白城市人民政府关于
完善土地征收储备出让制度的意见
白政发〔2012〕29号
洮北区人民政府、开发区(园区)管委会,市政府各委办局、各直属机构:
为加强土地宏观调控,规范土地征收储备出让行为,充分实现土地资产价值,提高政府土地收益,为城市建设和经济发展提供有力支撑,根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)、国土资源部土地储备管理办法》(国土资发〔2007〕277号)、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部39号令)和《白城市土地储备和国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让实施办法》(白城市人民政府令〔第16号〕)等相关规定,结合我市实际,对完善土地征收储备出让制度提出如下意见。
一、明确组织机构
1.市政府是本级行政区域内土地征收储备出让的决策机构,负责批准、决定地块征收实施方案、土地储备计划和国有建设用地使用权出让等重要事项。
2.市国土资源局是本级行政区域内土地征收储备出让的管理机构,负责土地征收储备出让的日常管理工作。
3.市土地房屋征收综合办公室(以下简称市征收办)是本级行政区域内土地和房屋征收的承办部门,负责拟征收地块的组织征收工作。
4.市国土资源储备交易管理中心(以下简称市土地储备交易中心)是本级行政区域内土地储备出让的承办部门,是土地储备出让和融资的平台,负责承担本级行政区域内土地储备和国有建设用地使用权出让的组织实施和土地储备资金的管理工作。
5.成立市土地征收储备出让管理领导小组,由市长任组长,主管财政局、国土资源局的副市长任副组长,协助主管财政局、国土资源局的市政府副秘书长和市国土资源局、财政局、住建局、发改委、监察局、审计局、规划局、城管局、征收办的主要负责人为成员。领导小组办公室设在市国土资源局,办公室主任由市国土资源局局长兼任。
领导小组工作职责:组织、协调土地征收储备出让工作的重要事项;制定土地征收储备出让规范性文件;审核需上报市政府批准的报件。
二、科学编制计划
6.编制计划是指编制土地储备计划。主要内容包括年度储备土地规模,储备地块权属、地类、位置、面积,需开发整理量,年度供地规模,临时用地计划以及所需资金情况等。
7.市国土资源局负责组织编制土地储备计划。
8.市土地储备交易中心负责土地储备计划的编制和实施工作。
9.编制土地储备计划要集思广益,要征求市财政局、住建局、发改委、规划局等相关部门的意见。
10.编制土地储备计划要与国民经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需相协调。
11.编制土地储备计划,要在上年年底做好调研、沟通等前期工作,在当年第一季度内,由市国土资源局提交领导小组审核后,上报市政府批准实施。
三、提供资金保障
12.市国土资源局根据市政府批准的土地储备计划,组织市土地储备交易中心编制土地储备成本预算(草案),提交市财政局审核后,上报市政府批准。
13.土地储备资金主要来源渠道:
(1)国有土地收益基金:从国有建设用地使用权出让的净收益中提取10%。
(2)国有资源有偿使用收入:从国有资源有偿使用收入中提取30%-50%。
(3)银行贷款:市土地储备交易中心以土地抵押贷款。
(4)社会融资:市土地储备交易中心向有意合作的单位融资。其中,新城区以新开集团为主体,老城区以中兴公司为主体。
(5)财政拆借资金:在土地储备资金不足的情况下,经市政府批准,市、区及开发区(园区)管委会财政部门注入资金用于土地储备。
14.市财政局要为土地征收和储备提供资金保障;市国土资源局要全力协助市财政局做好土地交易保障工作。
15.土地储备资金在市土地储备交易中心纳入财政专户存储,专款专用,分账核算,封闭管理。
16.市土地储备交易中心要在每年年底前,向市财政局报送土地储备资金使用决算。
四、强力组织征收
17.对集体土地实施储备,要进行土地征收。土地征收的主体是各级政府,按照分类管理、属地负责的原则,由市征收办组织实施,严禁开发商和任何个人介入土地征收工作;严禁土地非法私下交易、转让、使用权变更;严禁以联营联建方式在规划区内使用土地;严禁超标准、超范围、超用途建设,地耕房、承包土地上的看护房在征收时原则上不予补偿,自行拆除;严禁在农用地上开展商业经营和仓储库房建设等,已发生的,由属地乡(镇)负责清理。超过两年弃耕抛荒,由原发包方收回承包权、土地部门依法拆除地上物、在征收时按原土地使用性质对待。
18.根据土地储备计划,市征收办与市土地储备交易中心共同组织编制储备地块征收实施方案。储备地块征收实施方案包括:
(1)储备地块征收范围、面积、地类、权属等情况。
(2)储备地块资金预算及支付范围。
(3)储备地块土地房屋及地上物补偿标准和安置办法。
(4)储备地块征收进度安排。
(5)储备地块征收工作分工。
19.储备地块征收实施方案要征求市财政局、住建局、规划局等相关部门意见,涉及集体土地的,一并征求属地农经局意见,由市国土资源局提交领导小组审核,报市政府批准后,按照土地房屋征收法定程序组织实施。
20.市征收办根据市政府批准的储备地块征收实施方案,认真做好储备地块的征收工作。土地征收关乎征收对象的切身利益,要注意把握政策,严格按照程序和法律政策规定操作,尽量避免因征地拆迁引发不稳定事件。涉及集体土地的,可委托属地农经局组织征收。
21.公、检、法、司负责及时对市征收办提交的征收中发现违法行为的依法处理和征收案件的受理审查工作,为征收提供法律服务,做到依法征收。
22.征收工作需要公、检、法、司等部门和属地政府、纪检监察、住建、国土、规划、城管等行政部门整体联动,联合执法,共同推进。
23.在征收过程中对要求过高,无法协商补偿的被征收人,由市住建局、国土资源局依据各自职责作出行政裁决,拒不交付土地的,交由征收办申请法院强制执行。
24.对阻碍征收的违章建筑,规划部门负责认定并履行拆除法律程序,城管部门负责组织强制拆除。强拆工作要精心组织,做好应急预案,有关部门要积极配合,加强对现场的控制和应急处理,确保平安拆除。
25.对征收中遇到的特殊情况和突出问题,由纪检、财政、征收办成立的土地房屋征收鉴定工作组及时认定处理,提高工作效率。
26.市征收办根据土地房屋征收进度,向市土地储备交易中心提出用款申请,市土地储备交易中心依据土地储备成本预算及用款申请,编制资金使用计划,经市财政局审核并根据国库规定,按照拨款程序拨付资金。
27.市土地储备交易中心按照储备土地开发整理规模,对已征收地块需要进行前期开发整理的(包括道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等),组织编制土地前期开发整理成本预算(草案),经审核批准后实施。
28.土地前期开发整理要积极引入市场机制,通过公开招标方式选择工程施工、监理等单位,严格控制支出,努力降低开发成本。
29.市征收办对征收地块达到净地标准后,连同地块详尽资料一并移交给市土地储备交易中心。
五、依法实施储备
30.市土地储备交易中心要严格按照国家法律法规和有关政策规定,组织实施土地储备工作。
31.对经市政府批准调整、置换机关团体事业单位的国有土地,依法无偿收回,由土地登记机关办理注销土地登记手续后,实施土地储备。
32.对《城市总体规划》确定需要利用破产、停产、出售等企业及居民使用的国有土地,依法对土地使用权人给予补偿,由土地登记机关办理注销土地登记手续后,实施土地储备。
33.政府行使优先购买权取得的国有土地,由土地登记机关办理注销土地登记手续后,实施土地储备。
34.已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地,由土地登记机关办理注销土地登记手续后,实施土地储备。
35.储备地块经验收合格后,由市国土资源局提出土地储备入库申请,报市政府批准后,办理土地登记手续,核发土地证书,纳入市政府土地储备库。
六、规范土地出让
36.市政府对国有建设用地实行集中统一管理和供应制度,未纳入市政府土地储备库的土地不能进入土地市场。对工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地,要以招标拍卖挂牌方式出让。严厉打击土地非法交易,对未经招拍挂履行出让的土地,其申报的项目严禁行政审批。
37.市国土资源局按照国有建设用地使用权年度出让计划,会同市规划局共同制定国有建设用地使用权出让方案,报经市政府批准后由市国土资源局组织实施。市财政局、住建局、监察局、发改委、审计局等部门,要按照各自职责做好国有建设用地使用权出让的相关工作。
38.国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让的起叫价、起始价、底价,要经过市国土资源局集体研究决定,报市政府批准。
39.国有建设用地使用权招标出让按以下程序进行:
(1)出让人发布招标公告。
(2)出让人对报名的投标人进行资格审查。
(3)在招标公告规定的时间、地点,当众开启标箱,点算标书并当众宣读。投标人少于3人的,出让人终止招标活动。
(4)按照综合条件最佳者得原则确定中标人的,出让人要成立评标小组,评标小组由出让人代表、有关专家组成,成员人数为5人以上的单数。但按照价高者得的原则确定中标人的,可以不成立评标小组。
(5)评标小组按照招标文件确定的评标标准和方法,评审投标文件,签署评标意见,并推荐中标候选人。
(6)出让人根据评标小组推荐中标候选人确定中标人。中标人要能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准;或者能够满足招标文件的实质性要求,且投标价格最高。
(7)中标人确定后,出让人向中标人发出中标通知书,中标人已缴纳的保证金抵作定金。
(8)中标人在接到中标通知书后10个工作日内与出让人签订国有建设用地使用权出让合同,并按合同规定交清成交价款。
40.国有建设用地使用权拍卖出让按以下程序进行:
(1)出让人发布拍卖公告。
(2)出让人对报名的竞买人进行资格审查。
(3)在公告规定的时间、地点进行拍卖。
(4)拍卖成交后,竞得人与拍卖人签订成交确认书,竞得人已缴纳的保证金抵作定金。
(5)竞得人在拍卖成交后10日内与出让人签订国有建设用地使用权出让合同,并按合同约定交清成交价款。
41.国有建设用地使用权挂牌出让按以下程序进行:
(1)出让人发布挂牌公告。
(2)在公告规定的挂牌起始日,出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规则、增价幅度以及挂牌期限等,在公告规定的土地交易场所挂牌公布。
(3)出让人对报名的竞买人进行资格审查。经审查合格的竞买人缴纳保证金,填写报价单,挂牌主持人确认该报价后,更新显示挂牌价格,继续接受新的报价。
(4)出让成交后,出让人应当与竞得人签订成交确认书,并将成交结果通知其他竞买人。竞得人已缴纳的保证金抵作定金。
(5)竞得人在签订成交确认书后10日内与出让人签订国有建设用地使用权出让合同,并按合同约定交清成交价款。
42.切实做好土地出让清算工作。地块储备成本、前期通平开发成本、土地出让业务费全部纳入地块出让总价款,土地出让后由市国土资源局和财政局共同进行清算,地块储备和前期通平开发成本及时返还市土地储备交易中心优先用于偿还市财政局注入的资金、银行贷款和向社会融资的本金和利息。
七、加大监管力度
43.市监察局、审计局、财政局、国土资源局要加强对土地征收储备出让工作中资金使用效率程序、土地征收补偿成本、房屋征收成本、收益成本、公共配建成本以及融资资金的结算、支付补偿的结算、土地出让后的清算等的监督。
44.市监察局要加强行政监督,重点监督土地征收储备出让审批、土地征收补偿等工作程序是否履行到位;监督在土地征收过程中,对产权证、土地证、协议书、合同等证件的确认是否合法有效;监督各级领导干部,以打招呼、批条子、暗示、授意、指使等形式干扰土地征收储备出让行为;监督各相关部门工作人员,在土地征收储备出让和资金使用及监管中的玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等问题。
45.对监督中发现的问题,各相关部门要依据国家法规政策,给予严肃处分;构成犯罪的,要移交司法机关追究刑事责任。
白城市人民政府
2012年11月13日