景德镇市人民政府关于进一步加强景德镇市中心城区农民住房建设管理的意见（试行）

各县（市、区）人民政府，市政府各部门，市直有关单位：

为引导中心城区农民依法依规、合理改善居住环境，进一步提升城市管理水平，改善城乡环境面貌。按照“既保障农民基本住房需求，又坚决遏制新增‘两违’”的原则，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《江西省城乡规划条例》、《江西省人民政府办公厅关于进一步加强农村建房规划管理的意见》（赣府厅发〔2016〕63号）、《景德镇市人民政府关于印发景德镇市农民住房建设管理办法的通知》（景府发〔2013〕9号）等精神，结合我市当前实际，制定中心城区农民住房建设管理有关意见。

一、加强规划引导

根据《景德镇市城市总体规划（2012-2030）》，本意见中心城区规划区范围为：北起以杨家村、双蓬村、三龙村、查大村、陈家板村等行政区划为界，南至荷塘乡、竟成镇以及寿安镇的月山村行政界线，东起月山村、兰田村、双凤村、进坑村、湘湖村行政界线，西临丽阳镇、鲇鱼山镇、洪源镇的行政界线，总面积约718.93平方公里。

（一）完善规划编制。中心城区农民住房建设必须严格遵守规划指引，农民危旧房改造必须符合城市总体规划、土地利用总体规划等规划要求；实施原址改造或异地新建的，相关各区（县）、镇（乡）政府必须在市、区（县）规划部门的指导下，以编制完成的村镇总体规划和村镇建设规划为依据，编制完善村庄改造提升规划、农民住房建筑设计规划，实行统一规划、成片改造、配套建设。

（二）实行层级管理。农民危旧房改造要突出重点，分层管理。根据规划核心区与偏远郊区、重点规划区与一般控制区、城中村集中改造与零星疏导户的不同实际，由市规划部门牵头，会同市国土、建设等相关主管部门在中心城区范围内划定禁建区、限建区和可建区三个管理层级（具体范围以市规划部门划定的界线为准），作为农民住房管理的规划依据。

禁建区：北至杭瑞高速公路，东至景瑶公路、景东大道延伸线，南至南河（含206国道、三宝瓷谷至双坑村）、昌江河、南外环路，西至206国道（含植物园）、昌南拓展区1号线延伸、九景高速公路连接线。以上四至线范围以内约165平方公里为禁建区。禁建区内，严禁原址重建，严禁审批新增宅基地。

限建区：北至G351公路规划红线，东至九景衢铁路，南至南外环路（含进坑村、山脚下村、盈田村、流坑坞）、瓷都大道、昌江河，西至206国道改线。以上四至线以内，禁建区以外，约145平方公里为限建区。限建区内，禁止原址重建；但农民危旧房成片改造的，可在符合规划要求和设计条件的基础上，允许以农民安置小区的形式审批部分宅基地集中建房。

可建区：限建区范围内以外的区域约408平方公里为可建区。可建区内，在符合规划要求的前提下，按程序审批后，可原址重建或异地新建。所属村、镇、区三级层层把关，逐级负责。

（三）坚持控疏结合。1．严格控制新增“两违”，加强对农民危旧房改造和疏导。区（县）、街道（镇、乡）、村（居）委会，要建立和严格执行“两违”基层网格化管理和责任追究机制，坚决杜绝新的违法用地和违章建筑产生。2．根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》有关规定，需严格控制《景德镇市城市总体规划（2012-2030）》中规划的核心建设范围的“农民公寓”用地安排。此区域内的农民住房原则上只拆不建，“农民”随城市建设改造拆迁后，其原有住房及宅基地由市政府统一征收。拟新建的“农民公寓”选址结合规划要求和各区（县）、街道（镇、乡）的年度计划，原则上安排在城乡结合部的限建区和可建区。

二、禁建区农民住房疏导管理

（一）改造模式

禁建区范围内，农民住房因城中村改造、危旧房改造或因其他城市建设需要进行改造、搬迁的，应纳入棚户区改造或周边老城区城市更新改造范围，由政府统一征收安置，原则上严禁原址重建。被征收人可以选择货币补偿或实物安置，鼓励货币补偿。

非农业户籍人口建房、非宅基地建房、非法买卖宅基地建房、超期临时建筑以及2011年11月17日以来新建的其他各类违章建筑，一律不得搭车改造。

（二）改造房屋面积的计算方法

1．宅基地面积计算。按实测面积计算，并根据“一户一宅”的原则，对一户多宅基地的，只计算其中一处宅基地面积。

2．农民危旧房改造面积计算。按照“实测为准，上限控制”的原则进行。一栋房屋原则上不予拆分计算、拆分补偿。

（1）对农民危旧房改造选取实物补偿的实行上限控制。被征收房屋建筑总面积超过350平方米或人均建筑面积超过50平方米的，实物补偿面积应不超过其最高算法的面积，超出部分只能选取货币补偿。

（2）农民危旧房改造的被征收房屋属被征收人唯一住房的，且房屋建筑面积小于36平方米的，按36平方米计算。

3．已拆、倒塌、损毁房屋面积计算。未经批准，私自将原有农民危旧房屋拆倒改建的，水毁房、火烧房、倒塌房等已倒塌、损毁的房屋，一律不得开工建设，已开工的停止建设。由村（居）委会、街道（乡、镇）、县（区）逐级调查核实农民危旧房改建条件，以及原有房屋占地面积、建筑面积、结构、层数等情况。确实符合农民危旧房改造条件且自愿退出宅基地的，按以下原则进行处置：

（1）原有房屋面积计算。符合危旧房改造条件，但未经审批已自行拆除或因其他原因倒塌、损毁的房屋，能提供确切资料证明原有房屋面积的，可按原有房屋面积进行补偿；因房屋整体形态不明，且无法提供确切佐证材料证明房屋面积的，由乡镇、村委会两级出具其原有房屋证明。

（2）原址重建房屋计算。已自行拆除并在原址新建房屋的，可对新建房屋按建安成本给予适当补偿。

等面积部分：与原有房屋等面积部分，按原有房屋面积结合新建房屋面积结构给予补偿。

超面积部分：超出原有房屋面积的部分按新建房屋建安成本经评估后给予补偿。

已按打击“两违”管理办法予以拆除的违章建筑不予计算补偿面积。

（3）自本意见下发后，未经审批，仍在已拆、倒塌、损毁房屋原址重建、续建的，按打击“两违”管理办法处置，新建建筑面积不予补偿。

4．住改非房屋面积计算。已办理工商营业执照和税务登记证并正在营业达二年以上，经认定为住改非房屋面积（将合法主体住宅房屋改为非住宅房屋），可给予适当补偿。

（1）按同等结构的住宅房屋补偿标准上浮30%，以货币形式予以补偿。

（2）住改非房屋面积按实际经营面积计算，地下室、二层以上（含二层）一律不计入住改非面积。

（三）安置补偿方式

1．货币补偿。农民实施危旧房改造，选择货币补偿的，按被征收房屋基准价进行补偿。被征收房屋基准价由房屋所在地段的住宅基准地价和原有房屋结构的重建价构成。住宅基准地价和房屋基准价随经济社会发展而适时更新。补偿到位后，原有宅基地由政府收回。

对选择货币补偿安置的，按被征收房屋基准价的20%奖励被征收人。

2．农民公寓上楼安置。被征收人选择农民公寓安置的，实行面积限量安置、超面积货币补偿政策。农民公寓住房不享有宅基地。

（1）由各乡镇政府在市规划部门统一划定的农民安置小区内，规划建设一批农民公寓。农民公寓提供多层、小高层、低层复式楼等多种形式的房源，不得规划建设单栋单户别墅式住宅。相关房源信息要及时张贴公布，供被安置农民进行选择。

（2）被征收人选择农民公寓小区安置的，可按1:1.1的比例就近靠档不跳档选择农民公寓安置房屋（户型）。可安置面积=原房屋建筑面积×1.1。

（3）选择农民公寓的面积，按每户人均建筑面积不超过50平方米、总建筑面积不超过350平方米的双重上线控制。被征收人原有房屋建筑面积超过350平方米的，超出部分实行货币补偿，不享受20%的货币补偿奖励。

（4）被征收人原有房屋面积小于所选安置房面积的，面积差在10平方米及以内的，按安置房建安成本价补足；面积差超过10平方米的，10平方米以上的部分按安置房市场价补足。

可安置面积小于农民公寓最小户型面积的，按照安置房最小户型进行安置，超出的面积不受10平方米面积差限制，按安置房房建安成本价补足。

（5）符合分户条件的，新增分户家庭可在农民公寓优惠购房，购房面积在人均50平方米及以内的，按建安成本价计算；购房面积超出人均50平方米的，超出部分按市场价计算。

3．宅基地调换。选择宅基地调换的，被征收户须是房屋被征收时已单独立户满一年的时间，户籍未迁出当地的农业户籍人口，且占地面积在80平方米及以上的主体房屋。调换宅基地只能在限建区、可建区范围内，在由市规划部门和区（县）政府已审批的区域内选择。宅基地按两地住宅基准地价进行等价调换，每户被征收户只能选取一处宅基地，宅基地面积原则上不超过120平方米（具体以审批地的规划要求为准）。不足部分可按安置地的基准地价进行购买；超过新审批宅基地面积的，超出部分按评估价格以货币补偿。

已选择宅基地调换的，地上建筑物只能采取货币形式按房屋重置价给予补偿，不享受货币补偿20%的奖励政策。

（四）原址加固维修

同时满足下列条件，经区（县）、街道（镇、乡）、村（居）委会审核后，在不改变原有房屋形状、占地、层高、面积，不影响城市规划建设的情况下，征得市规划部门同意后，可由街道（镇、乡）政府牵头，在原址对房屋进行紧急加固维修：

1．属D类危房，房屋破损严重，影响居住安全；

2．属唯一住房，住户长期居住且不愿搬离；

3．家庭特别困难；

4．房屋所处位置不在城市重要规划区、地质灾害隐患点等区域内，不影响其他公共设施，近期也没有重大城市项目建设。

农民住房加固维修申报审批程序参照《景德镇市人民政府关于印发景德镇市城市规划区内危旧房修缮管理办法（试行）的通知》（景府发〔2012〕14号）执行，由区（县）、街道（镇、乡）、村（居）委会严格审核把关，并留存房屋修缮前和修缮后的前后左右四个方向的照片资料备查，市打违办全程跟踪监督。加固维修的房屋原则上不得拆倒重建，不得加层，不得增加占地面积。

完全废弃、倒塌等已不具备居住条件、无人居住的房屋不得搭车维修、改造。

（五）城中村整体改造

农业户籍人口占绝大多数的城中村，在符合以下条件的情况下，可在原址进行城中村整体改造，实行就地城镇化。

1．符合城市总体规划和土地利用总体规划，并在市规划部门的指导下，编制完成城中村改造提升规划和村民住宅建筑设计规划。

2．城中村需进行整体改造，一个村落不进行拆分改造。且需达到90%以上村民签字同意，杂居其中的居民按城市棚户区改造政策实施征收。

3．城中村整体改造应集约节约用地，新建房屋应以多层复式和小高层建筑为主，可规划建设联排住宅，不得设置独栋独户式别墅。改造后取消原有宅基地。

4．城中村整体改造工作，由区级政府指导，各街道（乡、镇）具体组织实施，市规划、国土部门进行监管，城中村改造应在规定年限内按设计标准改造完成。

三、限建区农民住房疏导管理

（一）城市规划区范围内限建区农民有实施危旧房改造需求的，优先采取货币补偿和农民公寓上楼的方式进行安置，严禁原址重建，原有房屋和宅基地由政府收回。

（二）在市规划部门划定的限建区范围内，因重大项目建设需要对城中村、城郊结合部等农民住房实施成片征收的，可在不违反规划要求的前提下，就近安排农民安置小区进行统一安置。原则上不得进行零星点式建设。

（三）限建区农民安置小区的规划建设要符合城市总体规划和土地利用总体规划要求，必须编制完成村庄整体规划和农民住房建筑设计规划。建筑风格符合规划设计要求，并与周边建筑相协调。

（四）农民安置小区鼓励建设多层、小高层、公寓楼等形式。联排独户的，新建建筑高度控制在10米以下，层数不超过3层；每户建筑占地面积不能大于120平方米，建筑总面积不能超过350平方米。杜绝联排独户式农民住宅的超高超大违法违规建房。不得建设独户独基形式的别墅。

（五）资格审查和审批程序按《景德镇市人民政府关于印发景德镇市农民住房建设管理办法的通知》（景府发〔2013〕9号）要求执行。限建区内实行城中村整体改造的，参照禁建区内城中村整体改造的方式进行。

四、可建区域农民住房建设管理

在市规划部门划定的可建区范围内，农民危旧房改建的，可在符合下列条件的基础上，按程序申报住房建设：

（一）符合城市总体规划和土地利用总体规划要求，以完成编制或修编的村镇总体规划和村镇建设规划为依据，由县（区）、乡（镇）编制完成农村村庄改造规划和农民住房建筑设计规划。建筑风格要符合规划设计要求，并与周边城乡建筑相协调。

（二）村民宅基地建房的，必须达到审查条件，确定为C类、D类危房才能原址重建。需异地建设的，坚决执行“一户一宅”的规定，按照“新增一处、减少一处”的原则，严格控制新增宅基地。

（三）农民危旧房改造需异地新建的，选址不得占用耕地、道路、河流及重要公共设施用地，远离地质灾害隐患点，最大限度减少对自然生态环境的破坏，严禁挖山、切坡、填塘建房，选址地点在近5-10年内应无重大项目建设规划。

（四）新建建筑高度控制在10米以下，层数不超过3层；每户建筑占地面积不大于120平方米，每户建筑设计面积不能超过350平方米。杜绝超高超大违法违规建房。

（五）对于可建设区域的村庄，不得私自搭建，必须按照规划要求和审批程序申报建设，农民住房的新建、改建、扩建必须满足建筑抗震设防要求，经村（居）委会、乡（镇、街道）、县（区）三级审查通过，获得发放建设规划及施工许可证后方可实施建设。

五、严格审批程序

完善村、镇、区三级审批制度。符合审批条件的村民，依程序逐级申报审批，由村、镇、区三级进行严格审核，严格把关，留存相关资料备查。强化现场查验、施工指导和竣工验收程序，保障新建建筑的建筑风格和质量安全。

各区（县）、乡（镇）要按照《住房城乡建设部关于加强乡镇建设管理队伍建设的通知》（建村〔2013〕49号）要求，配备乡镇建设管理员，承担农村建设的指导和管理具体工作。行政村应指定专人具体负责村庄规划和建设的相关工作，构建以村民委员会、乡镇政府、相关职能部门为体系的报建、巡查、监督管理体制。加大对基层规划建设管理人员、国土资源管理人员和防灾减灾人员的业务培训力度。通过多种途径，广泛宣传村镇规划建设方面的法律法规，增强农民群众的法律意识。

六、责任追究

县（区）、街道（乡、镇）及规划、国土、城管、建设等行政主管部门要按照《城乡规划法》、《土地管理法》等相有关规定，明确职责分工，健全完善巡查制度，加强执法监察，及时发现、制止和查处各类规划建设和土地违法行为。

县（区）、街道（乡、镇）、村（居）委会按照谁签字、谁负责的原则，严格把好审核关。乡镇政府是农村建房规划管理的责任主体，乡镇党政主要负责同志负总责。各级纪检、监察、审计等相关部门要加强监督，对在村民建房审批、审查过程中滥用职权、玩忽职守、越权审批、徇私舞弊的，要严肃追究相关责任人和主管领导的责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

附件：景德镇市中心城区集体土地上房屋征收补偿基准指导价格

2017年4月6日       

（此件主动公开）

附件

景德镇市中心城区集体土地上房屋征收

补偿基准指导价格

                                     （单位：元/㎡）

注：各结构房屋所处Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ区位划分严格遵循市国土资源管理部门2016年7月1日确定的城区土地定级与基准地价更新的四至范围。该基准价格由区位地价和房屋重置价格构成，并结合房屋征收实际情况综合权衡。