榆林市人民政府关于印发榆林市房屋租赁管理办法（试行）的通知

榆政发〔2018〕18号

各县市区人民政府，市政府各工作部门、各直属机构：
《榆林市房屋租赁管理办法（试行）》已经2018年7月26日市政府第5次常务会议同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
 
 
榆林市人民政府
2018年9月11日
 
（此件公开发布）
 
榆林市房屋租赁管理办法（试行）
 
第一章  总则
第一条 为了加强城市房屋租赁管理，维护房地产市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，促进房屋租赁市场健康有序发展，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房屋租赁管理办法》、《陕西省城市房地产市场管理条例》和有关法律法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条 我市榆阳区、高新区范围内国有土地上的房屋租赁及其监督管理适用本办法。 
公共租赁住房、经济适用房、廉租住房等不适用本办法。
第三条 房屋租赁应当遵守法律法规的规定，遵循自愿、公平、互利和诚实信用、协商一致的原则。
第四条 市、县（市、区）人民政府应当将城市房屋租赁管理工作所需经费列入本级财政预算。
第五条 市住房和城市建设行政管理部门（“住房和城市建设行政管理部门”以下简称“住建管理部门”）负责本市规划区范围内的房屋租赁监督管理工作。
第六条 住建管理部门应当与公安、税务、教育、机关事务、街道社区居委会（乡镇村委会）、物业服务企业等管理部门建立房屋租赁联合监管体制，明确职责分工，推行房屋租赁网格化管理。加快建设房屋租赁信息服务与监管平台，推进各部门之间信息共享，并在各自职责范围内做好房屋租赁管理工作。
市住建管理部门所属的市房地产交易管理机构负责房屋租赁登记备案工作，应当规范房屋租赁市场秩序，稳定租赁关系，保护租赁当事人的合法权益。逐步推行租赁合同示范文本和合同网上登记备案,并完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度。
公安部门负责出租房屋治安管理和租赁当事人的户籍管理，督促指导街道社区居委会（乡镇村委会）、物业服务企业以及其它管理单位排查安全隐患。对非本地户籍承租人在租赁房屋当地申请落户和申领居住证的，可持市房地产交易管理机构为房屋租赁当事人出具的房屋租赁登记备案证明作为承租人有合法稳定住所的凭证，并依法申请登记常住户口和申领居住证。
税务管理部门负责对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，符合税法相关规定的，给予税收优惠政策支持。
机关事务管理部门在市(区）单位房屋招租工作完成后，负责督促房屋租赁当事人在签订房屋租赁合同后三十日内，到市房地产交易管理机构办理房屋租赁登记备案。
各街道社区居委会（乡镇村委会）应当充分发挥基层组织作用，协助住建管理部门做好房屋租赁管理和纠纷调处工作，负责督促本辖区内房屋租赁当事人在签订房屋租赁合同后三十日内，到市房地产交易管理机构办理房屋租赁登记备案。
各物业服务企业应当配合住建管理部门采集房屋租赁信息，负责督促本辖区内房屋租赁当事人在签订房屋租赁合同后三十日内，到市房地产交易管理机构办理房屋租赁登记备案。
第七条 住建管理部门应当培育和发展住房租赁市场，引导增加住房租赁市场供应，满足住房租赁市场需求。
（一）发展住房租赁企业。通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局；
（二）鼓励房地产开发企业利用已建成住房或新建住房开展住房租赁业务；
（三）支持和规范个人依法出租自有住房；
（四）允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
 
第二章  租赁管理
第八条 房屋租赁实行登记备案制度。
房屋租赁当事人应当在签订房屋租赁合同后三十日内，到市房地产交易管理机构或其委托的街道、乡、镇等基层组织办理房屋租赁登记备案。
房屋租赁当事人可以书面委托他人办理房屋租赁登记备案。
第九条 房屋租赁登记备案证明是租赁行为合法有效的凭证。
房屋租赁登记备案证明遗失的，应当向原登记备案部门补领。禁止伪造、涂改、转借、转让房屋租赁登记备案证明。
第十条 有下列情形之一的，应当纳入房屋租赁管理：
（一）个人自有房屋对外出租的；
（二）单位房屋对外出租的；
（三）房地产开发企业将建成的商品房对外出租的；
（四）住房租赁企业的房屋对外出租的；
（五）以联营、承包等名义提供房屋给他人使用，取得固定收益或者分成收入而不承担经营风险的；
（六）以柜台、摊位等方式将房屋分割提供给他人使用，由使用人支付约定租金的；
（七）酒店（旅社、饭店、宾馆、招待所等）将其客房或其他房屋提供他人作为固定办公或者经营场所，并经工商登记为注册地址，由使用人支付约定租金的；
（八）将商业用房负层提供给他人使用，由使用人支付约定租金的；
（九）以其他方式变相出租、转租房屋的。
第十一条 办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料：
（一）房屋租赁登记备案申请表；
（二）不动产登记证书（房屋所有权证书）或者其房屋产权、使用权合法的权属证明；
（三）房屋租赁当事人的身份证件或者其他合法证件；
（四）书面的房屋租赁合同；
（五）出租共有房屋，须提交其他共有人同意出租的证明；出租委托代管房屋，须提交委托人授权出租的证明；
（六）转租房屋，转租人应当提供出租人同意的书面证明；
（七）法律、法规规定房屋租赁应当提交的其他证明文件。
房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。
第十二条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未依法取得不动产登记证书（房屋所有权证书）或者其他合法权属证明的；
（二）共同共有房屋未取得其他共有人同意的；
（三）有所有权、使用权或者租赁纠纷的；
（四）不符合安全标准的；
（五）已抵押未取得抵押权人同意的；
（六）法律法规规定不能出租的其他情形。
第十三条 房屋租赁当事人签订房屋租赁合同，应当使用住建管理部门统一制定规范的合同示范文本，载明下列主要内容:
（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所及身份证件号码；
（二）不动产登记证书（房屋所有权证书）号码、房屋坐落位置、面积、结构、装修及设施状况；
（三）租赁用途和房屋使用要求；
（四）租赁期限；
（五）租金和押金数额、支付方式；
（六）物业服务、水、暖、电、燃气等费用的缴纳；
（七）房屋修缮责任；
（八）变更、解除合同的条件；
（九）争议解决办法和违约责任；
（十）双方约定的其他事项。
房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。
第十四条 房屋租赁登记备案证明应当载明以下内容：
（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）、住所，身份证件种类和号码；
（二）出租房屋的坐落、面积、租赁用途、租金数额、租赁期限等；
（三）其他需要记载的内容。
第十五条 市房地产交易管理机构应当在受理房屋租赁当事人提交的租赁登记备案申请材料后三个工作日内，对符合登记备案条件的，出具房屋租赁登记备案证明；不符合登记备案条件的，不予登记备案，并说明理由。
第十六条 房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，房屋租赁当事人应当按照本办法第八条第一款规定在三十日内，到市房地产交易管理机构办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。
房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定租赁期限，对租赁期限约定不明确，出租人解除房屋租赁合同的，应当提前三个月通知承租人。
第十七条 出租住房的，出租人应当以原设计的房间为最小出租单位，符合单间租住人数和人均租住面积的标准。具体标准由市人民政府制定。
厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等非居住空间不得出租供人员居住。
第十八条 房地产中介机构应当定期将房屋租赁信息上报市房地产交易管理机构。通过房地产中介机构签订房屋租赁合同的，由其代为办理房屋租赁登记备案，但不得代理不符合出租条件的房屋。
第十九条 市房地产交易管理机构应当定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。
 
第三章  当事人的权利和义务
第二十条 房屋出租人应当遵守下列规定：
（一）对承租人使用房屋的情况进行监督；
（二）不得将房屋出租给无身份证件的人员居住或经营；
（三）在签订房屋租赁合同后三十日内，与承租人及时办理房屋租赁登记备案；
（四）在租赁期间无正当理由不得解除房屋租赁合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；
（五）出租人应当按照房屋租赁合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金；    
（六）不得以出租房屋的方式为非法生产经营活动提供便利条件；
（七）未经承租人同意，不得擅自进入租赁房屋；
（八）发现承租人有利用出租房屋进行违法犯罪活动嫌疑的，及时向公安机关报告。
第二十一条 房屋承租人应当遵守下列规定：
（一）如实向出租人提供合法有效的身份证件，在签订房屋租赁合同后三十日内，与出租人及时办理房屋租赁登记备案；
（二）按照房屋租赁合同的约定保护并使用房屋，应当保持所承租房屋及附属设施完好。未经出租人书面同意，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益；
（三）因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当按照房屋租赁合同的约定负责修复或者承担赔偿责任；
（四）不得利用出租的房屋从事违法犯罪活动；
（五）按照房屋租赁合同约定向出租人支付租金；
（六）在房屋租赁期内，未经出租人同意，不得将承租的房屋转借或者与他人调换使用。
第二十二条 办理房屋租赁登记备案后，租赁期限届满时承租人享有同等条件优先承租的权利。
第二十三条 在房屋租赁期限内，出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
第二十四条 房屋租赁期间，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。
承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以继续履行原房屋租赁合同。
第二十五条 出租住房的，出租人在租赁期限内不得解除房屋租赁合同，但承租人有下列情形之一的除外：
（一）无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的；
（二）未经出租人同意将住房转租或者出借给他人的；
（三）擅自改变住房用途、结构或者实施其他违法建设行为的；
（四）利用租赁住房从事违法犯罪活动的；
（五）法律、行政法规规定或者房屋租赁合同约定的其他情形。
 
第四章  转租
第二十六条 房屋转租，是指承租人将承租的房屋再出租的行为。
第二十七条 承租人在房屋租赁期限内，征得出租人书面同意，并对房屋的使用、收益分配等协商一致后，方可将承租房屋的部分或者全部转租给他人。受转租人不得将承租的房屋再行转租。
第二十八条 转租合同的终止日期不得超过原房屋租赁合同的终止日期。但出租人与转租双方协商约定的除外。
第二十九条 转租合同生效后，转租人按照合同约定，享有出租人的权利，承担出租人的义务，并继续履行原房屋租赁合同约定的承租人的义务。但出租人与转租双方另有约定的除外。
第三十条 转租期间，原房屋租赁合同变更、解除或者终止，转租合同相应变更、解除或者终止，并按照本办法第十六条规定办理变更或者注销手续。
 
第五章  法律责任
第三十一条 违反本办法第八条第一款规定，未办理房屋租赁登记备案手续的，根据《商品房屋租赁管理办法》第二十三条，由房屋租赁行政主管部门责令限期改正并补办登记备案手续；个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款；单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。
第三十二条 违反本办法第十二条规定出租房屋的，根据《陕西省城市房地产市场管理条例》第四十九条，由房屋租赁行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处以违法所得一倍以下的罚款。
第三十三条 违反本办法第十七条规定出租住房的，根据《商品房屋租赁管理办法》第二十二条，由房屋租赁行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处以五千元以上三万元以下罚款。
第三十四条 当事人对行政处罚不服的，可在接到处罚决定通知书之日起十五日内向作出处罚决定的上一级机关申请复议，也可直接向人民法院起诉。对复议决定不服的，可以在接到复议决定通知书之日起十五日内向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，作出处罚决定的管理机构可以依法申请人民法院强制执行。
第三十五条 房屋租赁管理工作人员执行行政处罚必须出示省人民政府颁发的执法证件，罚没款必须出具省财政部门统一印制的收据，并上交同级财政。
第三十六条 拒绝、阻碍房屋租赁管理工作人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十七条 房屋租赁管理工作人员滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
 
第六章  附则
第三十八条 本办法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本办法所称房屋租赁，是指出租人将住房、商业用房、办公用房及其他用房出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
本办法所称房屋租赁当事人，是指房屋的出租人和承租人。
第三十九条 各县（市、区）规划区范围内的房屋租赁和监督管理，参照本办法执行。
第四十条 本办法自2018年10月5日起施行，有效期从2018年10月5日至2020年10月4日止。
本办法实行前已经建立房屋租赁关系的，应当在本办法生效之日起九十日内依照本办法的规定进行登记备案。