昆明市人民政府办公厅 关于昆明市城市棚户区改造货币化安置 的指导意见（试行）
（昆政办〔2016〕89号）
五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区人民政府，市政府有关委办局，三个国家级开发（度假）区管委会：
根据《云南省人民政府办公厅关于做好棚户区改造货币化安置工作的指导意见》（云政办发〔2015〕91号）、《昆明市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展若干意见》（昆政发〔2015〕52号）、《昆明市人民政府办公厅关于印发城市棚户区改造以购代建实施意见的通知》（昆政办〔2014〕124号）要求，为促进房地产市场平稳健康发展，积极稳妥推进全市城市棚户区改造工作，特制定本指导意见。本市五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区人民政府，三个国家级开发（度假）区管委会（以下简称属地政府）的城市棚户区改造适用本意见。其他区域参照本意见执行。
一、 总体要求
按照“政府引导、群众自愿、市场运作”的原则，在保持城市更新改造政策连续性的前提下，加大货币化安置力度，采取货币补偿和政府购买商品住房进行安置（以下简称“以购代建”），鼓励安置对象自愿选择货币化安置，加快推进城市棚户区改造工作进程，确保让更多群众受益。
二、 实施范围
本意见所指的城市棚户区改造包含城中村、老旧小区、旧厂区改造项目中的回迁安置房及配套基础设施建设。
（一）已签订征地拆迁补偿安置协议的城市棚户区改造项目。按已签订的征地拆迁补偿安置协议和规划方案明确的回迁安置面积，继续实行产权调换原址实物回迁安置、产权调换加货币安置或纯货币安置。
（二）未签订征地拆迁补偿安置协议的城市棚户区改造项目。按照《昆明市人民政府关于印发昆明市稳增长促发展若干政策措施的通知》（昆政发〔2016〕13号）要求，加大城市棚户区改造货币化安置力度，充分尊重安置对象意愿，通过采取货币补偿和以购代建的方式，鼓励安置对象自愿选择货币化安置，力争逐步将货币化安置比例提高到50%。
三、 实施程序
本意见所指的货币化安置包含货币补偿和以购代建两种方式。
（一）货币补偿实施程序
坚持自愿原则，属地政府充分征求安置对象的意见，对安置对象选择货币补偿的，组织实施相关工作。属地政府与安置对象签订货币补偿协议，按照《昆明市人民政府办公厅关于印发昆明市集体土地上房屋拆迁补偿安置指导意见的通知》（昆政办〔2015〕103号）和《昆明市人民政府办公厅关于印发昆明市国有土地上房屋征收与补偿指导意见的通知》（昆政办〔2015〕104号）测算货币补偿资金，及时足额补偿给安置对象。
（二）以购代建实施程序
采取以购代建方式购买普通商品房作为安置房的项目，属地政府成立统购领导小组（涉及市级国有平台公司的，增设其为统购领导小组成员），负责组织实施以购代建。
1. 征求意见
坚持自愿原则，对拟采取以购代建方式购买普通商品房作为安置房的项目，充分征求安置对象对房源区位、户型、建筑面积等意见，统计所需安置房的详细信息，组织实施相关工作。
2. 编制方案
统购领导小组根据项目实施情况制定以购代建实施方案,报市以购代建领导小组审定。统购领导小组根据以购代建计划组织实施，并定期向市以购代建领导小组报告工作进展情况。
实施方案应包括购买房源范围、房源数量及面积、资金来源、采购方式、购买时间、资金支付、差价结算、税费缴纳、奖励标准及资金监管措施等内容。
3. 确定房源
统购领导小组优先在市住建局搭建的房源信息平台中选择符合条件的房源，按照价格控制的标准，采取公开招标、邀请招标、竞争性谈判、单一来源采购和询价等方式，确定拟用于以购代建的普通商品房源（现房或期房）。
房源的具体要求为：
（1）房源区位、建筑面积、户型等应满足安置对象的要求；
（2）购买现房的应当取得建设工程竣工验收备案证明。购买期房的行政审批手续齐全，相关证件（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证等）齐全；
（3）使用国家开发银行、农业发展银行贷款资金的，应符合银行审批条件。
4. 筹集资金
以购代建购房资金包含属地政府和社会投资人自筹资金，中央、省、市棚户区改造专项补助资金、基金，国家开发银行、农业发展银行专项贷款资金等。
使用中央、省、市棚户区改造专项补助资金、基金的，由属地政府专款专用。使用国家开发银行、农业发展银行专项贷款资金支付以购代建购房款的，由属地政府按照政府购买服务办法组织实施，市级国有平台公司根据相关合同及购房进度，向国家开发银行、农业发展银行申请使用专项贷款资金支付购房款，贷款资金经审批后由市级平台公司报统购领导小组审定，再支付至房地产开发企业，房地产开发企业用款须严格遵守国家开发银行、农业发展银行专项贷款资金支付有关规定执行。
5. 开展评估
统购领导小组选取评估机构对拟统购商品房进行评估，拟用于以购代建的普通商品房，购置价格上限按照项目开发成本（含土地费用）、税金、合理利润3项加总审慎确定，且不得高于所在区域内同类普通商品住房的平均价格。购买房源提供者项目管理体系齐全，符合建设管理要求。
6. 组织洽谈签约
评估价格确定后，统购领导小组组织具体洽谈，形成最终报价方案，组织签订购买协议。由统购领导小组指定的购买主体单位与房地产开发企业签订商品房买卖协议，明确购买房屋的户型、面积、价格、交房标准、选房规则、交验房办法、附属设施要求、购房资金支付和监管、风险承担、退出机制等事项。
7. 签订房屋买卖合同
安置对象凭借征地拆迁补偿安置协议及有关材料，与房地产开发企业签订《商品住房买卖合同》。由统购领导小组指定的购买主体单位与房地产开发企业进行结算。
8. 费用审计
根据签订的商品房购房合同，以购代建所产生的费用纳入项目土地成本，可在项目土地挂牌交易中以购买实物安置的方式进行外挂。
四、 优惠政策
（一）财政支持政策
城市棚户区改造实行货币化安置的，列入属地政府年度目标考核任务，与新建安置住房同等享受用地指标支持和各级财政补助资金以及国家开发银行、农业发展银行棚户区改造贷款政策，市级有关部门在安排中央和省级补助资金时，给予一定倾斜。
（二）税费优惠政策
认真落实国家有关税收优惠政策，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；个人首次购买90平方米以下（含90平方米）改造安置住房，按照1%的税率计征契税；购买超过90平方米、但符合普通住房标准的改造安置住房，按照法定税率减半计征契税；个人取得的拆迁补偿款按照有关规定免征个人所得税；个人住房被征收后选择货币补偿且被征收人新购住房成交价格不超过货币补偿的，免征契税；超过货币补偿的，对差价部分按照规定征收契税。
（三）货币奖励政策
城市棚户区安置对象选择货币补偿和以购代建安置的，安置对象在按补偿协议约定的时间搬迁腾空并移交房屋及相关产权资料后10个工作日内，以货币方式进行奖励，奖励标准由属地政府按不高于被拆除房屋补偿标准的20%确定。
（四）其他支持政策
城市棚户区安置对象以货币安置补偿款购买商品住房后，可凭《购房合同》和房屋征收部门出具的货币化安置证明办理户口迁入手续，并可按照当地教育行政主管部门有关规定办理子女入学和转学等手续。自货币化安置协议签订之日起2年内，被征收人子女仍可在原被征收住宅划片区内公办义务教育阶段学校入学，学校应视同片内生源办理。城市棚户区安置对象及其直系亲属都缴存住房公积金的，在选择货币化安置时，可享受住房公积金购房共同还贷等有关优惠政策。
五、 工作要求
（一）采取货币补偿、以购代建方式安置城市棚户区村（居）民后的余量等面积回迁房，按《昆明市人民政府关于进一步规范城中村改造工作的意见》（昆政发〔2012〕46号）对余量回迁房的处置要求进行处置。
（二）市以购代建领导小组建立城市棚户区改造融资工作会商机制，定期召开会议研究解决城市棚户区货币化安置融资工作中存在的困难和问题，切实用好用活贷款资金，推进城市棚户区改造货币化安置进程。
（三）市以购代建领导小组办公室做好统筹、指导、协调工作。市住房和城乡建设局要积极搭建房源信息平台，供属地政府和安置对象及时选择房源。市住房和城乡建设局、市财政局、市城市更新改造工作办公室等部门定期开展监督检查，及时通报全市货币化安置工作进展情况，并将年度任务完成情况作为以后年度棚户区改造计划和资金分配的重要参考依据。市发改、规划、国土、环保等部门建立绿色审批通道，提高行政审批效率。
（四）属地政府作为以购代建的实施主体，要高度重视，积极做好前期基础工作，全面落实任务、明确责任，细化城市棚户区安置对象选择货币化安置的奖励政策。同时，对资金存在困难、推进不力的棚户区改造项目，积极对接市级平台公司，充分利用国家开发银行、农业发展银行专项贷款资金。
（五）健全城市棚户区改造以购代建资金使用监管检查机制，加强对以购代建资金的管理，确保专款专用，严禁截留、滞留、挤占、挪用资金。同时，建立完善监督管理机制，加大监督检查力度，避免在房源购置、资金使用等过程中出现违规行为，确保公开、公平、公正，阳光化操作。
（六）加强对城市棚户区改造以购代建房源的监管，落实工程质量责任，严格执行基本建设程序和标准规范。严格建筑材料验核制度，防止假冒伪劣建筑材料流入建筑工地。健全项目信息公开制度。贯彻落实绿色建筑行动方案，积极执行绿色建筑标准。
本意见自下发之日起试行，试行期一年。
昆明市人民政府办公厅
2016年6月7日