张家界市人民政府办公室
关于印发《张家界市集镇和村庄村(居)民建房
管理办法》的通知
张政办发〔2017〕19号
ZJJCR—2017—01014
各区县人民政府，市政府各局委：
《张家界市集镇和村庄村(居)民建房管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
张家界市人民政府办公室
2017年8月22日
（此件公开发布）
张家界市集镇和村庄村（居）民建房管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范集镇和村庄村（居）民建房管理，促进城乡统筹发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》（国务院令第116号）、《湖南省人民政府办公厅关于加强农村建房管理的通知》（湘政办发〔2016〕81号）和其他有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市城市（县城）规划区建设用地范围以外的所有集镇和村庄的集体土地上村（居）民建房管理（不含乡村行政办公、学校、医疗等公共建筑、乡村旅游设施建房和工业厂房）。在国有土地上的村（居）民建房按照国家相关规定执行。
第三条 村（居）民建房应当坚持符合规划、集约用地、因地制宜、生态环保、绿化美化的原则。倡导生态村落建设，保护村庄原有的自然环境，鼓励推广乡土绿色建筑，充分利用旧的建筑材料和绿色建材。
第四条 住房城乡建设部门负责集镇和村庄村(居)民建房监督管理工作；规划部门组织编制村镇规划，严格履行建设规划许可职责；国土资源部门严格履行宅基地审批职责，清理“一户多宅”，制定村民建房不得占用基本农田的措施，建立和完善承包地和宅基地的调配机制，建立健全村（居）民不动产登记制度；财政部门整合有关涉农资金，确保村（居）民建房管理工作经费；交通运输、公路、水利、林业等部门要建立健全公路、水利设施附近村（居）民建房和涉林（地）建房管理措施；环保部门制定农村垃圾环境整治措施，并督促落实。其他有关部门根据各自职能职责，积极开展规范村（居）民建房工作。
第五条 区县人民政府为村（居）民建房管理的责任主体，乡镇人民政府为村（居）民建房管理的实施主体。
第二章 村（居）民建房标准
第六条 一户村（居）民只能拥有一处农村住宅。原址重建的，除保留施工期间必须生活用房外，应当先拆除旧房后方可开工建设；保留的生活用房，应当在新房建成3个月内拆除。异地新建的，原则上应当在新房建成6个月内拆除全部旧房。逾期不拆除的，由乡镇人民政府依法组织拆除。
第七条 村（居）民建房应当符合乡镇土地利用总体规划，使用耕地的，每户用地面积不超过130平方米，建筑占地面积不超过100平方米；使用荒山荒地和其他土地的，每户用地面积不超过180平方米，建筑占地面积不超过120平方米。村（居）民建房建筑层数原则上不超过3层，总建筑面积控制在300平方米以内。在其用地范围内有条件建设生产性附属用房的，占地面积控制在60平方米以内，建筑层数为1层。
第八条 符合下列情形之一的，可以申请建房：
（一）无房户、拥挤户（原住房面积低于人均30平方米）;
（二）因国家、集体建设需要，原宅基地被征收、征用的；
（三）因实施村镇规划、土地整理需要的；
（四）现有房屋属旧房、危房需拆建的;
（五）因自然灾害、突发性事件造成房屋毁损需重建的；
（六）宅基地存在地质灾害等安全隐患，需要移址新建的；
（七）法律、法规、规章另有规定的。
第九条 有下列情形之一的，其建房申请不予批准：
（一）不符合乡镇总体规划、镇（乡）土地利用总体规划、村镇规划、村庄规划、风景名胜区规划和其他专项规划的；
（二）占用农用地未办理农用地转用审批手续的；
（三）“一户多宅”或者原宅基地不拆而造成“一户多宅”的；
（四）非本集体经济组织成员或者未经本集体经济组织同意而申请宅基地的；
（五）将房屋及宅基地出卖、出租、赠与他人、非法转让或者将住宅改作他用，申请宅基地的；
（六）在原批准的宅基地以外有违章建筑且未拆除的；
（七）夫妻共有一处宅基地，虽有分列的户口，再以分户为由申请宅基地的；
（八）法律、法规、规章和国家、省政策规定不符合申请宅基地条件的。
第十条 村（居）民新建房屋，生活垃圾应当分类收集，合理利用，就地填埋处置；村（居）民建房较集中的生活污水应当排至乡镇排污管网，分散排污不便于集中收集的须修建化粪池，处理后排入自然溪沟。化粪池建设提倡选用环保部门提供的“化粪池+人工湿地”标准图集。
第十一条 村镇建设建筑风格应当具有本土特色，建筑式样提倡体现“小青瓦、坡屋顶、转角楼、外挑檐”等民族元素，新建房屋不改变传统建筑形式。提倡选用住房城乡建设部门提供的《农村建房户型设计图册》。
第十二条 在村镇从事建筑施工的个体工匠，由住房城乡建设部门负责组织技术培训，推广本土特色建筑的施工方法并保护传统工匠工艺。
第三章 规划选址
第十三条 村（居）民建房必须符合乡镇土地利用总体规划和村镇规划。农村宅基地应当坚持节约、集约用地的原则，尽可能在规划的农村集中居住点选址布局，充分利用废旧宅基地、空闲地和非耕地，在满足安全的前提下鼓励占用荒山、荒坡进行建设。
第十四条 村（居）民建房应当适度集中，在城镇规划区建设用地范围内原则上不再进行单宗分散的新宅基地审批。鼓励城镇规划区范围外的村（居）民建房按照城镇化和集约用地的要求，向集镇、中心村的农民集中居住区集聚，逐步实现集中居住。
第十五条 盘活利用存量建设用地，大力推进城乡建设用地增减挂钩方式建房。村（居）民建房应当优先选择原址重建，或者充分利用村内存量建设用地、未利用地，尽量不占或者少占耕地。村内有空闲宅基地尚可利用的，原则上不批准新宅基地。
第十六条 乡镇人民政府要科学指导村民合理选址，建房应当避开滑坡、泥石流、崩塌、地面塌陷等地质灾害危险区和地下采空区。严禁在基本农田保护区、生态资源保护区、饮用水源一级保护区、风景名胜区一级保护区、历史文化核心保护范围内建房。
第十七条 选址建房鼓励进入规划居民点内或者靠近自然村落，符合规划、国土、城乡建设、交通、林业、水利、环保等法律法规要求，落实对古村落、古民居的保护措施。
第十八条 严格控制在高铁、国道、省道等交通干线两侧建房，因特殊情况确需选址在交通线两侧的，从道路边沟外缘起，退离高铁两侧不少于50米，退离铁路两侧不少于30米，退离高速公路防护栏两侧不少于30米，退离国道、城市主干道两侧不少于20米，退离省道两侧不少于15米，退离县道两侧不少于10米，退离乡道两侧不少于5米，退离村道两侧不少于3米。禁止利用公路边沟进行灌溉或者排放污水。
选址在沿河道、溪流两侧的，有条件的退让河道、溪流自然岸线的距离不得小于20米，退让小溪流自然岸线的距离不得小于10米，同时应当符合有关技术规范和规定的要求。
第四章 建房审批程序
第十九条 村（居）民建房按照下列程序办理：
（一）提出申请。由村（居）民向村（居）民委员会提出建房申请。建房申请报告中需说明建房理由、现有家庭成员、申请建房人口、住房情况、位置、面积等情况。
（二）村组初审。村（居）民委员会按照本办法的规定，组织村（居）组干部讨论，并将结果张榜公示5日，公示期满且无异议后，由申请人填写《农村个人建房申请表》，由村（居）民委员会签署意见并盖章上报乡镇人民政府。
（三）现场踏勘。乡镇人民政府在乡镇便民中心设置农村建房服务窗口，受理村（居）民建房申请资料，对资料齐全的，应当在3个工作日内组织乡镇规划国土建设和环保管理站相关人员实地踏勘，并由经办人员绘制建房定位图，签署意见。
（四）审核审批。根据申报材料及现场踏勘情况，由乡镇人民政府牵头组织受相关部门委托的乡镇规划国土建设和环保管理站在法律规定的时限内作出行政许可或者不予许可的决定。
（五）张榜公布。村（居）民建房经批准后，由乡镇人民政府将审批结果通知申请人及所属村（居）民委员会，村（居）民委员会应当在接到通知之日起1日内，将审批结果张榜公布，公布期限为5日。
第二十条 申请个人建房，村（居）民应当提交下列材料：
（一）《农村个人建房申请表》；
（二）申请人身份证、户口簿的原件及复印件、联系方式；
（三）宅基地批准文件或者宅基地使用证明、房屋现状图片、村（居）民委员会讨论及公示结果；
（四）须拆除原住宅的，提供《拆旧建新协议书》；
（五）拟新建房屋选取的风貌图集；
（六）法律、法规规定的其他资料。
第五章 批后监管
第二十一条 村（居）民建房需持有《乡村建设规划许可证》和《集体建设用地使用审批单》。《乡村建设规划许可证》有效期为1年，到期未取得用地审批手续的，应当在有效期届满30日前向原核发机关申请办理延期手续，延长期限不超过1年。
第二十二条 按照“先批后建”的原则，村（居）民必须按照批准核发的《乡村建设规划许可证》的要求施工，不得擅自更改。乡镇人民政府对村（居）民建房要实行“两到位”，即审批前实地踏勘到位、建设中跟踪监督到位。
第二十三条 乡镇人民政府是村（居）民建房管理的实施主体，应当加强对村（居）民建房的巡查监管，落实巡查队伍，完善相关台账，做到违法建设及时发现、及时制止、及时上报、及时处理，确保村（居）民建房规范有序。市、区县有关主管部门要及时指导、督促、考核。
第二十四条 村（居）民建房建筑材料堆放严禁占用交通道路，其建筑垃圾、渣土应当及时自行清运干净。
第二十五条 凡持他人规划、土地证件建房的，按无证建设处理。
第二十六条 对历史遗留“一户多宅”和空置住宅，各区县要制定激励措施，鼓励村（居）民腾退多余宅基地。
第六章 责任追究
第二十七条 有下列行为之一的，属违法用地或者违法建设，由乡镇人民政府及相关部门依法处理：
（一）未取得或者未按照《乡村建设规划许可证》进行建设的；
（二）买卖或者以其他形式非法转让土地的；
（三）超过证件有效期进行建设的；
（四）采用欺骗手段获准进行建设的；
（五）其他违反法律、法规的情形。
第二十八条 乡镇人民政府、村（居）民委员会要认真落实村镇建设属地管理的监管责任。因监管不力、责任落实不到位等造成违法违章建设的，依照相关规定严格追究相关责任；构成犯罪的，移送司法机关处理。
第二十九条 对有玩忽职守、索贿受贿、徇私枉法、贪污行为的，依纪依法追究相关责任；构成犯罪的，移送司法机关处理。
第七章 附 则
第三十条 区县人民政府可根据本办法，结合区县实际，制定相应的管理措施和办法。
第三十一条 本办法自公布之日起施行。