印发景德镇市关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案的通知

景府发[2001]19号
 
景德镇市人民政府印发景德镇市关于
进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案的通知
各县（市、区）人民政府，市政府各部门，市直有关单位：
    《景德镇市关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的实施方案》己经市政府审议通过，并报省房改领导小组批复同意，现予印发施行。
                                                      二OO一年十一月十四日
景德镇市关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的实施方案
    为贯彻《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）和《江西省人民政府印发关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案的通知》（赣府发[2000]6号）精神，结合我市实际，制定本方案：
    一、 指导思想、目标和基本原则
    （一）深化城镇住房制度改革的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我市市情的城镇住房新制度；加快住房建设，促进住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。
    （二）深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。
    （三）深化城镇住房制度改革工作的基本原则是：在国家统一政策目标指导下，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；新房新制度，老房老办法，平稳过渡，综合配套。
    二、 停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化
    （四）根据省委、省政府部署，从1998年7月1日起我市城镇一律停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。加快形成个人直接支付的住房消费市场。
    停止住房实物分配后，新建经济适用住房和腾退后的旧公房，原则上只售不租。职工购房资金来源主要有：职工工资、住房公积金、个人住房贷款以及按规定发放的住房补贴等。
    （五）住房补贴发放对象为行政、事业单位的无房和住房面积未达到标准的职工。住房面积己达到规定标准的职工，不发放住房补贴。
    职工购房补贴建筑面积按下列标准执行：
    一般职工、干部 75平方米
    科级干部、25年工龄以上职工 95平方米
    县处级干部 110平方米
    地市级干部 140平方米
    职工家庭实际购房面积由职工根据家庭支付能力自主决定。
    （六）住房补贴根据当地经济适用住房平均价格、职工工资、职工住房面积标准等因素，按房价收入比测算，即当地一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比在4倍以上，且财政、单位现有住房建设资金可转化为住房补贴的市县，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工发放住房补贴；未达到4倍的，一般不发放住房补贴。经研究，我市住房补贴通过提高单位资助的住房公积金3个百分点的方式发放。住房补贴的发放年限为25年（300个月）。
    1、1999年12月31日之前（含当日）参加工作的无房和住房未达到规定面积标准的职工，住房补贴购房时发放。工作年限在25年以上（含25年）的无房职工全额发放；未满25年的无房职工，按实际工作年限发放，剩余年限的补贴按月发放。计算公式为：住房补贴额=职工1999年12月份工资额（以缴存住房公积金的工资为基数）×3%（住房公积金单位资助部分）×职工1999年底前的工作月数。
    住房面积未达标职工的住房补贴，按差额面积占规定面积标准的比例发放，计算公式为：差额面积补贴额=职工1999年12月份工资额×3%×300×[（职工规定面积标准-己购住房面积）÷职工规定面积标准]。
    2、2000年1月1日以后（含当日）参加工作的职工，其住房补贴随住房公积金逐月发放。
    （七）职工购房发放住房补贴时，并一次性发放工龄补贴，工龄补贴额按建立住房公积金制度以前的实际工龄（计算到1996年止）测算，原则上要低于《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号，以下简称《决定》）规定的出售公有住房的工龄折扣额。经测算，我市职工年工龄补贴额为2.94元/m2。
    1、无房职工工龄补贴额=2.94×职工1996年底以前工龄×职工规定面积标准。
    2、住房面积未达标职工工龄补贴额=2.94×职工1996年底以前工龄×职工规定面积标准×[（职工规定面积标准－己购住房面积）÷职工规定面积标准]。
    （八）住房补贴资金来源：财政、单位原用于单位住房建设和维修的转化资金；单位出售公有住房款中，建立住房公共设施维修基金后的余额资金；单位预算外收入中的部分资金及其他资金。
    （九）住房补贴资金管理。建立住房补贴的申请、审批、发放、使用管理制度。财政、房改部门和各单位要做好住房补贴资金的核定划转工作。经核定划转和售房款中用于住房补贴的资金，要纳入单位住房基金，专款专用，不得挪作他用。
职工购买住房时，由职工所在单位将补贴资金直接划入售房单位，防止流失。采取按月发放住房补贴方式的职工，补贴资金由单位直接存入市住房资金管理中心的职工个人专户，在职工购房时支取，按住房公积金方式进行管理。
    （十）全面推行和不断完善住房公积金制度。2001年度，职工个人和单位住房公积金的缴交率应不低于5%，有条件的单位经市财政局、市房改办核准后，可适当提高1-3个百分点。要建立健全职工个人住房公积金帐户。进一步提高住房公积金的归集率，继续按照"房改领导小组决策，中心运作，银行专户，财政监督"的原则，加强住房公积金管理工作。
    三、 建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系
    （十一）对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府和单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；高收入家庭购买、租赁市场价商品住房。
    （十二）调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，加快解决城镇居民住房困难问题。新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。其中经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等7项因素，利润控制在3%以下，2001年我市经济适用住房指导价为每平方米建筑面积660元。
    （十三）廉租住房主要从腾退后的旧公房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建，廉租住房的租金标准由市政府制定公布。
    四、 继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场
    （十四）继续推进租金改革。租金改革要考虑职工的承受能力，与提高职工工资相结合。要在职工家庭合理住房支出范围内加大租金改革力度，逐年提高幅度，向成本租金和市场租金过渡。
    根据住房结构、地段的不同，我市每平方米使用面积月租金标准如下：
    类别结构  一类区   二类区  三类区
    砖混结构   1.50    1.37    1.17
    砖木结构   1.18    1.06    0.86
    简易结构   0.86    0.71    0.50
    租金提高后，对家庭确有困难的离退休职工、民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象，继续实行减免政策。
    离休干部（含亡故后其配偶）住房因特殊情况不能出售的，可另行提供可售住房，没有条件提供的，房租不再提高。
    （十五）按照国务院《决定》精神，进一步搞好现有公有住房出售工作，规范出售价格。现住房出售一律实行成本价，逐步与经济适用住房房价相衔接，2001年公有住房出售成本价为每平方米610元。取消现住房折扣，一次性付款折扣。校园内不能分割及封闭管理的住房不得出售。教师公寓及周转用房不得出售。
    （十六）继续对超过住房面积控制标准租住、购买公有住房实行加租、加价的办法，具体按省、市有关规定执行。
    （十七）对城镇职工家庭住房状况进行认真普查、清查和纠正住房制度改革过程中的违纪违规行为，建立个人住房档案，严格准开准入制度。在此基础上，全面开放己购公有住房的交易市场。具体办法另行制定。
    五、 重点抓好企业住房制度改革
    （十八）企业房改是城镇住房制度改革的重点和难点。抓好企业房改，对于推动国有企业改革，完善城镇职工社会保障制度，维护社会稳定具有重要意义。
    由于企业情况千差万别，企业性质、经济效益、分配方式、住房状况不尽相同。因此，企业在进一步深化房改，推进住房分配货币化过程中，总的要求是：在国家统一政策的指导下，按属地原则，因企制宜、方式多样、方案自选、民主决策、稳步推进。企业房改要坚持国家、单位、个人合理负担的原则，有利于建立现代企业制度，有利于解决职工住房问题。各企业制定的住房制度改革方案，经职工代表大会通过，报主管部门审核，市房改办批准后执行。
    六、 采取扶持政策，加快经济适用住房建设
    （十九）经济适用住房建设应符合城市总体规划和土地利用总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。
    （二十）市政府有关部门对经济适用住房要在计划、规划、拆迁、税费、信贷等方面予以扶持。要采取有效措施，取消不合理收费，降低征地拆迁费用，理顺城市建设配套资金来源，控制开发建设利润。
    （二十一）在符合城市总体规划和节约用地的前提下，一定时期内，可继续发展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设。经批准开工建设，2000年底以前竣工交付使用的住房，可按住房货币化办法出售，也可继续按国务院《决定》的规定出售。从2001年7月1日起，各单位申报集资和合作建房项目一律按经济适用住房项目审批。凡利用本单位现有土地自建住房，经审批后，可按经济适用住房七项因素构成建造成本的价格向本单位职工出售。
    （二十二）经济适用住房的开发建设，应纳入有形建筑市场管理，实行招标制度，用竞争方式确定开发建设单位。要严格限制工程环节的不合理转包，加强开发建设企业的成本管理和监督。
    （二十三）完善住宅小区竣工验收制度，推行住房质量保证书制度，住房和设备、部件的质量赔偿和质量保险制度，提高住房工程质量。
    七、 发展住房金融
    （二十四）扩大个人住房贷款的发放范围，放宽个人住房贷款额度。商业银行要优先发放经济适用住房开发建设贷款。
    （二十五）完善住房产权抵押登记制度，降低收费标准，发展住房贷款保险，防范贷款风险，保证贷款安全。
    （二十六）规范住房公积金贷款管理，制定住房公积金贷款办法，加快开展住房公积金贷款业务。
    八、 加强住房物业管理
    （二十七）加快改革现行的住房维修、管理体制，建立住户业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。新建住宅小区要全部实行住房物业管理，原有己建成的住宅小区要进行整治，达到条件后，实行物业管理。住房相对集中的地段和建筑群，有条件的也应逐步推行。
    （二十八）加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金。公有住房出售后，按售房款的20%提取专项维修资金，实行专户管理，逐年安排使用。要建立和健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度。
    （二十九）物业管理企业要加强内部管理，努力提高服务质量，向住户提供质价相等的服务，不得只收费不服务或多收费少服务，切实减轻住户负担。物业管理要引入竞争机制，促进管理水平的提高。
    九、 加强领导，统筹安排，保证改革的顺利实施
    （三十）切实加强对城镇住房制度改革工作的领导。要建立和健全房改机构。各单位要有一名领导分管房改工作，并指派专人具体实施。
    （三十一）加强舆论引导，做好宣传工作，转变城镇居民住房观念，保证我市住房改革方案的顺利实施。
    （三十二）严肃房改纪律，加强监督检查。对违反《决定》和本方案规定，继续实行无偿实物分配住房，低价出售公有住房，变相增加住房补贴，用成本价或低于成本价超标出售、购买公有住房，公房私租牟取暴利以及弄虚作假，造成国有资产流失等行为，各级监察部门要会同有关部门严肃查处。
    （三十三）本方案自发布之日起实行。原有关政策和规定，凡与本方案不一致的，一律以本方案为准。