法审理涉及房地产企业破产及其它各类房地产纠纷案件，平等保护各方主体的合法权益,提高案件处置效率。
市人民检察院：负责监督国家机关依法行政、公正司法，提高问题楼盘的处置效率。
市公安局：负责制订相关工作预案，调度警力参与房地产社会矛盾的应急处置工作，控制相关涉案人员，查处违法犯罪行为；维护事发地社会秩序，防止出现大规模群体性事件，保证风险处置工作的顺利开展。
市财政局：负责协调保障房地产社会矛盾市级应急处置体系的运行经费。
市人社局：负责配合做好房地产社会矛盾中企业拖欠职工工资引发的群体性事件处置工作。
市国土局：负责指导和配合区政府（管委会），研究和提出房地产风险项目土地资产处置方案。配合做好房地产风险项目的财产保全工作。
市规划局：负责指导和配合区政府（管委会），研究和处理房地产风险项目规划相关问题。
市城建局：负责指导和配合区政府（管委会），妥善处理房地产风险项目的施工组织、工程质量监督和农民工工资等问题。
市住房局：负责指导和配合各区开展房地产社会矛盾处置，汇总和上报各区房地产社会矛盾总体情况，加强房地产市场预售管理，配合做好房地产风险项目预售房屋的财产保全工作。
市工商局：负责和指导房地产虚假违法广告和合同格式条款违法行为的查处，调处消费者投诉。
市物价局：负责查处房地产项目违反明码标价、“一价清”政策等价格违法违规行为，加强房地产项目价格备案管理。
市金融办：负责指导和协调金融机构妥善处置房地产项目信贷矛盾。
市公积金中心：负责指导和配合区政府（管委会），妥善处理房地产风险项目所涉及公积金贷款事宜。
市国税局：负责指导和配合区政府（管委会），开展对房地产风险项目的税收和销售发票的稽查工作，及时控制销售发票的使用，妥善处理房地产风险项目处置过程中的涉税事务。
连云港地税局：负责指导和配合区政府（管委会），妥善处理房地产风险项目处置过程中的涉税事务。
人民银行连云港中心支行：负责对项目涉及金融机构的情况进行调查评估，及时通报有关信息，配合做好相关风险处置工作。
连云港银监分局：负责加大对银行业金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导，督促落实房地产信贷政策和风险管控措施；加强辖区房地产信贷风险的统计监测及调查分析，向政府及相关部门通报房地产贷款风险信息。
市维稳办：负责指导区政府（管委会）及相关部门做好房地产开发项目社会稳定风险评估等工作。
连云港仲裁委：负责配合房地产社会矛盾处置，做好仲裁案件的立案和仲裁工作。
三、基本工作程序
（一）风险预警。房地产社会矛盾可能引发较大社会稳定风险的，区政府（管委会）及相关部门应及时向市协调小组报告并提出相应的处置建议。
（二）协调处置。在市协调小组的统一领导下，区政府（管委会）会同相关部门共同开展房地产社会矛盾的处置工作，确定相关工作方案，一案一策，统筹安排，分类处理。
（三）总结评估。房地产社会矛盾处置完毕后，对事件的发生、应急处置、处置结果及损失进行全面评估与总结。
四、强化监管预防
（一）提高土地出让准入门槛。选择信用好、实力强的开发企业进入土地招拍挂市场，从源头上防止房地产社会矛盾的产生，对问题严重楼盘的开发企业等相关失信责任主体实施联合惩戒。
（二）严格控制建设工程设计方案调整。建设项目的建设工程设计方案及建设工程规划许可证经规划审定以后确需变更的，建设单位应当向城乡规划主管部门申请，办理相关手续后方可进行调整。
（三）切实加强建筑质量监督管理。加强对建设工程质量的监督抽查，督促参建各方落实质量责任制，根据建设工程质量投诉处理办法，畅通投诉渠道，加强建筑市场的诚信体系建设，公开企业的诚信记录。在竣工验收备案中涉及群体性房地产事项，实施容缺机制，保障业主早日办理产权证件，减少业主信访。
（四）进一步规范公建配套管理。进一步梳理商品房项目的公建配套设施，明确公建配套设施的范围、归属和管理要求，使公建配套产权清晰、权责明确，减少公建配套权益纠纷。
（五)健全开发企业信用评价体系。建立开发企业信用档案，将房地产开发企业的违法违规和不良行为纳入信用评价范围，实行信用等级明示制度，对信用考评不同等级的开发企业实行差别化管理，进一步加强执法检查、信访投诉、综合考核、项目监管与信用评价工作的联动。
（六）落实预售风险排查及评估工作。各区政府（管委会）要按照市委办公室、市政府办公室印发《关于健全重大决策社会稳定风险评估机制的意见（试行）》和《连云港市健全落实社会治安综合治理领导责任制实施细则》的通知要求，严格落实商品房预售风险排查及评估工作，实施共同而有差别的预售风险防控措施。经区政府（管委会）预售风险排查及评估，认为该房地产开发项目存在资不抵债、建设资金匮乏、设定土地抵押或在建工程抵押、对外担保、资产被法院查封、贷款逾期、拖欠工程款及农民工工资、拖欠政府规费及税款、延期交付、涉及重大质量问题、违法违规开发和销售、违规使用预售资金、群众投诉集中、涉及重大舆情、项目遗留问题处置不力等容易引发较大社会矛盾的情形，区政府（管委会）可以建议在现行最低预售标准的基础上提高该项目预售的工程形象进度标准直至结构封顶。市住房局结合区政府（管委会）的评估意见和预售建议对开发项目进行预售审批，并采取相应的预售风险防控措施。
（七）加强商品房预售资金监管。提升商品房预售资金规范化、高效化、科学化监管水平，进一步加强商品房预售资金监管账户管理和缴存、使用管理。商品房预售资金要全额缴存至监管账户，优先用于项目建设。对问题楼盘的监管，由项目所在地区政府（管委会）会同资金监管部门研究确定监管主体及预售资金使用的总体原则，开发企业申请使用资金时监管部门则依据共同研究的资金使用原则审批支付。
（八）加强预售风险警示工作。建立预售项目管理制度，加强对开发企业的预售行为、售楼人员的管理，进一步加强售楼处现场公示制度的实施和检查，加强房地产市场日常巡查和执法管理。
五、工作要求
（一）高度重视房地产社会矛盾处置工作。各区政府（管委会）及相关部门要高度重视房地产社会矛盾，强化风险防范意识，加强组织领导和协调，加大房地产市场监测分析研究，强化房地产开发经营关键环节监管，切实履行好政府职责，积极主动做好房地产社会矛盾处置工作。去库存压力较大和房地产开发企业面临资金压力等问题较为集中的地区，要结合本地实际，针对当地房地产市场存在的突出矛盾和问题，主动研究制定化解社会矛盾的具体措施，积极稳妥处理好现有矛盾和可能引发的风险，确保房地产市场平稳健康发展，保持社会和谐稳定。
（二）围绕重点认真做好房地产社会矛盾排查工作。各区政府（管委会）及相关部门应定期组织房地产社会矛盾排查，重点防范和化解以下七个方面的突出矛盾问题：一是企业资金链问题。房地产开发企业因实力不足、对市场判断有误，产生销售困难、融资成本过高的困境，造成资金链紧张甚至断裂，拖欠工程款和农民工工资，项目可能存在“烂尾”风险。二是对外担保问题。开发企业出于融资等原因，与外部企业相互担保，外部企业一旦出险，将迅速波及开发企业，查封冻结可售房源，造成开发企业无法正常销售和经营的风险。三是由于内部管理混乱，股东内部产生矛盾，造成项目无法正常销售和经营的风险。四是延期交付问题。企业不能按期交付商品房和办理相关权证，可能引发商品房合同纠纷等矛盾。五是工程质量问题。开发企业通过建设工程和装修工程的降标减配来控制成本，在建设过程和项目交付阶段容易引发购房业主的集体维权。六是违规经营问题。房地产开发企业开发资金筹集困难状况加剧，可能采取违规销售、违规抵押等方法筹集资金，以及挪用商品房预售款等，违法违规经营引发的风险加大。七是价格波动问题。因房地产项目大幅降价，引发前期老业主不满而投诉上访，引发价格波动风险。
各区政府（管委会）及相关部门要围绕上述突出矛盾，全面组织开展房地产社会矛盾排查工作，建立重点监控企业名单，制定防控措施和应急处置工作预案，保护好购房人的合法权益，防止因工作不到位而发生群体性事件。
（三）发挥破产方式在房地产社会矛盾处置中的重要作用。各区政府（管委会）及相关部门要强化房地产社会矛盾依法处置的思维，发挥破产方式在切实保护购房人优先受偿权、厘清债权债务关系使开发企业债务见底、案结事了、提升社会法治水平等方面的重要作用。要建立完善市县区、部门联动的房地产市场巡查和预警机制，及早发现和介入处理房地产社会矛盾，对确实存在问题且开发企业已无力自救的房地产项目，由协调小组专题研究会办，由区级政府引导开发企业、购房人、债权人向有管辖权的人民法院提出破产申请，进入破产程序。社会企业及市、区政府（管委会）国有企业根据情况参与房地产项目破产重组工作。