各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各单位：
为加快推进城镇低效用地再开发工作，提高土地节约集约利用水平，促进经济社会持续健康发展，根据国土资源部《关于开展城镇低效用地再开发试点的指导意见》（国土资发〔2013〕3号）、省政府《关于全面推进城镇低效用地再开发工作的意见》（浙政发〔2014〕20号）以及《浙江省城镇低效用地再开发工作考核办法》有关精神，结合我市实际，提出以下意见：
一、总体要求
（一）指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中全会精神，以科学发展观为指导，进一步深化“亩产论英雄”理念，坚持最严格的耕地保护和节约用地制度。按照“全面探索、局部试点、封闭运行、结果可控”的要求，优化产业结构，改善城乡面貌，统筹城乡发展，建设和谐社会，创新完善土地利用管理机制，有效激励城镇低效用地再开发利用，加快建设经济繁荣、生活富裕、风尚文明的现代化绍兴。
（二）基本原则
1．政府主导、规划先行。建立健全政府领导、部门协调、公众参与的工作机制。以“土地亩产倍增”为核心，建立差别化管理、淘汰落后产能等激励约束机制。建立责任明确、任务落实、督查通报的考核机制。坚持规划先行，科学制定和实施城镇低效用地再开发专项规划和年度实施计划，确保试点工作稳步有序开展。
2．尊重历史、规范运作。严格界定再开发范围，严格遵循审批程序，严格规范运作。充分考虑绍兴实际和土地管理政策的延续性，区分情况、分类处理，保证再开发工作规范运作、切合实际。
3．市场取向、多方共赢。鼓励土地使用权人和市场主体等参与城镇低效用地再开发，形成多种形式的改造开发模式。兼顾各方利益，完善利益激励机制，依法保护土地使用权人合法权益，统筹安排公益用地和产业调整用地，实现政府、集体、土地权利人多方共赢，和谐发展。
4．节约集约、提高效率。通过市场机制和公开规范的形式，强化市场配置土地资源，促进土地高效利用。严格执行建设用地控制指标和产业政策，把握用地导向，提高土地使用强度。创新机制方法，强化土地资源、资产、资本“三位一体”管理，实现土地利用效益最大化。
（三）主要目标
1．提升节约集约水平。增加单位土地产出率，提高土地利用效益，到2017年底，全市单位建设用地GDP比2012年底提高37.8%，单位投资强度、亩均产值、亩均税收等增幅明显，再开发区块成为“土地亩产倍增”的表率。
2．优化土地利用结构。推进工业企业转型升级搬迁，促进产业转型升级，基本建立土地供应良性机制，战略性新兴产业用地比例有较大提高，再开发区块成为“战略性新兴产业高地”。
3．发挥规划调控作用。优化空间用地布局，合理匹配公建设施，基本完成试点区内城中村改造任务，城乡面貌得到明显改善，实现城乡统筹发展，再开发区块成为“美丽绍兴”的样板。
二、再开发范围
城镇低效用地是指不符合现行规划用途、利用粗放、布局散乱、设施落后、闲置废弃以及不符合安全生产和环保要求的旧城镇、旧厂矿、旧村庄等存量建设用地；在“三改一拆”中计划实施改造和已拆除建筑物的土地。列入再开发范围的城镇低效用地，应当同时符合土地利用总体规划划定的城镇扩展边界范围和城乡规划划定的城镇建设用地范围，产权清晰，权属合法。
（一）旧城镇。在城镇建设扩展过程中，逐步形成的布局散乱、用途不合理、基础设施陈旧、房屋质量存在安全隐患的城镇建设用地。
（二）旧厂矿。不符合规划用途、需要实施“退二进三”等的厂矿用地，不符合安全生产和环保要求的厂矿用地，属于国家和省规定的禁止类、淘汰类厂矿用地，利用强度、投入产出水平明显低于建设用地控制标准的厂矿用地，产业落后、企业经营困难需要退出的厂矿用地，以及已闭坑的采矿用地。
（三）旧村庄。空置闲置、布局散乱、配套设施落后、不符合规划和消防要求、房屋质量存在安全隐患的城中村和旧村庄用地，城乡规划确定的属于需要实施搬迁的村庄用地。
（四）其他低效用地。其他经认定符合低效用地条件的建设用地，如空闲场地、废弃道路、废弃殡葬用地、废弃宗教用地等。
三、再开发工作任务
（一）调查建库。由各区、县（市）政府和市直各开发区管委会负责本区域内城镇低效用地再开发的调查工作，主要包括地块利用现状、改造方向和意愿、总体评估等工作，将拟列入再开发范围的城镇低效用地，在地籍图、遥感影像图、土地利用总体规划图和城镇总体规划（包括县市域总体规划）图上予以标注，建立城镇低效用地数据库。经市国土局审查汇总，按要求上报省国土资源厅审核后报国土资源部备案，纳入城镇低效用地数据库的地块方可列入再开发范围。
（二）编制规划。根据调查结果，结合土地利用总体规划、城镇规划等，编制城镇低效用地再开发专项规划，明确改造利用的目标任务、性质用途、规模布局、时序安排和保障措施等，并做好与控制性详细规划等相关规划的衔接。专项规划一般为期4年。
（三）制定方案。各区、县（市）政府和市直各开发区管委会按照“突出重点、先易后难、分步推进”的原则，科学合理确定年度实施再开发的规模和具体地块，明确再开发地块利用现状基本情况、规划利用方向、开发强度、产业调整、政策处理、资金平衡等内容，制定年度实施方案。地块实施再开发前应编制地块改造方案，地块改造方案包含土地利用现状评估、开发利用方向、改造提升目标、修建性详细规划、可行性研究报告等内容。
（四）组织实施。根据批准的专项规划、年度实施方案和地块改造方案，及时启动集体土地征收、农转用、供地等程序，全力推进城镇低效用地再开发工作。
四、再开发方式和类型
（一）再开发方式
1．政府主导再开发。符合依法收回、收购国有土地使用权条件的，由市县政府依法收回、收购；涉及集体建设用地需要转为国有建设用地的，应当依法办理土地征收手续，纳入政府储备，按现行法律法规规定办理供地手续。
2．原国有土地使用权人再开发。在规划允许的前提下，鼓励原土地使用权人通过“退二优二”、“退二进三”等方式改变土地用途、改善建筑功能、改建建筑设施等实施再开发，鼓励开发利用地下空间。
3．市场主体参与再开发。引导和规范市场主体参与城镇低效用地再开发，调动市场主体参与改造开发的积极性。允许市场主体收购相邻多宗地块（包括有合法手续的空地），办理土地使用权交易手续，依法取得土地使用权证后，按程序上报申请集中开发利用。
（二）再开发类型
1．协商收回。指对企业因项目、资金、预期效益等原因，无法按照原土地出让合同或划拨决定书约定开发的用地，市县政府通过协商方式收回土地使用权后，依法重新供应土地使用权。
2．实施流转。指市场主体收购相邻多宗地块实施再开发，或相邻多宗地块的原国有土地使用权人进行合作再开发。
3．协议置换。对政府因实施城市规划进行旧城区改建，需要异地搬迁的符合国家产业政策的工业项目，通过协议置换方式依法收回原土地使用权后，对原土地重新开发利用。
4．退二优二。在不改变土地用途的前提下，企业利用已有存量土地将原有建筑全部拆除重建，通过调整产业结构等途径提高土地利用效率。
5．收购储备。市县政府依法收回、收购土地使用权后，纳入政府土地储备并重新供应。
6．提高容积率。经城乡规划主管部门批准，在不改变土地用途的前提下提高土地容积率，增加建筑面积。
7．改变土地用途。经市县政府批准，企业利用已有存量土地对原有建筑通过拆除重建、拆改结合等途径，改变土地用途并办理土地使用手续。
8．提高土地利用效率。对没有合法用地手续的历史遗留用地，经市县政府批准，在保留原有建筑不变且不改变土地利用条件的前提下，通过技术改造等途径提高土地利用效率并办理土地使用手续。
9．其他低效利用土地再开发。对城镇低效用地实施再开发用于道路、公园与绿地等公共基础设施或公益事业项目建设，并办理土地使用手续。
五、再开发审批程序
（一）专项规划。城镇低效用地再开发专项规划可由当地城镇低效用地再开发工作领导小组办公室或规划部门委托编制。专项规划报各区、县（市）政府批准后，报市城镇低效用地再开发工作领导小组办公室（以下简称“市开发办”）备案。越城区行政区域城镇低效用地再开发专项规划经越城区政府或市直相关开发区管委会同意，报市城镇低效用地再开发工作领导小组（以下简称“市领导小组”）审查通过后，报市政府批准。专项规划实施期间，需要调整的，须报经原批准机关批准，并向上级行政主管部门备案。
（二）年度实施方案。年度实施方案的编制主体为各区、县（市）政府相关部门和市直各开发区管委会。年度实施方案应在上一年度12月底前编制完成，报同级政府批准，并报市开发办备案。越城区政府、市直各开发区管委会编制的年度实施方案经市开发办审查通过后，报市政府审批，并报上级相关部门备案。
（三）地块改造方案。地块再开发改造方案编制单位为再开发地块改造主体。按照城镇低效用地再开发专项规划和年度实施方案，编制再开发地块改造方案，报同级政府批准。越城区行政区域范围内再开发地块改造方案经属地政府（管委会）同意后送市开发办审核，审核同意后报市政府审批，其中涉及“退二进三”方式进行再开发的地块，须报经市政府常务会议审议通过后实施。
六、历史遗留问题处理
（一）用地行为发生在1986年12月31日之前的，由市县国土部门出具符合土地利用总体规划的审核意见，由市县政府依照原国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》，办理土地确权登记发证手续。
（二）用地行为发生在1987年1月1日—2009年12 月 31日之间、没有合法用地手续且已使用的建设用地符合土地利用总体规划和城乡规划等相关规划的，可按照土地管理和城乡规划相关法律法规及政策规定处理后，按土地利用现状办理用地手续。
1．违法用地及地上建（构）筑物处理
（1）违法用地地上建（构）筑物已拆除到位的，可以认定为违法用地行为已消除。
（2）用地报批涉及违法用地查处确认的，根据省国土资源厅《关于进一步改进国土资源行政审批工作提高行政审批效率的若干意见》（浙土资发〔2013〕78 号）规定，实行分级审查（备案）。
（3）违法用地地上建（构）筑物属于改变土地用途、改善建筑功能、改建建筑设施等改变土地利用条件及提高土地利用效率进行再开发的，可由当地国土部门按照违法行为查处时确定的地类，依法作出行政处理后，报市国土局确认，并报省国土资源厅备案。涉及行政处罚的，罚款标准按每平方米25元以上、30元以下执行。
（4）对违法用地地上建（构）筑物依法作出没收的，由各区、县（市）政府和市直各开发区管委会采用协议回购、带建（构）筑物公开出让等方式进行处置。对政府或集体经济组织出资建设的城镇村基础设施、公共设施和公建项目，根据现行法律法规补办行政划拨或集体使用手续后，涉及没收的地上建筑物可无偿返还。以协议方式供应的工业用地，在补办用地手续后，没收的地上建（构）筑物可以由原违法用地单位（个人）申请购回。具体操作办法由各区、县（市）政府和市直各开发区管委会自行制定。
2．完善征收手续
（1）征地补偿安置。按土地利用现状办理土地征收手续，若与土地利用现状前土地用途分类征收补偿安置政策有区别的，应按有利于保护被征地集体经济组织和农民合法权益的要求落实补偿安置政策，按照现行规定从高执行征地补偿标准，并严格落实被征地农民基本社会保障和留地安置政策。用地行为发生时的征地补偿安置政策与现行政策不符的，按现行政策执行。
（2）土地征收程序。用地行为发生时，当地国土部门或者基层政府已按规定履行了征地告知、确认、听证等程序，并经农村集体经济组织同意办理征收的，可以不再重新履行征地程序。用地行为发生时，土地使用者自行与农村集体经济组织或农民签订用地协议，当地国土部门或基层政府未按规定履行征地告知、确认、听证等程序的，应当按照现行规定重新履行征地程序。
（3）用地报批规定。对列入再开发的地块，需完善建设用地征收报批手续的，实施单独建库、单列报批、分类汇总。中心城区范围内征收存量集体建设用地的，直接报省政府审批，涉及农转用和土地征收一并报批的，须按规定报国务院审批。
（三）用地行为发生在2010年1月1日之后的，按现行法律法规政策办理。
七、再开发项目供地手续办理
（一）列入政府主导再开发项目范围的地块或规划用于商品住宅等经营性房地产开发、城市基础设施和公共设施建设的地块，应由政府收回土地使用权后按照现行土地供应政策办理供地手续。
（二）有合法手续需要实施再开发的地块，原划拨决定书或土地出让合同有约定的，从其约定；没有约定的，除开发为商品住宅等经营性房地产开发项目外，可以按协议方式办理供地手续（包括地下空间建设用地使用权）；工业企业违法占用土地，有相关材料证明并经企业所在地政府（管委会）认定确属规划等政府原因造成的，按存量建设用地上的违法行为进行处理（处罚）后，可以按协议方式办理供地手续。以协议方式供地的，经规划部门核定建设规划指标，并经各地城镇低效用地再开发工作领导小组讨论同意，在当地土地市场或主要媒体公示不少于 5个工作日且无异议的，报同级政府批准，涉及越城区行政区域的应报市政府批准。经批准以协议出让方式办理土地供应手续的地块，允许以重新签订土地出让合同时间为起点，按用途法定最高年限签订土地出让合同，并按照土地使用条件改变前后评估确定地价的差价核定补交土地出让金数额。补交土地出让金数额应委托2家以上有资质的评估单位进行评估。
（三）对收购相邻多宗国有土地使用权实施再开发的，实施主体应按照相关规定对相邻宗地签订转让协议，依法办理土地变更手续。在按规划用途进行再开发时，符合协议出让条件的，可办理协议出让手续，并补交土地出让金，土地使用年限不得超过法定最高年限。
（四）城镇低效用地再开发中涉及的零星新增建设用地（包括边角地、夹心地、插花地等），如符合土地利用总体规划和城乡规划，可以统一纳入改造，并列入土地利用年度计划，按规定办理农转用、土地征收等用地报批手续（农转用涉及中心城区的，需报国务院审批），或按照城乡建设用地增减挂钩政策执行。零星新增建设用地单宗用地面积不超过3亩且累计不超过再开发项目用地总面积10%的，经批准可以和邻宗土地一并集中再开发，并按照再开发地块的供地方式办理供地手续。
在再开发过程中，工业企业通过“退二优二”提高容积率以及“退二进三”用于商服并分割销售的，参照《绍兴市人民政府办公室关于促进绍兴市区低效利用建设用地二次开发的实施意见（试行）》（绍政办发〔2012〕142号）规定执行。
八、再开发工作组织领导
（一）加强组织领导。按照“党委领导、政府负责、部门协同、公众参与、上下联动”的要求，进一步明确城镇低效用地再开发工作领导小组职责，统筹协调相关部门及时解决再开发过程中出现的新情况、新问题，落实工作经费，确保再开发工作规范有序进行。
（二）保障合法权益。充分尊重原土地权利人意愿，保护原土地权利人合法权益。对通过征收农村集体建设用地用于经营性开发的，其土地出让纯收益可按不高于60%的比率，依照有关规定专项支持农村集体经济组织用于新农村建设。对依法收回、收购存量建设用地用于再开发的，在依法补偿的基础上，可给予原土地权利人一定数量的奖励，各区、县（市）政府和市直各开发区管委会可按照原先出台的相关政策或结合实际制订各项优惠政策，支持城镇低效用地再开发。未征得原土地权利人同意，不得强行改造开发。
（三）严格监督管理。要加强城镇低效用地再开发项目开发改造方案的审核报批，严格批后监管，防止再开发过程中出现新的低效、闲置用地。涉及协议办理用地手续的，必须严格按政策执行、集体决策、结果公示。要加强风险管理，制订严格的工作程序及配套政策，加强社会稳定风险评估和重大项目法律风险评估，有效预防和控制风险。要强化监督，对再开发工作中出现的违法违纪行为予以严肃查处并追究相关责任人的责任，严防“权力寻租”等行为的发生。
（四）开展评估考核。各区、县（市）政府和市直各开发区管委会要在每年12月份组织开展实施绩效评估，并将评估报告报市开发办和省国土资源厅备案。市政府将对各地工作开展情况进行检查，存在问题的责令限期纠正整改，确保该项工作规范有序推进。
该实施意见自2015年1月20日起施行，有效期至2017年12月31日。
绍兴市人民政府
2014年12月16日