黄山市人民政府关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见
各区、县人民政府，黄山风景区管委会，黄山经济开发区管委会，黄山现代服务业产业园管委会筹备组，市政府各部门、各直属机构：
为贯彻落实国家和省一系列房地产宏观调控政策，多渠道扩大商品房消费需求，加快房地产去库存，促进我市房地产市场平稳健康发展，根据《安徽省人民政府关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》（皖政〔2016〕56号）精神，结合我市实际，提出如下实施意见。
一、总体要求
坚持房地产去库存与促进房地产市场供需平衡相结合，与完善住房保障体系相结合，统筹做好住宅类商品房和非住宅类商品房去库存工作，切实防控房地产市场风险，提高人民群众宜居水平，保持房地产市场平稳健康发展。
二、工作目标
力争用3年左右时间，去化商品房库存147万平方米。其中商品住房55万平方米，非住宅商品房92万平方米。到2018年底，全市商品住房去化周期控制在15个月以内，非住宅商品房去化周期控制在55个月左右。到2020年，实现供需基本平衡，房价基本稳定，有效控制市场潜在风险。
三、主要措施
（一）分类引导，鼓励商品房消费
1．保障进城落户农民合法权益。进城落户农民依法取得的农村土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权（以下简称“三权”）继续保持不变。坚持依法、自愿、有偿，在确权登记颁证的基础上，积极开展农村土地承包经营权流转，推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点，提高进城落户农民的购房支付能力。进城落户农民享受与城镇居民同等的就业、社会保障政策和子女就学、升学待遇等公共服务。（牵头单位：市农委；责任单位：区县人民政府，市公安局、市教育局、市民政局、市财政局、市人力资源社会保障局、市国土资源局）
2．鼓励农民进城购房落户。对退出宅基地进城购房落户的农民，由县（区）政府给予购房奖励。对自愿将宅基地退还给农村集体经济组织的，县（区）政府按每亩不低于5万元给予奖励。对自愿退出宅基地，宅基地复垦为耕地或其他农用地后，由原宅基地使用者承包经营的，县（区）政府按每亩不低于3万元给予奖励。严控新增农村宅基地审批。（牵头单位：市国土资源局；责任单位：区县人民政府，市农委、市财政局、市住房城乡建设委、市房管局）
3．创新购房信贷产品。鼓励社会资本参与设立住房融资租赁公司，为购房者提供融资服务，探索以租代购、租购结合的新型住房金融模式。鼓励银行业金融机构加大对进城农民购房的信贷支持，进一步优化贷款审批流程，缩短办理时限，最低首付款比例不高于城镇居民。支持银行业金融机构改进进城农民还款能力审核要求，实行灵活的还款方式。建立银行与担保机构之间的贷款风险分担机制，鼓励购房所在地县（区）政府为进城农民购房贷款向担保机构购买担保服务。进城农民购房贷款出现不良，处置抵押物变现所得价款不足以清偿的部分，贷款银行承担70%、购房所在地政府担保机构承担20%、省再担保机构承担10%。担保额在20万元及以下的，担保费率执行0.4%；超过20万元的部分，担保费率执行0.5%。（牵头单位：市金融办；责任单位：区县人民政府，市房管局、市国土资源局、银监会黄山监管分局、人行黄山市中心支行）
4．提升缴存人住房公积金贷款能力。将城镇个体工商户、城镇单位聘用的进城务工人员、不与用人单位建立正式劳动关系，独立从事某种职业，为社会提供合法服务的城镇自由职业者纳入住房公积金缴存范围，按规定享有住房公积金提取、贷款等相关权益。积极拓展住房公积金贷款资金来源，通过实行住房公积金全市统筹调度使用、发放商业银行和住房公积金组合贷款等方式，努力满足住房公积金缴存人贷款需要。（牵头单位：市公积金管理中心；责任单位：区县人民政府，市房管局、市国土资源局、市人力资源社会保障局、市财政局、市经济和信息化委、市工商局、各银行业金融机构）
5．购买非住宅类商品房给予一定比例补贴。自发文之日起至2017年12月31日期间，凡在黄山市中心城区购买非住宅类新建商品房，开具销售发票并缴纳契税的购房人，由市财政按计税购房总价的1%给予购房补贴；购买非住宅类二手房，开具销售发票并缴纳契税的购房人，由市财政按计税购房总价的0.5%给予购房补贴。免征契税部分不再享受购房补贴。（牵头单位：市财政局；责任单位：市国土资源局、市房管局、市地税局）
6．切实执行最新个人住房贷款政策。居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付比例调整为20%。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例不低于30%。（牵头单位：人行黄山市中心支行；责任单位：各银行业金融机构）
（二）大力推进住房保障货币化
7．提高棚改货币化安置比例。2016年城市棚户区改造货币化安置比例原则上不低于50%，以后年度逐年提高比例。积极引导城中村改造居民选择货币化安置。（牵头单位：市房管局；责任单位：区县人民政府）
8．加强财税政策引导。货币化安置补偿款按国家有关规定免征个人所得税，购买商品房享受国家规定的契税优惠政策。按规定提取用于公租房建设的住房公积金增值收益可以用于棚改货币化安置。（牵头单位：市地税局、市财政局；责任单位：区县人民政府，市公积金管理中心）
9．加快推进公租房改革。对符合条件的居民实施货币化租金补助，把补助范围扩大到非户籍人口，实现公租房货币化。2016年起，政府不再新建公租房。（牵头单位：市房管局；责任单位：区县人民政府）
10．提高公租房使用率。适当放宽公租房保障条件，加大分配力度，更好发挥保障作用。在应保尽保的前提下，对闲置的存量公租房，可委托专业租赁机构面向社会出租，租金收入专项用于发放公租房保障对象住房租赁补贴或归还公租房建设贷款。（牵头单位：市房管局；责任单位：区县人民政府）
（三）加强商品房供应管理
11．加强房地产供地调控。市、县（区）国土部门要会同同级房管部门按照“减、控、供、停”四字方针，根据当地商品房在售、在建、已供地可建规模等，科学编制年度房地产用地供应计划，报省国土资源厅、省住房城乡建设厅备案，作为用地供应依据。对商品住房去化周期超过2年的，要减少新增居住用地供应。通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于支持新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目的开发建设，促进其他产业投资。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应重新办理相关用地手续，重新核定相应的土地价款。（牵头单位：市国土资源局；责任单位：区县人民政府，市城乡规划局、市住房城乡建设委、市房管局）
12．加强房地产开发管理。土地出让前，市、县（区）国土部门要会同同级规划、住建、房管等部门，制定拟供地块出让方案，落实房地产开发项目建设条件意见书制度。规划部门要依据控制性详细规划，提出容积率、公共配套设施等规划条件；住建、房管部门要依据有关规定，提出房地产开发企业资质、预售条件、房屋装修、装配式建筑和绿色建筑技术应用等要求。逐步提高商品房预售条件，利用3年时间，房地产开发用地所建商品住房逐步过渡到现售。商品住房预售条件2017年为多层形象进度达到主体封顶、高层形象进度达到总层数的三分之二以上；2018年为形象进度达到工程竣工验收；2019年为住宅小区综合查验备案。加强对房地产开发用地竞买人的资格和信用审查，提高对信用等级差、闲置或囤积土地超过实际开发能力的企业或主要股东不按合同约定开发建设、项目遗留问题较多的企业的竞买准入条件。（牵头单位：市国土资源局、市房管局；责任单位：区县人民政府，市城乡规划局、市住房城乡建设委）
13．推进商业办公等非住宅商品房结构调整。已建、在建的商业用房在不改变其他规划条件的前提下，经过合法修订程序并公示，允许调整为国家支持和鼓励的其他产业项目，也可改变建筑使用功能，用于教育培训、养老、文化、旅游等经营性、公益性用途。对于在建未预售的房地产项目，在符合城乡规划条件下，结合实际，探索化解商品房库存结构性问题的途径。鼓励将商业办公等非住宅商品房转化为开发企业自持物业，鼓励引进专业物业机构运营已建成的商业办公用房。对资金困难的在建项目，支持有实力、信誉好的房地产企业开展兼并重组。（牵头单位：市城乡规划局；责任单位：区县人民政府、市国土资源局、市住房城乡建设委、市房管局）
14．推进新建商品住房租赁。鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业企业，从2016年10月1日至2017年9月30日，对中心城区出租的新建商品住房，在租赁期间所缴纳的增值税、房产税地方政府留存部分，凭企业缴纳凭证和房地产市场管理部门房屋租赁登记备案证明，由市财政给予30%补贴。（牵头单位：市财政局；责任单位：市房管局、市地税局、市国税局）
15．加强房地产市场监管。加快建立新建商品房和存量房交易管理系统，实现省、市、县联网。健全房地产市场信息公开机制，各地要按月公布商品房成交量、成交价格、批准预售等市场信息，按年公布常住人口数、户籍人口数、人均住房面积、存量商品住房套数及面积等信息。建立房地产企业信用体系，加强房地产开发、中介服务、物业管理行为监管。（牵头单位：市房管局；责任单位：区县人民政府，市发展改革委、市统计局、市国土资源局）
16．落实房地产税收政策。房地产开发项目土地增值税实行先预征、后清算、多退少补。税务机关应当从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台账，做到税务管理与纳税人项目开发建设同步。各地要对普通标准住房、全装修住房土地增值税实行1.5%的低预征率；对装配式建筑和绿色建筑（普通标准住房、全装修住房除外），土地增值税预征率超过1.5%的，要在现行预征率的基础上分别下调0.2个百分点。对房地产企业经批准建设且建成后无偿移交政府部门的学校、幼儿园用地，暂不征收城镇土地使用税；对属于房地产企业的待售开发房产，未纳入自有固定资产管理且未使用、未出租的，不征收房产税。通过合并、分立、出售、置换等方式将全部或部分实物资产及其相关债权、债务以及劳动力等一并转让的行为，不属于增值税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让不征收增值税。对纳税确有困难的房地产企业，经省级税务机关依法批准后可以适当延期缴纳税款。对兼并重组的房地产企业，应当按照不增加企业地方税收负担的原则，给予适当支持。（牵头单位：市财政局；责任单位：区县人民政府，市地税局、市国税局）
17．严格落实涉企收费清单制度。全面清理规范房地产开发过程中的各类收费，重点清理与行政审批挂钩的经营性收费和中介服务类收费。落实房地产企业收费清单制度，清单之外一律不得收费。自发文之日起，县以下地区2年内暂不征收防空地下室易地建设费。取消防雷、防震等行政审批技术性服务收费。（牵头单位：市发展改革委；责任单位：区县人民政府，市气象局、市地震局、市人防办）
四、组织保障
（一）强化组织领导。在市扎实推进供给侧结构性改革工作领导小组统一领导下，市住建、国土、财政、规划、地税、国税、房管、住房公积金等部门要加强统筹协调和工作指导，确保各项措施落到实处，推进全市房地产去库存工作。
（二）压实主体责任。县（区）政府是去库存工作的责任主体。要进一步对存量商品房进行全面调查摸底，结合实施棚户区改造，细化任务分解和措施落实，于9月底前制定商品房去库存具体意见，确保目标任务不折不扣落实到位。各牵头部门要按照各自的职责分工，主动作为，针对各条政策措施，于9月底前制定具体实施细则和操作办法，确保去库存意见落到实处。
（三）加强督促检查。市政府实行定期督促检查和情况通报制度。对领导重视、措施得力、成效显著的县（区）予以通报表彰奖励。对履行去库存、稳市场主体责任不力、效果不明显的县（区），给予通报批评，必要时进行约谈问责。
（四）加强宣传引导。通过多种途径和形式，加强对供给侧结构性改革和去库存政策的解读，强化正面宣传和引导，积极回应社会关切，稳定社会预期，确保房地产市场平稳健康发展。
附件： 全市房地产去库存目标任务分解表
黄山市人民政府
2016年9月20日
附件
全市房地产去库存目标任务分解表
单位：万平方米
|
住 房 |
年度去库存任务 |
|
区 域 |
住房库存
面积 |
去库存任务 |
2016 |
2017 |
2018 |
|
合 计 |
262.9 |
55 |
19 |
18 |
18 |
|
中心城区 |
69.51 |
14.54 |
4.9 |
4.82 |
4.82 |
|
徽州区 |
17.81 |
3.73 |
1.3 |
1.21 |
1.22 |
|
黄山区 |
57.24 |
11.98 |
4 |
4 |
3.98 |
|
歙 县 |
38.4 |
8.03 |
3 |
2.52 |
2.51 |
|
休宁县 |
62.05 |
12.98 |
4.5 |
4.2 |
4.28 |
|
黟 县 |
8.56 |
1.79 |
0.6 |
0.6 |
0.59 |
|
祁门县 |
9.33 |
1.95 |
0.7 |
0.65 |
0.6 |
|
非住宅 |
年度去库存任务 |
|
区 域 |
非住宅库存面积 |
去库存任务 |
2016 |
2017 |
2018 |
|
合 计 |
175 |
92 |
30 |
32 |
30 |
|
中心城区 |
49.74 |
26.15 |
8.7 |
8.75 |
8.7 |
|
徽州区 |
9.65 |
5.07 |
1.68 |
1.7 |
1.69 |
|
黄山区 |
33.68 |
17.71 |
5.61 |
6.5 |
5.6 |
|
歙 县 |
33.18 |
17.45 |
5.45 |
6.6 |
5.4 |
|
休宁县 |
31.33 |
16.47 |
5.51 |
5.4 |
5.56 |
|
黟 县 |
11.31 |
5.94 |
1.98 |
1.98 |
1.98 |
|
祁门县 |
6.11 |
3.21 |
1.07 |
1.07 |
1.07 |