市政府办公室关于印发徐州市市区公共租赁
住房运营管理实施意见的通知
各县（市）、区人民政府，徐州经济技术开发区、新城区管委会，市各委、办、局（公司），驻徐各部省属单位：
《徐州市市区公共租赁住房运营管理实施意见》已经市政府研究同意，现予以印发，请认真贯彻实施。
徐州市人民政府办公室
2013年11月19日
徐州市市区公共租赁住房
运营管理实施意见
为规范市区公共租赁住房的运营管理，切实提高管理服务水平，根据《徐州市市区公共租赁住房管理办法》（徐政规〔2012〕8号），结合我市实际，制定本实施意见。
一、总体工作原则
坚持“政府主导、市场运作，科学管理、保障民生，服务至上、稳定高效”的原则，运用科学管理手段，以信息化管理为依托，实现运营管理工作制度化、规范化、长效化，努力把公共租赁住房小区打造成管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、收费规范、服务到位、租户满意、文明祥和的和谐社区。
二、管理机构和工作职责
市政府投资建设的公共租赁住房的运营管理由市住房保障服务中心承担。日常运营管理工作，市住房保障服务中心可委托公共租赁住房运营管理单位承担。徐州经济技术开发区、新城区及非政府投资建设的公共租赁住房的运营管理，由所有权单位承担，并接受市住房保障服务中心的业务指导。
（一）市住房保障服务中心承担下列工作职责：
1.负责制定公共租赁住房运营管理方案、管理制度、运营管理流程及服务规范，报市政府批准后实施；
2.负责公共租赁住房项目信息、房源信息及承租家庭信息档案的管理；
3.负责与承租家庭签订公共租赁住房合同，受理承租家庭续租申请，办理相关手续。按照住房保障管理规定及合同约定办理合同终止手续；
4.负责公共租赁住房租金收缴管理，配合价格管理部门做好租金标准调整工作；
5.负责公共租赁住房的动态监管、准入管理和退出管理；
6.负责对公共租赁住房运营管理单位的监管，签订委托协议；
7.贯彻执行住房保障政策，引导承租家庭合理使用房屋，组织开展日常检查，接受、处理举报和投诉；
8.负责对市区公共租赁住房运营管理的指导、协调和监督工作。
9.按照有关规定应承担的其它工作。
（二）受委托的公共租赁住房运营管理单位承担下列工作职责：
1.负责选聘物业管理服务公司，签订委托合同；
2.负责办理房屋入住手续，组织上房工作；
3.负责公共租赁住房共用部位及设施设备的维修养护，保持房屋及设施设备完好，确保房屋正常使用；
4.负责公共租赁住房小区的公共浴池、食堂、便利店、健身房、卫生所、经营性用房的运营管理；
5.协助做好公共租赁住房的项目信息、房源信息管理及租金收缴工作；
6.协助做好承租家庭动态档案管理，定期巡查和入户走访，及时掌握承租家庭成员的基本信息变化情况；
7.按租赁合同约定，加强承租家庭房屋使用管理,纠正和处理违规使用房屋的行为，协助办理合同终止手续；
8.按要求定期上报公共租赁住房运营管理工作情况，并接受徐州市住房保障服务中心的监管；
9.按照合同约定应承担的其它工作。
三、房屋信息管理
公共租赁住房运营管理单位应加强对公共租赁住房的房屋信息管理。房屋信息管理主要包括：
（一）项目信息管理。对项目名称、地址、开竣工时间、房屋结构、房屋栋数、房屋套数等信息进行采集、整理、建档，并录入住房保障信息管理系统。
（二）房源信息管理。对楼号、单元号、房号、户型、建筑面积、使用面积、房屋租金、房屋状态（新建、待租、已租、退租）等信息进行采集、整理、建档，并录入住房保障信息管理系统。
（三）承租家庭信息管理。主要包括：申请人及其同住家庭成员的姓名、性别、身份证号码、工作单位、联系电话、市区户籍年限、家庭人口、人均月收入、家庭现住房情况、5年内（含5年）家庭住房变更情况等信息的采集、整理、建档，并录入住房保障信息管理系统。
（四）档案管理。公共租赁住房运营管理单位应按照住房和城乡建设部《住房保障档案管理办法》（建保〔2012〕158号），加强公共租赁住房承租家庭信息管理和档案管理，做到保障对象“一户一档”、保障房源“一套一档”，并规范档案查询等工作。
四、租赁管理
（一）租赁合同制订。公共租赁住房租赁合同的示范文本，由市住房保障行政主管部门制定。房屋租赁合同一般包括以下要素：房屋基本情况、租赁期限、租金、押金、房屋维护、合同解除、违约责任、争议解决方法等。
（二）租赁合同签订。符合条件并取得公共租赁住房租赁资格的中等偏下收入家庭，须与市住房保障服务中心签订租赁合同。符合条件并取得租赁资格的新就业人员、外来务工人员由其所在单位与市住房保障服务中心签订租赁合同。
（三）租赁年限。公共租赁住房初次租赁期限一般不超过5年。初次承租期满后，承租人仍然符合保障条件的，应当在合同期满前3个月内提出申请，经审核合格后，可以续租，续租必须重新签订书面合同；但新就业人员续租期最多不超过5年，且续租期租金标准为市场租金。
徐州经济技术开发区、新城区及非政府投资的公共租赁住房，由所有权单位同承租人签订租赁合同。所有权单位应当及时将配租结果报送市住房保障服务中心备案。
五、租金和经费管理
（一）租金标准确定。根据省物价局、财政厅、住房和城乡建设厅《关于公共租赁住房建设优惠政策及租金管理意见》（苏价服〔2012〕159号）的有关规定，政府投资建设的公共租赁住房实行政府定价，租金标准按照同一时期、同一地段、同一品质普通商品住房市场租金的70％左右确定，经市物价局、市住房保障和房产管理局核准，并按年度实行动态调整、发布。非政府投资建设的公共租赁住房实行政府指导价，租金标准按照低于同一时期、同一地段、同一品质普通商品住房市场租金水平确定，由市物价局、市住房保障和房产管理局定期调整、发布。
（二）租金收缴管理。市政府投资建设的公共租赁住房的租金收缴由市住房保障服务中心会同公共租赁住房运营管理单位按季度向承租家庭收取，每季度对收缴情况进行数据汇总，资料归档建册。政府投资建设的公共租赁住房租金收入，应按照政府非税收入专项管理规定缴入市财政专户，实行“收支两条线管理”，非政府投资建设的公共租赁住房租金收入可以包括合理利润。
（三）管理经费来源。公共租赁住房运营管理的经费来源包括：
1.租金收入；
2.公共服务配套设施运营收益；
3.财政安排资金；
4.其它来源。
（四）管理经费支出。公共租赁住房运营管理经费支出包括：
1.房屋日常养护、公共设施设备的维护及大中维修费；
2.日常管理运营费用；
3.住房保障信息管理系统开发及维护费；
4.其它应支出的费用。
市政府投资建设的公共租赁住房运营管理经费由市住房保障服务中心提出使用计划，经市住房保障和房产管理局和市财政局审核后执行。运营管理经费不足时，可从资产收益和财政补贴中解决。
六、退出管理
（一）退出条件
1.以欺骗等不正当手段获得公共租赁住房的；
2.在承租的公共租赁住房内从事非法活动的；
3.租赁期届满，承租人未再续租的；
4.承租人不再符合公共租赁住房保障条件的；
5.承租人擅自改变公共租赁住房用途的；
6.破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房的；
7.承租人无正当理由连续3个月以上未在承租的公共租赁住房居住的；
8.承租人将公共租赁住房出借、转租或者擅自调换的；
9.承租人无正当理由累计3个月以上未缴纳公共租赁住房租金的；
10.无正当理由未按规定进行年度复审的；
11.其它违反租赁合同约定的。
（二）退出办法
1.符合上述第1、2、3项的，实行直接退出机制，限期30天内退出所承租的公共租赁住房。其中符合第1、2项情形的，需补交市场平均租金与公共租赁住房标准租金的差额，上房时所交押金不予退还，依法记入个人征信系统，自被取消资格或者责令退回之日起5年内不再受理其住房保障申请；符合第3项情形的，退还所交押金。
2.符合上述第4项情形的，实行梯度退出机制。因家庭情况变化符合廉租住房条件的，经申请并获得审批后，退出其所承租的公共租赁住房转化为廉租住房保障，另行签订廉租住房合同，按廉租住房的标准交纳租金；因家庭情况变化不再符合公共租赁住房条件，但确实有住房困难或有其他特殊情况的，应提供相关证明材料，由市住房保障服务中心调查落实后，可根据情况给予3－6个月的过渡期，与其签订《短期租赁合同》，在过渡期内，月租金为市场租金的80%，过渡期结束后应当退出所承租的公共租赁住房。他处无住房、短时期内难以退出的，可以申请以市场租金方式租赁其租住的公共租赁住房，重新签订《租赁合同》，按市场租金标准缴纳租金。
3.符合上述第5－11项情形的，实行先整改后退出机制。市住房保障服务中心对当事人下达《限期整改通知书》，在规定期限内整改到位的，允许其继续租住；在规定期限内拒不整改或整改不到位的，责令其限期退出所租住的公共租赁住房。
（三）退出程序
1.市住房保障服务中心根据日常管理及群众举报进行调查核实，提出处理意见。
2.市住房保障和房产管理局根据上报意见进行审核，提出退出或不予退出的决定。
3.由市住房保障服务中心向当事人下达《限期退房通知书》，告知其退房期限、原因及依法应享有权利。直接送达有困难的，可以采取邮寄、留置、公告等方式送达。
4.市住房保障服务中心责令当事人补交市场平均租金与公共租赁住房标准租金的差额，交清物业服务费、水、电、气相关费用后，办理退房手续、交回钥匙。
5.市住房保障服务中心对退出的住房进行查验，房屋有损坏的由当事人按价赔偿。
6.在规定期限内拒不办理退房手续的，由市住房保障服务中心依法向人民法院申请强制执行。
7.房屋腾退后，市住房保障服务中心进行备案，并报市住房保障和房产管理局。
七、健全监管协作机制
市住房保障和房产管理局负责对市区公共租赁住房运营管理的指导、协调和监督工作，具体工作由市住房保障服务中心承担。市监察、公安、财政、民政、人保、金融、税务、审计、物价、工商、住房公积金、工会等部门，在各自职责范围内，做好公共租赁住房运营管理的监督指导工作。
（一）建立督查巡查制度。市住房保障和房产管理局应当加强对公共租赁住房使用的监督检查。公共租赁住房运营管理单位应当对承租人使用公共租赁住房的情况进行巡查，发现有违反本意见规定的，应当及时依法处理并向有关部门报告。
（二）实行年度复查制度。对承租人的家庭收入、人口及住房变动情况的复查，由市住房保障服务中心组织实施，区民政、住房保障部门，街道办事处、社区居委会按照各自职责配合做好年度复查；对新就业人员和外来务工人员的收入、人口及住房等情况的复查，由用人单位实施，并将复查材料报市住房保障服务中心。
（三）加强动态信息监管。公共租赁住房运营管理单位应根据日常巡查和年度复审情况，及时将承租家庭的收入、人口及住房等信息变化情况输入《徐州市住房保障信息管理系统》，实行信息化动态监管。应当根据承租人的人口、收入、住房等变化情况，合理调整配租。对巡查、复查后仍符合公共租赁住房条件的承租人，可以继续承租。对不再符合公共租赁住房条件的，由承租人按照合同约定退出公共租赁住房。
（四）建立部门协作机制。市住房保障和房产管理局应当会同有关部门认真履行职责，严格信息核查。需要对收入、财产进一步核实的，市民政、公安、人保、税务、工商、住房公积金、金融机构、工会等部门，按照各自职责，配合做好城市中低收入家庭收入、财产调查工作。
本实施意见由市住房保障和房产管理局负责解释。各县（市）、铜山区、贾汪区人民政府可参照本实施意见制定实施方案，并报市住房保障和房产管理局备案。
本实施意见自印发之日起施行。