各县（市、区）人民政府，市政府各部门：
为深入贯彻资源节约优先战略，进一步健全建设用地内涵挖潜、存量盘活机制，促进发展方式转变，根据省政府《关于推进低效利用建设用地二次开发的若干意见》（浙政发〔2012〕35号）精神，经市政府同意，现就促进绍兴市区低效利用建设用地二次开发提出如下实施意见：
一、总体要求
以科学发展观为指导，转变土地利用方式，落实最严格的节约用地制度。按照“范围明确、运行封闭、程序严格、监管有力、结果可控”的要求，积极稳妥推进和强化低效利用建设用地二次开发，有效防止变相房地产开发，实现挖潜低效利用土地、优化城镇用地布局、保障服务业用地需求、促进产业转型升级的目标。
二、基本原则
（一）统筹规划，有序推进。统筹经济社会发展和资源环境保护，依据土地利用总体规划、城市规划和产业发展规划等，对列入“二次开发”的低效利用建设用地项目，科学合理制定具体的开发实施方案，严格限定实施范围和对象，经批准后规范有序推进。
（二）政府引导，市场运作。发挥政府职能，充分调动政府、集体、建设用地原使用权人及相关权利人的积极性，按市场化运作机制规范运作，实现多方共赢，确保土地资产的保值、增值。
（三）明晰产权，保障权益。正确把握“二次开发”中的土地处置政策。调查摸清低效利用建设用地现状，做到产权明晰。正确处理“二次开发”过程中的经济、法律关系，切实保障土地权利人的合法权益，维护社会稳定。
（四）节约集约，提高效率。通过市场运作和公开透明的方式，强化市场配置土地，促进土地高效利用。严格土地使用标准，提高土地使用强度，强化土地资源、资产、资本“三位一体”管理，促进土地利用综合效益的最大化。
三、实施范围
（一）“二次开发”主要对象
1．市区二环线（北至104国道北复线、东至二环东路〈越东路〉、南至二环南路〈越南路〉、西至绍大线）以内、越城区人民东路沿线两侧、袍江经济技术开发区中兴大道沿线两侧、二环北路北侧沿线4个区域中企业利用已有存量土地和厂房经批准转型发展服务业；
2．布局分散，不符合安全生产和环保要求等的产业用地；
3．不符合产业发展政策导向要求，属于国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业的产业用地；
4．产业落后、企业经营困难需要退出或实施改造升级的各类产业用地；
5．建设用地利用强度明显低于节约集约用地控制标准的产业用地；
6．在符合规划、安全生产及产业政策的前提下，可通过加层、改造、内部整理等途径提高土地利用效率的产业用地；
7．布局散乱、条件落后，规划确定需要改造的旧住宅区、城中村用地、旧工业区；
8．经市政府认定为低效利用的其他建设用地等。
（二）项目认定须同时符合以下条件
1．符合土地利用总体规划、城市规划、地区产业发展规划及环境保护等要求，经发改、建设、规划、经信、环保、消防、国土等相关部门审核同意，报市政府批准后实施；
2．土地及地上建筑物权属合法，无争议。
四、处置政策
（一）腾退土地
1．协商收回。经依法批准的工业用地土地使用权人因项目、资金、预期效益等原因无力开发建设，企业自愿腾退土地的，可向地块所在地县级政府（开发区管委会）申请退地。由地块所在地县级政府（开发区管委会）对原合同履约情况进行依法处理，与土地使用权人签订土地使用权收回补偿协议后，再向国土部门提出申请，由国土部门报市政府批准，依法履行国有建设用地使用权收回手续，具体补偿标准可由县级政府（开发区管委会）根据实际情况制定。此类地块重新出让后，出让金除去应提取的各项规费后全额返还给县级政府（开发区管委会），由县级政府（开发区管委会）按土地出让金收入使用范围规范使用。
2．鼓励流转。对企业依法取得国有土地使用权后，已投入一定的资金进行土地开发，用地已经满足法定转让条件，但因项目、资金、预期效益等原因，短期内难以继续开发或难以达到预期目标的，鼓励企业依法转让国有建设用地使用权。对市区内所有原优惠出让的工业用地在转让时不需再按市政府“自2007年1月1日起，对优惠出让的工业用地，在转让时根据转让地块的土地使用权出让时间，按该时点各开发区最低出让价格计算的金额，在减去已预征的土地增值税后补交土地出让金差额”规定补交土地出让金，由税务部门按规定收取土地转让的税费。
3．易地新建。根据实施城市规划需要及《绍兴市人民政府关于绍兴市区二环线内工业企业提升转型搬迁工作的实施意见》（绍政发〔2008〕33号）规定，对市区内根据国家、省、市产业政策必须禁止、淘汰和调整升级，或因环保、安全等问题影响人居环境的工业企业实施搬迁。易地建设企业如其工业项目经地块所在地经信部门确认为鼓励类项目且不超过原合法用地面积的，可按规定程序协议出让予以安置，出让价格按出让时的市场评估价执行。
4．收购储备。对市政府因城市基础设施和公共设施建设需要调整使用土地的，或实施新的城市规划后的土地用于商品住宅、商品写字楼等经营性房地产开发以及部分用于经营性房地产开发的，由市政府依法收回、收购国有建设用地使用权或征收集体建设用地后，先纳入政府土地储备，然后根据需要依法公开出让。
（二）退二优二
1．改建改造
对工业企业利用现有厂房、土地开展技术改造，经规划、地块所在地经信部门等相关部门审批在不改变土地用途的前提下实施拆建、改扩建、加层改造、利用地下空间等途径提高厂房建筑面积和容积率的，不增收土地价款。如企业在工业用地上增加办公和其他生活服务设施建筑面积的，在改扩建规划方案经规划部门审核同意并在方案中明确办公和其他生活服务设施建筑面积，符合省国土资源厅、省发改委《关于印发〈浙江省工业建设项目用地控制指标〉（修订）的通知》（浙土资发〔2007〕9号）要求的前提下，也可不增收土地价款。
2．行业调整
（1）保持地价不变
对原出让或经依法转让的工业用地（含优惠出让的工业用地），在土地使用权人及工业用途不变的情况下，对行业类型进行调整，行业类型经地块所在地经信部门认定符合战略性新兴产业导向目录，并符合环保要求的，土地出让价不作新的调整。
（2）调后项目管理
在经地块所在地县级政府（开发区管委会）同意，并经地块所在地经信部门认定调整后行业类型符合战略性新兴产业导向目录的前提下，如项目在行业类型调整前尚未按合同约定时间开工、竣工的，先由地块所在地县级政府（开发区管委会）对未按期开工、竣工原因进行认定，如属政府原因，则不再追究企业未按约定时间开工、竣工的违约责任。行业类型调整后，经规划部门批准调整容积率等经济技术指标进行建设的项目，国土部门根据地块所在地经信部门对行业调整的批准意见、规划部门审核同意的规划方案（方案中应明确办公和其他生活服务设施建筑面积），调整合同约定经济技术指标，并据此在项目竣工验收后办理项目用地复核验收。如调整后容积率高于原土地出让合同约定容积率的，在相关经济技术指标符合浙土资发〔2007〕9号文件的前提下不增收土地价款；如调整后容积率低于原土地出让合同约定容积率的，在符合浙土资发〔2007〕9号文件中调整后行业的控制指标的前提下，不再追究原土地出让合同中未达到约定容积率的违约责任。
3．整体改造
对相邻的2宗或2宗以上工业用地属同一个土地使用权人的，在地块所在地经信部门认定调整后行业类型符合战略性新兴产业导向目录的前提下，为优化用地结构、提高土地利用率，需要整体建设的，经地块所在地县级政府（开发区管委会）同意，企业持经规划部门审核同意的整体规划方案（作为1宗地重新出具规划红线，明确工业用途不变及经济技术指标、办公和其他生活服务设施建筑面积）及有关材料向国土部门提出申请，在各项规划经济技术指标符合浙土资发〔2007〕9号文件要求的前提下，国土部门依据该整体规划方案，作为1宗地重新约定经济技术指标，竣工后作为1宗地进行验收，土地使用权出让截止时间统一按出让截止时间早的地块确定。
（三）退二进三
1．土地用途不变
对企业利用现有厂房整体或部分就地发展现代物流、投资服务、信息咨询、工业设计、技术服务、检测检验、仓储运输等生产性服务业的，可保持工业用途不变。
2．土地用途改变
（1）转型程序
符合转型条件的企业可提出转型申请，由所在地县级政府（开发区管委会）审查同意后报市发改委（市现代服务业管理局），市发改委（市现代服务业管理局）征求相关部门意见后进行批复，申请企业经批复同意后向规划部门申请工程规划设计方案确认和用途改变，经规划部门同意改变用途（除住宅房地产外）并对工程规划设计方案进行确认后，企业向国土部门申请改变土地用途为规划明确的新用途，报经市政府批准后，可按协议方式处置并按规定补交土地出让金，办理相关土地证变更，再按规定程序实施建设。已竣工项目据此办理相关房产证变更登记。
（2）申请转型企业须同时符合以下条件
①申请转型地块必须是企业合法拥有国有建设用地使用权的工业（仓储）用地（2008年4月16日前已初始登记取得），并位于本文明确的“二次开发”主要对象中第1条规定区域内，且符合城市规划要求可独立转型。
②企业已按规划要求完成工程建设，并领取土地证、房产证；或企业合法取得土地后，确因城市总体规划修改等政府原因而未能按期开工建设，导致地块未按约竣工的，经地块所在地县级政府（开发区管委会）认定属政府原因。
（3）土地用地性质变更按以下规定办理
①原企业用地属国有出让土地的，按新土地使用条件下的土地使用权市场评估价格扣除原土地使用条件下剩余年限土地使用权市场评估价格，补缴土地出让金后改变用途为规划明确的新用途。
②原企业用地属国有划拨土地的，经补缴国有土地使用权租金后，再按新土地使用条件下的出让土地使用权市场评估价格扣除原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格，补缴土地出让金后改变用途为规划明确的新用途。
③经市发改委认定，二环线以内企业在绍政发〔2008〕33号文件前自行已发展为服务业的，越城区人民东路沿线两侧、袍江经济技术开发区中兴大道沿线两侧、二环北路北侧沿线3个区域内企业在《绍兴市人民政府办公室关于绍兴市区人民东路沿线两侧等区域相关企业转型发展服务业的实施意见》（绍政办发〔2012〕47号）文件前自行已发展为服务业的，根据市发改委转型方案批复时明确的意见按《绍兴市区国有土地租赁暂行办法》（市政府第68号令）有关规定补缴国有土地使用权租金。
④如企业法人主体不变，要求以更名后的名称办理土地出让手续的，必须符合股权结构不变的条件，股权结构由工商部门认定。
（4）产权分割转让
除经规划部门批准的规划方案中明确建造酒店、宾馆的转型地块外，其余地块在符合下列条件的前提下，转型后允许土地、房产产权部分分割转让：
①经市发改委（市现代服务业管理局）批准转型的地块，由规划部门根据地块规模和用途，明确转型后土地、房产是否允许分割转让及允许分割转让的建筑面积。经批准转型面积在10亩以上（含10亩）且建筑面积在1万平方米以上（含1万平方米），允许分割转让的，分割转让最高比例为计入容积率建筑面积的30%。企业按规划许可的新用途和经济技术指标补办出让手续、补缴土地出让金，并据此办理新用途房产证和土地证。允许分割转让的建筑面积，转让最小单元不能小于1000平方米，受让者必须为法人和其他组织，且不得改变用途。
②在本意见发文之前已经批准转型且已作为整体产权补缴土地出让金后改变为新规划用途的，在符合规划、消防等规范及前款要求的前提下，如企业建成后要求部分建筑面积进行分割转让的，由企业向市发改委（市现代服务业管理局）提出申请，市发改委（市现代服务业管理局）批复同意后，企业向规划部门提出申请，规划部门明确分割转让的建筑面积及位置后，企业据此向国土部门申请办理变更手续，按规划批复时点的市场评估价补缴土地出让金，并申请办理房产证变更等相关手续。允许分割转让的建筑面积，转让最小单元不能小于1000平方米，受让者必须为法人或其他组织，且不能改变用途。
③上述转型后允许土地、房产产权部分分割转让的，也允许用于分割抵押。
（5）地块分割转型
对土地面积在50亩（含50亩）以上的转型企业，经发改、规划、建管、消防、国土等部门事先审核同意，在符合分割转型的条件下允许企业对原工业用地实施部分地块转型。
五、其他事项
（一）为推进低效利用建设用地二次开发工作，越城区政府、市直开发区（新区、新城）管委会可对因实施低效利用建设用地二次开发由政府（管委会）收回、收购土地的，在依法补偿的基础上，给原土地使用权人一定的奖励。具体奖励办法由越城区政府（市直开发区〈新区、新城〉管委会）根据相关法律法规自行制定。对经批准转型发展现代服务业的奖励政策仍按绍政发〔2008〕33号、《绍兴市人民政府办公室关于明确市区二环线内企业转型发展服务业有关政策的通知》（绍政办发〔2010〕100号）和绍政办发〔2012〕47号文件执行。
（二）对低效利用建设用地二次开发中引入的项目，其产业类型符合政府鼓励类或重点扶持类的，可按照税法规定给予减免企业所得税、土地使用税的优惠政策。在低效利用建设用地二次开发中，市政府通过征收城中村等集体建设用地用于经营性开发的，其土地出让纯收益可按不高于60%的比例，依照有关规定专项用于支持农村集体经济组织城中村改造建设。
六、工作要求
（一）落实工作职责。加强组织领导，统筹谋划，落实政府主导、相关部门各司其职的共同责任机制。越城区政府、市直开发区（新区、新城）管委会要对照二次开发的实施范围，全面开展低效利用建设用地的调查，摸清底细、全力推进。凡涉及二次开发建设项目的审批事项，各相关职能部门要优化程序、提前介入、并联审批、加快办理。强化低效利用建设用地二次开发项目批后监管，落实节约集约用地要求，防止二次开发中出现新的低效、闲置用地。
（二）提供资金保障。财政部门要保障实施低效利用建设用地二次开发工作经费。对实施低效利用建设用地二次开发中涉及的城市公共基础设施建设，要从土地出让金中安排相应的项目资金予以支持。
（三）加强宣传引导。各级新闻媒体要加大对推进低效利用建设用地二次开发的重要意义及相关优惠政策的宣传力度。各地各有关部门要充分挖掘先进典型，进行广泛宣传，营造政府鼓励、企业积极响应的工作氛围。
七、本意见自发文之日起试行，原政策与本意见不符的，以本意见为准。各县（市）政府可根据各自实际，制定具体实施意见。
绍兴市人民政府办公室
2012年11月2日