无锡市人民政府办公室文件
锡政办发〔2015〕62号
市政府办公室关于印发无锡市城镇低效
用地再开发实施方案的通知
各市（县）和各区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
《无锡市城镇低效用地再开发实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
无锡市人民政府办公室
2015年3月31日
无锡市城镇低效用地再开发实施方案
为进一步提升我市节约集约用地水平，提高土地使用效率，根据《关于构建节约用地“1236”战略布局的实施意见》（锡政发〔2014〕151号）要求，以“创新市场机制盘活存量”为出发点，探索城镇低效用地再开发模式，力争至2020年，形成一批有影响力的低效用地盘活利用典型，现制定如下实施方案:
一、科学编制城镇低效用地再开发专项规划
按照“封闭运行、规范操作、稳步推进、结果可控”的总要求，充分发挥规划引导作用，科学合理编制城镇低效用地再开发专项规划，实现优化城市空间结构、优化土地利用结构、优化产业结构、优化人居环境的多元目标。
（一）可列入城镇低效用地再开发范围的土地类型
1.布局散乱、设施落后，城乡规划确定需要改造的城镇、厂矿和城中村等；
2.落后于国家、省、市产业政策、“退二进三”、产出水平低于同行业平均水平的产业用地；
3.不符合安全生产和环保要求的用地;
4.未充分利用的土地；
5.原用地性质不符合现行城乡规划的存量建设用地；
6.根据实际认定为低效用地的其他建设用地。
（二）专项规划编制要求
专项规划编制及申报主体为各市（县）、区人民政府（新
区管委会），各地要会同相关职能部门科学合理编制城镇低效用地再开发专项规划（市区专项规划编制需同步征求市土地储备中心意见），明确改造利用目标任务、性质用途、规模布局、时序安排和保障措施等，并充分利用地籍调查、工业用地调查、可利用资源调查成果，将每宗拟开发的低效用地标注在城乡规划图上，建立城镇低效用地数据库。列入专项规划的地块必须符合土地利用总体规划和城乡规划，为保证城乡规划的完整性，拟改造地块可涉及少量新增建设用地，但新增建设用地面积原则上不得超过拟改造地块总面积的5%。城镇低效用地再开发专项规划要附年度实施计划一览表及拟改造地块分布图，年度实施计划一览表中应当载明各改造单元名称、功能定位、区位、规模、进度安排、改造模式等。
二、编制再开发单元改造方案
每一个列入专项规划的改造地块为一个再开发单元，各市（县）、区人民政府（新区管委会）要按照专项规划确定的年度实施计划逐个地块编制再开发单元改造方案。再开发单元改造方案应当包含以下内容：
（一）再开发单元基本情况。包含再开发单元位置、面积、权属等情况；涉及须办理农用地转用土地征收手续的，应当载明需农用地转用和土地征收的面积及原集体土地所有者；涉及完善历史用地手续的，应当载明违法时间、面积及原因。
（二）规划情况。再开发单元必须符合土地利用总体规划和城乡规划，必须纳入专项规划及城镇低效用地数据库。
（三）土地利用现状情况。包含再开发单元现状用途、土地使用者、建筑面积、容积率、年产值等。
（四）协议补偿情况。包含再开发单元中需完善征收手续的土地征地补偿到位情况以及需要完善历史用地手续的处罚情况。
（五）拟改造情况。包含拟供地方式、拟改造主体、拟改造的用途、改造后建筑面积、容积率以及预计年产值或综合效益情况等。
（六）其他应当特殊说明的内容。
三、土地政策
（一）政府收购储备存量建设用地
以下类型必须由市、市（县）人民政府纳入土地储备，并按现行法律规定出让土地：
1.为了城市基础设施和公共设施建设，或实施城市规划进行旧城区改建需要使用存量建设用地的，依法收回、收购土地使用权；
2.经市人民政府批准纳入年度土地储备计划的土地；
3.改造后规划用途为商品住宅（含住宅混合用途）的土地；
4.划拨决定书、土地有偿使用合同、法律法规等明确应当收回土地使用权重新出让的土地；
5.市、市（县）人民政府依法确定的特殊地块。
（二）原国有土地使用权人申请自行改造
在满足基础设施、公共设施、公益事业等用地需求前提下，除商品住房（含住宅混合用途）和按规定应当收回土地使用权重新出让的情形外，鼓励原国有土地使用权人自行改造或吸纳市场主体合作改造，可以以协议方式办理出让手续，签订补充合同或重新签订土地出让合同，取得土地使用权。
1.原工业用地改变用途的，按新规划设计条件市场评估价格补缴50%土地出让金；现有工业用地改造后不改变用途，提高容积率的，不再增缴土地价款。
2.原经营性用地改变容积率、用途等规划参数的，按现行法律规定补缴土地出让金。
3.因实施城乡规划采取异地安置的项目，符合产业政策和节约集约用地要求的，可以以协议出让或租赁方式供地。
（三）原集体土地所有权人申请自行改造
原集体土地所有权人可申请对原集体存量建设用地按规划用于除商品住房（含住宅混合用途）以外的改造开发建设，原集体土地所有权人可以自行开发改造，也可以与有关单位合作开发建设改造。
土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，纳入城镇低效用地再开发范围的存量集体建设用地，原集体土地所有权人申请改造的，应当依法征收为国有土地，以协议方式供应给原集体土地所有权人，并按新规划设计条件市场评估价格补缴50%的土地出让金，涉及城中村、危旧房拆迁改造的，按新规划设计条件市场评估价格的15%补缴土地出让金。
土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外的存量集体建设用地，原集体土地所有权人申请将集体土地征收为国有的，按前款规定执行。
（四）市场主体收购改造
市场主体收购改造是指市场主体与拟改造地块内所有土地权利人协商收购后，在符合土地利用总体规划和城乡规划前提下，申请对收购地块进行集中改造。允许市场主体收购相邻多宗地块，申请集中开发利用；市、县人民政府国土资源部门可根据申请，将分散的土地合并登记。
市场主体收购改造的，市场主体必须依据规划建设条件编制改造方案和补偿安置方案，其中地块改造方案必须征得100%原土地权利人同意，且拟改造地块内已拆成自然平整连片土地面积超过地块实际面积的90%后，可以以协议方式供应土地使用权，并按新规划设计条件市场评估价格补缴50%的土地出让金，涉及城中村、危旧房拆迁改造的，按新规划设计条件下市场评估价格的15%补缴土地出让金。
市场主体参与城镇低效用地再开发的，市、县（市）人民政府可以根据有关规定和需要，要求配建一定比例的保障性住房、产业用房、基础设施和公共服务设施。
（五）可归并零星土地开发利用
可归并零星土地是指城市建设过程中形成的、按城乡规划不能单独开发利用的“边角地”、“夹心地”、“插花地”等土地（以下简称“三地”），在实施改造时需归并至相邻地块开发。相邻地块土地使用权人有改造意向的，可提出申请，归并使用。具体按以下方式处理：
1.“三地”为国有建设用地的，可以以协议方式出让。
2.“三地”涉及新增建设用地的，需按现行规定依法办理农用地转用土地征收手续，也可以通过设立专项周转指标，按照城乡建设用地增减挂钩政策规定处理后，可以以协议方式出让。
（六）依法开展确权登记发证
各地要按照明晰产权、维护权益要求，做好确权工作，土地权属不清晰、存在土地权益争议的地块，不得纳入城镇低效用地再开发范围。符合相关规划，需要完善土地确权登记手续的城镇低效用地，用地行为发生在1986年12月31日之前的，按照《确定土地所有权和使用权的若干规定》办理；用地行为发生在1987年1月1日之后的，按照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理。
四、审查报批
（一）专项规划
各市（县）、区（新区管委会）城镇低效用地再开发专项规划统一报市人民政府批准，并报省国土资源厅备案。
（二）再开发单元改造方案
市区再开发单元改造方案：
1.项目所在地区政府（新区管委会）在符合土地利用总体规划、城乡规划前提下，根据改造主体申请，指导改造主体进行编制。
2.各区政府（新区管委会）在编制改造方案时，需取得市发改、规划、建设、水利、环保、市政园林、土地储备中心等部门关于改造方案的书面审查意见，各区政府（新区管委会）将再开发单元改造方案及上述各部门书面审查意见报送市国土局，由市国土局根据本实施意见确定的供地政策拟定出让方案，连同改造方案及各部门书面审查意见一并报市政府审批后，办理供地手续。
3.市发改、规划、建设、水利、环保、市政园林、土地储备中心等部门按各自职责对城镇低效用地再开发专项规划及改造方案共同把关，出具书面审查意见。
江阴、宜兴市再开发单元改造方案审查报批程序，由江阴、宜兴市政府参照市区审查报批模式自行制定审批流程，供地手续在江阴、宜兴市政府批准后由江阴、宜兴市国土资源局办理。
五、其他说明
（一）原国有土地使用权人、原集体土地所有权人与其他单位合作开发的，应当成立有限责任公司，并提供企业营业执照、公司章程等材料；原国有土地使用权人、原集体土地所有权人在新成立的有限责任公司中出资比例应在51%以上。
（二）城镇低效用地再开发改造用于商业项目的，在土地出让时应设定自持比例（不低于30%)，具体由项目所在市（县）、区政府在土地出让前确定。
（三）无锡市国土资源局依据本实施方案负责制定具体操作细则。
无锡市人民政府办公室 2015年3月31日印发