三亚市新建住宅项目配建保障性住房管理办法的通知

三亚市人民政府
关于印发三亚市新建住宅项目
配建保障性住房管理办法的通知
 
各区人民政府，各管委会，市政府直属各单位：
       《三亚市新建住宅项目配建保障性住房管理办法》已经六届市政府第78次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
 
 
                                 三亚市人民政府
                                 2016年11月7日
    （此件主动公开）
三亚市新建住宅项目配建保障性住房管理办法
 
第一章 总则
第一条 为进一步缓解土地资源紧张，多渠道筹措保障性住房房源，规范在我市商品住宅建设项目中配建保障性住房的行为，充分发挥规划、土地、金融、税收等政策的支持作用，鼓励和引导房地产企业参与保障性住房建设，根据保障性住房建设相关政策和规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称保障性住房配建，指三亚市范围内通过招、拍、挂和协议出让土地的新建商品住房开发项目，按要求配建一定比例保障性住房作为土地出让条件的行为。
第三条 本办法所称保障性住房分为五类：廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房、拆迁安置住房。
（一）配建廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房时，相对应的土地办理到市住房保障管理中心名下。
（二）配建限价商品住房和拆迁安置住房时，配建住房由市政府限定价格指定对象进行购买。
第四条 本办法未具体说明部分均按照《海南省保障性住房管理暂行办法》及其它保障性住房管理规定执行。
本办法适用于本市行政区域内保障性住房配建的建设、运营和监督管理等工作。
第二章  配建条件及要求
第五条 开发企业须按照国家有关规定依法通过招、拍、挂等方式竞得建设用地土地使用权，但用于建设廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房的土地不在开发企业竞得的土地使用权之列。
第六条 本办法所指配建面积均为住宅建筑面积，开发企业应按项目整体标准为保障性住房配套建设相应的公共设施及服务性设施，但不得以公共设施或其它面积抵扣配建面积。
第七条 配建标准
    （一）保障性住房原则上应相对集中，按整幢或整个单元的方式集中建设，并应与所在地块上的商品住宅统筹规划，其建筑外形、品质、风格等应与商品住宅一致，保持总体和谐，并共享配套基础设施和公共设施。
    （二）开发企业进行配建保障性住房设计后，应将设计成果文件提交市住房保障管理中心审核，设计成果的标准、面积、户型等须符合保障性住房建设标准。
    （三）保障性住房应按照相关职能部门提供的标准进行装修，配建保障性住房所使用的材料、设备必须符合国家和行业产品质量标准。
（四）保障性住房建设用地上的地下室及其他非住宅建筑面积等专有部分权属归市住房保障管理中心所有，商业铺面可按评估价出售给开发企业。
（五）保障性住房的停车位应按市规划部门确定的指标进行配建，并就近集中建设。
第八条 由开发企业负责申报配建过程中包括保障房部分的报建、土地使用权及房屋所有权等相关手续，市住房保障管理中心应协助办理。
第九条 保障性住房及其配套设施应与所在项目商品住宅同步设计、同步施工、同步投入使用。分期开发建设的项目，保障性住房应在首期项目中先行建设、先行交付。
第十条 保障性住房建设应当严格执行建筑工程质量安全标准，符合节能、环保等技术规范以及住宅产业化的技术要求，确保保障性住房质量安全。
第十一条 保障性住房配建项目应接受市住房保障主管部门的监督管理，确保项目安全、质量、进度可控。
第十二条 市住房城乡建设局在核发《建筑工程施工许可证》时，应载明保障性住房面积、套数、标准、配套设施等事项。在进行竣工验收备案时，应当审核项目是否按《保障性住房配建合同》要求实施配建，未按要求配建的不予整体项目备案，且不予办理其销售许可相关手续。
第三章 配建程序
第十三条 配建年度计划
我市根据上级下达的建设任务并结合我市实际需求，编制年度保障性住房配建计划。编制工作由市住房保障管理中心牵头组织，市发改、规划、国土、财政等部门配合，依据年度经营性用地出让计划，结合保障性住房需求规模，制定年度商品住宅出让用地保障性住房配建计划，报市政府批准后实施。
第十四条 制定配建方案
市住房城乡建设局应根据保障性住房的投资主体、住房种类等实际情况，编制不同类型的《配建保障性住房合同》的示范文本。市住房保障管理中心按照年度配建设计划，结合出让地块实际情况，明确配建保障性住房的具体比例、方式、类型、总建筑面积、套数、户型、配套设施等要求，在征询市财政、审计、国土、税务等相关部门意见的基础上，拟定《配建保障性住房合同》的内容。
由市国土资源局牵头，市发改、财政、住建、规划、审计、地税部门配合核算保障性住房的建设成本。保障性住房的建设成本的数额和返还（抵偿）方式应在《配建保障性住房合同》中予以约定，并报市政府批准后执行。
《配建保障性住房合同》经市政府批准后，由市国土资源局作为国有建设用地使用权招标、拍卖和挂牌出让以及协议出让文件的组成部分。
第十五条 土地出让
（一）在商品住宅项目用地出让前，由市国土资源局根据年度保障性住房配建计划并征求市住房城乡建设局和市规划局意见，拟定土地出让附加条件，明确规划指标、保障性住房配建面积、土地划分、收回方式、建设成本等内容，并报送市政府批准后执行。
（二）由土地竞得人配建的保障性住房用地可以与出让宗地合为完整地块，也可以为独立地块，但用地须完成收储工作处于可供地状态。
第十六条 合同签订
    （一）开发企业应在依法竞得相应土地后1个月内与市住房保障管理中心签订《配建保障性住房合同》（以下简称“《合同》”），明确保障性住房的类型、配建面积、配建装修标准、质量验收要求、移交期限、移交手续办理、违约责任、管理费等相关事宜，并将合同报送市住房城乡建设局备案，同时抄报市发改、财政、规划、国土、审计等相关部门。
（二）开发企业未按照《合同》履行配建义务或履行不到位的，不予受理该项目的房产预（销）售申请，并将开发企业行为记入房地产企业信用档案。
第十七条 配建的保障性住房应按规定程序报建，并根据《合同》中约定的时间开工，在期限内达到交付使用条件。无故未按约定时间开工的企业，取消其配建资格并依据《海南省闲置土地认定和处置规定》进行处置。
第四章 验收与交付
第十八条 保障性住房代建项目重点部位的验收工作必须通知市住房保障管理中心共同参与。相关部门应加强对保障性住房房源的工程质量监督、竣工验收管理等工作，督促开发企业保证配建保障性住房房源的工程质量和建设进度，明确验收条件。
第十九条 配建的保障性住房竣工验收合格后，开发企业向市住房保障管理中心移交房屋和全部证书及相关资料。
第五章  相关税费
第二十条 配建保障性住房的土地相关手续由开发企业负责申办，相关税费和手续费按国家税费相关规定办理。
第二十一条 项目建设过程中所产生的相关税费，由开发企业自行承担。
第二十二条 配建完成的保障性住房移交时，涉及相关税费按税法规定由开发企业和市政府各自缴纳。
第二十三条 企业销售给政府指定对象的限价商品房和拆迁安置房时产生的税费由开发企业和产权人各自缴纳。
第六章 后续管理
第二十四条 配建的保障性住房纳入我市保障性住房房源统筹管理，房屋分配、管理、上市交易参照《三亚市经济适用住房管理办法》（三府〔2011〕106号）和《三亚市限价商品住房管理暂行办法》（三府〔2012〕172号）执行。经过审批并获得购买资格的保障对象，在购买配建的经济适用住房或限价商品住房后，应当按照规定办理土地、房产权属登记。
第二十五条 配建的保障性住房应按我市商品住宅的标准进行管理，涉及管理相关费用等事宜按省政府相关政策并参照我市现有保障房小区物业费标准给予优惠，具体内容在开发企业与市住房保障管理中心签订的《委托物业管理协议》中明确。
第二十六条 开发企业按规定对配建的保障性住房工程质量负责，向产权人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并按规定承担保修责任。
第七章 退出管理
第二十七条 开发企业依法将开发项目转让给其它企业时，须经得市住房保障主管部门同意，受让的企业继续无条件履行原开发企业与市住房保障管理中心签订的《合同》。
第二十八条 凡是已申报或已签订保障性住房配建合同的开发企业，存在以下情况之一的，由市住房保障主管部门责令退出：
    （一）申报时提供虚假信息资料；
    （二）无故逾期3个月未开工；
    （三）无故逾期3个月未能交付使用；
    （四）未按照《合同》建设且拒不整改的。
开发企业凡有本办法第二十八条第一款规定的内容之一进行建设、交付或擅自退出配建保障性住房行为的，由市监察、国土、住房保障、规划、建设等部门依法进行查处，并将其行为记入房地产企业信用档案，建设部门不予综合竣工验收，并停止对开发企业资质年检，同时通报相关部门停办其所有开发建设项目手续。
第八章 其它条款
第二十九条 本章仅适用于2014年市规委会第一次会议之前项目设计方案经市规委会审查通过的保障性住房代建项目，负责解释代建办法与配建办法的区别部分。本章节未具体说明部分均按照配建办法执行。
第三十条 本办法所称保障性住房代建，指企业利用自有土地、资金，自愿开发代建保障性住房，经市政府批准代建一定比例的保障性住房，并享受相关政策优惠的行为。
第三十一条 代建回购方式
（一）市住房保障主管部门作为该代建保障性住房项目的开发主体，开发企业作为代建单位。
（二）代建廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房时，保障性住房的建设用地待代建方案确定后，以划拨方式办理到市住房保障管理中心名下。代建项目的建设费用按项目进度分期拨付，具体拨付方式和付款来源在《代建保障性住房合同》或补充协议中进行约定，但在项目竣工验收合格之前或者在企业就项目质量提供担保之前，不得付完全部款项。
（三）代建限价商品房时，保障性住房的建设用地权属归开发企业所有，由市政府限定价格指定对象进行购买。
代建项目的建设单价为3200元/平方米，包含营业税、地下室及相关配套分摊设施等所有建设成本，具体内容以代建企业与市住房保障主管部门签订的《代建保障性住房合同》为准。
第三十二条 代建比例
按照开发项目增容面积30%的比例进行代建，情况特殊的，由市政府专题研究确定。
第三十三条 代建要求
（一）项目所代建保障性住房部分的施工、监理必须实行公开招标。
（二）由企业完成代建过程中包括保障房部分的报建手续、土地证书及房屋所有权等相关的手续，住建局协助办理。
第三十四条 制定代建方案
（一）开发企业根据规划、国土等相关部门的指标拟定初步代建方案；
（二）市住房保障管理中心根据各职能部门的审核意见调整代建方案，与开发企业达成初步代建协议后，报请市政府审批；
（三）获得市政府批复后，开发企业可按确定方案依法办理前期报建程序。
第三十五条 代建土地收回
（一）在代建方案经市政府审批同意后，《代建保障性住房合同》签订前，代建保障性住房土地面积部分按建设面积分配法测算（代建部分占地面积=代建面积/容积率）；土地形状的确定原则上保持土地的规整性，按保障性住房建筑外轮廓线等距离自然延伸，如遇特殊情况，适当按单一方面延伸；不足整单元部分代建的保障性住房土地面积按建设面积分配法测算。具体情况以协议的方式与开发企业确定土地的坐标及具体形状。
（二）代建保障性住房部分的土地，按开发企业取得土地时的交易地价收储后，划拨到市住房保障管理中心名下。
第三十六条 代建验收与交付
（一）保障性住房代建项目重点部位的验收工作必须通知市住房保障管理中心共同参与。相关部门应加强对代建保障性住房房源的工程质量监督、竣工验收管理等工作，督促开发企业保证配建保障性住房房源的工程质量和建设进度，明确验收条件。
（二）代建的保障性住房竣工验收合格后，开发企业向市住房保障管理中心移交房屋和全部证书及相关资料。
第三十七条 代建相关税费
（一）土地划拨手续由开发企业办理，相关税费和手续费由开发企业垫付，住房回购时一并由市政府返还。
（二）市政府收回土地使用权划拨给市住房保障中心的行为，不征收营业税。
（三）项目建设过程中所产生的相关费用，由开发企业自行承担。
（四）代建部分的保障性住房回购时，涉及相关税费按税法规定由开发企业和市政府各自缴纳。
第九章 附则
第三十八条 本办法自发布之日起施行。
第三十九条 本实施细则由市住房城乡建设局负责解释。