朱涛与常州市天宁区人民政府行政征收一审行政判决书

江苏省常州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）苏04行初117号
原告朱涛，男，汉族，1989年8月31日生，住常州市天宁区。
被告常州市天宁区人民政府，住所地常州市天宁区竹林北路256号天宁科技促进中心。
法定代表人许小波，该区区长。
委托代理人武双云，江苏律邦律师事务所律师。
委托代理人邵琰，江苏律邦律师事务所律师。
第三人薛青，女，汉族，1957年3月8日生，住常州市。
原告朱涛诉被告常州市天宁区人民政府房屋征收补偿决定一案，本院于2016年12月20日受理后，依法追加薛青为本案第三人参加诉讼。因第三人薛青下落不明，本院依法用公告送达的方式向薛青送达了起诉状副本、答辩状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票等诉讼文书。本院依法组成合议庭于2017年6月19日公开开庭进行了审理，原告朱涛及其委托代理人燕薪、被告常州市天宁区人民政府副职负责人郑亚和委托代理人武双云及邵琰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
常州市天宁区建设局向被告申请对常州市天宁区雪洞巷9幢101室房屋作出征收补偿决定，被告经审理查明“根据常天征（2012）12号《国有土地上房屋征收决定书》对常州市天宁区雪洞巷9幢101室房屋实施行政征收。该房屋所有权人为薛青、朱涛（按份共有），房屋产权证载明的建筑面积为148.08平方米。编号为（2012）501-03-051《未经登记建筑认定处理决定书》认定，2号房7.76平方米按照房屋评估价95%补偿，享受产权调换及各类补助、补贴、奖励。编号为501-03-051《房屋建筑面积认定表》认定，该房屋同位一体面积为18.06平方米，2.2米以上阁楼面积为23.37平方米。经常州江南房地产评估事务所有限公司评估，房屋产权证面积148.08平方米，评估金额为1829544元；2号房7.76平方米，评估金额为79210元；同位一体面积为18.06平方米，评估金额为223133元；2.2以上阁楼面积为23.37平方米，评估金额为288739元；2.2米以下阁楼面积为16.46平方米，评估金额为17530元；房屋装饰、装修及附属设施评估金额为121198元。该户达不成房屋征收补偿协议的主要原因是，被征收人认为征收补偿基价太低，不能买到同类地段的类似房屋。因其要求不符合《青果巷历史文化街区及东侧历史风貌区修缮与保护项目房屋征收补偿方案》，故未能达成房屋征收补偿协议。根据该项目的征收补偿方案及相关规定，该户的补偿安置方案为：1、货币补偿，补偿金额为2824103元；2、产权调换，产权调换房为本市华海城市广场3幢801室、1701室（现房），建筑面积均为143.28平方米，房价分别为1148388元、1253862元，房屋产权调换的差价为18376元，由征收人补偿被征收人”，被告认为“上述补偿安置方案符合《青果巷历史文化街区及东侧历史风貌区修缮与保护项目房屋征收补偿方案》，实行房屋产权调换的方案更有利于被征收人的生活居住，故根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条、第二十二条、第二十四条、第二十五条、第二十六条及《青果巷历史文化街区及东侧历史风貌区修缮与保护项目房屋征收补偿方案》的规定，决定对被征收人薛青、朱涛实行房屋产权调换，产权调换房为本市华海城市广场3幢801室、1701室（现房），建筑面积均为143.28平方米，房价分别为1148388元、1253862元，房屋产权调换差价为18376元，由征收人补偿给被征收人薛青、朱涛。被征收房屋装饰、装修及附属设施补偿费121198元、2.2米以下阁楼补偿费17530元、搬迁费4932元一并补偿给被征收人薛青、朱涛。其他各类费用根据规定按实补偿。薛青、朱涛应当自本决定书送达之日起16日内从上述被征收房屋内搬出”，被告同时告知如被征收人不服本决定，可以在本决定书送达之日起60日内向常州市人民政府申请行政复议，也可以在本决定书送达之日起6个月内向人民法院起诉。
原告诉称，被告违法实施征收，评估程序不合法，对房屋性质认定错误，严重侵害了原告合法权益。请求法院撤销被诉的房屋征收补偿决定，本案诉讼费用由被告承担。
为证明前述观点，原告提供的证据材料有：1、（2016）常天征补字第1号房屋征收补偿决定书；2、房产证、土地证。
被告辩称，1、被告依据2012年9月7日作出的常天征（2012）12号国有土地上房屋征收决定对案涉房屋实施行政征收，该房屋所有权人为薛青、朱涛（按份共有）。房屋产权证载明的建筑面积为148.08㎡，评估金额1828544元；2号房经未经登记建筑认定面积7.76㎡，评估金额79210元；同位一体面积18.06㎡，评估金额223133元；2.2米以上阁楼面积23.39㎡，评估金额288739元；2.2米以下阁楼面积16.46㎡，评估金额17530元；装饰、装修及附属设施评估金额121198元，合计2559354元。由于被征收人认为补偿基准价太低，不能买到同等地段类似房屋，双方未能达成补偿安置协议。该户补偿方案为产权调换，产权调换房为华海城市广场3幢801室、1701室，建筑面积均为143.28㎡，房价分别为1148388元和1253862元，由征收人补偿被征收人产权调换差价18376元以及装饰、装修及附属设施补偿费、搬迁费、其他各类费用等。被告作出的房屋征收补偿决定事实清楚、证据充分。2、被告作出房屋征收补偿决定的程序合法。3、被告依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条、第二十二条、第二十四条、第二十五条、第二十六条作出房屋征收补偿决定，适用法律正确。请求法院驳回原告的诉讼请求，维持被告作出的房屋征收补偿决定。
为证明前述观点，被告提供的证据材料有：1、房屋征收决定书（附征收补偿方案）；2、征收范围图；3、征收决定公告；4、征收决定公示照片；5、（2012）常行初字第12号判决书；6、《关于对本市雪洞巷9幢101室作出房屋征收补偿决定的申请》；7、被征收房屋调查登记结果公示及照片；8、未经登记建筑认定处理申报表及送达回证；9、未经登记建筑认定处理评审情况表；10、未经登记建筑认定处理结果核对表及送达回证；11、未经登记建筑认定处理决定书及送达回证；12、未经登记建筑认定处理情况公示照片；13、关于选择评估机构的公告、告知函、公示及照片；14、房地产征收评估报告、补偿安置方案及送达回证；15、市区定销商品房安置使用申请表、情况说明；16、产权置换房屋房地产评估报告；17、协商记录；18、房屋征收补偿决定书及送达回证、公示说明及公示照片；19、授权委托书。法律法规依据有：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条、第二十二条、第二十四条、第二十五条、第二十六条。
对于被告提供的证据，原告认为：证据1、2和3真实性、关联性无异议，合法性不认可，一是该征收项目是在实施商业开发，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定的公共利益的需要，二是征收决定作出前没有实施社会稳定风险评估和组织进行听证，三是评估方法违法，住宅基准价远低于市场价，产权调换房未提供合法产权证明；证据4真实性、关联性、合法性均不认可，第一张照片无法证明张贴的内容，第二张照片无法证明张贴的方位及时间跨度；证据5真实性、关联性、合法性均不认可，我国并非判例法国家，不能证明该征收决定合法有效；证据6真实性、关联性无异议，合法性不认可，一是征收补偿决定并非基于征收单位的申请而作出的，该申请没有法律依据，二是未经登记建筑面积计算错误，实际相差6、7个平米，评估价格远低于市场价，按照评估方案的单价，无法计算出评估金额，装饰、装修及附属设施的补偿未列明；证据7-12关联性、合法性、真实性均不认可，该证据是朱涛未参与评估的情况下，由不合法的评估机构作出的，与实际状况不完全符合，并且公告无法反映出公告的具体时间、具体位置和张贴的时长；证据13真实性、合法性、关联性有异议，被告仅提供了6份选择评估机构意见书，无法证明评估机关选择的合法性；证据14真实性、合法性、关联性有异议，天宁区建设局单方面委托评估机构，应当是征收方与被征收方共同委托，结果相互矛盾；证据15真实性、关联性、合法性均有异议，申请表与情况说明无法证明房屋征收实施单位有权处分产权调换房；证据16真实性、关联性、合法性均有异议，系天宁区建设局单方面委托评估，只能证明拟调换房屋评估价低于被征收房屋评估价，没有与市场价进行比较；证据17真实性、关联性无异议，合法性不认可，补偿标准偏低；证据18真实性、关联性无异议，合法性不认可。证据19真实性、关联性、合法性均无异议。
对于原告提供的证据，被告对证据1真实性、合法性没有异议，但无法证明被告违法征收；证据2无异议。
结合双方质证意见，根据证据采信规则，本院对原告、被告提供的证据做如下认证：原告以及被告提供的证据，符合证据真实性、合法性和关联性的要求，本院予以采信。
经审理查明，因文化和文物保护公共事业的需要，被告决定对青果巷历史文化街区及东侧历史风貌区修缮与保护项目征收范围内的房屋实施征收。2012年9月7日，被告作出常天征[2012]12号国有土地上房屋征收决定，征收范围：东至和平北路，南至市河南岸，西至晋陵中路，北至古村巷，二条弄；征收实施单位为天宁街道房屋征收与补偿服务中心。前述房屋征收决定所附的房屋征收补偿安置方案载明住宅房屋的预评估标准房屋基准价格为11000元/㎡，以及各类补偿、补助、奖励费用的标准等事项。次日，被告在常州日报和征收现场对前述房屋征收决定书进行了公示。
雪洞巷9幢101室位于本次房屋征收范围之内，该房屋所有权人为薛青和朱涛（系按份共有，薛青、朱涛各占50%）。2012年2月11日至2012年2月24日，被告对征收范围内的房屋进行了入户调查。2012年8月6日，天宁区建设局在征收现场公示了调查登记结果，其中，雪洞巷9幢101室房屋性质为私房，产权证面积为148.08㎡、未经登记建筑面积7.76㎡。征收工作人员于2016年2月27日向朱涛、于2016年3月31日向薛青分别送达了《未经登记建筑申请、举证通知书》、《未经登记建筑认定处理申报表》、《房屋现场查勘图》。薛青和朱涛的委托代理人刘晓燕于2016年3月1日填写了《未经登记建筑认定处理申报表》。经未经登记建筑认定处理申报、群众评议小组评议、社区意见、评审小组意见，被告于2016年3月7日作出认定意见。2016年3月17日，朱涛的委托代理人刘晓燕和薛青在《未经登记建筑认定处理结果核对表》上签字确认。被告于2016年3月28日向薛青、朱涛作出未经登记建筑认定处理决定书，认定雪洞巷9幢101室房屋权证面积为148.08㎡，2号房7.76㎡按照房屋评估价95%补偿，享受产权调换，各类补助、补贴、奖励。前述未经登记建筑认定处理决定书向薛青和朱涛进行了送达，并在征收现场进行了公示。
2012年7月26日，天宁区建设局在征收现场张贴公示了选择房屋征收评估机构的公告。经被征收人选择，包括常州江南房地产评估事务所有限公司在内的6家评估机构被选为本项目的房屋征收评估机构。2012年8月6日，天宁区建设局在征收现场张贴公示了入选的评估机构。天宁区建设局委托常州江南房地产评估事务所有限公司对雪洞巷9幢101室房屋进行评估。常州江南房地产评估事务所有限公司以2012年9月7日为估价时点，以11058元/㎡的基准价和710元/㎡的重置价，于2016年3月29日出具了评估报告，认定房屋评估金额2121887元，2.2米以上阁楼评估金额288739元，2.2米以下阁楼面积评估金额17530元，装饰、装修及附属设施评估金额121198元，合计2559354元。2016年3月29日，常州江南房地产评估事务所有限公司致函天宁区建设局，认定雪洞巷9幢101室房屋建筑面积为197.27㎡，估价结果为2559354元。前述评估报告于2016年3月29日送达给薛青，于2016年4月4日送达给朱涛。
天宁区建设局委托常州江南房地产评估事务所有限公司以2012年9月7日为估价时点，以9900元/㎡的市场价格对华海城市广场3幢801室房屋、3幢1701室房屋进行了评估。2016年5月6日，常州江南房地产评估事务所有限公司针对前述房屋分别出具了评估报告，其中华海城市广场3幢801室房屋的评估价格为1418447元，3幢1701室房屋的评估价格为1548724元。
2016年4月7日，征收工作人员在社区工作人员见证下就补偿安置问题与薛青及刘晓燕进行协商，刘晓燕对面积没有异议，但认为基准价格太低，要求按照附近金水岸别墅价格加上一个车位和70年物业费共计818万元进行安置，最低不能少于800万元，薛青要求原地重新建造相同的别墅进行安置，双方未能达成一致。2016年4月13日，征收工作人员在社区工作人员见证下就补偿安置问题与薛青及刘晓燕进行第二次协商，征收工作人员解释称案涉房屋不是别墅，刘晓燕坚持货币补偿最低818万元，薛青称如果不满足货币补偿要求，则要求原地安置面积相同的别墅一套，双方未能达成一致。2016年4月26日，征收工作人员在社区工作人员见证下就补偿安置问题与刘晓燕进行第三次协商，刘晓燕表示要钱不要房子，要求818万元房屋补偿款、车位费、70年物管费、新房装修费、搬家所造成的损失，共计1000万元，双方未能达成一致。2016年6月3日，征收工作人员在社区工作人员见证下就补偿安置问题与刘晓燕进行第四次协商，刘晓燕表示只要钱，要求补偿1000万元左右。2016年6月22日，征收工作人员与刘晓燕进行了调解，刘晓燕表示不要华海城市广场的房子，要货币补偿，该房屋是常州市人民政府给的别墅，房产证上还少31㎡，双方未能达成一致。
2016年5月3日，天宁区建设局对案涉房屋拟定如下补偿安置方案：一、货币补偿，被征收房屋补偿价为2559354元，其他补偿264749元；二、产权调换，产权调换房为华海城市广场3幢801室、3幢1701室，面积均为143.28㎡，产权调换的差价18376元由征收人向被征收人支付；装修及附属设施补偿费、2.2米以下阁楼补偿费、搬迁费、产权登记费等其他各类费用按有关文件规定按时结算给被征收人。前述补偿安置方案分别于2016年5月9日和2016年6月3日送达给原告和第三人。
由于被征收人认为征收补偿基价太低，不能买到同类地段的类似房屋，天宁区建设局于2016年6月28日向被告书面申请作出房屋征收补偿决定。被告认为天宁区建设局制定的上述补偿安置方案符合《青果巷历史文化街区及东侧历史风貌区修缮与保护项目房屋征收补偿方案》，实行房屋产权调换的方案更有利于被征收人的生活居住，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条、第二十二条、第二十四条、第二十五条、第二十六条及《青果巷历史文化街区及东侧历史风貌区修缮与保护项目房屋征收补偿方案》的规定，于2016年6月30日作出（2016）常天征补字第1号房屋征收补偿决定，决定：对被征收人薛青、朱涛实行房屋产权调换，产权调换房为华海城市广场3幢801室、3幢1701室，产权调换的差价18376元由征收人补偿给被征收人；装饰、装修及附属设施补偿费121198元、2.2米以下阁楼补偿费17530元、搬迁费4932元一并补偿给被征收人，其他各类费用根据规定按实补偿；薛青、朱涛应当自本决定书送达之日起16日内从被征收房屋内搬出；如被征收人不服本决定，可以在本决定书送达之日起60日内向常州市人民政府申请行政复议，也可以在本决定书送达之日起6个月内向人民法院起诉。前述决定书于2016年7月7日送达给朱涛及薛青，并于同日在征收现场进行了公示。
另查明，朱涛称其工作繁忙，于2012年6月15日书面委托其母亲刘晓燕全权处理涉案房屋拆迁事宜。薛青称其长期住在外地，于2016年5月23日书面委托刘晓燕代理相关拆迁事宜。
再查明，案外人顾文、杨伟娟不服被告作出的常天征[2012]12号国有土地上房屋征收决定，于2012年11月13日向常州市中级人民法院提起行政诉讼。常州市中级人民法院经审理于2013年1月5日作出（2012）常行初字第12号行政生效判决，判决驳回顾文、杨伟娟请求确认被告作出的常天征[2012]12号国有土地上房屋征收决定违法并予撤销的诉讼请求。
庭审中，原、被告围绕案涉房屋征收补偿决定是否合法进行了辩论。
原告认为，1、案涉房屋不是法定文物，被告以文化街区和历史风貌区修缮保护的名义实施商业开发，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》关于公共利益的规定，作出房屋征收决定前没有征求公众意见和进行社会稳定风险评估；2、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定由被征收人协商决定评估机构，被告提供的证据无法证明评估机构的产生合法，评估价低于市场价，评估报告亦违法；3、在原告已经明确选择货币补偿的情况下，被告违背原告的意愿采用产权调换的方式作出被诉房屋征收补偿决定，侵犯了原告选择置换方案的权利；4、被告没有对案涉房屋的土地使用权进行补偿，违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十八条中应当给予适当补偿的规定；5、征收决定作出前，没有对未经登记建筑进行认定和处理，程序违法；6、被征收房屋补偿金额减去产权调换房屋金额，差价不是18376元，被诉房屋征收补偿决定书内容冲突。
被告认为，1、房屋征收决定合法，有法院生效判决确认；2、补偿价格中含有对土地的补偿价格，且案涉房屋不存在地大于房的特殊情形；3、被征收人薛青明确表示要求产权调换，故被告作出产权调换的补偿决定；4、被告已经于2012年8月6日公示了未经登记建筑初步调查结果，认定和处理需要一个过程；5、1829544元（产权面积评估价）+223133元（同位一体面积评估价）+288739元（2.2米以上阁楼评估价）+79210元（二号房评估价）-1148388元（产权调换房801室评估价）-1253862元（产权调换房1701室评估价）=差价18376元。
本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第二十六条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定签约期限内达不成补偿协议的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定。依照前述法律规定，被告作为作出涉案征收决定的人民政府，具有作出被诉补偿决定的法定职权。
关于征收决定合法性的问题，已经由法院生效判决所确认，故原告关于征收决定不合法的理由，本院不予支持。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。本案中，被告作出的被诉房屋征收补偿决定包括对产权面积、未经登记建筑、一体建造部分、阁楼、装饰、装修及附属设施等的补偿，符合前述法律规定。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。2012年7月26日，天宁区建设局在征收现场张贴公示了选择房屋征收评估机构的公告，经被征收人选择包括常州江南房地产评估事务所有限公司在内的6家评估机构被选为本项目的房屋征收评估机构，2012年8月6日，天宁区建设局在征收现场张贴公示了入选的评估机构。本案中，评估机构的选定符合前述法律规定。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”本案中，房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格为11000元/㎡，对涉案房屋按照11058元/㎡的基准价作出补偿决定，符合前述法律规定。原告认为补偿价远低于市场价，没有事实依据，本院不予支持。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定，“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”由于原告及第三人都是案涉房屋按份共有的产权人，根据征收工作人员于2016年4月7日、2016年4月13日和薛青及朱涛的委托代理人刘晓燕的协商记录，薛青要求产权调换，刘晓燕要求货币补偿。由于两位产权人对于安置方式选择不一致，同时薛青未参与其后协商且下落不明、未出庭应诉的情况下，被告采用产权调换的方式更符合本案实际情况，也有利于保护被征收人的合法权益，并无不当。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定，“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。”本案中，被告于2012年9月7日作出常天征[2012]12号国有土地上房屋征收决定；天宁区建设局于2012年2月11日至2012年2月24日对征收范围内房屋进行了入户调查，于2012年8月6日在征收现场公示了调查登记结果；征收工作人员于2016年2月27日向朱涛、于2016年3月31日向薛青分别送达了《未经登记建筑申请、举证通知书》、《未经登记建筑认定处理申报表》、《房屋现场查勘图》；朱涛的委托代理人刘晓燕和薛青于2016年3月1日填写了《未经登记建筑认定处理申报表》；经未经登记建筑认定处理申报、群众评议小组评议、社区意见、评审小组意见，被告于2016年3月7日作出认定意见；朱涛的委托代理人刘晓燕和薛青于2016年3月17日在《未经登记建筑认定处理结果核对表》上签字确认；被告于2016年3月28日向薛青、朱涛作出未经登记建筑认定处理决定书。被告前述行为并无不当。
综上，原告的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：
驳回原告朱涛要求撤销被告常州市天宁区人民政府于2016年6月30日作出（2016）常天征补字第1号房屋征收补偿决定的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告朱涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。
审判长　　李连求
审判员　　杨　剑
审判员　　孙海萍

二〇一七年九月二十九日
书记员　　张茹佳