市政府办公室关于进一步加强市区工业用地供应管理的实施意见
各市（县）、 区人民政府， 市各委办局， 市各直属单位：
为深入推进供给侧结构性改革，助推“产业强市”发展战略，实现节地水平和产出效益双提升，按照中共无锡市委十三届五次全会精神，根据《节约集约利用土地规定》(国土资源部令第61号)和《中共江苏省委江苏省人民政府关于全面推进节约集约用地的意见》（苏发〔2014〕6号）等相关法规政策，结合我市实际，经市政府同意，就进一步加强市区工业用地供应管理提出如下实施意见。
一、优化供地管理机制
以进一步提升节约集约用地水平、提高土地资源配置效益、保障项目用地及时供应为目标，调整优化工业用地供应管理机制。
（一）建立工业项目评审决策机制。各区人民政府应当结合各自实际，建立健全由区人民政府牵头，区发改、经信、规划、住建、环保和国土等部门共同参与的工业项目评审决策机制，并明确召集单位，讨论确定新的工业项目供地的初步方案，包括工业用地供应方式、起始地价、供应期限和先期租赁期满转为出让（租赁）土地时必须达到的亩均税收水平等产出条件、签订产出监管协议的责任主体及产出监管协议的主要内容等。
（二）建立市、区两级审核机制。按照“以区为主，市区联动”的原则，对工业用地出让（租赁）审批机制进行优化，各区人民政府负责完成工业项目的准入评审和土地供应的初审工作，市国土局审核后予以供应。
（三）实行“双合同”管理机制。建立土地出让（租赁）合同与产出监管协议并举的“双合同”管理制度。新增工业用地挂牌成交后，在市国土局与竞得人签订出让（租赁）合同前，各区人民政府（管委会）或其指定机构应与土地竞得人签订产出监管协议；竞得人如在地块挂牌文件约定的期限内未完成土地租赁合同和产出监管协议的签订，视作地块不成交，须承担相应的违约责任。土地出让（租赁）合同和产出监管协议二者之一提前终止的，则相应的合同或监管协议也自动终止。产出监管协议重点明确用地期限内的亩均税收、亩均销售收入、开发投资强度等指标，以及用地单位未达到产出要求收回土地或继续签订租赁合同的条件。
（四）建立产出评估监管机制。要依据产出监管协议和土地出让（租赁）合同约定，按照“谁提出、谁负责、谁监管”的原则，在项目达产、出让（租赁）年期到期（到期评估考核）等阶段，组织对项目亩均税收等重要指标实施情况进行评估考核，对达到或没有达到约定要求的，按相关规定进行管理。
二、严格用地准入条件
调整提高工业用地供应市场准入条件，工业、仓储用地（不兼容其他用途）供应必须符合以下要求：
（一）符合国家、省和市的产业政策，符合土地利用总体规划、城乡规划、环境保护规划等相关规划，符合供地政策。
（二）供应前必须明确亩均税收等产出指标，原则上必须达到企业投产三年后亩均税收不低于30万元（其中省级以上开发区原则上不低于40万元）的要求。各地可根据各自实际按照国民经济行业分类确定分行业亩均产出指标，报市人民政府批准后实施。如需对工业企业拆迁安置、存量工业用地补办手续的项目亩均税收等产出指标单独设置标准的应同时报批。
（三）坚持节约集约用地，供地规模不得突破《江苏省建设用地指标》。
（四）实施先期租赁供应方式。除市级以上重大项目、注册资金人民币6千万元以上项目、注册资金美元1千万以上（或等额外币）外资项目、标准厂房，以及电厂、燃气、给排水、垃圾焚烧、污水处理等特殊类型工业外，其余新增工业项目一律实施先期租赁的供应方式。先租后让、短期租赁转长期租赁等方式供应土地时，应当依法采取招标、拍卖、挂牌方式。
（五）出让条件不得设置唯一性、排他性等影响市场公平的要求。对因经济转型、产业升级、节约集约等需要，在工业用地出让公告及相关出让文件中可设置产业类型、产出效率、生产技术和节能环保等要求。其他情形，可纳入产出监管协议，随工业用地出让公告一并发布。
三、实施差别化供应方式
为确保市场准入条件在规定的时间内实现，工业用地供应采用先期租赁的供应方式，即先短期租赁，经达产考核后再办理长期供应的方式。
（一）先租后让
在工业用地供应时，按照市场准入条件，设定一定的产出要求，先以租赁方式向使用者供应土地，承租人在租赁期间开发、利用土地，经评估考核达到约定的亩均税收水平等产出要求后，可以申请将租赁土地转为出让土地。
（二）短期租赁转长期租赁
对先以短期租赁方式供应土地的，承租人在租赁期间开发、利用土地，经评估考核达到约定的亩均税收水平等产出条件后，可以申请将短期租赁土地转为长期租赁。
以先租后让方式供应土地的，城乡规划主管部门应就整个地块出具规划文本，明确各项规划参数；经评估考核后工业用地承租人要求将部分租赁土地转为出让土地的，须征得城乡规划主管部门同意后方可办理协议出让手续。
先租后让最高年限50年，短期租赁转长期租赁使用期限最高20年。以先租后让、短期租赁转长期租赁等方式供应土地的，出让（租赁）年限还须扣除先期租赁使用年限。
四、规范用地供应要求
（一）合理确定用地年期。采取先租后让、短期租赁转长期租赁等方式供应土地的，先期租赁土地年期一般不超过5年。采取先租后让方式供应土地的，出让年期原则上按20年设定；亩均税收等达产考核指标超过控制指标50%以上的，出让年期可以按照企业意愿延长到30年；超过控制指标100%以上的，可以延长到40年；超过控制指标200%以上的，可以延长到50年。
（二）规范确定土地出让（租赁）起始价。各区人民政府应制订本地区工业用地最高年期出让基准价格，并报市国土局备案。以先租后让、短期租赁转长期租赁等方式供应土地的，先期租赁每年租金按不低于最高年期出让地价的2%确定，先期租赁5年租金签订租赁合同时一次性支付。以上述方式供应土地的，20年、30年、40年期土地出让（租赁）价格按不低于最高年限地价0.4、0.6、0.8系数确定。协议出让价格为出租时点设定的出让年期土地出让金总额扣除已缴纳租金后的差价。
（三）规范容积率管理。工业用地容积率原则上不得低于1.0，标准厂房容积率不得低于1.6；由于产业特殊确需低于上述1.0的，由区工业项目决策机构讨论确定。
（四）鼓励建设高标准厂房。对功能齐全、设施先进的四层及以上并配工业电梯的标准厂房工业用地，在确定土地出让底价时按不低于所在地等别相对应全国工业用地出让最低价标准的70% 执行。对现有工业用地在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。
（五）支持外商投资项目用地。外商投资企业与内资企业同等适用相关用地政策。继续对集约用地的鼓励类外商投资工业项目优先供应土地，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应全国工业用地出让最低价标准的70％执行。
（六）鼓励盘活存量土地。鼓励消化批而未供土地和盘活存量低效用地，市人民政府按照各区上一年度消化批而未供土地和盘活存量低效用地的数量给予百分之五的新增建设用地计划奖励。
（七）规范工业用地转让。标准厂房类工业用地分割转让、分割抵押不得突破最小规划单元。其他工业用地原则上必须整体持有、整体抵押，如需分割转让、分割抵押必须符合城乡规划并经区人民政府批准。先期租赁的工业用地，自土地使用权租赁合同签订之日起5年内不得转让、转租、抵押；达产考核不达标的工业项目，在整改的2年内，土地使用权不得转让、转租、抵押。
五、明确考核评估要求
新增工业项目达产或既有工业项目土地出让（租赁）期满，各区人民政府（管委会）或其指定机构要组织对用地单位执行产出监管协议情况进行以亩均税收为核心指标的评估考核，根据考核结果作出相应的处置，并向市国土资源局提出地块处置的具体建议。
（一）对经考核评估达标的工业项目，办理租赁土地转相应年期出让或长期租赁续期手续。
（二）对经评估考核不达标的工业项目，亩均税收、亩均销售收入等达产指标低于产出监管协议约定的最低标准的，可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例，要求用地单位支付相当于同比例土地出让价款的违约金，并给予企业2年的整改期限，并按原租金标准办理续租手续。先期租赁土地经整改后考核仍然达不到约定条件的，可按照合同约定收回土地使用权，地上建（构）筑物经评估后有偿收回；也可续签5年期的租赁合同，租金标准按照签订租赁合同时点评估讨论确定地价的2倍约定；或由企业按照产出监管协议约定的亩均税收水平补足差额后签订5年期的租赁合同，租金标准按照签订租赁合同时点评估讨论确定的地价约定。出让土地经整改后考核仍然达不到约定条件的，可由企业按照产出监管协议约定的亩均税收水平补足差额。
（三）既有工业项目土地出让（租赁）期满，用地单位申请延续出让（租赁）的，按照亩均税收不低于20万元等产出条件，由各区人民政府（管委会）或其指定机构组织对用地单位进行考核评估。对考核评估达标的工业项目办理续期手续，出让（租赁）年期原则上按20年设定；对经考核评估不达标的工业项目，可以协商收回土地使用权，也可签订5年期的租赁合同，租金标准按照不低于签订租赁合同时点评估讨论确定地价的2倍约定。
（四）对因企业自身原因无法开发建设或运营，或未达到合同约定土地使用条件，经综合考核未通过的工业用地，按照合同约定有偿或无偿收回土地使用权。对有偿收回土地使用权的，按照约定返还剩余年期的土地出让金或租金。对地上建（构）筑物，由各区人民政府（管委会）按照监管协议约定，组织采取无偿收回、残值补偿、评估时点价折算或由用地企业自行恢复原状等方式处置。
六、强化用地供应服务
（一）土地使用权租赁和土地使用权出让都是法定的国有建设用地有偿使用方式。国土、规划、住建、金融、行政审批等部门要提高审批效率，积极为承租企业提供优质服务，依法保障租赁土地的合法权益，满足承租企业生产经营上的各项合法需求。
（二）工业用地出让（租赁）合同期限届满前，除因社会公共利益或者实施城市（乡镇）总体规划需要外，不得提前收回土地使用权。因社会公共利益或者实施城乡规划，确需提前收回土地使用权的，应当依照法定程序报批，并根据国家法规和实际情况给予企业补偿。
本意见自2018年8月1日起施行。江阴市、宜兴市可结合各自实际，参照本意见制定实施办法。
无锡市人民政府办公室
2018年5月24日