哈尔滨市应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管实施方案的通知

哈尔滨市人民政府办公厅关于转发
哈尔滨市应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管实施方案的通知

哈政办综〔2012〕38号

各区、县（市）人民政府，市政府各有关委、办、局：

　　经市政府同意，现将市地税局制定的《哈尔滨市应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管实施方案》予以转发，请认真贯彻执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　哈尔滨市人民政府办公厅
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二○一二年六月十二日

哈尔滨市应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管实施方案

哈尔滨市地方税务局

（二○一二年四月二十日）

　　为进一步提高房地产税收一体化管理水平，规范房地产交易计税价格核定办法，经研究，决定在全市开展应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作（又称应用房地产估价技术对存量房交易申报价格进行评估，以下简称存量房评估），特制定本方案。

　　一、指导思想
    
　　以国家和省关于推广存量房评估工作部署为指导，以房地产估价技术和信息化手段为依托，通过对存量房交易申报价格进行评估，准确、合理确定存量房交易计税价格，有效防范交易双方采取签订“阴阳合同”等方式逃避纳税义务，堵塞税收流失漏洞，增加税收收入，促进我市房地产市场健康发展。

　　二、工作目标
    
　　自2012年7月1日起，在全市范围对纳税人申报的存量房交易价格进行全面评估。在初期阶段，暂以纳税人交易的存量住房为评估对象，待取得经验后，逐步将评估范围扩大到工业、商业房地产。

　　三、工作原则
    
　　（一）合法原则。严格按照法律、法规、规章等规定开展存量房评估工作，数据、资料必须合法有效，方法必须符合国家和省有关规定。
　　（二）公平原则。评估技术标准统一，评估时点一致，评估结果客观公正。
　　（三）效率原则。将存量房评估方法与现代化技术手段相结合，使存量房评估工作按照标准化、批量化、科学化要求，简便、快捷地进行。
　　（四）适用原则。结合我市房地产业现状和特点，确保在评估软件功能设置和相关指标、参数制定等方面切合实际，适用、管用。

　　四、组织领导和工作分工

　　（一）组织领导

　　1.成立市应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作领导小组（以下简称市领导小组），负责组织、协调和推进全市存量房评估工作。
　　组　长：聂云凌    市委常委、市政府常务副市长
　　副组长：赵  坤    市政府党组成员
　　　　　　张显丰    市地税局局长
　　成　员：刘明宇    市财政局副局长
　　　　　　肖廷礼    市国土资源局副局长
　　　　　　倪大鑫    市城乡规划局副局长
　　　　　　宣  峰    市住房保障和房产管理局副局长
　　　　　　马爱波    市地税局副局长
　　　　　　杨  慧    市物价监管局副局长
　　领导小组办公室设在市地税局，主任由张显丰兼任，成员由各相关部门职能处室负责人担任，负责组织实施、推进落实等具体工作。

　　2.各区、县（市）也要成立相应的组织领导机构，负责本地区的存量房评估工作。

　　（二）工作分工

　　1.市财政局负责协调各级财政部门对开展存量房评估工作所需经费予以支持。
　　2.市国土资源局负责提供小区的基准地价、土地测绘信息及其他相关信息。
　　3.市城乡规划局负责提供地理信息及其他相关信息。
　　4.市住房保障和房产管理局负责提供房屋权属登记信息及其他相关信息。
　　5.市物价监管局负责安排人员配合专家团队对基准价格进行审核指导，提出修正意见等工作。
　　6.市地税局负责制定、实施存量房评估工作方案，并对存量房评估工作进行组织协调和指导监督。

　　五、工作步骤

　（一）前期准备阶段（已完成）　　

　　1.确定评估机构。市地税部门应将相关技术工作委托专业评估机构承担。要严格按照政府采购程序选择具备较高资质的评估机构，与中标单位签订委托协议书，明确工作目的、范围、内容、时间及双方的权利义务等有关事项，确保按时完成相关工作。
　　2.开展学习培训。市地税部门要认真组织做好全市地税系统存量房评估工作培训，推动工作顺利开展。

　　（二）工作实施阶段（6月30日前完成）

　　1.房地产数据调查。（由市地税局负责）
　　（1）会同专业评估机构，调查我市行政区域内的房地产楼盘资料，了解具体情况，掌握规律特点。通过评估专家分析影响因素，确定信息采集指标项目。
　　（2）会同专业评估机构，根据本地区房地产市场特点，按照“区域连片、地段相连、用途相同、价值相近”的原则划定评估分区，按“小区”或“楼幢”设定标准房。

　　2.采集房地产数据信息。（由市地税局负责）
　　（1）会同专业评估机构，按照统一的数据采集标准，采集全市所有存量房基础数据信息，并对相关数据信息进行汇总、整理和筛选，录入数据采集表，建立存量房数据信息库。为确保采集信息完整、准确，符合工作需要，专业评估机构要将存量房交易频繁、交易量较大的小区列入优先采集名单，原则上采集到“楼幢”。对信息不全或采集确有困难的，可采集到“小区”。
　　（2）各级国土资源、城乡规划、住房保障和房产管理等部门要按照数据采集范围、内容和数据格式等要求，及时提供评估需要的各种数据信息。相关数据信息以2011年12月31日为时点。

　　3.制定标准房基准价格。（由市地税局负责）

　　（1）认真分析当地房地产市场状况和房屋价格影响因素，按照科学的方法制定标准房基准价格，在各级住房保障和房产管理、物价监管部门的指导下建立本地区标准房价格体系。
　　（2）对评估机构制定的标准房基准价格进行严格审定，确保基准价格符合市场实际。对基准价格与市场价格存在较大差异的，应在认真调查后予以调整。

　　4.软件测试及评估结果检验。（由市地税局负责）

　　（1）将采集的存量房基础数据信息和标准房基准价格等有关数据导入存量房交易申报价格评估比对系统，并根据本地区房地产市场特点、价格影响因素及房地产税收征管情况，调整设定软件功能设置及相关指标、参数。应用软件对存量房进行模拟评估，以检验评估结果的准确性和软件的适用性。
　　（2）市住房保障和房产管理、地税、物价监管等部门会同有关专家、估价机构和房屋中介机构，通过多种方式，将软件评估的价格与一定时间内的实际交易价格、中介机构挂牌价格以及邻近小区的评估价格进行比对，对评估结果进行检验，确保评估价格公平、准确。
　　（3）对存量房交易申报价格评估比对系统进行试运行，检验评估结果的准确性。对评估结果与实际交易价格差异达到规定范围且软件运行稳定的地区，由市领导小组组织评定验收，做好全面应用的准备。

　　5.建立争议处理机制。（由市地税局负责）

　　为保障纳税人合法权益，各级地税、物价监管等部门要按照公平、简便、有效化解征纳矛盾的原则，制定符合实际的争议处理办法，明确工作流程，并会同有关职能部门建立争议处理机制。对纳税人对评估结果提出异议或申诉，地税部门要认真受理，耐心解答，高效、公平、合理地解决争议。

　　（三）推广应用阶段（2012年7月1日起）

　　1.全面实施评估。自2012年7月1日起，各级地税部门要对纳税人申报的存量房交易价格进行全面评估，严格禁止不经评估即直接按纳税人申报的交易价格征税或公布存量房交易价格评估值，以免客观上引导纳税人按公布的存量房交易价格评估值进行纳税申报。将存量房交易价格评估值下浮一定比例作为计税参考值，以此评估申报价格是否偏低。
　　2.动态调整参数和日常维护（长期）。各级地税部门要根据城市发展和国家宏观政策变化，对房地产基准价格进行整体调整、区域调整和个案调整。定期与有关信息技术管理部门沟通，及时反映和解决软件运行中的技术问题，做好评估软件和房地产数据库的日常维护。

　　（四）总结提高阶段（2012年8月1日起）

　　1.总结工作经验。市地税局要根据税收征管人员的反馈意见、纳税人对评估结果的投诉量以及个案调整数量，确定评估软件的适用性，并提出工作意见，做好总结分析。
　　2.积极研究探索。市地税局要结合我市实际，逐步探索将工业、商业房地产纳入评估范围，并以开展存量房评估工作为契机，进一步推进房地产税收一体化管理。

　　六、工作要求

　　（一）提高思想认识，加强组织领导。各地区、各有关部门要充分认识存量房评估工作的重要性和紧迫性，统一思想，提高认识，各司其职，各负其责，切实加强领导，形成工作合力。
　　（二）加大宣传力度，营造社会氛围。充分尊重纳税人的知情权，各有关部门要积极通过各种方式广泛宣传存量房评估工作的重要意义、作用、主要内容及工作流程，耐心解答纳税人的咨询，取得广大纳税人的理解和支持。
　　（三）加强部门协作，确保信息畅通。各级财政、国土资源、城乡规划、住房保障和房产管理、地税、物价监管部门要加强配合、密切协作，建立信息传递机制，畅通信息传递渠道，及时传递相关信息，共同推动并做好存量房评估工作。
　　（四）建立工作机制，及时解决问题。建立工作联席会议制度，定期通报工作进展情况，研究解决推广应用中存在的具体问题，保证存量房评估工作顺利开展。