省人民政府办公厅转发省城镇保障性安居
工程建设工作联席会议关于加快发展
公共租赁住房的实施意见的通知
(黔府办发〔2011〕109号)
各自治州、市人民政府，各地区行署，各县(自治县、市、市辖区、特区)人民政府，省政府各部门、各直属机构：
省城镇保障性安居工程建设工作联席会议《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》已经省人民政府同意，现转发给你们，请遵照执行。
二○一一年九月十六日
关于加快发展公共租赁住房的实施意见
省城镇保障性安居工程建设工作联席会议为加快解决我省城镇中等偏下收入家庭住房困难，进一步完善住房保障体系，根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)和住房城乡建设部等七部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保〔2010〕87号)等文件精神，结合我省实际，现就加快发展我省公共租赁住房提出如下实施意见：
一、总体要求和工作原则
(一)总体要求。加大政策支持力度，大力推进公共租赁住房建设、运营和管理，多渠道增加公共租赁住房供应，积极培育和发展住房租赁市场，建立和完善公共租赁住房制度，切实解决城镇中等偏下收入家庭住房困难，促进“住有所居”目标的实现。
(二)工作原则。
1.政府组织，社会参与。加大政府对公共租赁住房政策的引导，采取土地、财税、金融等支持政策，充分调动社会力量参与公共租赁住房建设、运营和管理的积极性。
2.因地制宜，分类指导。从各地经济社会发展实际出发，合理确定公共租赁住房的供应规模和保障对象。商品住房价格较高、小户型租赁住房供应紧张的城市，要加大公共租赁住房建设力度。
3.统筹规划，分步实施。科学制订公共租赁住房发展规划和年度计划并纳入“十二五”住房保障规划，有计划、分步骤地推进公共租赁住房建设。
二、保障对象和保障标准
(一)保障对象。城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工、在城镇居住一定年限且有稳定收入来源的外来务工人员。
(二)保障标准。各地要合理确定公共租赁住房保障对象的住房困难、家庭收入(财产)具体标准并定期调整。住房困难条件由各地根据经济社会发展和住房价格水平确定;中等偏下收入线标准由各地按照当地人均可支配收入一定比例确定;外来务工人员在城镇居住时间由各地自行确定。已购买廉租住房或享受廉租住房实物配租、经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。
三、拓宽公共租赁住房房源筹集渠道通过新建、改建、购买、租赁等方式多渠道筹集公共租赁住房。新建公共租赁住房以配建为主，也可以相对集中建设，符合国家和省有关要求，设计合理，设施完善，功能配套，质量优良，宜于居住，可以是成套住房、单身公寓，也可以是集体宿舍，以小套型住房为主。成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积严格控制在60平方米以内。公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”，在公共租赁住房性质不变的提前下，投资者权益可以依法转让。
(一)政府直接投资建设。各级政府指定的主管部门或政府公共租赁住房建设管理投融资机构，由政府安排或筹措资金，通过新建、购买、租赁等多种方式筹集公共租赁住房。
(二)引导社会力量参与建设。由政府给予土地支持、投资补助、财政贴息等优惠政策，鼓励社会力量参与公共租赁住房建设，鼓励实力强、信誉好的房地产企业建设和经营公共租赁住房。一是在外来务工人员集中的开发区、产业园区统筹规划建设公共租赁住房，面向用工单位或园区就业人员出租。二是住房困难职工较多、有空闲土地的国有大中型企业以及乡镇学校、卫生院、计生站等单位，在符合城乡规划和土地利用总体规划的前提下，经依法审批，可利用空闲土地建设公共租赁住房。三是由社会投资主体代建公共租赁住房，房屋建成后由政府按成本价回购，社会投资主体可按相关规定收取一定管理费。四是根据有关政策规定在普通商品住房建设项目中按一定比例配建公共租赁住房。
(三)“购改租”筹集。通过市场购买或长期租赁符合条件的商品房作为公共租赁住房房源，最大限度发挥存量住房的公共属性和租赁作用，增加公共租赁住房房源。
四、加大政策支持力度
(一)确保土地供应。公共租赁住房建设用地一般实行划拨供应，也可采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用。各级政府对公共租赁住房建设用地供应计划要实行单列，并做到优先供应，应保尽保。各地要建立公共租赁住房建设用地储备制度，按照公共租赁住房“十二五”规划确定的目标，科学编制用地规划，提前落实到具体地块，并办理相应用地手续。未按规定时限落实公共租赁住房建设用地指标的市(州、地)、县(市、区)，一律停办房地产开发土地供应手续。公共租赁住房建设项目应配套建设公共建筑设施，其建设规模按城市规划和《城市居住区规划设计规范》的有关规定严格核定并完善用地手续，其中的经营性公共设施用地应按照修建性规划方案批准日期的市场价格全额补交土地价款，补办土地出让手续。
(二)建立多渠道筹集资金机制。
1.加大政府投入。在积极争取中央补助资金的同时，省级财政每年对公共租赁住房给予一定的补助，各市(州、地)、县(市、区)政府也要增加财政预算资金安排，加大公共租赁住房建设力度。积极探索建立政府公共租赁住房建设管理投融资机构，具体实施公共租赁住房的投融资、建设和运营工作。
2.各地要按照有关规定从土地出让总收入、住房公积金增值收益中提取相应比例的资金，在确保完成当年廉租住房建设任务的前提下，统筹用于发展公共租赁住房。
3.鼓励社会力量(各类企事业单位、工业园区、机构、个人等)投资公共租赁住房。各级财政投入的资金(含中央和省级补助资金)可以投资补助或资本金注入方式支持社会投资主体进行公共租赁住房的建设和运营。
4.鼓励金融机构向符合条件的公共租赁住房投融资主体发放贷款，尤其对资金足额到位、租金水平合理、实行商业化运作的公共租赁住房项目，要在风险可控的前提下积极给予贷款支持。逐步探索建立公共租赁住房贷款风险补偿和风险分担机制，引导信贷资金投入。加大与保险资金合作，积极引进保险资金支持公共租赁住房建设。
5.有条件的地区，可允许正常缴存住房公积金的承租人按规定申请提取住房公积金账户内的存储余额，用于支付公共租赁住房租金。
(三)加大税费支持力度。各地要制定落实现行公共租赁住房税费优惠政策的具体办法，对行政区域内公共租赁住房房源筹集、运营等环节涉及的城镇土地使用税、契税、印花税、营业税、房产税、租赁税等，按照国家有关规定予以减免。公共租赁住房建设一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。房地产开发企业在商品房开发项目中按规定比例配建的公共租赁住房，可对照有关规定享受税费优惠政策。
五、完善管理机制
(一)加强租金管理。
1.公共租赁住房要依据保障对象的收入情况实行差别化(阶梯式)租金标准。具体租金标准由各地物价部门会同住房保障部门，根据当地的物价水平、住房租售市场价格、中等偏下及低收入家庭收入情况、物业管理费用、住房日常维修以及土地供应方式等因素确定并向社会公布，原则上按照不高于同地段、同品质房屋租赁市场租金水平的70%确定(具体比例由各地自行制定)。对已经不符合条件以及租赁期满后须退出公共租赁住房的，在限制期限内(一般为3个月)租金可按照同地段、同品质房屋租赁市场的租金确定。超过限制期限仍未退出的，租金可按照高于同地段、同品质房屋租赁市场租金确定(具体标准由各地自行制定)。
2.政府全额投资建设公共租赁住房的租金收入，要按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。社会力量参与投资公共租赁住房的租金收入在扣除物业管理、维修基金等成本费用后，按照投资各方持有的产权比例或事先依法约定的比例进行分配。
3.社会力量投资和经营的公共租赁住房，住房租赁方案要按属地管理的原则报所在地住房保障部门审核。
(二)健全准入制度。各地要进一步完善申请、审核、公示、轮候、复核制度，健全住房保障、民政、公安、金融机构和社区协作配合的家庭收入(财产)审核机制，认真履行责任，加强日常管理，主动接受公众监督，确保配租过程公开透明，结果公平公正。公共租赁住房申请人应当如实申报家庭收入、财产和住房状况，提交住房和家庭资产查询委托书，并对申报信息的真实性负责。
(三)提高住房使用效率。新建公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房具备入住条件的，要尽快安排保障对象入住。符合廉租住房保障条件的家庭，可根据家庭人口和收入的实际情况，自愿选择能够达到所在地住房面积保障标准、能够满足基本居住需求的其他保障性住房。各地可根据保障对象的申请意愿并结合保障性住房的房源情况，合理统筹调配。
(四)加强运营管理。各地要切实加强公共租赁住房租赁及物业维护的运营监管，形成有效的管理和服务机制。根据实际，可由政府或政府指定机构按照有关规定组织运营管理，也可由投资方或投资方指定机构按照有关规定组织运营管理。
1.由政府指定的主管部门或政府公共租赁住房建设管理投融资公司组织实施运营管理的，要按照国家和省的规定向经审核符合条件的保障对象出租，并与保障对象签订书面租赁合同，明确权属关系、出租年限(控制在5年以内)、租金标准、修缮责任、转借或转租的处罚以及其他违反使用规定的责任等事项。
2.由投资方或投资方指定机构实施运营管理的，投资方或投资方指定机构要按当地政府确定的方式和价格，将公共租赁住房向经审核符合条件的保障对象出租，并与保障对象签订书面租赁合同(内容与政府指定主管部门或公共租赁住房建设管理投融资公司与保障对象签订的相同)，并积极配合所在地政府加强对公共租赁住房的后续监督管理。
3.物业管理。新建的公共租赁住房必须实行物业管理，物业管理费由房屋使用人按照当地政府确定的标准交纳。用于出租的住房，应从租金收入中按5—8%的比例提取维修资金(具体提取比例由各地政府自行确定)。
(五)强化信息平台管理。提高公共租赁住房管理水平，逐步建立健全全省统一的住房保障管理信息系统，完善公共租赁住房档案，强化对保障对象家庭住房、经济状况及其变化情况的动态监测。
(六)加强权属管理。要严格按照国家有关规定，加强对公共租赁住房的管理。公共租赁住房只能租赁，不得出售，也不得通过补交土地出让金的办法整体上市，在有关权属证明上要载明公共租赁住房性质。在不损害各方权益的前提下，公共租赁住房产权单位拥有的公共租赁住房投资权益(产权)可依法进行转让，转让时政府享有优先回购权。
(七)完善退出机制。保障对象因收入提高、另行购置、受赠、继承或租赁其他住房等原因不再符合保障条件时，应退出承租的公共租赁住房。对骗取住房保障、恶意欠租、无正当理由长期闲置的，以及违规转租、出借、调换和转让公共租赁住房的行为，要按有关规定严肃处理，且5年内不得申请任何形式的住房保障。
六、加强协作，强化监督
各地政府和相关部门要进一步加强领导，落实责任，按照已经明确的职责分工，各司其职，密切合作，提高工作效率，形成相互联动、分工协作、齐抓共管的良好工作机制，加快推进公共租赁住房的发展。各级监察机关和派驻监察机构要认真履行职责，全力配合职能部门做好对公共租赁住房的监督检查工作。对在公共租赁住房中存在工作不到位，措施不得力，不能按时限完成各项工作目标任务等行为的，由各级监察机关会同有关部门启动约谈问责机制，并追究相关部门和人员的责任。
各地政府应根据本实施意见，结合各地实际，按照属地管理的原则，细化明确相关政策措施和操作规程，确保公共租赁住房解决中等偏下收入家庭住房困难落到实处并实现良好发展。