阿署发〔2016〕55号

阿拉善盟行政公署

关于做好房地产去库存工作进一步促进

房地产业稳步发展的实施意见

各旗人民政府，开发区、示范区管委会，行署有关委、办、局，各重点企业、事业单位：

为贯彻落实《内蒙古自治区人民政府关于做好房地产去库存工作进一步促进房地产业稳步发展的意见》（内政发〔2016〕26号）和《阿拉善盟行政公署关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（阿署发〔2015〕63号），结合我盟房地产市场库存实际情况，为扩大商品房消费，化解房地产库存，促进房地产市场稳定健康发展，现提出如下实施意见：

一、加强棚户区改造货币化安置的政策落实

（一）各旗（区）要搭建存量房源信息服务平台，通过全面梳理存量商品房，做好已竣工、在建住宅及非住宅商品房库存情况的分类调查摸底工作，发布收储房源信息，保证棚户区改造货币化安置选购存量房源信息平台渠道畅通，做好供需双方信息服务工作。对用于棚户区改造货币化安置的房源，房地产开发企业须按照上一季度本地区商品房市场均价给予适度让利或价格优惠。

（二）各旗（区）要把棚户区改造货币化安置作为房地产去库存的主渠道，提高货币化安置比例，拓宽货币化安置实施范围，可将城市棚户区、林业棚户区、工矿棚户区、垦区棚户区、旧城平房区改造，“十个全覆盖”中农牧民危房改造及农牧民转移搬迁等项目通过货币化安置方式实施安置。凡市场上商品住房存量较大、可以满足安置房源要求的地区，一般不再审批商品住房开发项目；属于完善城市功能及存量商品住房确实不能满足安置房源要求的，方可新建主要用于棚户区改造安置的项目。

（三）各旗（区）要尽快出台货币化安置具体办法，鼓励被征收人选择货币化方式进行安置，选择货币化安置方式的被征收人一年内购买存量商品房的或房屋被征收异地安置的住房，可给予优惠补贴政策并享受该套商品房免征契税。购房成交价格超过货币补偿或缴纳房屋产权调换差价的，只征收差价部分契税。

（四）棚户区改造被征收户对市场上商品住房存量中的大户型住宅有购买意愿但暂无支付能力的，在5年内，可以通过政府担保、开发企业持有产权、享受公共租赁住房优惠政策等方式先行使用，可在五年内分期支付或五年后一次性支付超出安置面积购房款。

（五）对因基础设施建设和社会公益事业涉及房屋征收的企事业单位，确需新建办公或生产用房的，应优先考虑在存量房源信息平台内选择合适房源进行购买，可享受棚户区改造相关优惠政策。

（六）各旗（区）要加快对各类保障性住房及其它新建住宅小区供水、供气、供热、供电、市政道路以及城市公共交通站点等配套建设，使其尽快具备交付居住条件，为棚户区改造货币化安置提供更多房源。

（七）各旗（区）要多渠道筹措棚户区改造货币化安置资金，利用好国开行、农发行棚户区融资贷款平台，加强与商业银行的沟通协调，争取项目贷款支持。要加大推行政府购买棚改服务、PPP模式、设立信托资金、发行地方债券等融资方式，筹集棚户区改造货币化安置资金。

二、积极培育商品房租赁市场

（八）各旗（区）要培育完善房屋租赁市场，依托房地产管理信息系统，逐步建立本地区房屋租赁信息政府服务平台，推广使用房屋租赁合同示范文本，实现房屋租赁合同网上登记备案。鼓励发展并成立以住房租赁为主营业务的专业经营机构，通过长期租赁或购买存量房源，直接向社会出租。

（九）从2016年起，全盟不再新建公共租赁住房，根据我盟廉租住房和公共租赁住房并轨管理实际，实行分类长期货币化补助政策。各旗区可根据本地区住房保障需求，选取由房屋租赁专营机构提供的和房地产企业经营的位置集中、户型合适的房源或改造存量房源中大户型住宅作为公共租赁住房，供保障对象选择。

（十）对公共租赁住房免征房产税；对房地产开发企业、住房租赁经营机构经营公共租赁住房取得的租金收入，免征营业税和企业所得税地方留成部分；对公共租赁住房租赁双方，免征签订租赁协议涉及的印花税。

（十一）鼓励房地产开发企业将存量空置的商品房投入到房屋租赁市场，对房地产开发企业将未出售的商品房租赁给居民居住使用的，根据房屋租赁合同等有效证明材料，各旗（区）可结合租赁期限的长短或租赁面积的大小给予全部或部分城市基础设施配套费和人防易地建设费的返还。

（十二）鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，对一次性购买库存商品房5千平方米或累计达到1万平方米的专业化企业或个人免征5年所持有房屋出租收入的各种地方性税收。

三、加大购房消费支持力度

（十三）盟旗税务、财政部门要严格落实财政部、国家税务总局、住建部《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）要求，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

   （十四）进一步扩大住房公积金缴存范围，尽快开展个体工商户、自由职业人员、农牧民和外来务工人员的住房公积金业务，支持购房需求。具体缴存基数和缴存比例由盟住房公积金管理委员会根据实际确定。

进一步提高住房公积金使用率，缴存住房公积金的被征收人，可凭拆迁安置协议和安置房的交房协议或新购房屋的产权证申请装修贷款或支取。需申请装修贷款或支取的住房公积金缴存人员，装修贷款标准由800元/平方米提高到1500元/平方米。鼓励有住房需求的居民通过房屋租赁解决住房问题，需提取住房公积金支付房租的，提取标准由每年最高1万元提高到每年1.5万元。

（十五）各金融机构要积极开展个人住房贷款业务，扩大业务范围。要从调整购房贷款比例、扩大抵押权房屋范围、延长贷款周期、提高贷款额度、加快办事效率等方面制定具体办法。                                                                                                                                                                                                                        

四、加大农牧民进城购房的政策落实

（十六）购房贷款政策。鼓励具备条件并有进城购房意愿的农牧民进城购房。对进城购房的农牧民，凡属首次购房的，申请商业银行贷款、住房公积金个人贷款（符合使用条件的）执行不超过20%的首付比例。

要允许农牧民以各项惠农（牧）补贴为抵押担保办理购房贷款，或由他人提供抵押担保办理购房贷款。要积极探索扩大以农村牧区宅基地、承包地、草牧场、林权地等抵押或担保贷款试点范围，增强农牧民购房资金融资能力。

对已经进城务工并建立稳定劳动关系的农牧民工，所在单位要全面建立农牧民工参加住房公积金制度，同城镇职工一样，为农牧民工缴存住房公积金，达到规定时限的可申请使用住房公积金贷款。

（十七）购房落户政策。在全盟行政区域内，农牧民购买商品住房（含二手房），本人、配偶及其双方父母、未成年子女均可按当地户籍政策在购房所在城镇落户，进城购房人员子女在购房地就近入园、入学，加大农牧民等各类进城购房人员与城镇户籍居民同城同等政策待遇，消除农牧民等进城人员的各种顾虑和担忧，实现购房预期。

（十八）优惠补贴政策。各旗区可根据本地区实际，制定农牧民及其他购房者首次购房贷款利息优惠补贴等政策，也可制定对首次购买商品住房（含二手房）的给予除税收外的一次性政策补贴。对进城购买商品住房（含二手房）的农牧民，由各旗区通过减免或补助方式给予50%的契税补贴。对于自愿退出宅基地的可参照有关政策给予一次性补助及奖励。

（十九）就业优惠政策。对于农牧民进城购房后从事工商业经营的，市场监管、税务、卫生等相关部门优先为其办理经营资质和置业手续；对就业创业的，人社部门负责提供创业指导、技能培训、就业信息、职业介绍等免费服务；符合创业贷款条件的，可优先申请发放。

（二十）结合十个全覆盖、扶贫及扶贫搬迁、生态移民搬迁、危旧房屋改造等工程，有条件的地区可以给予货币化补偿，鼓励农牧民进城购房或租赁房屋，享有同城化的社会保障政策。

五、优化房地产用地结构

（二十一）实行房地产去库存与房地产开发建设用地挂钩制度，房地产去库存周期超过12个月的旗区，要从严控制房地产开发建设用地供应，要暂停或暂缓商业用地、居住用地供应以及新建房地产项目审批。具体办法由各旗区住建局、国土局制定。

（二十二）各旗区要对因平房区改造未完成征收的零散房屋，及时纳入当年棚户区改造计划，集中力量加快征收进度，避免产生新的烂尾工程。

（二十三）各旗区要根据本地区房地产市场状况，研究制订未开发房地产用地的转型方案。对按照新用途或新规划开发建设的项目，规划部门要依法依规及时对项目规划方案进行调整；国土、住建部门应及时重新办理相关用地手续，并重新核定相应的土地价款。对房地产企业无能力再继续开发建设的土地，各旗区要制定土地回购收储方案，实行一次性回购或分期回购方式，土地价款须按照回购年度现行市场价进行核算。

六、推进房地产业转型升级，盘活存量资产

（二十四）各旗区要高度重视非住宅商品房去库存工作，因地制宜整合区域内各类库存非住宅商品房资源，做好统筹规划并分区域进行产业定位、业态布局，按照经营模式相对集中、一街一业的形态分布，引导并指导房地产企业转型升级。

可采用政府租用、贴息、补助等方式，鼓励将符合条件的商品房和闲置厂房、仓库等房屋建筑，改造为电商用房、“创客空间”、科技企业孵化器、商务居住复合式地产、高层次人才公寓等，通过促进新兴产业的发展，实现非住宅商品房库存的消化。

　　对符合改造条件的商业营业用房、写字楼等闲置用房，可由投资者、政府或其他投资者收购或长期租用，改造为教育培训、幼儿园等用房；也可改造为酒店式公寓以及用于社会化养老、文化、体育产业等其它符合条件的经营性、公益类用房；结合我盟打造国际旅游目的地的目标，还可改造为旅游文化馆、体验中心、驿站等旅游相关设施。

　　对于申请改变房屋用途的，在不增加容积率，不改变城市设计、不影响绿地率等指标前提下，各旗区可以根据实际和企业申请，对用地性质、年限等相关政策进行调整。

（二十五）各旗区要清理整顿涉企收费。盟、旗各部门要严格执行《关于公布全区涉企行政事业性收费和政府性基金目录清单的通知》（内财非税〔2015〕74号），对未列入清单的费用一律停止收取，对部门、旗（区）自行设立的涉企收费一律废止。物价部门要加大检查力度，对专业化经营服务单位、中介服务、行业垄断、企业提供的产品、服务涉企收费进行清理规范，坚决禁止重复收费、乱收费、乱摊派、搭车收费等行为，为企业发展创造良好环境。

（二十六）房地产开发企业在开发建设过程中缴纳的土地出让金、基础设施建设配套费、人防易地建设费、防雷检测费、房屋抗震检测费等行政事业性收费以及城市教育附加（教育基金）、城镇公用事业附加（水利设施建设基金）、地方教育附加等政府性基金，可在工程竣工验收时再予缴纳。

（二十七）各级税务部门要切实贯彻落实国家、自治区在保障性住房、棚户区改造、房地产开发及房地产转型等方面的税收优惠政策。认真梳理房地产开发经营过程中涉及企业需缴纳和按规定减免的各项税种、税率，建立清单并予以公示。

各旗区要将列入自治区人民政府批准的公共租赁住房、棚户区改造规划和年度计划项目的相关资料，及时反馈给各级税务部门，以便税收优惠政策落实到位。

对房地产开发企业按照政策规定销售保障性住房和棚户区改造安置住房取得的收入暂不预征土地增值税，项目竣工结算后进行清算。

对房地产开发企业所得税、普通住宅、非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率计税标准，按照国家税务总局《关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）最低标准执行。

（二十八）激励和引导盟内外具有资信和品牌优势的房地产开发企业通过兼并、收购和重组等方式，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团。鼓励企业实行规模化开发和集团化运作，支持企业跨区域、多元化和品牌经营。有关部门要在企业设立、资质延续、资质升级等方面优先办理。

各级税务部门要严格落实《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》，财政部、国家税务总局《关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》和《关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》的规定，给予企业享受有关税收优惠政策，进一步支持企业兼并重组，优化企业发展环境。

（二十九）各旗区要加大商品房促销力度，定期、不定期举办房地产交易会，增加房地产交易会举办频次，并采取让利促销等临时性的措施，积极引导刚性购房需求和改善型购房需求。

（三十）各金融机构要拓宽房地产开发企业融资渠道，对房地产项目给予贷款支持，扩大抵押权的房屋范围（包括申请暂停预售的存量商品房、未办理《商品房预售许可证》的在建工程等），最大限度地盘活商品房存量资产。

七、加强监督，落实措施

（三十一）掌握库存动态。各旗区要建立房地产去库存情况半月报制度，房管部门定期向旗区政府（管委会）、盟住建局报送本地区房地产去库存情况，盟住建局汇总后报送盟行署及相关督查部门。

（三十二）完善工作协调机制。各旗区政府（管委会）要承担化解房地产库存、稳定房地产市场的主体责任，建立部门联席会议制度，财政、发改、国土、住建、农牧、民政、统计、市监、地税、国税、银监、人行等部门组成，定期召开会议，协调解决问题，加强对去库存工作的组织协调和落实。

（三十三）加强督办督查。各旗区要根据本意见以及自治区《关于做好房地产去库存工作进一步促进房地产业稳步发展的意见》（内政发〔2016〕26号）、《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（内政发〔2015〕58号）和《阿拉善盟行政公署关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（阿署发〔2015〕63号）要求，结合本地实际一并贯彻执行，制定更具有针对性的实施办法并确保落实到位，有效化解房地产库存，促进我盟房地产市场稳定健康发展。盟行署督查室要对各旗区和部门落实意见情况及各旗区房地产去库存情况实行一月统计、季度通报、半年督查、年终考核的督查制度，落实不力的旗区、部门将被追究相关责任。

八、其它事项

（三十四）除以上条款中已明确的相关政策执行的期限外，其它相关税费、土地等优惠支持政策一律暂按2018年底前到期执行。

2016年4月19日