各县( 市) 区人民政府, 各开发区管委会, 市政府各委办局、
直属机构:
为切实增强市政府对市区经营性房地产用地的调控和保障能
力, 保证经营性房地产用地依法收储、有序供应, 根据《招标
拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》( 国土资源部令第39
号) 和《国土资源部财政部中国人民银行中国银行业监督管
理委员会关于印发土地储备管理办法的通知》( 国土资规[2017]17 号) 的规定, 现对进一步加强我市市区经营性房地产用地储
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备和出让工作制定如下意见。
一、加大土地储备力度, 切实增强政府对土地市场的调控能
力
( 一) 市政府统一领导市区经营性房地产用地土地储备工
作。市区范围内拟进行开发建设的经营性房地产用地, 由市政府
实行统一规划、统一征收、统一储备、统一供应。
市国土资源主管部门负责市区内经营性房地产用地土地储备
的管理工作, 对土地储备机构实施名录制管理。土地储备机构承
担市区经营性房地产用地土地储备的具体实施工作。
( 二) 对经营性房地产开发用地必须实行土地储备。各区政
府、各开发区管委会及市政府相关部门不得先行以项目招商名义
与有关企业签订土地开发或用地意向协议。
( 三) 市国土资源主管部门应当会同有关部门, 根据国民经
济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划、房地产开发
计划等, 编制本市土地储备三年滚动计划和年度土地储备计划,
提请市土地收购储备招标拍卖委员会审议通过后, 报市政府批准
实施。因土地市场调控政策变化或低效用地再开发等原因, 确需
调整土地储备计划的, 由市国土资源主管部门提出申请, 按原审
批程序备案、报批。
( 四) 根据土地储备计划, 市国土资源主管部门对拟收储的
具体地块制定土地收储方案, 提请市土地收购储备招标拍卖委员
会审议通过, 报经市政府批准后, 市土地储备机构负责具体实施
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土地收储。
收储独立宗地的工业企业用地, 由市土地储备机构负责, 各
区政府、各开发区管委会要全力配合做好相关工作。
收储房屋集中连片的旧城区和需要征收集体土地的, 包括这
些土地范围内的工业用地, 由土地所在地区政府、开发区管委会
依法组织实施征收补偿等工作。土地收储涉及的征收补偿等费用
实行总体包干制, 由市土地储备机构与土地所在地区政府、开发
区管委会协商确定包干标准。
区政府、开发区管委会按照土地收储方案要求及包干标准,
合理控制征收成本, 加快实施征收进度, 确保收储土地及时形成
净地, 移交土地储备机构纳入土地储备库管理。
( 五) 土地储备机构应按照储备地块的规划, 组织对储备土
地进行必要的前期开发, 以满足土地出让的需要。包括储备土地
拟出让宗地红线外的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、围
档等基础设施建设, 并进行土地平整, 满足必要的“通平冶要求。
( 六) 拟收储土地存在污染、文物遗存、矿产压覆、洪涝隐
患、地质灾害风险等情况的, 市环保、文化、水利等相关部门应
积极配合市国土资源主管部门, 按要求对拟收储土地进行核查、
评估、治理, 确保储备土地及时入库。
市公安、城市管理行政执法等部门应当配合市国土资源主管
部门依法对纳入储备土地采取必要的措施予以保护管理, 防止侵
害储备土地权利行为的发生。
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( 七) 建立合理的储备土地出让收益分配机制。土地出让
后, 土地出让净收益中, 需要按照政策计提的各项基金、资金,
由市级财政统一计提。其中, 省级以上( 含省级) 开发区( 中
新食品区、北大壶开发区除外) 范围内的土地出让净收益计提
的各项收益基金中, 国有土地收益基金( 土地出让净收益的
10% ) 由市级财政留成; 其余计提各项基金、资金, 由市级财
政直接划入相应开发区库。开发区范围以外的土地出让净收益计
提的各项基金、资金, 全部由市级财政留成。
土地出让净收益计提后的剩余部分, 按照事权和收益相一致
的原则合理分成。由区政府、开发区管委会筹措资金实施征收
的, 按照70% 的比例分成给区财政、开发区财政, 市财政留成
30% ; 由市级筹措资金, 项目用地所在区政府、开发区管委会实
施征收补偿的, 按照30% 的比例分成给区财政、开发区财政,
市财政留成70% 。
二、完善土地供应机制, 有效保障房地产市场健康发展
( 一) 进一步完善公开、公平、公正的土地供应机制, 切实
优化土地资源配置。除国家有明确政策要求外, 经营性房地产用
地必须以招标拍卖挂牌方式出让。
( 二) 建立计划出让地块开发建设的宗地条件公布机制。市
国土资源主管部门在年度土地供应计划公布后, 根据市政府对土
地出让进度安排, 会同市规划部门进一步细化拟出让经营性房地
产开发地块、地段的规划和土地使用条件, 定期向社会发布经营
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性房地产用地信息, 公开接受用地申请。市国土资源主管部门和
市规划部门要对社会关注度较高的地块、地段积极组织公开推
介, 营造良好的土地市场氛围。
( 三) 建立和实行经营性房地产用地出让区片指导价制度。
市国土资源主管部门根据房地产市场形势和土地需求情况, 科学
制定本年度不同区域的经营性房地产用地出让指导价, 提请市土
地收购储备招标拍卖委员会论证确定本年度经营性房地产用地出
让区片指导价。今后每年年初, 结合我市房地产市场销售、库存
情况, 对上一年度出让指导价进行一定幅度的调整, 合理制定当
年的经营性房地产用地区片指导价。
( 四) 市国土资源主管部门按照市政府对土地出让的进度安
排, 对商品住宅用地, 在土地出让前, 要充分调查拟出让地块周
边区域房屋销售价格和区域基础设施配套程度, 综合测算房地产
项目开发建设成本、财务成本、税费及合理的开发利润等相关因
素, 统筹产业发展政策、土地供应政策和土地市场运行情况, 根
据土地评估结果, 提出拟出让地块价格的初步意见, 报市土地收
购储备招标拍卖委员会会审, 集体决策确定土地出让价格。拟出
让商品住宅用地土地使用权出让价格原则上不低于土地评估价格
和年度商品住宅用地出让区片指导价。
对商业项目用地, 出让价格实行差别化管理。自持的商业项
目用地, 由市国土资源主管部门根据土地评估结果, 会同项目所
在地的区政府或开发区管委会及市政府相关部门, 按照不低于土
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地收储开发成本和商业用地基准地价的原则, 结合我市实施的商
业服务业政策, 充分考虑项目的综合效益和长远效益, 根据市场
情况提出拟出让地块的初步意见, 报市土地收购储备招标拍卖委
员会会审, 集体决策确定土地出让价格。自持的商业项目应严格
履行土地出让合同和相关协议约定的商业面积自持比例和持有年
限。不得因开发企业方面的因素调整自持比例和持有年限。对外
销售的商业项目用地, 参照商品住宅用地定价机制和程序, 确定
土地出让价格。拟出让对外销售的商品项目用地土地使用权出让
价格原则上不低于土地评估价格和年度商业用地出让区片指导价。
经营性房地产开发用地采取政府统一储备和招拍挂方式出让
是当前国家土地供应的一项基本制度, 对规范土地市场秩序、防
止国有资产流失等具有十分重要的意义。各区政府、各开发区管
委会和市政府各相关部门要切实转变观念, 高度重视经营性房地
产用地储备和招拍挂出让工作, 按照本意见要求, 密切配合, 健
全完善相关制度, 保障我市经营性房地产用地储备和出让工作规
范有序进行。
本意见自发布之日起试行。