三亚市人民政府
关于印发三亚市吴春园片区
棚户区改造项目房屋拆迁补偿安置方案的通知
各区人民政府，各管委会，市各有关单位：
《三亚市吴春园片区棚户区改造项目房屋拆迁补偿安置方案》已经六届市委常委会第120次会议、六届市政府第72次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真组织实施。
三亚市人民政府
2016年10月11日
（此件主动公开）
三亚市吴春园片区棚户区
改造项目房屋拆迁补偿安置方案
为规范和实施三亚市吴春园片区棚户区（原吴春园旧城改造项目，现已经市政府批准纳入2014-2017年三亚市棚户区改造项目计划）改造范围内土地及房屋拆迁补偿安置工作，改善该棚户区居民的居住环境，提升城市形象，加快推进该棚户区改造工作顺利进行，按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》、《城市房屋拆迁管理条例》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条等法律、法规的规定，以及国家、省、市有关棚户区改造的政策要求，结合吴春园片区范围内的实际情况，对2010年12月22日三亚市人民政府批准的《关于三亚市吴春园旧城改造项目拆迁补偿安置方案》的标题和内容予以修订，形成本方案。
一、拆迁范围及基本情况
（一）拆迁范围
东至河西路（春园段），南至市人民医院及妇幼保健医院围墙，西至原市港务局中学、明珠广场等用地边界，北至吉祥街(东段)。用地面积约68亩，需拆除房屋建筑面积约11万平方米（实际用地面积以测量为准）。
（二）拆迁主体
拆迁人：海南海天东升房地产开发有限公司
实施单位：三亚市天涯区人民政府
监管单位：三亚市住房和城乡建设局
被拆迁人：项目范围内需要拆迁的房屋及其它建筑物、地面附着物的合法产权人。
二、指导思想
坚持以科学发展观为指导，围绕国际性热带滨海旅游城市，国际旅游岛建设的战略目标，改善城市面貌，提升城市品位，价值和形象，维护被拆迁人的合法权益，在依法征收的基础上，做到和谐拆迁。
三、拆迁补偿安置原则
（一）坚持“公开、公平、公正、依法、和谐拆迁”原则。
（二）坚持“先补偿安置后搬迁”原则。
（三）坚持“就地安置为主、异地安置为辅”原则。
（四）坚持按“就高不就低”原则。以人为本，制定适当的政策，让利于民，保障被拆迁户的合法利益。
（五）违法建设（包括超审批期限的临建或其它经依法认定为违法建筑）的房屋及建筑附属物不作产权置换和货币补偿，依法拆除。
四、拆迁许可及期限
（一）已取得三亚市住房和城乡建设局颁发的《房屋拆迁许可证》。
（二）拆迁期限：12个月。其中，签约期6个月，搬迁期6个月。
五、房屋补偿方式及标准
合法房屋、建筑附属物补偿方式分为产权置换、货币补偿、产权置换与货币补偿相结合3种，具体方式由被拆迁人自行选定。
（一）住宅房屋补偿
产权置换方式采取就地安置和在市政府确定的市食品厂安置区内的安置房源安置两种方式。
1.住宅房屋的产权置换标准
被拆迁人选择产权置换的，按照套内面积置换并结算，其比例：
|
被拆迁房屋结构 |
产权调换比例 |
|
被拆迁房屋 |
调换房屋 |
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框架结构 |
1 |
1 |
|
混合结构 |
1 |
0.95 |
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砖木结构 |
1 |
0.85 |
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简易结构 |
1 |
0.75 |
房屋差额面积在5%以内（含5%）的，按相关部门核定的建安成本价格结清差价；差额面积超出5%的，按市场评估价结清差价。
2.货币补偿
（1）被拆迁房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定。房地产价格评估机构由拆迁人与被拆迁人协商选定；协商不成的，由市住房和城乡建设主管部门从已备案的具有相应资质的房地产价格评估机构库中随机抽取。
（2）被拆迁人选择货币补偿的，按安置房屋的市场评估价值补偿。
3.被拆迁人可选择产权置换与货币补偿相结合方式。
（二）非居住房屋补偿
1.拆迁非住宅房屋，被拆迁人选择货币补偿的，按市场评估价格补偿。
2.被拆迁人选择产权调换的，按照被拆迁房屋建筑面积调换非住宅房屋；造成停产、停业，应当给予补偿，补偿标准以拆迁公告前一年的月平均营业额的8%计算，补偿期限最长不得超过6个月（营业额以税务部门核准的纳税申报为准）；拆迁房屋产权调换比例按照住宅房屋补偿标准执行。
3.被拆迁人自行将临路（街）的底层合法居住房屋改变为商业经营用房，同时，又符合下列3个条件的，按被拆迁合法居住房屋的房地产市场评估价格补偿，同时，再按照安置房的房地产市场评估价值的50%给予货币补偿。
（1）拥有工商执照并正在营业中；
（2）被拆迁前按规定连续3年或3年以上依法纳税；
（3）持有房屋所有权证书。
4.被拆迁人选择房屋产权调换，被拆迁房屋装修及地上附着物补偿标准，参照《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定（2013年修订）》（三府〔2013〕43号）文件执行。
六、房屋补偿认定
（一）房屋拆迁范围内住宅房屋、非住宅房屋的认定，按照房屋所有权证记载的用途确定。房屋所有权证没有记载用途的，按照规划部门批准的用途确定。
（二）被拆迁房屋建筑面积的认定，按照房屋所有权证记载的建筑面积确定。房屋拆迁范围内已按照房改政策出售的公房，且尚未取得房屋所有权证的，建筑面积按照房改售房合同标明的建筑面积核实确定。
（三）被拆迁人没有房屋所有权证书但有合法手续的房屋，可予确认并进行补偿。
（四）被拆迁人没有房屋所有权证书，也没有合法手续的房屋，按建筑物建成时间作如下处理：
1.1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行之前建成的，可予以确认并进行补偿。
2.1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行之后，2008年6月12日《中共三亚市委、三亚人民政府关于坚决打击违法建设行为的决定》（三发〔2008〕3号）施行之前建成的，按政府房屋拆迁公告发布之日的建安成本予以补偿。
3.2008年6月12日《中共三亚市委、三亚人民政府关于坚决打击违法建设行为的决定》（三发〔2008〕3号）施行之后建成的，不予补偿，应自行拆除。
4.未超过批准期限的临时建筑，可按批准使用的剩余期限予以适当的货币补偿。
5.已超过批准期限的临时建筑不予补偿，应自行拆除。
七、临时过渡、搬迁补助费及其它补偿
（一）临时过渡费
1.选择产权调换的被拆迁人，可进行临时过渡安置，方式为发放临时过渡安置费后自行过渡安置。临时过渡期从被拆迁人腾空房屋之日起计算，至安置房可办理交房手续之日后3个月止，临时安置费标准为20元/・月・栋（最高标准每栋每月不超过6000元，最低标准每栋每月不低于3000元）。
2.已做出单一货币补偿的被拆迁人不再享受临时过渡安置补偿。
（二）搬迁补助费
住宅房屋和商业用房的搬迁补助费，以被拆迁房屋建筑面积为基数补偿，补偿标准为20元/・栋（最高标准每栋不超过6000元，最低标准每栋不低于3000元）；被拆迁人选择货币补偿的，一次性结清搬迁补助费；选择过渡房安置的，按两次计算搬迁补助费。
（三）其它费
1.空调迁移补助费：300元/部。
2.电话迁移补助费：200元/部。
3.有线电视、数字电视迁移补助费：400元/户。
4.太阳能热水器设备迁移补助费：800元/部。
5.水表迁移补助费：500元/户。
6.电表迁移补助费：600元/户。
7.天然气迁移补助费：2500元/户。
八、安置房建设和装饰标准
（一）安置房位置
安置方式为就地安置、异地安置。就地安置选址在本改造区域内；异地安置在市政府确定的市食品厂安置区内。
（二）安置房建设
安置房建造及相关配套设施的建设，按照三亚市总体控规要求实行统一规划、建设和管理。安置房的户型待定。
（三）安置房交房期限
以安置房实际建设交付使用情况确定。
（四）安置房装饰标准
（毛坯房）
1.房屋结构：钢筋混凝土框架结构。
2.外墙面：一般外墙漆。
3.内墙面：一般仿瓷涂料。
4.楼地面：一般地板砖。
5.门：正门为防盗门，其它为一般木门。
6.窗：铝合金、玻璃窗。
7.各居室供电、水及电话、电视线路要暗装。
8.各居室地面全部为水泥光面。
9.客厅、餐厅、厨房和卫生间全部为水泥光面。
10.卫生间的卫生洁具为一般洁具。
11.每栋安置房每户全部为独立水、电、气表。
九、搬迁
（一）被拆迁人签订拆迁补偿安置协议后，须按协议规定期限内进行搬迁腾空住房。
（二）被拆迁人与拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，或者被拆迁房屋所有权人不明确的，经当事人申请，由三亚市住房和城乡建设局依法做出裁决。被拆迁人在法定期限内不依法申请行政复议或者不提起行政诉讼，也不履行搬迁义务的，由三亚市住房和城乡建设局向人民法院申请强制拆除。
（三）被拆迁人房屋存在租赁关系或继承关系的，由被拆迁人自行处理；被拆迁人领取补偿款后，若系被拆迁人原因导致补偿款纠纷，其责任全部由被拆迁人负责；若被拆迁人家庭成员或第三方就本协议的履行提出异议，由被拆迁人自行解决。上述行为均与拆迁人、拆迁实施单位无关。
（四）拆迁补偿安置协议由双方签字之日起生效，具有法律效力。履行过程中发生的争议，由当事人协商解决，协商或调解不成的，可选择向海南仲裁委员会申请仲裁或向被拆迁房屋所在地人民法院起诉。
十、奖励
（一）符合自改铺面条件的被拆迁人，积极配合拆迁，拆迁人可将认定的铺面面积[认定的方法为：属河西路春园段、团结街和吉祥街平行为准、在临街正面纵深长度8米以内，是底层（地面第一层）的商业铺面。]以奖励方式按1:1建筑面积置换为商业用房；超出8米的，按住宅房屋标准置换。
（二）积极配合进行清点、丈量和登记，按规定时间内签订房屋拆迁补偿安置协议，同时，在签订房屋拆迁补偿安置协议时间内搬迁腾空房屋的被拆迁人，给予人民币2-5万元/栋的奖励，具体奖励情况如下：
1.签约期30天内签订协议并搬迁腾空的，一次性奖励人民币5万元整；签约期第31天至第45天签订协议并搬迁腾空的，一次性奖励人民币3万元整；签约期第46天至第60天签订协议并搬迁腾空的，一次性奖励人民币2万元整，以实际奖励金额为准。
2.被拆迁人在签约期内超过60天后签订房屋拆迁补偿安置协议和搬迁的，不给予任何货币奖励。
（三）安置房需缴纳的物业维修基金由被拆迁人缴纳，其它税费及房产办证费用由拆迁人承担。
（四）先签订拆迁补偿安置协议的被拆迁人，对安置房有优先选择权（包括安置房朝向、楼层、户型和房号等）。
（五）在规定时期内未搬迁的，按照三亚市政府相关法规和规定依法拆除，不享受任何优惠补贴。
十一、保障政策
为解除被拆迁人的后顾之忧，维护社会稳定，解决其可持续生产、工作、居住和生活问题，确保居民生活水平不降低，长远生计有保障，实施如下保障措施：
（一）被拆迁人的家庭人均收入低于最低生活保障的特困户、低保户、五保户（以区人民政府、区民政部门、区人事社保部门、辖区社区、辖区派出所共同出具证明证实，户口为三亚本地且在改造区域内）及廉租住房保障对象，依法将纳入最低生活保障，可直接向三亚市住房和城乡建设主管部门申请租赁住房补贴或者公租住房实物配租。
（二）从被拆迁人安置入住之年起，被拆迁人的子女可以选择继续就读原学校，也可以选择转学就读。需要转学就读的，市、区政府教育部门应当依据其新迁住址划定的招生范围免费依法办理相关手续审批。
（三）被拆迁人中的零就业家庭成员、抚养未成年子女的单亲家庭成员和享受最低生活保障待遇的人员，在法定劳动年龄内、有劳动能力和就业愿望的，由市、区政府人事社保部门给予核发《失业登记证》，纳入再就业政策扶持范围。
（四）被拆迁人在法定劳动年龄内持有《失业登记证》或属于城镇登记失业人员的，市、区政府人事社保部门应当给予免费职业技能培训和就业再就业税费减免等。
（五）实行财政补贴或扶持的各类社会公益性岗位，应当优先安排被拆迁人中持有《失业登记证》的零就业家庭成员及就业困难人员就业。
十二、附则
（一）本方案自公布之日起施行，2010年12月22日三亚市人民政府批准的《关于三亚市吴春园旧城改造项目拆迁补偿安置方案》与本方案不一致的，以本方案为准；本方案对原方案相关内容未作规定的，视为原方案相关内容已经删除。
（二）本棚户区改造拆迁补偿安置方案由三亚市天涯区人民政府、三亚市住房和城乡建设局负责解释。