抚州市人民政府办公室关于印发进一步推进市中心城区保障性住房建设管理工实施细则的通知
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抚州市人民政府办公室关于印发进一步推进市中心城区保障性住房建设管理工实施细则的通知
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公开方式：主动公开 责任部门：市政府办 发布时间：2013-10-15 文件编号：抚府办发〔2013〕42号
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各县（区）人民政府、抚州高新技术产业园区管委会，市政府有关部门：
《关于进一步推进市中心城区保障性住房建设管理工作的实施细则》已经市政府第25次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真抓好实施。
2013年9月25日
（此件主动公开）
关于进一步推进市中心城区保障性住房
建设管理工作的实施细则
第一章 总则
第一条 为加快发展公共租赁住房，进一步完善住房保障体系，健全可持续的公共租赁住房建设、分配和管理机制，根据《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发﹝2011﹞45号）、《公共租赁住房管理办法》（住建部第11号令）、《关于保障性安居工程建设和管理的实施意见》（赣府厅发﹝2012﹞10号）、《关于进一步推进保障性住房建设管理工作的意见》（赣府厅发﹝2013﹞11号）等文件精神，结合实际，制定本实施细则。
第二条 本办法所指的公共租赁住房，是政府提供政策支持，限定套型面积、供应对象、租金水平和销售价格，面向城市中低收入住房困难家庭以及新就业无房职工、在城市稳定就业和创业的外来人员出租、出售的具有保障性质的住房。
第三条 公共租赁住房的建设、分配、使用、出租、出售和管理适用本实施细则。公共租赁住房通过新建、配建、改建、收购、租赁等方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。企事业单位等社会投资主体建设的公共租赁住房，纳入本实施细则管理。
第四条 市房产管理局是公共租赁住房建设与管理的行政主管部门，负责公共租赁住房建设、分配、出租、出售等工作。
第五条 推行廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房“三房合一”。实行公共租赁住房“租售并举”，坚持先租后售、限定对象、自愿购买的原则，承租公共租赁住房一定期限的城市中低收入家庭,可依规申请购买其承租的公共租赁住房有限产权，达到规定条件后可取得完全产权。
第六条 公共租赁住房承租人应为无房或家庭人均住房建筑面积15平方米（含）以下的住房困难家庭。新就业人员和农村进城就业、创业人员申请条件不受户籍限制。
第二章 规划和建设
第七条 公共租赁住房与廉租住房按照“计划分别上报、资金打捆使用、项目统一规划、工程统一建设、后续统一管理”的原则，实行并轨建设。已售经济适用住房仍按原有规定管理。将中央、省下达的公共租赁住房、廉租住房建设指标及补助配套资金整合起来，统一规划、统一选址、统一建设。
第八条 市房产管理局根据经济社会发展水平、居民住房状况和实际需求，做好市场需求分析和预测，编制公共租赁住房发展规划，报市人民政府批准实施；会同发改、规划、国土等部门，根据城市总体规划和土地利用总体规划，合理选址公共租赁住房建设用地，尽量安排在城市居民人口聚集区、商品房用地毗邻区、工商产业聚集周边区、主要交通干道沿线区。市国土资源局要将公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划并优先供应。
第九条 公共租赁住房项目实行部门会审、并联审批、简化程序，将项目审批程序合并为只审批项目初步设计（实施方案），不再审批立项和工程可研报告。
第十条 公共租赁住房户型以单套建筑面积50平方米左右的小户型为主，最高不超过80平方米，其中60平方米（不含）至80平方米的户型面积不超过公共租赁住房总规模的15%。公共租赁住房小区可按总建筑面积的15%建设公共服务配套设施（含物业管理用房和社区用房），其中商业配套设施建筑面积控制在小区总建筑面积的10%以内，商业配套设施只租不售。
第十一条 严格履行法定的项目建设程序，规范招投标行为，落实项目法人责任制、合同管理制、工程监理制和建筑材料入场验核制度。实行勘察、设计、施工、监理单位负责人和项目负责人责任终身制，项目法人对住房建设质量负永久责任，其它参建单位按照工程质量管理规定负相应责任。
第三章 申请和审核
第十二条 同时符合下列条件的家庭，可申请公共租赁住房：
（一）在市中心城区无房或有房但家庭人均住房建筑面积在15平方米（含）以下；
（二）家庭人均可支配收入在当地城镇人均可支配收入2.5倍以下（属于政府引进人才的，其收入标准按市人民政府相关规定执行）；
（三）申请人家庭有一人以上拥有市中心城区城镇户籍；无城镇户籍但在市中心城区连续稳定工作6个月（含）以上（已签劳动合同，并缴纳养老保险），且已办理居住证或已办理工商营业执照6个月（含）以上。
申请人家庭成员之间应具有法定的赡养、抚养或扶养关系。成年子女可随父母一同申请，也可单独申请。具体申请条件以市房产管理局当年发布的公告为准。
第十三条 同时符合下列条件的家庭，可申请廉租住房：
（一）申请人拥有市中心城区城镇户籍；
（二）家庭人均住房建筑面积在15平方米（含）以下；
（三）享受城市低保的家庭。
申请人家庭成员之间应具有法定的赡养、抚养或扶养关系。成年子女可随父母一同申请，也可单独申请。具体申请条件以市房产管理局当年发布的公告为准。
第十四条 已享受保障性住房或已购买房改房（含集资建房）的家庭，人均住房建筑面积仍不足15平方米（含），且家庭成员有已婚子女的，其成年已婚子女可以申请新的公共租赁住房或廉租住房。
第十五条 以下情形不得申请公共租赁住房：
（一）申请人父母或子女在当地有两套或两套以上自有住房，且人均住房建筑面积在35平方米（含）以上的;
（二）申请截止时间前二年内转让私有产权房产，且转让房产人均房屋建筑面积超过15平方米的；
（三）申请人及共同申请的家庭成员有店面或写字楼等非住宅的；
（四）擅自转租、转让保障性住房的（含直管公房）。
第十六条 坚持“三级审核、三榜公示”，完善公共租赁住房和廉租住房申请、审核、公示、摇号、轮候、复核等配租管理办法，实行统一申请、统一配租。对申请公共租赁住房、廉租住房的，有关部门及街道、社区要协作配合，规范受理流程。
（一）申请
1.申请家庭应推举一名具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。
2.具有市中心城区城镇户籍的申请人到户籍所在社区领取申请表格。非市中心城区城镇户籍的申请人到工作所在社区领取申请表格。
3.申请表填写完整后，凭身份证、户口簿（或就业劳动合同、居住证、工商营业执照复印件）以及住房、工资等证明到所在社区申请。
（二）审核
1.社区评议、初审。按照公共租赁住房、廉租住房准入条件，对申请人及家庭成员资格进行入户调查、评议、初审。
2.街道（镇）复审。按照公共租赁住房、廉租住房准入条件，对申请人及家庭成员资格进行复核。通过书面审查、入户调查、信息查证、邻里访问以及信函索证等方式，对申请人收入、住房状况进行调查核实，并作出复审意见，将复审结果报临川区人民政府（高新区管委会）。
3.部门审核。按照公共租赁住房、廉租住房准入条件，由有关部门对申请人及家庭成员资格进行审定，再由市房产管理局将审定结果汇总报市人民政府审批。
（1）市房产管理局负责对申请人及共同申请人的自有房产（包括店面、写字楼等非住宅）、现住房状况、房产上市交易、享受房改和住房保障优惠政策等情况进行审核。
（2）市民政局负责对申请人及共同申请人的低保和收入情况进行审核。
（3）市公安局负责对申请人及共同申请人户籍登记变更等情况进行审核。
（4）市工商行政管理局负责对申请人及共同申请人的个体工商登记等情况进行审核。
（5）市人力资源和社会保障局负责对申请人及共同申请人的养老保险缴纳情况进行审核。
（三）公示
1.将评议、初审结果在申请人户籍所在社区进行第一次张榜公示，公示时间为7天。
2.临川区人民政府（高新区管委会）将审查结果在申请人户籍或工作所在街道（镇）进行第二次张榜公示，公示时间为7天。
3.在市人民政府门户网站或抚州日报等媒体进行第三次张榜公示，公示时间为7天。
（四）摇号。按申请时间、申请人类别进行统一公开摇号。摇号采取现场摇号、全程公开、透明操作的方式进行，摇号过程由公证人员和纪检监察人员全程监督，同时接受当地人大代表、政协委员、新闻媒体以及社会的监督。摇号结果在当地新闻媒体上公布。
（五）轮候。对符合承租公共租赁住房、廉租住房条件的家庭实行轮候配租制度。轮候期间，申请家庭收入、人口、住房、资产等情况发生变化的，申请人应在家庭情况变动后30日内告知所在街道（镇）。经审核后，街道（镇）应上报市房产管理局，并对变更情况进行登记。不符合公共租赁住房、廉租住房申请条件的，由市房产管理局按照规定取消资格，并书面告知申请人。
（六）复核。临川区人民政府（高新区管委会）对第二榜公示名单有异议者组织调查核实。市人民政府委托市房产管理局对第三榜公示名单有异议者组织调查核实。
第十七条 每个申请家庭只能申请承租一套公共租赁住房或廉租住房。面向工业园区就业人员出租的公共租赁住房准入条件由相关管理单位参照本办法制定。
第四章 配租管理
第十八条 市房产管理局将配租房源的户型、数量、地点、申请时间等相关信息在媒体适时公布。
第十九条 建立健全公共租赁住房、廉租住房的申请、准入和退出制度，完善保障对象信息档案管理，建立信息共享和交换机制，对承租人的家庭人口、住房、经济收入变化情况实行动态监测。审核机关调查核实申请人住房、收入和财产等情况时，有关机构应依法提供便利。申请人应如实申报家庭住房、收入和财产状况，书面同意审核机关调查核实其家庭住房和资产等情况。
第二十条 申请人承租公共租赁住房、廉租住房后，原承租的公房（包括直管公房和单位公房）应腾退。
第五章 租赁管理
第二十一条 市房产管理局应会同有关部门，按同地段住房市场租金70%的水平，确定本地区的公共租赁住房租金标准，报市人民政府批准后实施。租金标准根据物价变动情况每2年调整一次。
第二十二条 公共租赁住房实行政府统一租金、租补分离制度。凡符合廉租住房条件的承租户，其房租采取先补后交的办法，廉租住房租金与公共租赁住房租金的差额部分，由本级财政予以补贴（补贴发放至公共租赁住房产权管理单位），补贴按季度由公共租赁住房小区管理单位会同财政部门发放。廉租住房对象的承租面积控制在50平方米以内，超过部分按公共租赁住房租金标准收取。
第二十三条 申请人收到市房产管理局发出的配租确认通知书后，应在规定时间内携带本人身份证、配租确认通知书及其它相关资料到指定地点签订房屋租赁合同。未在规定时间内签订租赁合同的，视为自动放弃，本次申请配租作废，且2年内不得重新申请，时间自本次摇号之日起算。
第二十四条 合同管理
（一）租赁合同签订期限一般为3年。
（二）租赁合同应明确下列内容：
1.房屋的位置、面积、结构、附属设施和设备状况；
2.房屋用途和使用要求；
3.租赁期限；
4.租金及其它费用支付方式；
5.房屋维修责任；
6.违约责任及争议解决办法;
7.其它约定。
（三）承租人签订租赁合同之日，按3个月的租金标准一次性交纳履约保证金。租赁合同期满或终止，无违约责任的退还保证金本金；发生违约的，从保证金中抵扣承租人应承担的相关费用。
（四）承租人在租赁期限内死亡或长期外出的，共同申请人可按原租赁合同继续承租，并确定新的承租人，变更租赁合同。租赁期限按原租赁合同的时间计算。
第二十五条 租金管理
（一）租金按建筑面积计算。承租人应按月交纳租金，交纳日期为每月20日前。逾期未交的，自逾期之日起每日按应付金额的万分之五计算违约金。
（二）政府投资建设公共租赁住房、廉租住房租金收入应按照政府非税收入管理的规定纳入同级财政国库，实行收支两条线管理，专项用于公共租赁住房、廉租住房的维护、管理等支出。
（三）对承租人（或共同承租人）拖欠租金和其它费用的，可按租赁合同约定通报其所在单位从其工资收入中直接划扣。
（四）公共租赁住房、廉租住房承租人（或共同承租人）已缴存住房公积金的，可以按照市住房公积金管理中心的规定，申请提取住房公积金个人帐户内的存储金额缴纳房屋租金。
第二十六条 房屋管理
（一）公共租赁住房、廉租住房只能用于承租人自住，不得出借或转租，也不得用于从事经营性活动或改变房屋用途。
（二）承租人应按时交纳房屋使用过程中发生的水、电、气、通讯、有线电视、物业服务等相关费用。
承租人应爱护并合理使用房屋及附属设施，不得对房屋进行装修。对房屋内部易损易耗设施及使用不当造成房屋或附属设施损坏的，由承租人承担维修责任或赔偿责任。
（三）公共租赁住房、廉租住房小区严禁违法违规乱搭乱建，小区物业管理（服务）企业应及时制止违法违规乱搭乱建行为。
第二十七条 租赁合同期满，承租人应退出公共租赁住房或廉租住房。符合条件需要续租的，承租人应在租赁合同期满3个月前提出书面申请，并向市房产管理局申报住房、收入等情况，未按规定申报的，视为放弃租赁住房，不再续签租赁合同；经审核符合条件的，重新签订租赁合同。
第六章 出售管理
第二十八条 出售房源。2007年以后建设的公共租赁住房和廉租住房，可作为出售房源。企事业单位等社会投资主体建设的公共租赁住房不得作为出售房源。
第二十九条 出售对象。家庭人均可支配收入在本地城镇人均可支配收入线以下并具有市中心城区城镇户籍的住房困难户，租住现住房6个月以上的，可自愿申请购买其租住的公共租赁住房、廉租住房有限产权。申购人不得购买其租住住房以外的公共租赁住房、廉租住房。一户家庭只能享受一次公共租赁住房、廉租住房购房政策。
第三十条 出售价格。公共租赁住房、廉租住房按建筑安装成本价出售有限产权。在出售公共租赁住房或廉租住房时，要通过评估，分别确定房屋建筑安装成本价、综合成本价（含税费）等具体价款和比例。
第三十一条 出售方式。申购人可根据家庭收入状况和经济承受能力，选择一次性购买公共租赁住房、廉租住房的有限产权或按50%比例分两次购买公共租赁住房的有限产权。
第三十二条 资金管理。公共租赁住房、廉租住房有限产权出售资金专项用于偿还贷款及新建、回购和管理，实行专款专用、封闭运行。出售公共租赁住房、廉租住房有限产权时，应开具财政部门统一印制的“江西省政府非税收入一般缴款书”。出售收入全部缴入同级财政国库，实行“收支两条线”管理。参照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令），按照多层住宅不低于售房款的15%、高层住宅不低于售房款的20%比例，一次性提取住宅专项维修资金。公共租赁住房、廉租住房有限产权购买人按照房款的2%缴存住宅专项维修资金。
第三十三条 承租人申请购买公共租赁住房、廉租住房有限产权时，承租人（或共同承租人）已缴存住房公积金，且符合国家相关法规和公积金贷款条件的，公积金缴存人可申请住房公积金个人住房贷款购买公共租赁住房、廉租住房有限产权。
第七章 产权管理
第三十四条 购买公共租赁住房、廉租住房有限产权的住户，已购买的部分不再交纳房屋租金。购买的有限产权，可以依法继承、抵押，不得出租、转借以及擅自改变用途。
第三十五条 购买人取得公共租赁住房、廉租住房全部有限产权后5年内不得上市交易。在此期间，如购买人因经济和住房条件变化，超出规定的保障标准，或因特殊原因需要转让的，由市人民政府按原销售价格加同期银行活期存款利息回购，并补交租住期间有限产权减免的租金。
第三十六条 申购人应与市房产管理局签订购房合同，按购房合同交清房款后，再办理房屋所有权证。房屋所有权证应注明“公共租赁住房”、“廉租住房”、“有限产权”和所购有限产权比例。所购公共租赁住房或廉租住房的共同承租人可作为共有权人登记。
第三十七条 购买公共租赁住房、廉租住房全部有限产权满5年，经向市房产管理局申请，并补足认购时的住房建筑安装成本与综合成本价（含税费）的差价，以及申请时的土地出让收益，取得完全产权后，可依法上市交易。
第八章 退出机制
第三十八条 配租家庭有下列情形之一的，由市房产管理局收回所承租的公共租赁住房、廉租住房：
（一）未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的；
（二）家庭年人均收入连续两年以上超出房屋配租收入标准的；
（三）因购买或其它方式获得住房，人均住房面积超出政策规定住房标准的；
（四）擅自改变房屋用途的；
（五）将公共租赁住房转租、转借、调换、转让的；
（六）无正当理由连续6个月以上未在所承租房屋内居住的；
（七）无正当理由连续6个月以上未缴纳租金或物业管理费的；
（八）在公共租赁住房、廉租住房内从事违法活动的；
（九）合同到期未办理续租手续的。
第三十九条 承租人不再符合公共租赁住房、廉租住房承租条件的，市房产管理局应向承租人出具书面收回公共租赁住房、廉租住房的通知书。承租人应在收到通知书的次日起15个工作日内退出所承租的公共租赁住房、廉租住房；暂时无法退出的，可给予不超过3个月的过渡期，过渡期内按市场租金标准计租。承租人不再符合廉租住房承租条件的，市房产管理局应向承租人出具书面停发租赁补贴的通知书，并停发租赁补贴。承租人拒不退回公共租赁住房、廉租住房的，市房产管理局应责令其限期退回；逾期不退回的，依法申请人民法院强制执行。
第四十条 退出承租的公共租赁住房、廉租住房时，承租人应停止使用并结清水、电、气、电视、通讯、网络、物业服务及其它相关费用。承租人自行添加不可拆移的设施在退租时不予补偿。
第四十一条 房地产经纪机构及其经纪人员不得违规提供公共租赁住房和廉租住房出租、转租、出售等经纪业务。
第九章 监督管理
第四十二条 市房产管理局有权组织对承租人的租住资格进行审核，承租人应给予配合。经核查不符合条件的，取消租住资格。
第四十三条 申请人以隐瞒情况或者提供虚假材料等不正当手段，登记为轮候对象或者承租公共租赁住房、廉租住房的，由市房产管理局处以1000元以下罚款，并记入公共租赁住房、廉租住房管理档案；已登记为轮候对象的，取消其登记；已承租公共租赁住房、廉租住房的，责令限期退回所承租公共租赁住房、廉租住房，并按市场价格补缴租金。逾期不退回的，依法申请人民法院强制执行。承租人自退回公共租赁住房、廉租住房之日起5年内不得再次申请公共租赁住房、廉租住房。
第四十四条 对开具虚假证明材料的单位和个人，依法依规追究责任。
第四十五条 市房产管理局设立举报电话、举报信箱，接受社会监督。接到群众举报，及时核实处理。
第四十六条 政府职能部门的工作人员在资格审核和监督管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿的，依法依规追究责任。
第十章 附则
第四十七条 本《实施细则》自发布之日起30日后施行，有效期为5年，由市房产管理局负责解释。各县（区）人民政府可根据当地实际，制定出台相应的实施细则。 |