黑河市房产管理局关于市城区房地产去库存的实施意见

黑市政办规〔2016〕12号

各县（市、区）人民政府、五大连池管委会，中、省、市直有关单位：
　　现将《黑河市房产管理局关于市城区房地产去库存的实施意见》转发给你们，请结合实际，认真抓好工作落实。

　　　　　　　　　　　　　　　黑河市人民政府办公室
                                 2016年7月21日

黑河市房产管理局关于市城区房地产去库存的实施意见

　　为贯彻落实中央经济工作会议、黑龙江省委经济工作会议和黑龙江省委十一届六次全会决策部署，切实抓好黑河市城区房地产去库存工作。按照《黑龙江省人民政府办公厅关于全省房地产去库存的指导意见》（黑政办发〔2016〕33号文件），结合市城区房地产实际，现提出如下意见。
　　一、指导思想和工作目标
　　（一）指导思想。按照“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大任务部署要求，坚持创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，主动适应经济发展新常态，突出问题导向，积极消化商品住房库存，保持房地产市场平稳健康发展。
    （二）工作目标。结合2015年底市城区房地产库存总量和库存结构等实际情况，用３年时间积极消化现有库存商品住宅，合理控制新建商品住宅增量，力争到2018年底市城区商品住宅库存达到合理数量。
　　二、主要路径和措施
　　（一）加强供给调控。调节房地产供给侧，合理控制增量，在确保供需平衡的基础上，提高开发效益和质量。坚持房地产用地总量调控与结构调整相结合原则，实施自我调节，在保持房地产市场供需平衡的基础上，合理控制增量，消化存量，同时确保保障性安居工程土地供应应保尽保。合理控制商品住宅开发规模，调整新建商品住房供应结构，2016年以后，新的开发计划要以满足市场需求为目标，开发适销对路户型结构商品住房，控制销售价格。推动转型升级，依托城市主体功能区定位，对未开发房地产用地可以通过调整土地用途、规划条件，引导用地转型利用，发展养老、旅游、教育、文化、体育等跨界地产，组织开展推介活动。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应当重新办理相关用地手续，重新核定相应的土地价款。充分发挥政府土地收储作用，加大对闲置土地的处置和盘活力度，特别是对一些房企长期囤积没有开发的土地必须依法处置。在土地供应方面，要做到收放有度，防止出现异常交易推高房价。
　　（二）加大棚改货币化安置力度。按照“十三五”时期全面完成棚户区改造任务要求，统筹兼顾棚户区改造和房地产市场发展，科学调整棚户区改造规划，将危旧楼整体拆除改造的项目纳入棚户区改造范围，合理确定年度改造计划。畅通货币化安置渠道，采取棚户区居民自主购买、政府搭建购房信息服务平台、政府统一购买存量商品房等方式打通棚改回迁安置房和存量商品房通道。控制回购商品房价格，实行市场竞争撮合机制，合理控制普通商品房价格，鼓励和引导房地产企业让利，提高棚改货币化安置比例，努力实现棚改货币化安置比例达到50%以上的目标要求。按照国家和省对货币化补偿安置的意见要求，结合市城区实际情况，对房屋征收补偿制定相应奖励补助标准，对选择货币补偿安置的住宅房屋被征收人在签约、搬迁期限内签约并且完成搬迁的，给予以下奖励和补助：按原房屋评估额的15%给予提前搬迁奖励，低于2万元按2万元计发，联合搬迁（5户或以上）给予奖励各5000元，全部搬迁给予奖励各5000元；对持有《黑河市爱辉区城市居民低保证》的被征收人，按被征收房屋评估价格给予4平方米的货币补助；持有《中华人民共和国残疾人证》的被征收人，残疾等级在一、二级的给予5千元补助，三、四级的给予3千元补助；对建国前老干部、抗美援朝等老军人或者患癌症的被征收人给予5千元补助。在以上奖励补助政策的基础上，选择货币化补偿的增加以下奖励补助政策：在原房屋评估额基础上给予30%的奖励；签约时支付2个月的临时安置费；在领取货币补偿款之日起12个月内购买存量商品住宅的被征收人，根据购房合同、纳税凭证，按照新购买的存量商品住宅房屋建筑面积再给予每平方米200元补助，另外再支付10个月的临时安置费。以上各项费用均由项目单位承担。
　　（三）扩大公租房保障范围。扩大公租房保障范围，降低外来务工人员等非户籍人口申请租房准入门槛，适当降低公租房申请人缴纳住房公积金、社会保险金、与用人单位签订劳动合同、持有申请地营业执照、完税证明等方面的条件要求，并及时向社会公布，采取政府发放补贴的方式落实年度保障计划。
　　（四）发挥住房公积金作用。研究出台指导农民工缴存和使用住房公积金政策。加强宣传，帮助农民工全面了解住房公积金政策，鼓励引导农民工缴存住房公积金。住房公积金管理机构要为农民工开设缴存账户建立“绿色”通道；用工单位要将建立稳定劳动关系的农民纳入住房公积金制度覆盖范围；支持缴存住房公积金的农民工利用公积金贷款购买普通商品自住住房。积极调整住房公积金政策，合理提高个人住房贷款额度，最长贷款期限为30年；贷款购买首套普通自住住房的，最低首付款比例为20%；允许拥有1套住房并已结清相应住房公积金贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，执行住房公积金首套房贷款政策；缴存职工在缴存地以外地区购房，可按购房地住房公积金个人贷款政策向购房地住房公积金管理中心申请个人住房贷款。
　　（五）加快培育和发展住房租赁市场。实施存量房转型利用，支持开发企业将存量房源投放到租赁市场或转成租赁型养老地产、旅游地产等。推动规模化租赁经营，鼓励有条件的企业在新建项目中长期持有部分房源，用于市场租赁或与经营住房租赁的企业合作，建立开发与租赁一体化、专业化运作模式。实行房屋租赁补贴政策，根据实际情况，探索研究对租房者给予一定财政补贴的支持政策。
　　（六）实施农民进城购房优惠政策。保障进城农民子女享受义务教育同城待遇，农民进城购房取得居住证并满足进城务工人员随迁子女接受义务教育相关条件的，其子女进城接受义务教育享有与城镇居民子女同等待遇。维护进城农民既有权益，农民在黑河市城区购买库存商品住宅的，可自主选择在原籍或购房所在地申请城镇居民常住户口，原享受的医疗、集体经济收益等权益不变；申请城镇常住户口的，其共同居住的父母、配偶、未婚子女可随迁进城办理城镇居民常住户口，并保留原有宅基地，依法享有宅基地使用权。对进城购买库存商品住宅（含二手住房）的农民，如自愿退出其宅基地并还耕、还林，可按其退出合法宅基地的面积，给予一次性补偿。
　　（七）落实房地产交易环节契税、营业税优惠政策。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），建筑面积为90平方米及以下的，减按1%税率征收契税；建筑面积为90平方米以上的，减按1.5%税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，建筑面积为90平方米及以下的，减按1%税率征收契税；建筑面积为90平方米以上的，减按2%税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。
　　（八）取消过时的限制性政策。取消新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到70%以上的限制；取消境外个人、境外机构在我市设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）购买自用、自住商品房的限制；取消外商投资房地产企业办理境内外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。
　　（九）积极推进房地产企业优胜劣汰。积极扶持品牌强、信誉好的优质房地产企业做大做强，通过兼并、收购、重组等方式加强资源整合，向规模化、集团化发展，优化房地产业结构，不断提高产品品质和服务，提升企业的市场竞争能力和行业集中度。搭建企业兼并重组平台。对于存在烂尾风险，无法继续开发建设的房地产企业，采取政府主导，通过债务重组、破产清算等方式及时接盘，保证项目后续建设，保护购房人合法权益。同时，加大房地产企业违法违规行为的查处力度，全面建立市场清出机制，对信誉差、实力弱、产品品质低、物业服务差的房地产企业及时从市场清出淘汰，净化市场环境。
　　三、工作要求
　　（一）加强组织领导。要把去库存、促进房地产健康发展工作摆到重要日程上来，主动研究本地房地产供求情况、库存情况，制定出台管用、实用、解决问题的政策措施。建立去库存会商工作机制，由政府分管负责人牵头，组织城乡建设、房产、规划、棚改、国土资源、财政和地税等部门定期研究房地产去库存工作，把控好去库存的节奏和力度。各有关单位要各负其责，通力协作，切实落实各项去库存政策措施，确保去库存工作取得实效。
　　（二）落实主体责任。政府是调控的责任主体，要敢于担当，主动作为，认真贯彻落实国家、省出台的各项去库存政策和要求。
　　（三）加强社会舆论引导。要正确引导舆论，加大对去库存政策宣传力度，发挥正向激励作用，调动各方力量，形成工作合力，努力营造有利于去库存和房地产平稳健康发展的良好环境。