昆政办〔2015〕36号
各县、区人民政府，市政府各委办局，各国家级、省级开发（度假）园区管委会：
《昆明市城市更新改造土地处置指导意见》已经市人民政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
昆明市人民政府办公厅
2015年3月2日
昆明市城市更新改造土地处置指导意见
为贯彻落实市委、市政府城市更新改造战略，加快推进全市城市更新改造步伐，切实做好城市更新改造土地处置和供应工作，特制定以下拆除重建类城市更新改造项目土地处置指导意见。
一、 城市更新改造土地处置原则
城市更新改造项目土地处置，采用净地供应的模式。由市土地矿产储备中心组织签订土地收储多方协议，区政府（管委会）作为责任主体，按规定办理城市更新改造项目范围内集体土地征收手续和国有土地使用权收回手续，对城市更新改造范围内的土地组织拆迁，拆迁完成形成净地，进行土地移交。完成储备方案和供地方案审批后，对经营性用地（含回迁安置房建设用地）委托市土地和矿业权交易中心以公开招拍挂的方式组织土地供应。
二、 城市更新改造土地处置主要环节
（一）项目可行性研究及立项阶段
1. 确定城市更新改造范围
城市更新改造范围应依据全市城市总体规划、控制性详细规划和土地利用总体规划，结合其所在地块的特点和周边路网结构，充分整合周边土地资源，保持街区规划的完整性合理划定。具体范围由辖区政府（管委会）提出，市规划管理部门研究审定，并核定下发规划指导意见。
2. 对城市更新改造范围的土地利用专项调查
按照《昆明市城市更新改造管理办法》的规定，由辖区政府（管委会）对改造范围内土地利用现状进行调查勘测，主要包括：改造范围内土地权属、集体土地、国有划拨土地、国有出让土地（含年限）的范围、面积、位置、用途［如村（居）民住房用地、市场用地、工业用地、空地等］、“8·31”土地等情况，需附图说明并提供土地证复印件。
3. 项目收储立项
辖区政府（管委会）组织对项目进行可行性研究，报市城市更新改造工作办公室审核确定后，纳入全市城市更新改造计划，并签订土地收储多方协议，进行项目立项。
（二）土地房屋拆迁征收阶段
4. 编制和申报片区城市更新改造修建性详细规划
按照《昆明市城市更新改造管理办法》执行。
5. 集体土地征收报批
在土地利用现状调查的基础上，以辖区政府（管委会）为责任主体，根据片区城市更新改造项目修建性详细规划、开展勘测定界及按程序开展土地征收报批前期工作，办理城市更新改造范围内集体土地征收手续。
涉及集体土地报批工作流程和具体要求详见附件1。
6. 集体土地征地程序
按照《土地管理法》及国家、省的有关规定，征地工作一般按“报批前告知、确认、听证——拟定征收土地方案上报审批——征收土地手续批准后,进行公告、登记——进行补偿安置”的程序开展。
7. 国有土地使用权收回
以辖区政府（管委会）为责任主体，提出收回国有土地使用权的书面申请，并报交需收回地块的国有土地使用证原件,辖区政府（管委会）对由其注册登记的国有土地出具收回的意见，并审批办理土地使用权收回和土地登记注销手续；由市政府注册登记的国有土地使用权，上报市政府审批；根据市政府的审批意见，办理土地使用权收回和土地登记注销手续。
涉及城市更新改造国有土地使用权收回工作流程和具体要求详见附件2。
8. 实施土地一级开发整理
对市政府列入计划的城市更新改造项目，辖区政府（管委会）依法对项目范围内的土地及地上建（构）筑物进行征迁安置补偿，并实施基础设施功能配套（市政道路，公共设施，景观工程等）建设，达到净地（产权清晰，基础设施配套完善，土地平整的土地）供应条件。
（三）土地收储移交及供应阶段
9. 土地移交
辖区政府（管委会）按照《昆明市土地储备管理办法》要求，将达到净地要求的城市更新改造项目用地，移交市土地储备机构。
10. 完成土地储备供应审批
10. 1由市土地储备机构按规定完成城市更新改造项目用地土地储备方案的上报审批。
10. 2城市更新改造项目土地按照《昆明市具体建设项目用地供地审批规定》完成供地审批。昆明市城市更新改造国有建设用地使用权供应审批程序、城市更新改造国有建设用地使用权审批流程图详见附件3，报件清单详见附件4。
11. 实施土地供应
11. 1 城市更新改造项目土地供应条件
城市更新改造项目土地经一级开发整理后，应达到“净地”、“熟地”要求，方可供应，具体为：四至范围清楚，面积准确；权源清楚，权属无争议；征地拆迁程序合法，补偿安置到位；地上附着物、他项权利、经济责任清楚；报件资料及相关资料齐全；一级开发基本建设程序审批完整；工程质量达到国家验收标准，并附有相关政府验收证明；工程费用结算清楚，费用支付无争议；提供经过审计和政府认定的一级开发总成本。
11. 2 城市更新改造项目土地供应
11. 2.1城市更新改造项目土地处置中，凡属经营性用地和工业用地，一律采用招拍挂方式公开交易，回迁安置房的建设用地纳入整体出让范围，统一招拍挂出让。在交易方式上，原则上采用挂牌方式出让。如果在挂牌过程中出现有两个或两个以上竞买者的，采用现场竞价方式确定土地使用权人。
11. 2.2城市更新改造项目建设用地使用权出让规划条件中要求配建的公共服务设施建设用地，如：中小学建设用地，医疗卫生建设用地，警务设施用地，环卫设施建设用地，社区办公、管理用房与活动场所用地等，具备独立宗地条件，按照市土地储备机构的委托要求，既可纳入整体出让范围，出让给土地使用权人，由竞得人建好后无偿移交辖区政府。也可不纳入土地出让范围，根据城市规划管理部门及政府相关部门按实际划拨用途和划拨用地审批要求，划定配建公共服务设施建设用地范围，提出规划设计条件，提供有效的规划审批、立项批复等行政审批文件，采取划拨方式供应给辖区政府（管委会）或有关职能单位，土地储备机构、辖区政府（管委会）须与土地竞得人明确建设方式和建设移交的具体内容。
11. 2.3城市更新改造项目范围内涉及的公共绿地、市政道路、河道湖泊整治用地等按划拨方式供地，划拨主体为辖区政府（管委会）或职能部门，建设方式和建设费用由辖区政府（管委会）确定。
三、 城市更新改造项目土地组价要求
12. 城市更新改造项目土地出让底价主要由土地一级开发成本、回迁安置房建设费用、政府收益、按规定需提取的各项基金等部分组成，土地一级开发成本核算按照《昆明市土地储备支出核算管理办法》执行。
13. 城市更新改造项目用地中的公建项目成本。项目建设用地使用权出让规划条件中要求配建的公共服务设施建设用地，根据供地方式、建设方式的不同，可以不纳入土地组价成本，在土地出让条件中进行约定。
14. 城市更新改造项目涉及的公共绿地、市政道路、河道湖泊整治等基础设施和公建配套建设用地，可以不计入土地一级开发成本，不纳入土地组价，作为土地出让条件予以明确。
四、 其它事项
15. 本指导意见适用于五华、盘龙、官渡、西山、呈贡五区，三个国家级开发（度假）园区建成区范围内的城市更新改造。
16. 本指导意见自印发之日起施行。
附件：1.集体土地报批工作流程
2. 城市更新改造国有土地使用权收回工作流程
3. 城市更新改造国有建设用地使用权供应审批程序
4. 城市更新改造国有建设用地使用权招拍挂方案报件清单
5. 协议出让用地报件清单
6. 原划拨土地使用权人申请补办出让报件清单
7. 已出让土地规划条件调整涉及出让合同内容变更报件清单
8. 国有建设用地使用权划拨报件清单
附件1 集体土地报批工作流程
由辖区政府根据片区城市更新改造项目修建性详细规划——开展勘测定界——按程序开展土地征收报批前期工作。具体报批方式为：
一、 城中村改造用地中涉及的集体建设用地，可按照“一村一策”的方式，单独组件上报省政府（省国土厅）批准征收手续，具体为：备齐材料后逐级报市国土资源局审查，市国土资源局审查后按程序报省国土厅审批（审查）。报批时，需提交以下资料：
1. 区政府请示文件；
2. 区国土资源部门的审查意见；
3. 发改部门关于城中村改造项目的核准或备案文件；
4. 规划部门同意城中村改造的规划专项指导意见；
5. 一书一方案（建设用地呈报说明书及征收土地方案）；
6. 区政府关于用地权属界线无争议、无违法用地及征求村民意见的情况说明；
7. 拟征收土地权属汇总表；
8. 失地农民社会保障金缴费凭证；
9. 征地听证相关材料（县区国土分局存档）；
10. 现场踏勘报告（涉及违法用地还需提供处罚决定书、罚款凭证等处罚相关材料）；
11. 建设项目用地勘测定界界址点坐标成果表（数据库表）。
二、 土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，城中村改造用地中涉及的集体农用地，及城中村改造用地范围外其它城市更新改造项目涉及的集体土地，由各县（区）政府在年初纳入报国务院城市用地（用地单位只需提供规划红线及土地分类面积表），于每年2月底前汇总报市国土资源局审查，市国土资源局审查后按程序报国土资源部审批。待国土资源部批准农用地转用和土地征收方案后，再由各县（区）政府组织实施方案报市国土资源局审查，市国土资源局审查后按程序报省政府审批农用地转用和土地征收手续（报件材料按照城镇批次用地材料组织）。
附件2 城市更新改造国有土地使用权收回工作流程
由征地拆迁主体提出收回国有土地使用权的书面申请，并报交需收回地块的国有土地使用证原件；国土分局对国有土地权属实地核实并向市、区政府分别上报收回请示；辖区政府对由其注册登记的国有土地出具收回的意见；由市政府注册登记的国有土地使用权，先由市国土局对辖区政府的收回请示进行初审，符合要求后由市国土局上报请示给市政府审批；根据市政府的审批意见，办理土地使用权收回和土地登记注销手续。
一、 办理收回已签订收回补偿协议的国有土地使用权时应提交以下资料
1. 《国有土地使用证原件》
2. 收回国有土地使用权的书面申请；
3. 收回国有土地使用权的文件依据或批文（如收回补偿协议、合同等）；
4. 土地收回范围相关图件；
5. 其它按规定需要提供的材料。
二、 城市更新改造项目强制执行并收回土地使用权
（一）办理程序
第一步：辖区政府作出房屋征收决定后发布公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
第二步：被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的区人民政府依法申请人民法院强制执行。
第三步：人民法院准予执行的裁决送达后，由区级国土部门报请有权限的市、区人民政府收回土地使用权。
第四步：有权限的市、区人民政府批准后区级国土部门办理土地使用权收回和土地登记注销手续。
（二）办理收回土地使用权时应提交以下资料：
1. 政府作出的房屋征收决定及公告的材料（主要包括社会稳定风险评估、征收补偿方案、征收
决定、公告）；
2. 报请政府同意房屋补偿决定及公告的材料（主要包括报政府的请示、政府同意补偿决定的批文、公告）；
3. 市中级人民法院强制执行相关文件（主要包括人民政府强制执行的申请、人民法院同意强制执行的文件）；
4. 土地使用权收回请示；
5. 收回土地使用权的清单及相关图件；
6. 其它法律法规规定的材料。
附件3 昆明市城市更新改造国有建设用地使用权供应审批程序
一、 昆明市城市更新改造国有建设用地使用权审批权限
（一）昆明市辖区范围批次报批农用地征收转用范围内0.4公顷（6亩）以上、100公顷（1500亩）以下的国有建设用地使用权供应审批由昆明市人民政府审批。
（二）昆明市主城五华区、盘龙区、官渡区、西山区以及经开区、高新区和度假区等国家级开发（度假）区管辖范围内的国有建设用地使用权供应审批由昆明市人民政府审批。
（三）6亩以下国有建设用地使用权供应审批由辖区政府审批，6亩以上1500亩以下国有建设用地使用权供应审批由市人民政府审批。
二、 昆明市城市更新改造国有建设用地使用权审批流程
（一）组织供地报件
受理土地交易机构或辖区国土资源部门城市更新改造用地报件。
（二）拟定供地方案
1. 城市更新改造用地中按规划确定可单独划拨或协议出让供地的，按照审批权限由市、区两级国土部门拟定供地方案后签署审查意见，五华区、盘龙区、官渡区、西山区以及经开区、高新区和度假区等国家级开发（度假）区范围内的土地由四个区及开发（度假）区管委会初审，供地方案由昆明市国土资源局拟定后签署审查意见。
2. 城市更新改造用地中以招标、拍卖或挂牌出让供地的，由委托交易主体（土地储备机构）委托土地交易机构交易，由土地交易机构拟定交易方案，市、区两级国土资源部门以审批权限根据交易方案拟定供地方案后签署审查意见。
（三）审批供地方案
对上报的用地拟定供地方案，由昆明市国土资源局业务会审会审查通过后，报昆明市土地储备委员会主任办公会审批，其中主城区招拍挂的住宅、商业用地需市土地储备委员会主任办公会审批；主城区划拨（协议出让）用地及各县（市）区招拍挂用地和划拨（协议出让）用地向市土地储备委员会主任办公会通报。
（四）组织进行社会公示和公开交易
经批准同意供应的具体建设项目用地，由昆明市国土资源局下发批准文件。根据批准文件土地进行社会公示和完成公开交易后，由国土部门根据审批结果和土地成交确认书办理后续供地和土地登记发证手续。
附件4 城市更新改造国有建设用地使用权招拍挂方案报件清单
一、 招拍挂政策审批认定类
1. 土地来源文件：城镇分批次农用地转用、征用（收）批准文件或其他土地来源的合法证明材料；存量土地提供国有土地使用权收回注销文件；
2. 交易底价、起价、取得成本及供地方式的正式认定文件或经市政府批准的土地储备方案；净地供地承诺；建设项目规划条件及附图、规划道路用地红线图；对宗地土地取得成本的测算说明（说明是否为全成本核算，包括直接成本和间接成本）、对各地块楼面地价测算的说明、明确交易底价（起价）是否含盖市、区两级政府收益及各类应提取基金的正式文件；根据规划条件拟定的土地交易起价算出的楼面地价、政府收益及土地纯收益的认定文件；新增建设用地失地农民保障金及相关税费缴纳的认定文件、供地方案；
3. 招拍挂委托书，主城区储备用地由储备提供，县区由县区人民政府提供。
4. 招拍挂方案（包含交易底价和起价、二类出让用途、保证金、竞价阶梯、竞买人资格、交地时间、交款期限）、交易中心审查意见表；
二、 基础技术数据类
1. 具体项目勘测定界报告、经属地国土资源管理部门审核签章的地籍调查表、宗地图、测绘成果表；
2. 土地估价报告、土地估价技术报告；
3. 根据会审要求及地块具体情况，其他需要提交的有关资料。
备注：
1. 社保缴纳证明请附缴纳凭证复印件。
2. 属主城区储备用地由储备提供相关资料，各县（区）用地由属地人民政府提供。
3. 上述资料将根据相关要求及具体情况提供原件或复印件，所提供的复印件须加盖本单位公章并签注盖章日期，并注明是否与原件一致，宗地图需提供1︰500或1︰1000原件2份，A3或A4图原件6份），测绘成果表（原件2份，含测绘成果函原件）。
其他要求：
1. 建设项目用地报件土地来源属清非完善用地的，请县（市）区政府（管委会或市土地储备中心）提供是否属国有建设用地的认定文件。2.凡属房地产建设项目报件的提供拟供地地块位置情况、周边市政基础设施情况（道路、供水、供电、场地现状等）、片区规划情况、周边土地市场价格等要素的情况专题说明。（原件）
三、 城中村改造用地还需提供的材料
根据2009年10月26日市政府第142次常务会关于城中村改造项目供地报件及2010年7月22日市政府专题会议的要求，各县（区）、开发（度假）区国土局（分局）在上报城中村改造项目招拍挂供地方案的报件中，除规定的招拍挂方案报件清单外，还须提供以下资料：
1. 对该城中村改造项目是否为净地出让的承诺函；对纳入城中村改造土地范围认定的批准文件；对该城中村改造项目是否属于2009年底前通过市规委会审议的城中村项目的认定意见；
2. 市土地储备机构出具的成本认定文件，包括回迁安置用房建安成本费用、地上建（构）筑物的拆迁补偿费、土地补偿费、基础设施费（已投入的费用及需要继续投入的费用）；以及同意按规划确定范围的规划确定改造范围内的基础设施和公建配套建设费用、其他征迁安置费用等土地开发成本构成的认定文件；
3. 发改部门对该城中村改造项目的核准批复；
4. 规划部门对该城中村改造项目回迁安置房建设的规划指导意见；
5. 审计部门对审计报告的审核意见及市审计局确认的备案资料；
6. 其他关于该城中村改造项目的文件资料。
备注：
上述资料将根据相关要求及具体情况提供原件或复印件，所提供的复印件须加盖本单位公章并签注盖章日期，并注明是否与原件一致。
附件5 协议出让用地报件清单
一、 审核材料
1. 项目单位用地申请；
2. 申报单位法定代表人身份证明及授权委托书，法定代表人及委托代理人身份证；营业执照副本和组织机构代码证；
3. 土地来源文件：农用地转用及土地征收的批准文件，或土地收购储备、政府收回土地使用权等国有建设用地权属来源文件
4. 协议出让前用地公示及属地政府对公示结果、用地主体认定的正式文件并对用地主体经营性质给予说明（原件）；辖区政府对协议出让底价、成本及地块是否达到净地供地的认定文件，如属主城区储备土地则由储备部门提供经市政府批准的土地储备方案（原件）；辖区国土（分）局初审意见、国土资源行政主管部门对建设项目用地的预审意见；
5. 建设项目立项、初步设计的批复或其他有关批准文件；
6. 经辖区政府签署意见的供地方案；
7. 辖区政府关于新增建设用地相关税费缴纳的认定文件，含新增建设用地失地农民保障金；
8. 项目选址意见书和建设用地规划许可证、建设项目规划条件及附图、规划用地红线图；
二、 基础数据材料
1. 具体建设项目用地勘测定界技术报告书；
2. 经属地国土资源管理部门审核签章的地籍调查表及指界资料、宗地图、测绘成果表；
3. 土地估价报告、土地估价技术报告；
4. 根据地块具体情况，其他需要提交的有关资料。
备注：
1. 上述资料将根据相关要求及具体情况提供原件或复印件，所提供的复印件须加盖本单位公章并签注盖章日期，并注明是否与原件一致，宗地图需提供1︰500或1︰1000原件2份，A3或A4图原件6份），测绘成果表（原件2份，含测绘成果函原件）。
2. 社保缴纳证明请附缴纳凭证复印件。
3. 属储备用地由储备提供相关资料，各县（区）用地由属地人民政府提供。
4. 上述要件须由申报单位组件后报市国土资源局业务审批窗口
附件6 原划拨土地使用权人申请补办出让报件清单
一、 审核材料
1. 用地单位申请；
2. 国有土地使用证；
3. 宗地属国土部门上报的，须提交辖区国土（分）局上报的初审意见及出让金测算集体会审表（原件）；
4. 属国有企业、党政机关申请补办出让手续或改制企业申请补办未纳入土地资产处置范围的原划拨土地使用权出让手续的，应提交国有资产管理部门及上级主管部门出具的意见、改制批准文件、企业改制方案、土地估价报告备案表、省属企业改制的，提交省国土资源厅对改制企业土地资产处置方案的批复文件；企业破产需提供法院司法认定破产的认定材料，实现土地使用权抵押权办理出让的，需提供法院司法裁定书及相关文件；
5. 用地单位承诺函；
6. 申报单位法定代表人身份证明及授权委托书，法定代表人及委托代理人身份证；营业执照副本和组织机构代码证；
7. 规划部门意见、城改办意见。
二、 基础数据材料
1. 经辖区国土资源管理部门审核签章的地籍调查表及指界资料、宗地图、测绘成果表；
2. 土地估价报告、土地估价技术报告；
3. 根据地块具体情况，其他需要提交的有关资料 。
备注：
1. 上述资料将根据相关要求及具体情况提供原件或复印件，所提供的复印件须加盖本单位公章并签注盖章日期，并注明是否与原件一致，宗地图需提供1︰500或1︰1000原件2份，A3或A4图原件6份），测绘成果表（原件2份，含测绘成果函原件）。
2. 主城四区（呈贡区）以外的划拨补办出让由属地人民政府自行办理，主城四区（呈贡区）六亩以下由属地政府办理，六亩以上报市政府审批。
3. 属储备用地由储备提供相关资料，各县（区）用地由属地人民政府提供。
附件7 已出让土地规划条件调整涉及出让合同内容变更报件清单
一、 审核材料
1. 项目单位用地申请；
2. 原土地使用证；
3. 受让人持有的原土地出让合同；
4. 申报单位法定代表人身份证明及授权委托书，法定代表人及委托代理人身份证；营业执照副本和组织机构代码证；
5. 辖区分局初审意见及出让金测算集体会审表；
6. 市政府批准土地变更用途或调整容积率的文件、建设用地规划许可证或规划用地性质变更通知书、变更前后的建设项目规划条件及附图；
二、 基础数据材料
1. 经辖区国土资源管理部门审核签章的地籍调查表、宗地图、测绘成果表；
2. 土地估价报告、土地估价技术报告、备案表；
3. 根据地块具体情况，其他需要提交的有关资料。
备注：
上述资料将根据相关要求及具体情况提供原件或复印件，所提供的复印件须加盖本单位公章并签注盖章日期，并注明是否与原件一致，宗地图需提供1︰500或1︰1000原件2份，A3或A4图原件6份），测绘成果表（原件2份，含测绘成果函原件）。
附件8 国有建设用地使用权划拨报件清单
一、 政策审批认定类
1. 项目单位用地申请；
2. 申报单位法定代表人身份证明及授权委托书，法定代表人及委托代理人身份证；营业执照副本和组织机构代码证；
3. 土地来源文件：城镇分批次农用地转用、征用（收）批准文件或其他土地来源的合法证明材料；存量土地提供国有土地使用权收回注销文件；
4. 用地主体、划拨价款、全成本覆盖说明（直接成本和间接成本）、社保缴纳证明、权属无争议的明确意见（确认性文件）；属储备用地由储备提供相关资料，各县（区）用地由属地人民政府提供；
5. 国土资源行政主管部门对建设项目用地的预审意见；
6. 建设项目立项、初步设计的批复或其他有关批准文件；
7. 项目选址意见书、建设用地规划许可证、规划条件及附图。
二、 基础技术数据类
1. 具体建设项目用地勘测定界技术报告书和勘测定界图；
2. 经属地国土资源管理部门审核签章的地籍调查表、宗地图、测绘成果表；
3. 根据会审要求及地块具体情况，其他需要提交的有关资料。
备注：
1. 上述资料将根据相关要求及具体情况提供原件或复印件，所提供的复印件须加盖本单位公章并签注盖章日期，并注明是否与原件一致，宗地图需提供1︰500或1︰1000原件2份，A3或A4图原件6份），测绘成果表（原件2份，含测绘成果函原件）。
2. 社保缴纳证明请附缴纳凭证复印件。
3. 建设项目用地的预审意见，土地来源属新增的需提供。