海口市人民政府文件
海府〔2011〕154 号
海口市人民政府
关于修改《海口市旧城区（城中村）改造拆迁补偿安置若干意见》的决定
各区人民政府，市政府直属各单位：
经十四届市政府第86次常务会议审议通过，现决定对《海口市旧城区（城中村）改造拆迁补偿安置若干意见》（海府〔2007〕92号，以下简称《意见》）作如下修改：
一、将文件标题修改为《海口市棚户区（城中村）改造征收补偿安置若干意见》。
二、统一将《意见》中关于“旧城区（城中村）改造”的表述修改为“棚户区（城中村）改造”。
三、统一将《意见》中关于“被拆迁人”的表述修改为“被征收人”。
四、统一将《意见》中关于“拆迁补偿”的表述修改为“征收补偿”。
本决定自发布之日起施行。
《海口市旧城区（城中村）改造拆迁补偿安置若干意见》根据本决定作相应修正，重新公布。
二○一二年一月十一日
海口市棚户区（城中村）改造征收补偿安置若干意见
（2007 年11 月21 日海口市人民政府海府〔2007〕92 号文件发布 根据2012 年1 月11 日《海口市人民政府关于修改<海口市旧城区（城中村）改造拆迁补偿安置若干意见>的决定》（海府〔2011〕154 号）修正）
为推动本市棚户区（城中村）改造工作，保障棚户区（城中村）被征收人的合法权益，切实让利于民，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本意见。
一、征收补偿安置政策
（一）征收补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行实物补偿。
（二）货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
被征收人选择货币补偿方式的，房屋征收部门可在房地产市场评估价（不含补助和奖励）的基础上增加30%的奖励。
（三）实行实物补偿方式，被征收房屋属于有合法用地手续和房屋权属证明的合法建筑，房屋性质为非住宅的，按房地产市场评估价结算差价。房屋性质为住宅的，提供的安置房面积在人均40 平方米以内部分，安置房享受经济适用房指导价结算。享受经济适用房指导价结算的面积，每户最小不低于60 平方米，最大不超过160 平方米。安置房面积超过享受经济适用住房指导价结算面积部分，按房地产市场评估价结算。
被征收房屋有合法用地手续但无房屋权属证明的，提供的安置房面积在人均30 平方米以内部分，安置房价格享受经济适用房指导价结算。享受经济适用房指导价结算的面积，每户最小不低于60 平方米，最大不超过120 平方米。安置房面积超过按经济适用住房指导价结算面积部分，按房地产市场评估价结算。
原集体经济组织成员合法用地上的房屋，属于2005 年5 月26 日前建设的，按照本意见第一条第（六）项有关规定处理，参照合法建筑进行实物补偿。
被征收人属于特困户、低保户及《海口市廉租住房保障实施办法（试行）》（海府〔2008〕96 号）规定的廉租住房保障对象，其房屋的征收补偿总额（含房地产市场评估价及补助、奖励）低于60 平方米经济适用住房价值的，房屋征收部门根据安置房实际户型面积提供60 平方米以内的安置房，不结算差价。
经济适用住房指导价指签订征收补偿协议的当年度经济适用住房指导价。当年度经济适用住房指导价格由市物价主管部门会同市房产主管部门根据房地产市场情况，每年定期公布。安置房自交付之日起不满5 年不得转让。
有合法用地手续和房屋权属证明的合法建筑由市规划主管部门、市国土主管部门、市房产主管部门、市纪检监察部门、征收范围所属管辖的街道办（镇）、居（村）委会组成认定小组共同认定。
本条款所称面积均指建筑面积。被征收户的计户以规定期限征收范围内户口为准，人口数以户口登记人口数为准，挂户人口不予计算。
（四）改造区域内，被征收人使用的土地使用权属于国有出让地的，按评估价给予补偿。
被征收人使用的国有土地使用权属于以无偿或者划拨方式取得的，按以下方式给予优惠补偿：
1、居民住宅用地，以土地使用证记载或市土地行政主管部门确认的面积为准，按出让方式取得的城镇单一住宅用地使用权评估价给予补偿。
2、单位居住用房占地部分，按出让方式取得的城镇单一住宅用地使用权评估价给予补偿，单位人员居住用房占地以外部分的土地补偿，按划拨土地使用权评估价给予补偿。
3、其他方式取得的土地使用权，依法按划拨土地使用权评估价给予补偿。
（五）被征收人使用的土地使用权属于集体土地的，按以下方式给予优惠补偿：
1、已办理土地证的本集体经济组织内部成员宅基地，每户用地面积不超过175 平方米的，参照以出让方式取得的城镇单一住宅用地使用权评估价给予补偿；每户用地面积超过175 平方米的部分，参照划拨土地使用权评估价给予补偿。
2、因历史原因，没有办理土地证但持有村和镇（办事处）有效证明的本集体经济组织内部成员宅基地，对每户用地面积不超过175 平方米的，参照以出让方式取得的城镇单一住宅用地使用权评估价给予补偿；每户用地面积超过175 平方米的部分，参照划拨土地使用权评估价给予补偿。
3、集体留用地参照划拨土地使用权评估价给予补偿；其他集体公用项目建设用地参照划拨土地使用权评估价给予补偿。
4、因历史原因，城镇居民使用或购买农村集体土地建设住宅，持有集体土地使用证的，参照划拨土地使用权评估价给予补偿。
5、其他集体土地，按照土地主管部门公布的该区位现行最高征地价给予优惠补偿。
（六）征收范围内，因历史原因有土地使用证但无房屋权属证明的房屋及其附属物，属于2005 年5 月26 日海口市人民代表大会常务委员会《关于整治违法建筑的决定》实施后建设的，对房屋及其附属物不予补偿。属于2005 年5 月26 日前建设的，经市规划行政主管部门认定，无法采取改正措施消除影响的，对房屋及其附属物不予补偿；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，按以下方式给予补偿：
1、属于1990 年4 月1 日前建设的，按照评估价给予补偿。
2、属于1990 年4 月1 日后至2005 年5 月26 日前建设的，依据有关规定予以处罚，并由被征收人向市规划行政主管部门按每平方米50 元标准缴纳市政设施配套费，补办相关手续后，按照评估价给予补偿。被征收人在规定期限内签订补偿协议的，可以免予处罚。
（七）被征收人在房屋被征收前，未按规定办理土地及房屋用途变更手续而自行将居住用房改变为经营性用房，符合相关条件的，按以下方式给予补偿：
1、1990 年4 月1 日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变为经营性用房，持有合法建筑的有效证件、有合法有效的工商执照并正在营业中以及被征收前连续5 年以上依法纳税的，房屋征收部门对其营业用房面积按照居住用房的评估价增加100%给予补偿。改变房屋用途的时间以相关年度营业执照为准。
2、1990 年4 月1 日《中华人民共和国城市规划法》施行后改变为经营性用房，持有合法建筑有效证件、有合法有效的工商执照并正在营业中以及被征收前连续5 年（含5 年）以上依法纳税的，房屋征收部门对其营业用房面积按照居住用房的评估价增加50%给予补偿。
3、1990 年4 月1 日《中华人民共和国城市规划法》施行后改变为经营性用房，持有合法建筑的有效证件、有合法有效的工商执照并正在营业中以及被征收前连续2 年以上5 年以下依法纳税的，房屋征收部门对其营业用房面积按照居住用房的评估价增加30%给予补偿。
4、符合本意见第一条第（六）项第1 目的房屋，房屋征收部门对其营业用房面积参照本项第1、2、3 目的规定进行补偿。符合本意见第一条第（六）项第2 目的房屋，房屋征收部门对其营业用房面积按居住用房的评估价给予补偿。
（八）征收非住宅房屋（以房屋权属证明记载的性质为准），造成停产停业的，一次性给予6 个月的补偿。补偿的标准为：营业铺面按该铺面评估价的1%/月给予补偿；生产用房按该用房评估价的0.8%/月给予补偿；其他非住宅用房按该用房评估价的0.6%/月给予补偿。
（九）征收补助费按下列标准支付：
1、搬迁补助费：实行货币补偿的，按被征收房屋建筑面积每平方米55 元一次性计算支付。选择实物补偿的，按被征收房屋建筑面积每平方米10 元计算支付，不足500 元补足至500 元。
2、临时安置补助费：实行实物补偿方式，被征收人自行安排过渡的，在征收补偿协议约定的过渡期限内，按被征收房屋建筑面积每平方米15 元/月支付，每户不足500 元/月补足至500 元/月。
3、电话、水表、电表、有线电视的迁移补助标准：电话100元/部；水表500 元/户；电表600 元/户；有线电视200 元/户。
（十）被征收人在规定时间内签订征收补偿协议并按时搬迁的，房屋征收部门可按被征收房屋建筑面积每平方米150 元给予奖励，奖励金额最低为1 万元，最高不超过5 万元。
属于集体留用地的，对其土地使用权按市场评估价的40%给予奖励。
（十一）被征收人取得的征收补偿协议确定的补偿款，免征个人所得税。被征收人重新购置住房的，对购房成交价格中相当于征收补偿款的部分免征契税，成交价格超过征收补偿款的，对超过部分征收契税。
二、特困户、低保户政策
（十二）被征收人的家庭人均收入低于最低生活保障的，依据《海口市农村居民最低生活保障制度实施办法》和《海口市城市居民最低生活保障实施细则》的有关规定，将其纳入最低生活保障。
（十三）户籍在改造区内、无自主产权房屋且居住在改造区的特困户、低保户，可直接向房产行政主管部门申请租赁住房补贴或廉租住房实物配租。
（十四）区房产行政主管部门应当在安置房屋交付之日起5年内，对属于特困户、低保户被征收人的物业管理费给予全额补贴。物业管理费补贴由区房产行政主管部门核定，并从区级廉租住房专项资金中列支。
三、教育、就业、社会保障及其他政策
（十五）被征收人中的零就业家庭成员、抚养未成年子女的单亲家庭成员和享受最低生活保障待遇的人员，在法定劳动年龄内、有劳动能力和就业愿望的，人事劳动主管部门应当给予核发《再就业优惠证》，纳入再就业政策扶持范围。
（十六）被征收人在法定劳动年龄内持《再就业优惠证》或属于城镇登记失业人员的，人事劳动主管部门应当给予其一次性职业培训补贴和职业技能鉴定补贴，补贴标准参照省人事劳动保障厅、省财政厅《关于就业再就业工作有关问题的通知》（琼人劳保〔2007〕98 号）执行。
（十七）人事劳动主管部门应当免费为被征收人提供就业政策咨询、就业信息、职业指导和职业介绍等公共就业服务。各类职业介绍机构成功介绍被征收人中持《再就业优惠证》人员及城镇登记失业人员就业的，应当按照省人事劳动保障厅、省财政厅《关于就业再就业工作有关问题的通知》（琼人劳保〔2007〕98号）有关规定享受职业介绍补贴。
（十八）被征收人中持《再就业优惠证》人员从事个体经营的，依照《财政部、国家税务总局关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知》（财税〔2005〕186 号）和《海南省人民政府关于进一步加强就业再就业工作的意见》（琼府〔2006〕9 号）有关规定享受税费减免政策；资金不足的可申请小额担保贷款，从事微利项目的，可享受全额贴息（展期不贴息）；对以灵活就业形式实现就业，并办理就业登记及参加社会保险的，按有关政策规定落实社会保险补贴。
（十九）实行财政补贴或扶持的各类社会公益性岗位，有关部门应当优先安排被征收人中持《再就业优惠证》的零就业家庭成员及就业困难人员就业。
（二十）被征收人的子女可以选择继续就读原学校，也可以选择转学就读。需要转学就读的，教育主管部门应当依据其新迁住址划定的招生范围免费办理。
（二十一）被征收人办理农业户口转为非农业户、户口迁移及居民身份证等手续的，公安部门免收工本费。涉及集体迁移户口的，公安部门应当给予集中办理。
（二十二）被征收人因征收而重新购买住房或置换安置房的，免交房屋档案保管费、房屋他项权利登记费、房屋所有权登记费、房屋档案查阅费、房屋所有权证工本费。
（二十三）被征收人安置房管道燃气安装费和开户费，按价格主管部门批复价格给予20％的优惠照顾。
（二十四）被征收人中的个体工商户原已办理营业执照的，在征收安置过渡期间申请暂停营业，工商管理部门免收工商管理费。
（二十五）市交通主管部门应当提供便利的公共交通服务保障，及时调整公交线路，满足棚户区（城中村）改造安置小区居民的出行需求。
（二十六）各有关职能部门应当简化办事程序、提高办事效率，为棚户区（城中村）改造项目提供有效便捷服务，必要时实行上门服务。