泸州市人民政府办公室关于加强国有公房管理的实施意见
泸州市人民政府办公室关于加强国有公房管理的实施意见
泸市府办发[2016]28号
市级有关部门、有关单位，市属国有企业：
为规范和加强国有公房管理，充分发挥国有公房社会保障职能，提高国有资产运营效益，根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国企业国有资产法》、《企业国有资产评估管理暂行办法》等法律规定，结合我市实际，提出如下意见。
一、管理范围
本实施意见所称国有公房分为住房和营业用房。住房是指市属国有企业管理的保障性住房。营业用房是指市属国有企业管理的营业用房。所称市属国有企业是指由泸州市国有资产监督管理委员会（以下简称市国资委）履行出资人职责或市级其他部门、机构（以下统称主管部门）履行出资人职责的国有独资、国有控股或参股的企业。
二、管理原则
国有公房管理应当遵守法律法规和本意见规定，遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则，引入市场竞争机制，提高国有公房的利用效益，实现国有资产价值的最大化。
三、机构职责
（一）公房委职责
成立由分管市领导为主任，市发展改革委、市财政局、市住房城乡建设局、市审计局、市国资委等为成员单位的“市国有公房管理委员会”（以下简称公房委），公房委办公室设在市国资委。公房委负责对国有公房的管理进行监督。
（二）市属国有企业职责
1．根据国有公房管理的规定，制定国有公房管理具体办法并组织实施；
2．加强国有公房的经营管理；
3．负责国有公房准入资格审核；
4．对国有公房进行登记管理，建立健全国有公房档案，确保国有公房的安全完整；
5．接受公房委的监督，报告国有公房管理情况；
6．加强国有公房的维修管理，合理使用修缮资金，严把维修质量关；
7．加强租金收入管理，纳入国有资本经营预算管理。
四、经营管理
（一）住房管理
1．保障对象：国有公房的保障对象为城镇低收入、中等偏下收入住房困难家庭和新就业无房职工、在城镇稳定就业的外来务工人员（含农民工）。
2．审批程序：市属国有企业对国有住房保障对象的资格予以审核并公示，报公房委备案。
3．退出机制：国有住房租赁实行年审制度。对不再符合国有住房保障对象的，予以清退。
（二）营业用房管理
1. 招租方式：市属国有企业应当通过公开招租方式择优确定承租人，实现公开、公平和资产收益最大化。
2. 定价原则：营业用房的出租，应当委托中介机构对其租赁价值予以评估，作为公开招租的底价，并每2年应聘请中介机构对资产出租价格进行评估后予以调整。
五、监督管理
（一）加强信息化平台建设，建立和完善资产管理信息系统。借助现代科技手段，建立信息化平台，接受社会各方的监督。
（二）加强制度建设，市属国有企业应制定国有公房管理实施细则，加强对国有公房的管理，禁止私下转租、转借和买卖等行为。
（三）加强监督管理，市属国有企业及公房委工作人员在住房分配、营业用房租赁工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
本意见自发布之日起实施，之前文件中与本意见不一致的，以本意见为准。
附件：1. 泸州市市属国有住房管理暂行办法
2. 泸州市市属国有营业用房管理暂行办法
泸州市人民政府办公室
2016年6月6日
附件1
泸州市市属国有住房管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为规范和加强市属国有住房管理，充分发挥国有住房的社会保障职能，根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国企业国有资产法》、《企业国有资产评估管理暂行办法》等法律规定，参照《泸州市城市规划区公共租赁住房和廉租住房并轨运行实施细则》（泸住建发〔2014〕173号），结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称国有住房是指市属国有企业管理的保障性住房。
第三条 国有住房管理应当遵守法律法规和本办法的规定，遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则，提高国有公房的社会效益。
第二章 管理机构及职责
第四条 为加强国有住房管理，成立由分管市领导为主任，市发展改革委、市财政局、市住房城乡建设局、市审计局、市国资委为成员单位的“国有公房管理委员会”（以下简称公房委），公房委办公室设在市国资委。公房委负责对国有公房的管理进行监督。
第五条 市属国有企业职责：
（一）根据国有住房管理的规定，制定国有住房管理具体办法并组织实施；
（二）加强国有住房管理；
（三）负责国有住房准入资格审核；
（四）对国有住房进行登记管理，建立健全国有住房档案，确保国有住房的安全完整；
（五）接受公房委的监督，报告国有住房管理情况；
（六）加强国有住房的维修管理，合理使用修缮资金，严把维修质量关；
（七）加强租金收入管理，纳入国有资本经营预算管理。
第三章 保障对象
第六条 国有住房保障对象为城镇低收入（含最低收入，下同）、中等偏下收入住房困难家庭和新就业无房职工、在城镇稳定就业的外来务工人员（含农民工，下同）。
（一）城镇低收入住房困难家庭是指取得城市规划区城镇常住户口满2年以上、具有民政部门出具的低收入证明或低保证明且人均住宅建筑面积17㎡以下的家庭。
（二）城镇中等偏下收入住房困难家庭是指取得城市规划区城镇常住户口满2年以上、家庭年人均可支配收入低于上年度城镇居民人均可支配收入（以统计部门发布的数据为准）且人均住宅建筑面积17㎡以下的家庭。
（三）新就业无房职工是指从毕业当月计算起未满60个月并已参加工作、无私有住房且没有租住公共租赁房的全日制大中专院校及职业技术学校毕业生。
（四）在城镇稳定就业的外来务工人员是指城市规划区内农业户口或非城市规划区户口，在城市规划区内劳动关系稳定并居住满2年以上、家庭年人均可支配收入低于上年度城镇居民人均可支配收入（以统计部门发布的数据为准），且在城市规划区内人均住宅建筑面积17㎡以下的家庭。
第七条 具有以下情形之一的家庭，不列入国有住房保障范围：
（一）2年内通过出售、赠与、离婚析产等方式转让过房产的（截至申请之日）；
（二）2年内采取货币补偿方式达成征收补偿安置协议的（截至申请之日）；
（三）两代以内直系亲属拥有2套及以上住房，且人均住宅建筑面积达到34㎡以上的；
（四）正在享受其他保障性住房实物配租的；
（五）拥有营业用房、办公用房、生产用房的；
（六）其他特殊情况除外。
第四章 准入管理
第八条 国有住房申请人应为完全民事行为能力人。申请人和共同申请人之间应该存在赡养、抚养关系。无民事行为能力人、限制行为能力人，应由监护人提出申请，被监护人作为共同申请人。
第九条 申请程序：符合国有住房保障条件的申请人，持相关证明材料，到市属国有企业报名登记。
第十条 审核程序：
（一）市属国有企业接收申请人提交的相关材料，通过入户调查、邻里访问、社区证明及信函索证等方法，对其家庭人口、住房、收入等情况进行审核，并对审核合格的家庭在泸州市国资委网站或企业网站进行公示，接受社会监督。对公示无异议或异议不成立的，市属国有企业对符合租赁资格的家庭进行登记，并书面通知申请人，签订国有住房租赁合同，并报公房委备案；对审核不合格或经核实公示异议成立的家庭，不予登记，并书面告知申请人。
（二）若符合保障对象的申请人超过国有住房保有量的，采取公开抽签等方式确定租赁对象。
第十一条 国有住房租金标准按建筑面积计算，市属国有企业依据同地段、同类型住宅市场租金水平确定，并按年度实行动态调整。国有公房租金水平根据不同收入，实行分类租金减免政策。
月租金=月市场租金×（1-减免系数）。
具体减免系数如下：
（一）低保家庭按市场租金的90%给予减免；
（二）低收入家庭按市场租金的70%给予减免；
（三）中等偏下收入家庭、新就业无房职工、在城镇稳定就业的外来务工人员按市场租金的30%给予减免；
（四）农民工按市场租金的50%给予减免。
第五章 退出管理
第十二条 国有住房租赁实行年审制度。住房租赁期限一次不宜过长，原则上租赁合同应当一年一签，一般不超过3年。对租赁合同期满需要续签的家庭，按照本办法准入管理审核后，符合条件的，准予续签。租赁家庭经济情况发生变化的，应按情况调整相应租金档次。
第十三条 租赁家庭有下列行为之一的，应立即退出国有住房租赁：
（一）隐瞒有关情况或者提供虚假材料获得国有住房租赁资格的；
（二）转借、转租或者利用承租房屋从事经营活动、擅自调换承租房屋的；
（三）擅自拆除或者改造承租房屋结构及附属设施设备，在出租人提出的合理期限内未修复的；
（四）故意或者过失损坏承租房屋，在出租人提出的合理期限内未修复的；
（五）无正当理由连续6个月未在承租房屋内居住的；
（六）逾期6个月未支付租金的；
（七）利用承租房屋进行违法犯罪活动的；
（八）不按约定安全使用房屋导致房屋结构损坏、火灾等重大安全事故的；
（九）通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房且不再符合国有公房租住条件的；
（十）承租其他保障性住房的；
第十四条 对因经济和住房条件变化不再符合国有住房租住条件的，在合同期满前执行市场租金标准，租赁期满后退出。
第十五条 对应当退出国有住房租赁，又在规定期限内拒不搬出的，可以依法申请人民法院强制执行，并在超期之日起按同地段、同类型住宅市场租金的1.2倍计收。
第六章 维修管理
第十六条 市属国有企业负责制订国有住房年度修缮计划，报公房委备案，并严格按审批计划组织实施修缮工作。
第十七条 国有住房的修缮范围，由租赁双方在合同中依法约定。
第十八条 承租人在使用过程中发现房屋损坏，应及时报修。市属国有企业在接到通知后，应及时做出修缮安排。因承租人原因造成房屋及附属设施损坏的，由承租人修复或赔偿。在房屋修缮时，承租人和其邻居应当积极配合，不得借故阻碍房屋的修缮。
第十九条 国有住房供水、供电的接户事宜及费用由承租人自理。户内设施一次性交付使用，使用过程中如有损坏，市属国有企业应承租人要求可提供有偿维修服务。
第二十条 承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得私自拆改、扩建或增添，确需变动的，必须征得市属国有企业书面同意，办理相关手续后，方可动工，但费用自理。
第二十一条 国有住房修缮资金可以通过下列途径筹措：
（一）每年从国有住房房租收入中提取10%；
（二）每年从国有住房新增房租收入中提取20%；
（三）法规和政策允许用于房屋修缮的其他资金。
第二十二条 国有住房修缮资金必须专款专用，主要用于以下方面：
（一）保证房屋正常使用；
（二）完善相关附属设施；
第七章 资产信息管理与报告
第二十三条 市属国有企业应当建立资产管理信息系统，对国有住房实行动态管理。
第二十四条 市属国有企业应分季度和年度将国有住房分配使用情况报告公房委办公室。市属国有企业报送的资产统计报告，应当做到真实、准确、及时、完整，并对国有住房占有、使用、变动、处置等情况做出书面说明。
第二十五条 市国资委应当对市属国有企业资产统计报告进行初审，必要时可以委托有关单位进行审计。
第二十六条 市国资委应当充分利用资产管理信息系统，全面、动态地掌握市属国有企业国有住房占有、使用状况，建立和完善激励和约束机制。
第八章 监督管理
第二十七条 国有住房租赁申请人未如实申报家庭收入、人口或住房状况等相关信息和具有第十三条中（一）至（十）情形之一的，应当计入国有住房信用档案，并取消申请人和共同申请人5年内住房租赁申请资格。
第二十八条 对提供虚假证明材料的单位，一经查实，依法依规追究有关人员的责任。
第二十九条 市属国有企业及公房委工作人员在住房分配工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十条 房地产经纪机构及其经纪人员不得提供国有住房出租、转租、出售等经纪业务。若有违反的，依照《房地产经纪管理办法》第三十七条，由市房地产主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。
第九章 附 则
第三十一条 本办法实行前已签订国有住房租赁合同且未到期的，按原合同约定执行。合同期满后，按本办法规定执行。
第三十二条 本办法由市国资委负责解释。
第三十三条 本办法自公布之日起施行。
附件2
泸州市市属国有营业用房管理办法
第一章 总则
第一条 为规范和加强国有营业用房管理，提高国有资产运营效益，根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国企业国有资产法》、《企业国有资产评估管理暂行办法》等法律规定，参照四川省国资委《关于规范省属企业资产出租管理的意见》，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称国有营业用房是指市属国有企业管理的营业用房。
第三条 国有营业用房管理应当遵守法律法规和本办法的规定，遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则，引入市场竞争机制，实现企业资产价值最大化。
第二章 管理机构及职责
第四条 为加强国有营业用房管理，成立由分管市领导为主任，市发展改革委、市财政局、市住房城乡建设局、市审计局、市国资委为成员单位的“国有公房管理委员会”（以下简称公房委），公房委办公室设在市国资委。公房委负责对国有公房的管理进行监督。
第五条 市属国有企业职责：
（一）根据国有营业用房管理的规定，制定国有营业用房管理具体办法并组织实施；
（二）加强国有营业用房的经营管理；
（三）对国有营业用房进行登记管理，建立健全国有营业用房档案，确保国有营业用房的安全完整；
（四）接受公房委的监督，报告国有营业用房管理情况；
（五）加强国有营业用房的维修管理，合理使用修缮资金，严把维修质量关；
（六）加强租金收入管理，纳入国有资本经营预算管理。
第三章 资产出租审批程序
第六条 国有营业用房出租应当制定资产出租方案并经董事会或者经理办公会审议。资产出租方案应包括拟出租资产的产权状况及实物现状、出租资产的目的及可行性、资产明细清单、出租用途及期限、租金收缴办法、承租条件、招租底价及底价拟定依据、招租方式等。
第七条 市属国有企业进行资产出租，应当委托有资质的中介机构对拟出租资产的租赁价值进行资产评估，评估结果应按规定报所出资企业和公房委履行备案手续。资产评估结果作为出租挂牌参考价，挂牌底价应不低于租赁价值的评估值。
第八条 国有营业用房出租，应当在资产租赁期到期前3个月内，将资产出租方案报公房委备案后执行。
资产出租方案备案时，应当报送以下材料：
（一）资产出租方案；
（二）租金底价评估、询价备案表（附资产评估、询价报告）；
（三）法律意见书；
（四）所出资企业董事会决议；
（五）要求提供的其它材料。
第九条 市属国有企业应当依照资产出租方案，通过公开招租方式择优确定承租人。招租信息应在市级（含）以上主要报刊或泸州市公共资源交易网站（或市国资委网站）上公开披露，公告期应自报刊、网站首次发布信息之日起不低于10个工作日。挂牌到期后只有一家报名的，可以挂牌价成交；挂牌到期后无人摘牌的，可以挂牌价降低10%重新挂牌。
有下列情形之一的，市属国有企业可以不采取公开招租方式，通过协商直接确定承租人：
（一）承租人为党、政、军机关、国有事业单位的；
（二）承租人为市属各国有独资企业、国有独资公司及其各级国有全资子企业的；
（三）经市政府批准可以不采取公开招租方式的；
（四）根据相关法律、法规规定不宜或不应采取公开招租方式的；
（五）承租人租期满后愿意按新租金标准进行续租的。
第十条 承租人确定后，市属国有企业应当在合同签订前在泸州市公共资源交易网站（或市国资委网站）和本企业内部网站对资产出租决策情况、招租公告发布情况、招租结果等信息进行公示，公示期为五个工作日，接受社会监督。
第十一条 国有营业用房出租期限一次不宜过长，原则不超过3年。租金原则上每2年应聘请中介机构根据资产的地理位置、市场行情等对资产出租价格进行评估后予以调整。
第十二条 市属国有企业要加强国有营业用房租金收入管理，按期收缴，对欠租行为，依法予以追缴，并纳入国有资本经营预算管理。
第四章 维修管理
第十三条 市属国有企业负责制订国有营业用房年度修缮计划，报公房委备案，并严格按计划组织实施修缮工作。
第十四条 国有营业用房的修缮范围，由租赁双方在合同中依法约定。
第十五条 承租人在使用过程中发现房屋损坏，应及时报修。市属国有企业在接到通知后，应及时做出修缮安排。因承租人原因造成房屋及附属设施损坏的，由承租人修复或赔偿。在房屋修缮时，承租人和其邻居应当积极配合，不得借故阻碍房屋的修缮。
第十六条 国有营业用房供水、供电的接户事宜及费用由承租人自理。户内设施一次性交付使用，使用过程中如有损坏，市属国有企业应承租人要求可提供有偿维修服务。
第十七条 承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得私自拆改、扩建或增添，确需变动的，必须征得市属国有企业书面同意，办理相关手续后，方可动工，但费用自理。
第十八条 国有营业用房修缮资金可以通过下列途径筹措：
（一）每年从国有营业用房租金收入中提取5%；
（二）每年从国有营业用房新增租金收入中提取20%；
（三）法规和政策允许用于房屋修缮的其他资金。
第十九条 国有营业用房修缮资金必须专款专用，主要用于以下方面：
（一）保证房屋正常使用；
（二）完善相关附属设施。
第五章 资产信息管理与报告
第二十条 市属国有企业应当建立资产管理信息系统，对国有营业用房实行动态管理。
第二十一条 市属国有企业应分季度和年度将本企业及各级下属企业营业用房出租及租金收入情况报告公房委办公室。市属国有企业报送的资产统计报告，应当做到真实、准确、及时、完整，并对国有营业用房占有、使用、变动、处置等情况做出书面说明。
第二十二条 市国资委和主管部门应当对所监管的市属国有企业资产统计报告进行初审，必要时可以委托有关单位进行审计。
第二十三条 市国资委和主管部门应当充分利用资产管理信息系统，全面、动态地掌握市属国有企业国有营业用房占有、使用状况，建立和完善激励和约束机制。
第六章 监督管理
第二十四条 市国资委和主管部门应建立考核评价机制，对所监管的市属国有企业国有营业用房在资产管理、健全制度、租金收缴、资产的维修维护及安全完整等方面进行考核。
第二十五条 市属国有企业及公房委工作人员在国有营业用房租赁工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十六条 未经国有营业用房产权人委托，房地产经纪机构及其经纪人员不得提供国有营业用房出租、转租、出售等经纪业务。若有违反的，依照《房地产经纪管理办法》第三十七条，由市房地产主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。
第七章 附 则
第二十七条 本办法实行前已签订国有营业用房租赁合同且未到期的，按原合同约定执行。合同期满后，按本办法规定执行。
第二十八条 本办法由市国资委负责解释。
第二十九条 本办法自公布之日起施行。