鹰潭市国有土地上房屋征收与补偿若干规定的通知

鹰潭市国有土地上房屋征收与补偿若干规定
 
根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）、国家住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》及相关法律、法规，结合我市实际，现就市中心城区范围内国有土地上房屋征收与补偿，制定如下规定：
一、房屋征收补偿安置
房屋征收补偿安置方式有两种：一是货币补偿，二是产权调换安置，由被征收人选择。
（一）住宅房的补偿安置。
1.住宅房的货币补偿。
货币补偿：被征收人选择货币补偿的，根据房屋征收决定公告之日被征收房屋的同类地段新建房屋的市场评估价格计算货币补偿金额，被征收人签订《房屋征收补偿安置协议书》，并按《协议书》约定的时间搬迁封门的，征收部门将房屋征收补偿款7日内一次性支付给被征收人。
被征收的住宅建筑面积小于50平方米，且在本市只有此住房的住房困难户，被征收人选择货币补偿，并且符合住房保障条件的，优先安排保障性住房（不轮候）。
2.住宅房的产权调换安置。
（1）被征收人选择就地（征收红线范围内）或就近（征收红线周边500米范围内与被征收房屋同类地段）产权调换安置的，安置房为期房（房型及建筑面积确定后予以公示）。
每套被征收住宅按被征收住宅建筑面积就近面积选择安置房，与安置房等面积部分，多层房屋安置到多层房屋（建筑总层数七层以下，含七层）“征一还一，不找差价”；多层房屋安置到小高层电梯房（建筑总层数十三层以下，含十三层）与安置房等面积部分“征一还一，不找差价”，另对建筑面积100平方米以内（含100平方米）的被征收房屋赠送10平方米建筑面积，对建筑面积100平方米以上的被征收房屋按被征收房屋建筑面积的10%赠送建筑面积；多层房屋安置到高层电梯房（建筑总层数十三层以上）与安置房等面积部分“征一还一，不找差价”，另对建筑面积100平方米以内（含100平方米）的被征收房屋赠送15平方米建筑面积，对建筑面积100平方米以上的被征收房屋按被征收房屋建筑面积的15%赠送建筑面积。再超出面积部份按市场评估价购买。被征收房屋面积大于安置房面积部分按市场评估价给予货币补偿。
被征收的住宅建筑面积小于50平方米的，且在本市只有此住房的住房困难户，安置时按50平方米计算面积，不结算差价。多层房屋安置到多层房屋（建筑总层数七层以下，含七层） “征一还一，不找差价”；多层房屋安置到小高层电梯房（建筑总层数十三层以下，含十三层） “征一还一，不找差价”， 另赠送10平方米建筑面积；多层房屋安置到高层电梯房（建筑总层数十三层以上） “征一还一，不找差价”，另赠送15平方米建筑面积。再超出面积部份按市场评估价购买。
（2）被征收人选择异地产权调换安置的，被征收房屋面积与安置房等面积部分按市场评估价“征一还一，互找差价”，超面积部分补偿安置政策与就地安置相同。
3.房改住宅房。
当年未交清房改房价款的以及实测后房屋面积多出原产权证面积部分（不含无证搭建部分），经原房改房产权单位审定后，由被征收人按当年房改房价和当年至今的年定期存款利息补交房款后，视为正房面积补偿安置。
（二）营业房、一般非住宅、住宅改为非住宅的补偿安置。
被征收房屋的用途，以房屋所有权证载明的用途为准，所有权证未载明用途的以产权档案记录的用途为准。产权档案也未记录用途的，以规划部门批准的用途和性质为准 。
1.营业房。
被征收人选择货币补偿的，根据评估机构的评估结果确定货币补偿金额。被征收人签订房屋征收补偿安置协议书，并按协议约定时间搬迁封门的，征收部门在7日内一次性支付补偿款。
被征收人选择产权调换安置的，与营业房安置房按市场评估价互找差价。
2.一般非住宅。
一般非住宅是指办公、教学、生产、加工、酒店、旅社、服务、仓储等建筑物。
被征收人选择货币补偿的，根据评估机构的评估结果确定货币补偿金额。被征收人签订房屋征收补偿安置协议书，并按协议约定时间搬迁封门的，征收部门在7日内一次性支付补偿款。
被征收人选择产权调换安置的，与一般非住宅安置房按市场评估价互找差价。
3.住宅改为非住宅。
被征收人利用底层临城区主次干道住宅未经有关部门批准自行改为非住宅，在2003年11月1日（《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》实施之日）前连续经营至今且被征收时仍在经营，并依法取得《工商营业执照》、《税务登记证》的，征收时按非住宅予以补偿安置。在征收决定公告前连续两年经营且被征收时仍在经营，并依法取得《工商营业执照》、《税务登记证》的，被征收时按住宅房进行补偿安置，底层实际经营部分房屋经确权定性后另给予住宅房市场评估价20%的补偿，并给予停业停产损失补偿。
（三）未经登记房屋及附属建筑的认定与补偿。
未经房屋登记部门登记的私人房屋，由市政府组织相关部门依据实际状况和办理批建手续的情况确权定性，并按确权定性的结果区分情况进行评估，予以相应的货币补偿，不作产权调换安置。认定为违法建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿。
产权证已登记的附属建筑（柴火间、车库等）按市场评估价给予货币补偿，不作产权调换安置。
（四）选房办法。
被征收人挑选安置房，按照先签订征收协议先挑选安置房的原则，待各片区安置房平面设计图确定后，另行制定。
（五）征收红线范围内的工业、仓储、公共设施用地由市国土局进行收储并对地面附着物给予补偿。
二、评估机构选定及评估办法
根据《征收条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》，市政府房屋征收部门对房屋征收时，应委托有资质的房地产评估机构，对征收范围内房屋进行市场评估，根据评估价格确定房屋补偿金额。评估机构的选定，由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定方式确定。
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十九条、第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十五条之规定，被征收人或房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内书面向评估机构申请复核评估；对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，书面向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告进行审核并出具书面鉴定意见。经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的评估机构应当重新出具评估报告。
三、临时安置及其它补助
（一）临时安置过渡补助费：被征收的住宅，根据被征收房屋的地段按建筑面积每平方米6—10元/每月计算，被征收房屋每月过渡费不足600元的按600元计算。
（二）住宅搬迁补助：每产权户一次搬家补助800元（货币补偿和现房产权调换安置的给一次搬家补助，期房产权调换安置的给二次搬家补助）。空调移机补助：柜式空调补助300元/台，壁挂、窗式空调补助200元/台，太阳能移机补助1200元/台，家用电热水器100元/台，有线电视移点一个终端补助680元，电话移机补助128元/部，网络移点一个终端补助128元（补助金额以相关部门确定的实际金额为准）。
选择货币补偿的电表一户一表补助500元，水表一户一表补助1100元（补助金额以相关部门确定的实际金额为准）。
（三）停产停业损失补偿费：征收时仍在生产经营的房屋，因征收造成停产停业损失的，应当予以补偿，被征收的房屋为营业房的，根据被征收房屋所处地段按每平方米建筑面积40—60元/月计算；被征收的房屋是一般非住宅房的（含办公、教学、生产、加工、服务、酒店、旅社、仓储等非住宅性质的），根据被征收房屋所处地段按每平方米建筑面积10—20元/月计算。停产停业损失补偿费以月为单位计算，实行住宅房产权调换的，补偿期为征收房屋搬迁后至产权调换房屋交付止；实行货币补偿的，补偿期为6个月。
（四）室内装饰装修价值：按评估机构评估作价给予补偿。
四、搬迁补助及奖励
（一）选择货币补偿的搬迁奖励及补助。
在签约期限内签约并在搬迁期内完成搬迁的，按时间分段给予补助和奖励，即在第一时间节点前签订协议并封门搬迁完毕的，按其被征收房屋建筑面积给予每平方米500元补助和每平方米500元奖励；在第二时间节点前签订协议并封门搬迁完毕的，按其被征收房屋建筑面积给予每平方米300元补助和每平方米300元奖励；在第三时间节点前签订协议并封门搬迁完毕的，按其被征收房屋建筑面积给予每平方米100元补助和每平方米100元奖励。
（二）选择产权调换的搬迁奖励。
在签约期限签约并在搬迁期限内搬迁的被征收人，按时间分段给予奖励，即在第一时间节点前签订协议并封门搬迁完毕的，按其被征收房屋建筑面积给予每平方米500元奖励；在第二时间节点前签订协议并封门搬迁完毕的，按其被征收房屋建筑面积给予每平方米300元奖励；在第三时间节点前签订协议并封门搬迁完毕的，按其被征收房屋建筑面积给予每平方米100元奖励。
（三）被征收人在第三时间节点之后，签订《房屋征收补偿协议书》并搬迁封门的，无论选择货币补偿还是产权调换安置的均不予补助和奖励。
五、签约期限、过渡方式及期限
签约期限以《房屋征收决定》规定的期限为准，过渡方式为：由被征收人自找过渡房过渡。选择货币补偿安置的一次性发放6个月的过渡补助费，选择产权调换的过渡期限为：待建房为高层的过渡期限为30个月，待建房为小高层的过渡期限为24个月，待建房为多层的过渡期限为12个月。甲方如不能按本协议规定期返还给乙方安置房的，对自行安排住处的被征收人，甲方应当自逾期之日起每月给予2倍临时安置过渡费，超过六个月的，从超过之日起每月给予3倍的临时安置过渡费。过渡费按季每季季初发放，从安置房交付使用之日起过渡费终止发放，但再给予延续三个月的过渡补助。
六、其他规定
（一）签订征收补偿协议时，房屋产权人应持本人身份证到场，产权人因故不能到场的，可由委托代理人（持产权人授权委托书）到场签字。征收补偿协议签订后，房屋产权人或委托代理人须将房产证、土地使用权证交给房屋征收部门，房屋征收部门按有关规定办理土地、房产注销手续。
（二）征收设有抵押权的房屋，依照有关法律法规执行。
（三）征收有纠纷的房屋，由征收部门委托公证机构对房地产有关事宜作证据保全，补偿费作公证提存，先行征收，待纠纷解决后发放。
（四）被征收人签订征收补偿协议后，不得擅自拆除建筑物、构筑物，已作价补偿的装饰装修及相关设施，擅自拆除的由被征收人承担一切责任。
（五）对实行产权调换的安置房，办理产权证时可免交与被征收房屋正房等面积部分契税，超出部分的契税及其他费用由被征收人承担；对被征收人实行货币补偿后，自签订协议后30个月内另行在市区内购买的房屋，与被征收房屋等价值部分可免交契税。
七、补偿决定
房屋征收部门与被征收人在征收方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
八、强制执行
征收补偿决定作出后，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市人民政府依法申请人民法院强制执行。
九、房屋征收范围确定后，被征收人不得新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途，违反规定实施的，不予补偿。同时各相关部门要暂停办理相关手续。
十、对房屋征收范围内应该依法保护的建筑物、构筑物、树木等其它设施，依据国家有关规定办理。
十一、本规定自发布之日起施行，《鹰潭市城市房屋拆迁管理办法》（市政府第22号令）同时废止。