锦州市人民政府关于进一步规范房地产开发管理的意见

各区人民政府（管委会），市政府各部门：
　　为进一步整顿房地产开发市场秩序，规范房地产企业开发经营行为，维护消费者合法权益，根据有关法律法规和政策规定，结合我市实际，提出如下意见：
　　一、严格房地产市场准入制度
　　严格执行房地产市场准入制度。建设行政主管部门要严格按照有关规定，把好房地产市场准入关，严禁无资质和超越资质等级的开发行为。凡在我市从事房地产开发经营的企业，必须登记备案，经资质审核合格后，方可参与土地出让竞拍活动。
　　二、严格规范房地产土地管理
　　（一）规范房地产土地计划管理。按照土地利用规划和城市总体规划，进一步强化土地收储制度，对符合相关规定应纳入储备的土地，全部按法定程序进行储备。土地管理部门兼顾城市建设开发改造计划后，每年年初编制年度房地产开发土地供应计划，报请市政府批准后，向社会公示并实施。
　　（二）规范房地产土地供应管理。土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划和年度建设用地供地计划，并征求人防、环保部门意见。所有符合招拍挂条件的房地产开发用地一律采用公开竞买方式出让。出让的宗地用途、年限和其他条件，由土地管理部门根据规划条件会同区政府、建设行政主管部门共同拟定出让文件。
　　（三）规范房地产用地监督管理。建立房地产开发用地开竣工申报制度，土地管理部门对申报内容进行监管，对不执行申报制度的，依法限制其再次参加土地购置活动。加强对已具备开发条件而闲置土地的监管。土地闲置满两年，依法无偿收回；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。
　　三、严格规范房地产开发项目管理制度
　　（一）实施《锦州市房地产开发项目建设条件意见书》制度（以下简称《意见书》）。《意见书》主要包括：规划设计要求、开发建设期限、市政公用设施配套、公共服务设施配套等条款。
　　《意见书》具体流程如下：
　　1.在宗地出让、划拨前，区政府向规划行政主管部门提出房地产开发项目申请（重点项目向市政府申请）。
　　2.规划行政主管部门协调相关部门提出宗地房地产开发项目规划建设条件，并汇总形成意见结论，即《意见书》。
　　3.《意见书》及附图报市政府审定后，由规划行政主管部门出具。
　　（二）实施《锦州市城市房地产建设项目信访稳定风险评估实施办法》制度。各区首先对开发项目进行信访稳定风险评估，将评估结果连同规划行政主管部门出具的《意见书》一并报市信访联席会议办公室进行评估。市信访联席会议办公室召集区政府、建设行政主管部门、土地管理部门、规划行政主管部门、环保部门、房产部门、劳动部门、监察部门、人防办、法制办等成员单位，对项目中可能造成信访隐患的因素进行预测、分析和论证，形成《信访稳定风险评估报告》（以下简称《评估报告》）。未通过风险评估的项目，不得进行土地出让，待风险解除后重新评估。
　　《意见书》和《评估报告》一经确定，不得随意更改，共同作为土地使用权出让的前置条件。
　　（三）建立和完善高效的“并联审批”机制。按照“统一受理、同步审批、限时结办、全程跟踪”的运作方式，行政审批服务中心统一受理开发单位的有关资料，各审批部门按照行政审批全程代理制的要求在市政府规定的行政许可期限内提出审查意见。需集中论证的，由市审批办组织召开联审会议，形成会议纪要。对没有在规定期限内提出审查意见的，视为同意。
　　四、严格依法查处违法、违规开发销售行为
　　（一）未取得房地产开发资质，或超越资质等级从事房地产开发经营的，由建设行政主管部门责令其限期改正，并依法依规予以处罚，逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
　　（二）隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书或涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的，由建设行政主管部门公告其资质证书作废，收回证书，并予以处罚。
　　（三）未取得《建设工程规划许可证》开工建设的、未按照《建设工程规划许可证》规定进行建设的，或验线不合格继续建设的，由综合执法部门依法依规予以处罚。
　　（四）未按合同约定支付出让金开槽建设的，未按规定期限开工竣工的，由土地管理部门依法查处。
　　（五）未办理资本金专储的项目，建设行政主管部门不得发放《建筑工程施工许可证》。
　　（六）未办理社区用房审批手续的，行政审批服务中心不得受理开发单位的相关资料，建设行政主管部门不得办理建设工程开工手续。未办理社区用房交接手续的，不予验收。
　　（七）未取得《建筑工程施工许可证》进行施工，或要求、授意施工企业、监理企业降低工程质量的，由建设行政主管部门依法对房地产开发企业、施工企业和监理企业进行处罚。
　　（八）开发建设单位在进行开发项目规划设计、建筑工程设计和建设施工过程中，未按《意见书》批准的规划、建筑设计方案进行建设，或在开发建设过程中擅自调整规划条件的，按照“谁审批、谁负责”的原则，相关部门对其严肃处理。
　　（九）因拖欠工程款而导致拖欠农民工工资引发上访等群体事件的，由劳动监察部门负责处罚，情节严重的由建设行政主管部门按照国家相关规定降低或注销资质等级。
　　（十）在建设及销售过程中违反相关物价政策，或在办理入住手续时未经物价部门许可，以及未取得收费许可证收取费用的，由物价部门制止其违规行为并依法处理。
　　（十一）在未取得开发建设《国有土地使用证》前，以各种方式预定、预售或收取商品房定金的，由市处置非法融资领导小组办公室依法处理。
　　（十二）在取得开发建设《国有土地使用证》后，但未取得《商品房预售许可证》的在建商品房，以各种方式预订、预售或收取商品房定金的，由市公用事业与房产局依法查处，责令其停止预售行为，并退回违规预售房款，同时按照《城市商品房预售管理办法》进行处罚。
　　（十三）对未取得《商品房预售许可证》发布预售广告，承诺售后包租、返本销售的，以及广告中有关房地产项目名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、配套设施等内容虚假违法的，由工商行政管理部门责令停止发布，并依法严肃查处。
　　（十四）未经综合验收，擅自将房屋和有关设施交付使用，以及房地产项目出现房屋质量等问题的，由建设行政主管部门依法查处。
　　（十五）开发企业向买受人交付商品房时未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《住宅工程质量保修书》的，以及不按规定履行保修义务的，由建设行政主管部门责令其限期改正，并依法予以处罚。
　　（十六）对《商品房买卖合同》签订、变更、履行有违法违规行为的，由工商行政管理部门和其他有关行政主管部门依法查处。
　　（十七）不按时填报《房地产开发项目手册》和房地产开发统计表的，开发经营业绩不予认定。
　　锦州经济技术开发区依法查处违法、违规开发行为实行属地化管理。
　　五、采取有效措施，推进房地产市场规范化管理
　　（一）强化组织保障。由市政府主管副市长牵头负责，建设行政主管部门、规划行政主管部门、土地管理部门、房产部门、综合执法部门等参加，建立锦州市房地产市场规范化管理工作联席会议制度，定期例会，通报房地产市场规范化管理工作进展情况，及时研究解决遇到的问题。
　　（二）强化监督保障。各部门在房地产开发管理工作过程中，要加强沟通联络，发现房地产开发项目有违法违规事项，应暂停办理各种相关手续，并及时通报有关部门。有关部门按照法律法规必须及时处理，并将处理结果及时反馈给相关部门，建立健全跟踪监督制度。
　　（三）强化信用保障。开发建设全市房地产开发企业信用数据库，制定科学公正的企业信用评估量化体系，信息全程覆盖房地产项目立项、用地、规划、建设和销售等各个环节。按照信用评估量化标准，评定出房地产开发企业A、B、C三个信用等级，作为管理部门日常监管、评比参考依据，并通过适当方式定期向社会公开。
　　（四）强化责任保障。政府各职能部门和相关单位要按照职责分工，各负其责、密切配合，加大执法力度，严厉打击房地产开发建设中的违法行为。对在监管中不依法行政的部门和个人，实施问责制，严肃追究其行政责任。
　　本《意见》自2013年11月1日起实施。

　　附件：1.锦州市房地产开发项目建设条件意见书
　　　　　2.锦州市城市房地产建设项目信访稳定风险评估实施办法
　　　　　3.锦州市房地产开发企业信用数据库建设方案

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　锦州市人民政府
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2013年10月24日