(2009年12月4日海口市人民政府海府〔2009〕127号文件发布)
本着尊重历史、实事求是的原则,为妥善解决我市历史遗留的办理房地产证问题,维护社会稳定,促进房地产业持续健康发展,根据有关法律、法规,结合我市实际,制定本意见。
一、2006年12月31日前,在本市城市建成区范围内国有土地上经规划、建设管理部门批准建设并实际交付或实际使用但因建设中存在问题未办理房地产证的房屋,适用本意见。
二、属于本意见适用范围的房屋,有关权益人、权利人应当及时向市解决办理房地产证历史遗留问题办公室提出房地产权属登记申请并提交相应的资料。
有关权益人、权利人按照下列规定提出申请：
(一)建设单位存在的,由建设单位申请；
(二)建设单位主体不存在或因其他原因不申请的,由业主委员会或物业服务单位组织业主申请；
(三)建设单位存在改制、合并、分立等情形的,由原建设单位权利义务的承接单位申请；没有承接单位的,由业主委员会或物业服务单位组织业主申请；
(四)已取得房屋所有权证未办理土地使用权证的,由建设单位向市土地管理部门申请；个人已取得房屋所有权证未办理土地使用权证的,由房屋所有权人向市土地管理部门申请。
三、经市解决办理房地产证历史遗留问题办公室确定适用本意见处理的房屋,由有关管理部门依据本意见的规定提出处理意见。
相关管理部门应当按照各自职责协同解决办理房地产证历史遗留问题。各管理部门在收到市解决办理房地产证历史遗留问题办公室转办的资料后,应在20个工作日内做出处理意见。
四、经规划许可,但建设单位擅自更改规划许可内容违规建设,或规划报建资料缺失、规划验收未通过的建设项目,不严重影响规划的,由市规划管理部门出具认定意见。
严重影响规划的建设项目,对合法部分先予以规划核实,对不合法部分,不予以核实。
前款所称严重影响规划的建设项目,是指擅自改变规划许可的主要经济技术指标和内容,情节比较严重的,包括下列情形：
(一)占压原规划审批的道路红线范围的；
(二)占用消防通道、公共绿地、高压供电走廊、地下管线、防洪排水等公共服务和基础设施用地的；
(三)违反重要区域和重点地段规划控制原则的；
(四)改变房屋使用性质的；
(五)加层建设的；
(六)将公共层(包括屋顶、公共露台、结构层、架空层等)封闭改为室内房间的；
(七)其他严重影响规划的情形。
五、因各种原因无法组织建筑工程质量竣工验收的项目,由建设单位、业主委员会或物业服务单位委托原设计单位或有相应资质的设计单位出具检测方案,由有资质的建筑工程质量检测单位检测,设计单位对检测结果做出是否满足结构安全的意见,并经建设单位、业主委员会或物业服务单位确认。如满足结构安全,由市建设工程质量监督部门依据设计单位的鉴定意见出具质量监督意见。
六、依法应当经公安消防机构进行消防设计审核、验收的房屋,未经消防审核、验收或经消防审核、验收不合格的,按现状直接申办消防验收手续,如无违反国家工程建设消防技术标准强制性要求或存在其他严重影响消防安全问题的,由消防管理部门出具确认意见。
七、未通过园林、环保、水务、人防、气象等管理部门验收,但不影响房屋使用的,由有关管理部门出具确认意见。应当征收的行政事业性收费由有关管理部门依法追缴。
八、国有划拨土地上的房屋已办理房屋所有权证,房屋所有权人再行转让的给予办理房屋转移登记手续,市土地管理部门依据房屋所有权证办理土地登记手续。涉及土地过户的相关税费由税务部门予以追缴,土地出让金由土地管理部门追缴。土地出让金的计征标准由市土地管理部门另报市政府确定。
九、土地超容积率应补交土地出让金和税金的,可先给予办理房屋产权登记,应补交土地出让金和税金由相应的征收部门向建设单位追缴。
因建设方擅自改变土地用途问题影响房屋登记的,经规划管理部门确认不严重影响规划的,可先给予办理房屋登记。改变土地用途应补交土地出让金和税金的,由相应的征收管理部门向建设单位追缴。
十、经市解决办理房地产证历史遗留问题办公室确定可进入房地产办证程序的,应进行房屋测绘,房屋测绘涉及房屋公共部位、专用部位、基本单元规划用途的,经市规划管理部门确认后,确认结论作为房屋登记的依据。
十一、经有关管理部门出具确认意见的房屋,按照下列规定办理房地产权属登记：
(一)建设单位申请的,按房屋初始登记办理；涉及房屋转让的,经初始登记后办理房屋转移登记；
(二)建设单位主体不存在或因其他原因不申请的,由业主委员会或物业服务单位组织业主申请,按房屋初始登记流程处理,不发房屋所有权总证；直接向建设单位购买房屋的购买人申请转移登记的,其取得房屋权利的真实性、合法性经公告无异议后,依照本意见按房屋转移登记流程办理房屋所有权登记；
(三)建设单位存在改制、合并、分立等情形的,由承接原建设单位权利义务的单位申请；没有承接原建设单位权利义务的,由业主委员会或物业服务单位组织业主申请,按房屋初始登记流程处理,不发房屋所有权总证；直接向建设单位购买房屋的购买人申请转移登记的,其取得房屋权利的真实性、合法性经公告无异议后,依照本意见按房屋转移登记流程办理房屋所有权登记；
(四)商品房出售后,因买卖双方当事人未办商品房预售合同登记或备案,售房人又将房屋出售或进行抵押,或已售房屋因纠纷被人民法院依法查封等导致购房人无法办理产权登记的,由司法部门依法处理后,再办理房屋登记；
(五)已取得房屋所有权证未办理土地使用权证的,由建设单位向市土地管理部门申请,经市土地管理部门公告后给予办理土地确权。个人已取得房屋所有权证未办理土地使用权证的,由房屋所有权人向市土地管理部门申请办理土地权属登记,经市土地管理部门公告后给予办理土地权属登记。
十二、本意见所列须公告事项的公告期为60日,公告期间有异议的,由当事人通过司法程序确认物权归属后,申请办理房地产权属登记。
十三、根据本意见解决历史遗留问题后予以登记发证的房屋,登记发证机关应当在房地产登记薄和房地产权属证书中予以明确注记。
十四、处理历史遗留问题中发生的房屋质量鉴定、消防检测、房屋测绘等服务性收费,由建设单位支付；建设单位主体不存在或因其他原因不能支付的,由业主委员会或物业服务单位组织业主归集后向服务单位缴纳。
十五、处理历史遗留问题中发生的应由建设单位缴交的税费,由建设单位缴交,建设单位主体不存在或无力缴交的予以挂账,受让人履行应缴税费义务后,可办理房地产权属登记。对拖欠税费的建设单位,有关征收管理部门应加大催收力度,督促限期清缴,逾期不缴纳的,有关征收管理部门应依法对其做出相应处理。建设单位拖欠税费的,有关管理部门发现其有相应财产,应通知有关管理部门追缴、查扣或采取其他限制措施。
十六、市解决办理房地产证历史遗留问题办公室在解决办理房地产证历史遗留问题中发现建设单位存在违法行为的,应当责成相关主管部门依法予以处理。
十七、对房地产开发企业在房地产开发过程中存在致使购房者无法办理房地产证的行为的,列入不诚信企业记录,并通过媒体公示为不受本市欢迎企业,禁止其参加土地招拍挂及在本市进行房地产开发活动。
十八、政策性住房房地产权属登记手续久拖不办的建设单位,由上级主管部门问责,并追究主要领导和有关责任人的责任。
十九、处理历史遗留的房地产办证过程中,由于有关行政管理部门及其工作人员徇私舞弊、玩忽职守、受贿索贿、相互推诿等失职渎职行为,损害相关权利人合法权益的,由有关管理部门或监察机关依法给予行政处分；构成犯罪的,依法追究刑事责任。
二十、处理历史遗留的房地产办证问题,需有关管理部门提供资料的,有关管理部门应积极配合并无偿提供,对不积极配合的管理部门,追究领导和有关人员的责任。
二十一、2007年1月1日以后批建的房屋,因建设中存在问题未办理房地产证的,由开发建设单位进行整改完善并经有关职能部门处理后按照法定程序办理。
二十二、本意见自发布之日起实施,有效期2年。