2018年农村集体土地上房屋拆迁新规定，莫要错失良机！
北京渊博拆迁律师
导读：在农村集体土地上房屋拆迁过程中，拆迁方如果本着公平、公正、合理的心态，被拆迁人既能改善生活水平、置换或购买的房屋也可以上市交易买卖。但在实践中，这就是个梦想奢望而已，全国普遍现在违法征地、拆迁，无任何手续、补偿也非常不合理的情况下，用其各种手段逼迫被拆迁人签字搬迁。必经征地拆迁已纳入政府行为，其有执法权，而我们老百姓在此类案件中，属于弱势群体，在征地拆迁的进程中有放松警惕的心情，拆迁方会趁虚而入一举攻克，达到其目的。在此，北京渊博律师为了广大被拆迁人能有效维权，如何救济，今天北京渊博拆迁律师给予老百姓聊一聊：2018年农村集体土地上房屋
拆迁补偿新规定，莫要错失良机！
一、你所要了解的
针对房屋拆迁程序、手续、补偿方式、如何评估等等诸多问题，法律法规已经有明确的规定。假如按照现行法律规定去实施的话，被拆迁人的生活水平压根不能降低，更能手头还有富裕钱。然而，拆迁方为了降低拆迁成本，拆迁高效为目的下，拆迁方拿地方政策说事，此政策真的是合法有效的吗？难道能违背法律法规？可以违法上位法？答案是否定的，其目的很明显，达到不可告人的目的。
北京渊博律师提醒广大的被拆迁人，政策并不代表法律，我们可以要求拆迁方出示相关文件，是否有省政府或者国务院的征地批准文件（有公章），如果拆迁方不给出示或者说我们没有资格看的话，那么，我们可以通过政府信息公开的方式调取。
依据《中华人民共和国政府信息公开条例》第二十条规定，公民、法人或者其他组织依照本条例第十三条规定向行政机关申请获取政府信息的，应当采用书面形式（包括数据电文形式）；采用书面形式确有困难的，申请人可以口头提出，由受理该申请的行政机关代为填写政府信息公开申请。
政府信息公开申请应当包括下列内容：
（一）申请人的姓名或者名称、联系方式；
（二）申请公开的政府信息的内容描述；
（三）申请公开的政府信息的形式要求。
北京渊博拆迁律师提醒大家，邮寄要用中国邮政（EMS），底单保存为以后维权做准备，莫要口头提出。
二、你所要清楚的
评估报告的是否客观公正直接影响到我们的补偿额度是否合情合理，然而大多数被拆迁人对于评估程序不是很清楚，单单只看报告单中分项及总额，基本都忽略了评估机构如何选择、房屋评估按照什么方法确定。如何判断其是否合法呢？
1、房屋评估办法。对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。不同的方式方法决定着房屋的价值，大多数拆迁方对于农村集体土地上房屋按照成本法计算再乘以折旧系数，严重影响了老百姓的利益。合法吗？当然不。
北京渊博律师提醒大家，最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定法释〔2011〕20号，第十二条规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。也就是说，农村集体土地上房屋在征收之前属于城市规划区内的，补偿可以依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》作为依据，得到合理补偿。
2、评估程序。依据《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定，程序步骤如下：
1、选定评估机构（第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定）；
2、房屋征收部门委托评估机构（第六条规定）；
3、房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象（第九条规定）；
4、房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
5、房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管（第十二条规定）；
6、房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示（第十六条规定）；
7、被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估（第二十条规定）。
北京渊博律师提醒大家，评估机构的选择是很重要的，如果拆迁方制定的评估机构，那么针对房屋评估其意义何在？评估机构听谁的你不清楚吗？有其公平性、公正性、客观性存在吗？
三、你所要明白的
拆迁安置补偿协议的签订，是基于补偿合情合理的情况下，针对自身合法财产的认可。
依据《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
北京渊博律师提醒大家，（1）被拆迁人千万不要签空白协议（2）口头承诺如何作为要求的依据？（3）拆迁安置补偿协议最低一式二份，其中就有你一份（4）看清协议内容是否违约责任条款。
四、你所要知道的
农村集体土地上房屋拆迁补偿
补偿方式：产权置换、货币补偿、产权置换+货币补偿相结合。
（1）产权置换：原地回迁不得低于1:1；
（2）货币补偿：建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿（指城市规划区以外的农村）。
北京渊博律师提醒大家，中国地大物博，因此法律适用于全国各地，根本不能规定拆迁补偿数额，但拆迁补偿是有原则规定的。
法律链条：
国务院办公厅《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》第二款规定，征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。重大工程项目建设涉及征地拆迁的，要带头严格执行规定程序和补偿标准。
第三款规定，城镇房屋拆迁，必须严格依法规范进行，必须充分尊重被拆迁人选择产权调换、货币补偿等方面的意愿。
中共中央纪委办公厅、监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》第一款规定，加强监督检查。取消行政强制拆迁，申请司法强制执行；先补偿后搬迁，禁止采取暴力威胁迫使搬迁。
第二款规定，推动完善政策，切实维护被征地拆迁农民的合法权益。房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿，被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴，能够保障其选购合理居住水平的房屋。
第三款规定，强化责任落实，督促地方政府和有关部门依法履行职责。要对有关地方政府履行征地拆迁主体责任情况进行监督检查，督促严格审批征地拆迁项目，认真履行公告、告知、听证等程序，加强管理监督，依法依规进行征地拆迁。
第四款规定，严肃查办案件，严格追究有关责任人的责任。加大查办违法违规强制征地拆迁案件的力度，重点查处采取中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使搬迁行为，采取暴力、威胁手段或突击、“株连”等方式强制征地拆迁行为。
北京渊博律师提醒大家，上述所明示的法律法条的目的在于，让老百姓清楚明白法律如何规定，这些法律法规也是在法院庭审过程中，我们起诉的依据、保障、后盾。法律不保护躺在权利上睡觉的人。
北京渊博律师事务所：怀揣着对于法律的信仰，披着法律的戎装，手握正义的兵戈，在朦胧的天下里搏杀，以薄弱的能量在漆黑夜里迎接破晓。让清晨曙光照亮被拆迁人的笑容。