各县(市)、区人民政府,市人民政府各部门:
《新乡市2018-2020年中心城区棚户区(城中村)改造攻坚方案》已经2017年11月7日市政府第81次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。
新乡市人民政府
2017年12月8日
新乡市2018-2020年中心城区棚户区(城中村)改造攻坚方案
棚户区(城中村)改造是重大的民生工程和发展工程,是有效改善群众住房条件、缓解城市内部二元矛盾、提升城镇综合承载能力、促进经济增长与社会和谐的重要举措。按照《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》(国办发〔2014〕36号)、《河南省人民政府关于加快推进棚户区改造工作的意见》(豫政〔2014〕17号)和《住房和城乡建设部国家发展改革委财政部国土资源部农业部国务院国资委国家林业局关于做好棚户区调查摸底和2018—2020年改造计划的通知》(建保函〔2017〕49号)要求,结合我市棚户区(城中村)改造实际,制定本实施方案。
一、总体思路
把改善棚户区居民住房条件作为出发点和落脚点,将推进棚户区(城中村)改造和城市基础设施建设相结合,坚持规划引导和政府主导原则,区分轻重缓急,结合需要和可能,优先改造住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切和集中连片规模大、对优化城市布局有重大影响的棚户区(城中村),在2020年前对具备改造条件的棚户区(城中村)分批实施改造。
二、基本原则
(一)政府主导,规划先行。棚户区改造政策性强、公益性强,必须发挥政府在计划引导、征收拆迁、补偿安置、开发建设等方面的主导作用,不断强化政策和资金支持;编制改造规划,统筹改造时序和规模,推进片区化、单元化改造,杜绝碎片化改造和零星开发。
(二)立足长远,着眼民生。棚户区改造既要充分考虑当地经济社会发展水平,又要着眼于城市长远发展、有序发展和均衡发展,还要把握现阶段的发展需求和政策机遇,更要突出改善民生、促进社会和谐。
(三)上下联动,区为主体。棚户区改造是复杂的系统工程,市、区两级既协作配合又要各有侧重,市级主要负责棚改的制度设计、规划管控、土地运作、资金筹措等方面决策和协调;区级是棚改项目实施的主体,重点抓好征收拆迁、补偿安置和项目推进等工作。
(四)阳光操作,依法运行。棚户区改造涉及利益错综复杂,必须严格程序、明确标准、透明化运作,确保群众权益和社会和谐稳定;要及早谋划,加快前期、完善手续,禁止未批先建、边建边批等一切形式的违法建设行为。
三、实施重点
(一)沿湖、沿河、沿渠区域和山水林田湖工程周边。
(二)涉及新建道路、打通断头路等城市基础设施建设及对优化城市布局、完善城市功能、提升城市形象有重大影响的区域。
(三)居住环境差、群众强烈要求改造的区域。
四、改造目标
(一)总体目标。2018-2020年计划对146个棚户区(城中村)实施改造,棚户区98个、城中村48个;征收117267户、2148万㎡,安置191709套、2280万㎡。
1.牧野区。共计48个,其中棚户区28个、城中村20个;征收29521户、654.65万㎡;安置56798套、681.5万㎡。
2.红旗区。共计49个,其中棚户区38个、城中村11个;征收32180户、543.1万㎡;安置39736套、527.1万㎡。
3.卫滨区。共计39个,其中棚户区29个、城中村10个;征收48380户、758万㎡;安置82766套、940.7万㎡。
4.凤泉区。共计8个,其中棚户区3个、城中村5个;征收5740户、116.6万㎡;安置12409套、148.9万㎡。
5.高新区。共计2个,城中村2个;征收1446户、77万㎡;安置49万㎡。
(二)年度目标
1.2018年计划。充分考虑中心城区棚改现状,按照既要有规模、又要可承受的原则,计划改造54个棚户区(城中村),征收38008户、862万㎡,安置69016套、841万㎡。
(1)牧野区。18个;征收12371户、342.7万㎡;安置29092套、349.1万㎡。
(2)红旗区。19个;征收12110户、254.2万㎡;安置14596套、172.1万㎡。
(3)卫滨区。12个;征收12059户、226.7万㎡;安置24419套、287万㎡。
(4)凤泉区。4个;征收822户、10万㎡;安置909套、10.9万㎡。
(5)高新区。1个;征收646户、29万㎡;安置22万㎡。
2.2019年计划。共计改造55个棚户区(城中村);征收36160户、547万㎡;安置46396套、562.3万㎡。
(1)牧野区。19个;征收9426户、171.75万㎡,安置14801套、177.6万㎡。
(2)红旗区。19个;征收10336户、144.1万㎡,安置11530套、132.6万㎡。
(3)卫滨区。15个;征收14148户、172.7万㎡;安置18565套、207.1万㎡。
(4)凤泉区。1个;征收1450户、10.9万㎡;安置1500套、18万㎡。
(5)高新区。1个;征收800户、48万㎡;安置27万㎡。
3.2020年计划。共计改造37个棚户区(城中村);征收43099户、739万㎡;安置76297套、877.3万㎡。
(1)牧野区。11个;征收7724户、140.2万㎡;安置12905套、154.8万㎡。
(2)红旗区。11个;征收9734户、144.8万㎡;安置13610套、156.5万㎡。
(3)卫滨区。12个;征收22173户、358.6万㎡;安置39782套、446.6万㎡。
(4)凤泉区。3个;征收3468户、95.7万㎡;安置10000套、120万㎡。
五、重点任务
(一)理顺管理体制。成立由市政府主要领导任指挥长、分管领导任副指挥长、各区和市政府相关职能部门主要负责人为成员的棚改攻坚指挥部,统筹协调推进全市棚户区(城中村)改造工作;整合棚户区改造、城中村改造、公租房建设等保障性住房管理职能,从规划、国土、财政等部门抽调人员,组建市级棚户区(城中村)改造办公室,市政府分管副秘书长兼办公室主任;办公室下设政策协调、联审联批、资金筹措、督导考核、效能监察等工作小组。有关区政府按照上下对口、便于工作的原则,成立相对应的工作机构,确保各项政策和措施落实到位。
(二)转变改造方式。棚户区(城中村)改造以政府主导为主,鼓励大型开发企业按城市更新单元规划实施规模化改造。树立经营城市的理念,以棚改征收消化存量激活增量、区域改造整合土地资源、土地出让保障改造资金、片区开发提升宜居水平为原则,坚持算大帐、算长远帐,力求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一、改造项目的征收补偿成本与土地出让收益总体平衡;对确实难以达到收益平衡的,经市政府同意,可实行多地块综合改造,原则上,改造项目投入和收益在本辖区内平衡,确实难以自求平衡的,在全市土地整体收储收益分配中予以安排。改造项目中的修建道路征迁投入统一纳入改造成本;修建道路征迁投入无法纳入改造成本的,按原来“区拆市建”原则执行,确因征拆成本高难以实施的,实行一事一议,市政府研究解决。改造地块由各区政府负责征收拆迁,拆成净地后由市国土部门挂牌公开出让,增强土地招拍挂的竞争性。各区政府具体测算征收补偿成本,市级征收部门负责组织征收测算成本的鉴定工作。征收补偿资金通过采用政府购买服务争取政策性金融资金支持、中央补助资金、土地出让收益全部用于征收补偿安置、市(区)财政投入等多种方式筹措,市财政按照征收拆迁进度,拨付相应资金。市国土、规划部门和各区政府要各司其职,加强对实施主体合同履行情况的监管,改造项目建设周期原则上不超过三年,逾期未竣工的予以清盘收回等处理。市审计部门对棚户区(城中村)改造实施全过程跟踪审计。
(三)破解征收难题。征收拆迁是影响棚户区(城中村)改造的最大瓶颈,各区政府要负起主体责任,把征收拆迁摆在突出位置,引进国内知名专业咨询团队,为推进依法征迁提供坚实保障。要通过强化宣传引导、组织领导、服务指导、提前搬迁奖励等有效措施,切实加快征收进度;要因项目施策,选准突破口和切入点,灵活运用行政、经济、法律等手段,形成拳头、造大声势,集中力量打歼灭战,做到征收一个,带动一片,形成全力推进棚户区(城中村)改造的示范效应。市国土、规划、住建、房管和公安、司法、监察等部门要结合职责分工、互相配合,全力保障中心城区房屋征收和补偿工作顺利进行,要把整治“双违”建筑(违法占地、违法建设)和安置补偿相结合,加强联动,坚决遏制漫天要价、恶意阻扰拆迁和公职人员影响项目推进的行为。要积极推广预征收,对改造范围内居民支持率达到一定比例的,启动预征收程序,征收补偿协议签订达到一定比例的,转为正式征收安置协议。
(四)明确补偿标准。坚持先安置后拆迁,棚户区(城中村)改造征收补偿采取货币补偿和集中建设安置房两种方式。货币补偿按有关规定进行评估。选择产权调换(定向购买安置房)的,棚户区居民按被征收合法建筑面积1:1给予安置;城中村村民被征收房屋面积按每处合法宅基地面积乘以城中村村民居住区容积率控制标准(≤1.5)予以认定,按1:1给予安置。对在发布征收公告15日(含)内,单户签约的、十户(含)以上共同签约和三十户(含)以上共同签约的,分别按被征收房屋合法(认定)建筑面积上浮10%、20%和30%给予优惠安置。违法占地、违法建设的建筑一律不予补偿。为降低被征收人购房成本,各区政府可以协议出让方式取得土地使用权集中建设保障性安置住房,组织被征收人定向购买;安置区选址按照相近和集中原则,坚持规模化安置,规划设计方案提前公示,充分征求居民意见,与商品房同规、同质、同品规划设计,实现公共服务设施集合构建。
(五)拓宽融资渠道。解决资金难点是加快棚户区(城中村)改造的关键环节。要紧抓国家棚改政策机遇期,通过更新经营城市理念,创新融资模式,构建多元化融资渠道,为棚户区(城中村)改造提供资金保障。各区政府要精心谋划包装项目,广泛开展宣传推介和招商引资活动,吸引更多的投资主体投资棚户区(城中村)开发改造;各区政府要加快项目前期,完善有关手续,争取更多的改造项目列入省定台账年度改造计划,全力争取国开行、农发行等政策性信贷资金,同时积极探索向商业性银行等非政策性金融机构融资模式,以省、市、区三级投资平台为棚改项目承接主体,与金融机构签订融资协议。充分利用平台融资功能,发行企业债券;积极发行地方专项债券。强化规划管控、城市土地征购及储备机制,增强政府调控土地市场的能力。市国土部门要会同规划部门,结合城市改造计划和生态环境、基础设施、公共服务设施建设规划,充分挖掘土地增值潜力,及时收储土地,积极推进土地资产证券化,提升土地融资能力。
(六)加快解决遗留问题。按照属地管理原则,各区政府要加大工作力度,多策并举,加快盘活问题楼盘。已发过确认函但未实施或无实质性进展的,一律收回按新政策实施;正在实施且尚能正常推进的,由相关区政府与实施主体签订变更协议重新约定改造竣工时间,加快改造进度,对仍不能满足合同约定要求的,将开发商列入黑名单,由各区政府会同有关部门立即进行清盘处理。各区政府要重视谋划新项目,更要突出盘活老项目,确保在新一轮棚改项目推进中问题楼盘只减不增,直至全部消化;已启动但因存在征收范围涉及改制企业用地或土地储备用地、因资金平衡申请调整规划、企业内部股权纠纷、拆迁难度较大和征收补偿资金短缺以及新型农村社区等多种政策性问题,致使停滞或推进缓慢、居民长期无法回迁、引发系列社会问题的棚改项目,实行一例一策、一事一议,市政府专题研究确定解决方案。
(七)严格市场准入。建立健全开发企业实力评估机制,严把开发企业市场准入关。在政府主导的前提下,鼓励国有和优质大型民营企业参与“两改”项目开发,优先支持引进央企和大型国有企业。开发企业必须在新乡市域没有问题楼盘,具有二级及以上开发资质且在预征收程序启动前10日内向区政府足额缴纳项目所需的征收补偿资金,安置房施工进度达到正负零前不得启动开发区域建设,全部竣工验收后方可进行商品房预售。各区政府在引进开发企业时应先对其资金实力、开发业绩、纳税情况、市场信誉等方面进行综合实力评估审查,必要时应引入专业机构对目标企业开展第三方尽职调查,努力引进知名度高、实力强、信誉好的企业参与“两改”项目建设。健全强化项目实施阶段的信用评估机制,重点对项目的出让合同履行情况、开发进度、项目品质、工程质量、交付使用和社会稳定等方面开展评估,完善曝光机制,将在开发和销售环节有严重违法行为的开发企业列入重点监控对象,直至给予竞买土地限制和资质处理等。
(八)强化推进机制。健全强化“周例会、月督导、季通报、年考评”的调度协调、现场督导、观摩评比和进度排序的工作机制。市政府分管领导定期主持召开工作例会,调度协调棚改项目推进中的困难和问题;强化棚改工作“部署、落实、反馈”机制,工作督导组要及时深入各区和项目现场了解推进情况,及时会同市直有关部门协调解决问题;对规模大、推进难、矛盾多的集中成片棚户区(城中村)改造项目实行市领导分包制;适时组织市委、市政府主要领导参加重大项目推进观摩活动;对各区项目启动、拆迁、开工、进度等情况实施台账管理,定期汇总更新各个项目的拆迁量、开工面积、形象进度等数据指标,每季度对各区的棚改工作(拆迁量、新开工规模、投资额等方面)进度进行排名通报。
(九)及时完善政策。棚户区(城中村)改造涉及矛盾多、触动利益多,对推进过程中出现的新情况、新问题,要建立政策补充完善机制,对涉及规划、土地、补偿安置等方面的共性问题和其他一些各区政府无法解决的个性问题,及时研究、快速决策,研究提出指导性意见或制定相关规定,以会议纪要或文件形式印发执行,为加快棚户区(城中村)改造提供政策支撑。
(十)注重宣传引导。要充分发挥新乡电视台、新乡广播电台、新乡日报、平原晚报及互联网、手机微信等媒介的舆论引导作用,采取集中宣传、开设专栏、专题报道、一线访谈等形式,全面跟踪棚改工作动态、先进典型和经验做法。各区及有关企业要结合实际,加大现场宣传力度,利用广播电视、设立宣传点、入户宣传等形式,切实将棚改惠民政策宣传到户、解释到位,为棚改攻坚营造良好的舆论氛围。
六、工作要求
(一)加强组织领导。各区作为棚户区(城中村)改造的责任主体,对政府主要负责人一并纳入考核奖惩,政府主要负责同志要亲自过问项目、协调工作、督查进展;政府主要领导要亲自抓,定期召开例会研究解决问题;分管领导具体抓,全面推进棚改各项工作。各区要明确职能机构、完善工作机制,加快推进本辖区棚户区(城中村)改造。市直有关部门要结合自身职责创新工作,着力破解改造项目推进瓶颈问题,按照市政府要求全力服务支持棚户区(城中村)工作。市监察部门、政府督查室要建立有效的督查和问责制度,对各区推进棚户区(城中村)改造及市直相关部门履责情况进行督查考核。
(二)明确工作责任。各区政府负责征收补偿的前期调查登记、编制征收计划、确定征收规模、测算征收成本、拟定征收补偿方案,并出具社会稳定风险评估报告;市规划部门负责编制城市更新改造专项规划,出具改造项目规划条件,确定改造地块的范围和用地边界,为测算征收成本提供依据;市国土部门负责改造项目地块出让方案的制定,在出让条件中应明确对潜在竞拍人的资质准入条件,严禁超资质开发,保障改造项目顺利实施;住建部门要特事特办,对基本符合条件的改造项目,提前介入,加强工程质量安全监管;市财政部门负责与国开行、农发行等金融机构对接,建立改造项目的投融资机制,并对征收补偿资金的拨付、使用情况进行监管。
(三)推进联审联批。要以优化审批流程、实行并联审批、提升服务水平、强化督促协调为核心,组织开展重大棚改项目联审联批工作。健全工作机制,建立绿色通道,限期完成棚户区(城中村)改造项目的环评、立项、规划许可、土地供应、施工许可等相关手续。相关职能部门要切实提高行政效率和服务质量,实行容缺受理和容缺审查机制,加快改造项目手续办理进度。适时选择一些重大棚户区(城中村)改造项目作为实施联审联批的典型案例进行解剖分析,对拆迁、土地、规划、建设等环节倒排时间,明确限时办理和交叉推进要求,棚改例会及时专题研究、协调推进中的难点问题,棚改办建立跟踪督察机制,确保项目顺利推进。
(四)强化使命担当。各区要把推进棚改项目建设作为践行“敢转争”活动的试金石,特别在当前全市房地产市场“量价齐升”、市场供应后劲不足和需求旺盛矛盾的特殊阶段,各级部门要强化责任、勇于担当,一级抓一级,层层抓落实,把棚户区(城中村)改造作为改善民生和拉动经济增长的重要抓手,加快棚改项目建设,为住房刚性需求创造条件,为拉动经济发展注入不竭动力。本方案自印发之日起施行,凡与此精神不一致的政策和规定,均以此为准。