海口市人民政府文件
海府〔2016〕15号
海口市人民政府关于
印发我市限价商品住房保障管理办法的通知
各区人民政府，市政府直属各单位：
《海口市限价商品住房保障管理办法》已经2016年2月18日十五届市政府第53次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
海口市人民政府
2016年2月29日
（此件主动公开）
海口市限价商品住房保障管理办法
第一章 总则
第一条 为规范对本市限价商品住房保障的管理，根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》《海南省保障性住房管理暂行办法》《海南省限价商品住房管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称限价商品住房，是指由市政府统筹管理和限定套型建筑面积及销售价格，面向符合规定条件的住房困难群体销售的具有政策性优惠及保障性质的普通商品住房。
第三条 本市行政区域内由市政府统筹管理的限价商品住房的申请审核、配售、退出和上市交易及相关管理活动适用本办法。
第四条 本市限价商品住房保障管理遵循公开公平、保障准入、动态管理、严格监管的原则。
第五条 市住房和城乡建设部门是本市限价商品住房保障工作的行政主管部门，负责对本市限价商品住房保障工作进行指导和监督。市住房保障实施机构、区住房保障管理部门及实施机构、镇政府或街道办事处，具体负责本市限价商品住房保障实施的相关工作。
各区人民政府、市发展和改革、规划、土地、财政、价格、统计、公安、人社、监察等管理部门，按照各自职责，协同做好限价商品住房保障的相关工作。
第二章 房源筹集和管理
第六条 市住房和城乡建设部门应当会同本市相关管理部门根据本市经济发展状况、产业政策和限价商品住房保障需求情况等，组织编制本市限价商品住房房源筹集计划，报市政府批准后组织实施。
第七条 限价商品住房单套建筑面积应以90 平方米以下为主，最大不超过120 平方米。
第八条 市政府将以下住房纳入本市限价商品住房统筹管理范围：
（一）依据本市保障性住房建设计划，以招标、拍卖、挂牌等方式取得限价商品住房用地，并由具备房地产开发经营资质的企业开发建设的限价商品住房。
（二）根据本市限价商品住房保障需求及房源筹集计划，经市政府同意，在普通商品住房项目或棚户区改造安置住房项目中配建等方式筹集的限价商品住房。
（三）其他依规定纳入由政府统筹管理的限价商品住房。
第九条 市住房保障实施机构应当对本市政府统筹管理的限价商品住房房源实行统一管理，会同区住房保障实施机构建立本市限价商品住房项目信息、房源、申请审核、配售信息的资料档案及电子档案。保障对象的申请审核及配售信息应符合一户一档的要求，确保符合查询及信息公开等工作的需要。
第三章 保障管理
第十条 申请购买政府统筹管理的限价商品住房应当同时满足如下条件：
（一）申请人符合本市公布的户籍、从业期限、缴纳社会养老保险等规定条件。
（二）申请人家庭人均年可支配收入低于本市公布的限价商品住房保障对象收入标准；申请人为单身居民的，其年可支配收入低于本市公布的单身居民保障对象收入标准。
（三）申请人家庭在本市城市主城区规划范围内无自有住房或者申请人家庭在本市城市主城区规划范围内现居住的自有住房属经鉴定为应当拆除或停止使用的危房；或者申请人家庭在本市城市主城区规划范围内人均自有住房建筑面积低于本市公布的限价商品住房保障对象住房困难标准的。
（四）申请人家庭人均财产值低于本市公布的限价商品住房保障对象人均财产值标准。
本条第一款第(一）、（二）、（三）、（四）项规定的户籍、从业期限、缴纳社会养老保险、收入标准、住房困难标准、财产值标准等相关量化标准，由市政府公布并实行动态管理，适时调整。
本市城市主城区规划范围具体包括本市各街道办事处及长流镇、西秀镇、海秀镇、城西镇、灵山镇及演丰镇。主城区范围重新调整的，由市政府或市规划部门重新公布。政府批准的本市城乡统筹示范镇或计划单列镇，参照本款规定的城市主城区规划范围内乡镇执行。
第十一条 申请人及其夫妻双方的任一方已购买了单位房改公有住房、单位职工集资合作建房、经济适用住房等政策性优惠住房，且原所购政策性优惠住房面积未达到本省规定的职工住宅控制标准的，将原所购政策性优惠住房腾退后，可以申请购买政府统筹管理的限价商品住房。专业技术人员及国有企业职工住房控制标准按本省的有关规定执行。
申请人及其夫妻双方的任一方已按规定领取了政策性住房补贴的，不得购买限价商品住房。
第十二条 限价商品住房保障实行轮候制度。区住房保障实施机构应当根据申请人取得限价商品住房准购资格的先后顺序、可优先保障等情况实施轮候登记管理。轮候登记信息应当向社会公开及接受监督。
区住房保障实施机构应当定期将本辖区限价商品住房保障对象轮候登记情况报市住房保障实施机构备案，做好保障信息管理工作的衔接。
第四章 申请及核准
第十三条 申请本市限价商品住房保障以家庭为单位，申请人年龄应当届满18周岁（或年满16周岁，以自己的劳动收入为主要生活来源）且具有完全民事行为能力，申请人及其共同申请的家庭成员为申请人家庭成员。
年龄届满30周岁的单身居民可以单独作为申请人，申请限价商品住房保障。市政府在特定时间阶段内对单身居民年龄条件另作调整的，从其规定。
用人单位可代表本单位职工集中组织申请限价商品住房，申请职工的保障准入条件按本办法的有关规定执行。
第十四条 申请限价商品住房保障的，申请人应当持如下材料向其户口所在地的区住房保障实施机构提出申请。不具有本市城市主城区规划范围内常住户口的，申请人应当向其工作单位所在地或实际居住地所处的辖区住房保障实施机构提出申请。
（一）购买限价商品住房申请书。
（二）申请人家庭成员的身份证件、户口簿。
（三）申请人家庭成员的基本情况证明，包括家庭人数、婚姻状况。
（四）申请人家庭成员的收入、住房、财产、社保等情况承诺或相关证明。申请人家庭成员属有稳定就业的，应当提供工作单位出具的相关证明或劳动用工合同。
（五）申请人签署的同意接受对收入、财产和住房状况等核查的书面承诺。
（六）其他必要的材料。
前款规定的相关材料涉及无法收取原件的，提供原件核对后收取复印件。
申请人家庭符合本办法第二十七条规定可优先配售保障的，应当提供相关证明材料。
第十五条 区住房保障实施机构应当设立专项服务窗口，方便申请人申请。对于符合本办法规定条件的，区住房保障实施机构应当受理，并将申请人提交的相关材料转送申请人户口所在地的所处镇政府或街道办事处。申请人不具有本市城市主城区规划范围内常住户口的，相关申请材料转送申请人现居住地的所处镇政府或街道办事处。
第十六条 镇政府或街道办事处应当自收到申请材料之日起20个工作日内完成如下工作：
（一）审核。通过审核材料、入户调查、邻里访问、信函索证、查阅相关资料、公示等方式，对申请人家庭成员的住房、收入、财产等情况进行核实，并作出初审意见。
（二）公示。经材料审核符合申请条件的，镇政府或街道办事处应当在其办公所在地及申请人居住地或其工作单位等，对申请人及其家庭成员的住房、收入、财产等情况进行公示，公示期限为10天。对公示内容有异议的，镇政府或街道办事处应当进行调查核实。
（三）出具初审意见。对公示无异议或异议不成立的，镇政府或街道办事处应当提出初审意见，并将申请、公示及审核等材料档案移交区住房保障实施机构进行复核。
申请人具有本市城市主城区规划范围内常住户口，但户口所在地与实际居住地不一致的，居住地镇政府或街道办事处应当协助做好调查、公示及审核工作。
第十七条 区住房保障实施机构应当在收到镇政府或街道办事处转交的材料档案之日起20个工作日内完成如下工作：
（一）审查。对申请人的申请情况、初审意见等进行复核。
（二）公示。区住房保障实施机构应当将申请人家庭成员的住房、收入、财产等情况，在相关报刊或网站进行公示，公示期限为10天。对公示内容有异议的，区住房保障实施机构应当作相应的调查核实。
（三）核准。对公示无异议或异议不成立的，区住房保障实施机构应当作出复核及核准意见，并报市住房保障实施机构审查备案。
市住房保障实施机构应当在收到备案申请之日起10个工作日内完成相关审查、公示及备案工作。公示平台为市住房和城乡建设部门网站、市住房保障信息网站或相关报刊；公示期限为7天，经公示无异议或异议不成立的，向区住房保障实施机构出具准予备案证明。
区住房保障实施机构根据备案结果，对符合规定条件的申请人出具限价商品住房保障对象资格证明，按规定予以准购轮候登记;对不符合规定条件的，向申请人出具不予批准的审核意见书并说明理由。
第十八条 申请人家庭成员自有住房面积的核定按如下规定办理：
（一）自有住房面积以在本市城市主城区规划范围内的房屋所有权证记载的建筑面积为准；自有住房未登记产权的，住房面积按实测建筑面积核定。
（二）申请人家庭成员有2处或2处以上自有住房的，住房建筑面积应当合并计算。申请人家庭成员在申请之日前3年内转让在本市城市主城区规划范围内自有住房的，该转让住房建筑面积应当纳入自有住房面积合计范围。
区住房保障实施机构、镇政府或街道办事处应当采取分散或相对集中等的查询方式，对申请人及其家庭成员的自有住房产权或备案登记等情况进行查询；市房屋产权登记信息管理实施机构应当配合及协助。
对申请人家庭成员自有住房无产权登记的，由住房所在地的镇政府或街道办事处协助出具相关住房情况证明。
第十九条 申请人的家庭成员、劳动关系及社会养老保险的核定按如下规定办理：
（一）家庭成员以户口簿记载的成员为据，申请人与家庭成员间应具有法定赡养、抚养或扶养关系；户口簿上无记载，但与申请人有法定赡养、抚养或扶养关系，且在本市城市主城区规划范围内实际共同居住的，可列入申请人家庭成员计。实际居住以居住地所处辖区派出所出具的居住证明或社区居委会出具的有关证明为准。
（二）劳动关系证明以申请人与用人单位签订的劳动合同或者由用人单位出具的相关证明为准。
（三）缴纳社会养老保险以本省、市社保管理实施机构出具的证明，或者以申请人依法缴纳社会养老保险的相关凭证为准。
第二十条 申请人家庭成员的收入及财产的核定按如下规定办理：
（一）收入情况按申请人家庭成员上年度人均可支配收入核定，包括扣除缴纳的个人所得税及基本养老保险费用支出后的工薪收入、经营性收入、财产性收入等，采取由申请人自行申报、调查及公示等方法相结合进行核实。
（二）人均财产值，按登记在申请人家庭成员名下的房产、汽车、现金及存款、有价证券、投资股份等计算，采取由申请人自行申报、调查及公示等方法相结合进行核实。
（三）申请人家庭成员有工作单位（含法人及其他组织）的，其工薪收入以用人单位出具的相关证明为据。申请人家庭成员没有工作单位的，其收入情况采取由申请人自行申报，由申请人家庭实际居住地所处街道办事处或镇政府会同所处社区居委会进行核查，并采取调查及公示等方法相结合进行核实。
（四）申请人家庭成员从事个体经营的，其收入情况按上年度相关税收缴纳凭证为参考，并采取由申请人自行申报、调查及公示等方法相结合进行核实。
第二十一条 已通过经济适用住房保障资格审核及正在轮候的申请人，如需申请购买本市政府统筹管理的限价商品住房的，可直接向原实施轮候登记的区住房保障实施机构申请办理限价商品住房配售轮候登记手续。
申请人取得限价商品住房配售轮候登记资格后，原经济适用住房准购轮候资格自行终止。
第五章 配售管理
第二十二条 实行限价商品住房销售价格审核管理制度。
新建的限价商品住房的具体销售价格按项目用地土地出让价格及开发成本、建筑安装成本、税费和利润(不得超过6%)等完全成本因素确定,由建设单位于销售前组织编制,经市价格管理部门审查并报市政府批准后公布执行。
其他依本市规定或经市政府批准筹集并纳入政府统筹管理的限价商品住房，其具体销售价格参照本条第二款的规定办理。
第二十三条 可销售限价商品住房房源确定后，市住房保障实施机构应当根据当期可售房源及保障对象轮候登记等情况，制定限价商品住房配售方案及向社会公开并接受监督。
配售方案应当包括可配售限价商品住房房源情况、房源套型结构及面积明细、经批准的配售价格明细、单套住房销售价格计算的方法、配售对象的范围、配售房号确定的方法及程序、房屋销售合同签订的方式等内容。
第二十四条 轮候对象可以按公布的当期限价商品住房配售方案向市住房保障实施机构申请购房意向登记。
市住房保障实施机构应会同区住房保障实施机构及相关单位在15个工作日内对购房意向登记对象进行复核。对不符合配售资格条件的，应当书面告知并说明理由。
第二十五条 申请人按经公布的配售方案规定的办法及程序等选定配售房号后，应当在约定的地点及期限内与建设单位签订限价商品住房买卖合同。申请人按约定的办法及程序选定配售房号后，因自身的原因未与建设单位签订限价商品住房买卖合同的，视为该申请人放弃本期限价商品住房的购买资格。
申请人放弃本期购买资格的，可参与下一期限价商品住房配售。但申请人经两次按规定的办法及程序选定配售房号后，因自身的原因未与建设单位签订限价商品住房买卖合同的，5 年内不得再申请购买限价商品住房。
第二十六条 限价商品住房销售应当使用统一的格式合同，并按有关规定实行住房销售合同网上签订及备案管理。市住房保障实施机构负责本市限价商品住房销售合同网上签约和备案管理的组织实施工作。
第二十七条 申请人有以下情形之一的，同等条件下可优先安排限价商品住房配售：
（一）省、市政府引进的人才。
（二）在本市工作的省、部级以上劳模；荣立二等功及以上的复转军人。
（三）现居住房屋经鉴定属应当拆除或停止使用的危房。
（四）申请人家庭成员中有重残人员或者属于优抚对象的。
（五）符合本省、市政府相关产业政策规定，需要安排保障性住房指标的。
（六）其他依规定可优先安排住房保障的。
第二十八条 申请人家庭人数为3人及以下的，原则上安排单套建筑面积不大于90平方米限价商品住房配售；申请人家庭人数为4人及以上的，可安排单套建筑面积大于90平方米的限价商品住房配售。
第二十九条 申请人与建设单位签订了购房合同但未入住，申请调换原所购房屋的，在当期可配售房源满足其他购房对象申购需求外仍有多余房源的，经建设单位及市住房保障实施机构同意，可在余房中适当调整。
第三十条 实行购买限价商品住房超面积加价管理制度。购买限价商品住房单套建筑面积小于或等于90平方米的不加价；申请人家庭人数在4人及以上的，不加价购房面积放宽至120平方米。
超面积部分住房参照限价商品住房项目所处同地段或同片区、同结构类型的普通商品住房销售的市场价格配售；项目所处地段或片区没有可参照的普通商品住房的，超面积部分住房的市场价格可按该项目住房的市场评估价格确定，并经市价格管理部门审查备案后执行。
实行超面积部分住房加价管理后，所购住房仍按限价商品住房性质管理，但所购住房上市交易时，对原已按市场价格核算并加价管理的超面积部分住房不再计收土地收益款或土地溢价款等上市交易收益调节款。
个人所购住房超面积部分住房房价款与完全成本价的差额款项，经市住房保障实施机构审核后上缴本市城市住房基金管理。
第三十一条 限价商品住房在项目竣工验收后届满2 年仍未能配售的，可由市政府按原经批准的配售单价，并考虑投资利息经与建设单位协商予以回购。
市政府放弃回购且不符合本市限价商品住房保障对象申购需求的剩余房源，经市政府同意后可转化作为本市棚户区改造安置房或其他房源。
第六章 退出上市交易及售后管理
第三十二条 申请人应当在取得准购资格后的每年3 月底前以书面或通过电子网络向区住房保障实施机构如实申报家庭成员人均住房、收入及财产等变化情况，经复核不符合本市限价商品住房保障条件的，区住房保障实施机构应当终止其限价商品住房准购资格，并报市住房保障实施机构备案。
第三十三条 申请人购买限价商品住房且在取得房地产转让完税证明或者取得房屋所有权证后未届满5年确需转让的，由申请人向市住房保障实施机构提出申请,并按如下规定办理：
（一）经市住房和城乡建设部门报市政府批准，由市住房保障实施机构或政府指定单位回购，作为本市保障性安居工程房源储备或向其他符合本市限价商品住房准购条件的保障对象配售。
（二）市政府放弃回购的，由市住房保障实施机构确定或申请人提供经市住房保障实施机构同意的本市其他限价商品住房轮候登记的保障对象承买，价格不得高于申请人原购时的配售价格。保障对象承购的房屋仍按限价商品住房性质管理。
按本条第一款第（一）项实施回购的，回购资金等费用由市政府安排。回购价格由市价格管理部门按该限价商品住房原配售价格、并考虑房屋折旧等因素确定。回购的房屋仍按限价商品住房性质管理。
第三十四条 申请人购买的限价商品住房在取得房地产转让完税证明或者取得房屋所有权证届满5 年后上市转让的，在同等条件下，市住房保障实施机构或市政府指定的单位可优先回购。市政府放弃回购，上市交易的，转让方应当按房屋交易缴纳契税课税价格与该限价商品住房原配售价格差额的30%向市政府缴交土地收益价款等上市交易收益调节款。
第三十五条 上市交易收益调节款额由市住房保障实施机构在该房屋交易过户登记前向转让方收取及上缴市财政部门指定的本市城市住房基金专户。
依本条规定上市交易后的房屋不再列入限价商品住房管理，按普通住房性质实施房屋产权登记。
第三十六条 限价商品住房购房人在取得房屋所有权证后，因购房人死亡导致其所购房屋权利发生继承，继承人
将所承受房屋上市交易的，参照本办法对购房人的相关规定执行。
第三十七条 限价商品住房参照普通商品住房产权登记管理的有关程序及规定实施。市房屋产权登记机构应当在房屋登记簿中注明限价商品住房的房屋性质、购买价格及面积等内容。
第三十八条 限价商品住房专项维修资金的缴纳及物业服务管理等，按本省或本市的有关规定办理。
第七章 监督管理
第三十九条 限价商品住房配售实行明码标价；市价格管理部门应当加强对限价商品住房销售价格的监督检查。
建设单位未将限价商品住房配售单价报经批准或报市价格管理部门审查备案而擅自销售，或者擅自提高限价商品住房配售单价的，由市价格管理部门依照有关规定进行查处。
第四十条 申请人以欺骗、弄虚作假、贿赂等不正当手段取得本市限价商品住房准购资格的，区住房保障实施机构应当撤销其已取得的限价商品住房保障资格证明，取消申请人5 年内申请保障性住房配租及配售的资格;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
申请人已经承购限价商品住房的，市住房保障实施机构应当责令申请人腾退所购住房，并按本办法第三十三条的规定办理。
第四十一条 申请人在取得限价商品住房准购资格证明后的轮侯期间，未按本办法第三十二条规定及时如实申报家庭成员人均住房、收入及财产等变化情况的，区住房保障管理部门应当催报。经2次催报后申请人仍未申报相关情况的，由区住房保障实施机构取消申请人优先配售资格。
第四十二条 对为申请人出具虚假证明的单位，依法追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十三条 住房保障管理部门、实施机构应当设立并公开举报电话、信箱、电子邮箱等,畅通信访举报渠道,采取多种方式接受对本市限价商品住房保障实施工作的监督。
第四十四条 住房保障管理部门、实施机构和其他相关管理部门的工作人员,在限价商品住房管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在部门或者监察部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第四十五条 本办法所称的低于、不大于，均包括本数 。
第四十六条 本办法具体应用问题由市住房和城乡建设部门会同市有关部门负责解释。
第四十七条 本办法公布施行前已经配售的政府统筹管理限价商品住房的退出及上市交易管理工作，参照本办法的有关规定执行。
第四十八条 本办法自2016年4月1日起施行，有效期五年。