各县(市)、区人民政府,市人民政府各部门:
根据国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)、国家发展改革委《关于发布〈商品房销售明码标价规定〉的通知》(发改价格〔2011〕548号)和河南省发展改革委《关于下发〈河南省商品房销售明码标价实施细则〉的通知》(豫发改价检〔2011〕725号)等文件精神,为进一步加强房我市房地产市场监管,完善商品房预售制度,整顿房地产市场秩序,规范商品房销售价格,保护消费者合法权益,促进房地产市场平稳健康发展,现就有关问题通知如下:
一、建立商品房预售价格和信息公示制度
自本通知下发之日起,新申办商品房预售许可的开发项目,需提交的预售方案内容应包括:项目基本情况,建设进度安排及竣工交付日期,预售商品房的房源套数,每套房屋的预售价格和优惠折扣及享受优惠折扣的条件,面积预测及分摊情况,公用设施和公共部位的具体范围,规划用于停放汽车的车位与车库的范围和归属及分配处置方案,住房质量责任承担主体和承担方式,住房能源消耗指标和节能措施,开发商保留房源的范围,前期物业管理服务和业主临时公约等内容。商品房预售许可申请人在申请预售许可时,应制作《商品房预(销)售信息公示牌样表》和根据向市价格主管部门申报价格填写的《商品房预(销)售价目表样表》。凡不按上述规定内容提交预售方案和按要求附送表格的,一律按预售许可申请材料不齐处理。
(一)本通知下发后新取得预售许可的商品房项目,房地产开发企业及商品房销售代理方要在领取《商品房预售许可证》后10日内一次性对外公开全部预售商品房,同时在该项目预售场所显著位置根据备案样表制作悬挂经备案的《商品房预(销)售信息公示牌》、《商品房预(销)售价目表》和《商品房预售许可证》。上述公示信息应悬挂至全部商品房销售完毕时止。审定后的预售方案如需变动预售商品房价格等主要内容的,应当报市价格主管部门和市房产主管部门同意备案后,方可修改上述公示信息的相关内容,并向社会公示。
(二)本通知下发前已取得预售许可的商品房开发项目,房地产开发企业及商品房销售代理方应在本通知下发之日起20日内,在其预售场所的显著位置,一次性将尚未办理商品房预售合同登记备案手续的房源及每套房屋价格全部予以公示(按照本通知附件制作相应牌表)。
二、加强商品房预售合同登记备案管理
(一)本通知下发后,新签订的《商品房买卖合同》除原有的内容外,还应具备以下的约定内容:
1.有关对预售商品房是否预告登记的约定。
2.除法定归业主共同所有的公共场所、公用设施和物业服务用房,以及计入建筑面积分摊的共有共用部位外,合同双方就未计入建筑面积分摊的其它设施、设备和场所的归属和使用进行约定。
3.该合同涉及到的小区规划用于停放汽车的车位、车库的位置、归属、使用和处置方式等方面的约定。
新申请商品房预售合同登记备案的《商品房买卖合同》缺少上述约定内容的,暂停办理该合同的备案和房屋登记手续。
(二)加强已备案商品房合同的解除和变更管理。商品住房严格实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名。已签订商品住房买卖合同并登记备案的,经双方协商一致确需解除合同或变更合同其他主要内容的,双方应当向房产主管部门提交书面申请和有关解除或变更《商品房买卖合同》的书面协议并说明理由,经房产主管部门审核同意后,注销原合同的备案手续。已注销合同备案手续的房源应在注销备案之日起3日内对外公开销售或重新登记备案。
三、强化预售市场监管
(一)建立商品房预售价格、预售许可、合同备案、房屋登记联动管理机制。自本通知下发之日起,凡未按本通知规定,在预(现)售场所公布商品房预售信息并明码标价的,不得进行商品房预售活动。拒不改正的,市价格主管部门依法予以处罚;市房产主管部门暂停办理该项目的合同备案和房屋登记手续。
(二)创新市场监管机制,建立监督检查责任制和销售现场动态巡查制度。市房产主管部门负责全市商品房(预)销售市场的日常监管职责;市价格主管部门负责对全市商品房的(预)销售价格实施监管。市房管、价格、土地、建设、规划等主管部门应按照各自分工、密切配合,互通信息,探索建立我市商品房市场监管新机制。
近期将由市房产主管部门牵头,市价格、土地、建设、规划等部门抽调有关人员组成联合检查组,对全市所有的在建商品房项目进行一次集中清理和整顿,对已取得预售许可的商品房项目实施逐一排查,准确掌握已预售的商品房数量、正在预售的商品房数量和尚未开盘的商品房数量等情况,并对外公布清查结果;对尚未按规定时间开盘的商品住房项目,要责成房地产开发企业限期公开销售。
(三)加大对违法违规预销售行为的处罚力度。对未取得预售许可的商品房项目,房地产开发企业及商品房销售代理方一律不得进行任何预售或变相预售行为,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用,不得参加任何展销活动。对违法违规行为,有关行政主管部门要依法从快从重予以处罚。
从严掌握商品房项目预售许可的工程形象进度标准和预售许可的最低规模,商品房预售项目不得小于栋,不得分层、分单元办理预售许可。对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目,房产管理有关行政主管部门要实施重点核查,对拒不配合执法检查的,要依法从严惩处。对捂盘惜售、囤房、哄抬房价或通过签订虚假商品房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为,一经发现将严肃查处,限期整改,并暂停商品房网上签约。情节严重的,要在新闻媒体上予以曝光,并记入房地产信用档案。
(四)加强对房地产销售代理和房地产经纪行为的监管。商品房项目实行代理销售的,代理方必须是在房产主管部门已经备案的房地产经纪机构。房地产经纪机构在代理销售时应当将有关的营业执照、备案证书、委托方的授权书或委托合同及经纪服务项目、服务内容和收费标准与审定的公示信息一并在预售场所显著位置悬挂公示。销售代理时,属额外提供的延伸服务项目的,应在现场公示,并事先向当事人说明,并在合同中明确约定。房地产开发企业及商品房销售代理方不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用,不得炒卖房号,不得在代理过程中赚取差价,不得通过签订“阴阳合同”违规交易,不得发布虚假信息和未经核实的信息,不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售,不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品房,不得进行虚假交易。
(五)健全房地产信息公开机制。加强和完善房地产市场信息系统建设,建立公开透明的市场信息发布制度,及时准确的将有关预售信息、可售楼盘及房源信息、违法违规行为查处结果等情况向社会公开。房产主管部门要监督房地产开发企业将预售许可情况、商品住房预售方案、开发建设单位资质、代理销售的房地产经纪机构备案情况、商品房销售明码标价情况等信息,在销售现场清晰明示。
(六)加强房地产信用管理,构建和谐诚信公平竞争的房地产经营新秩序。充分发挥房地产信用档案的作用,积极拓展房地产信用档案的功能和覆盖面,将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入到房地产信用体系中,信用档案应当作为考核企业资质的依据。对房地产开发企业在开发经营中出现的违法违规销售、建筑质量不合格、延期交付或不符合条件交付、虚假宣传、欺诈和侵害消费者、信息公开不及时不准确等行为,一经查实,记入该企业不良行为档案,在房产主管部门网站上予以曝光,并适时在新闻媒体公开曝光。