房地产是涉及面广、关联性高的重要产业,对提升城市形象、完善城市功能、改善民生、拉动投资、促进消费具有重要作用。为加强市场调控、规范市场秩序、推动转型升级,促进房地产市场平稳健康发展,提出以下指导意见。
一、发挥政府调控引导作用
(一)强化规划和土地调控。加强规划引领,优化用地结构,
完善配套设施,统筹推进城市房地产开发和旧城区改造。根据房
地产市场运行情况,对供地空间、时序、类型实施计划管理,推进房地产产品结构调整,避免产品同质化和结构单一化。根据市场需要及其变化情况,适时调整供地规模和节奏,既要满足阶段性市场需求,又要为城市发展储备充足的土地资源。科学合理做好土地收储工作,积极主动做好地块前期开发。市住建委会同发改、房管、规划、国土、财政等部门拟定年度房地产开发、棚户区(城中村)改造规模。根据控制规模确定房地产土地供应量和棚户区(城中村)改造项目。
(二)强化住房供应调控。探索完善住房供应体系,优化住房供应结构,切实增加适应市场需要的普通商品房供地、建设和上市,尽快形成有效供应,满足有效刚性居住需求。构建公共租赁住房、共有产权住房、普通商品住房相结合的供给稳定、总量平衡、梯次分明的住房保障体系。市房管部门会同规划、国土等部门研究制定发展共有产权住房的试行办法。
二、规范房地产市场监管
(三)加强市场监测。市政府建立统计、住建、发改、房管、国土、规划、税务等部门房地产运行监测联席会议制度,加强部门之间数据共享,建立数据交流共享平台,对房地产投资、销售交易、土地供应、产品结构、财税增长等情况进行分析研判,提高政府决策科学性和针对性。
(四)加强开发企业资信审查。严把开发企业审核关,辖区政府在招商引资时要引进有实力的开发企业,在签订协议前,对其资金、业绩、纳税、信誉等方面进行重点审查,确保开发项目能够顺利实施。合理划分旧城改造更新单元,鼓励有实力的开发企业按照明确的改造范围、配套设施要求和控制性规划条件,实施集中成片棚户区(城中村)改造。推进开发企业优胜劣汰和规模化、品牌化发展。市住建委会同房管、工商、金融、税务等部门研究制定开发企业资信管理办法。
(五)严格房地产开发监管。市国土、规划、住建、房管、人民银行等部门会同辖区政府各司其职,加强对土地供应、规划审批、施工许可、销售合同和企业信用的跟踪服务和监管,督促开发企业加快土地开发进度,严格履行土地出让合同,严格按购房合同期限交房,并保证配套设施建设与商品住房同步规划、同步建设、同步交付使用。通过政府监管和社会评价相结合,加强开发企业诚信体系建设,通过行政、经济和舆论宣传等多种措施,对不同信用水平的开发企业实施差别化管理,营造诚信受益、失信惩戒的社会氛围。市国土部门研究制定土地批后监管办法;市房管部门研究制定商品房交付使用管理办法。
(六)加强房屋预售资金监管。商品房预售许可条件中“房地产企业投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%,并已确定施工进度和竣工交付日期”界定为:低层和多层及以下(即六层及以下)建筑主体施工形象进度达到地面二层,中高层(即七层至九层)建筑主体施工形象进度达到地面三层,高层(即十层及以上)建筑主体施工形象进度达到地面四层。对符合上述预售条件的及时发放预售许可证。市房管部门会同市人行和市银监局等依照国家有关规定研究制订预售资金监管办法。
(七)规范房屋销售行为。未取得商品房预售许可证的房地产项目,不得发布商品房预售广告。落实商品房销售明码标价规定和“一价清”制度。发改部门要严肃查处价外乱收费、价格欺诈等扰乱市场秩序行为。
(八)严格控制单位自建房。对党政机关及国有企事业单位集资合作建房的项目一律不予立项、供地。
三、加大房地产发展支持力度
(九)简化办事程序。市行政服务中心会同编办、监察部门,对立项、土地供应、规划许可、施工许可、预售许可、竣工验收备案、房屋初始登记等办理环节进行梳理,优化审批程序,制定规范的审批流程图,严格执行审批及服务事项限时办结制度。“70/90”户型由规划部门在市区开发项目中统筹考虑。非国有投资的房地产项目可选择直接发包方式确定有相应资质的施工队伍。消防、人防、供电等部门要对房地产项目建立绿色通道,切实搞好服务。
(十)缓解企业资金压力。调整城市配套费征收方式,分办理规划许可证前(70元/㎡)和竣工验收时(50元/㎡)两次征收。将建筑垃圾处理费、墙改费、散装水泥费用、价格调节基金等行政事业性收费调整到竣工验收备案时收缴。开发(改造)项目原则上要按照规定配套建设人防工程,对经人防部门批准可以异地建设的,人防易地建设费按规定收缴。加强各审批、监督环节的部门联动,保证各项审批要求落实到位。理顺全市建筑市场管理体制,房屋建筑和市政基础设施工程质量安全统一纳入建设部门监管,后调收费项目由市住建委在工程竣工验收备案时进行把关,缴费后方可办理竣工验收备案手续。未办理竣工验收备案手续的,房管部门不予办理房屋产权登记手续。
(十一)加大金融支持力度。各商业银行应加强对房地产的金融服务工作,向上级行积极争取政策支持和开发贷款额度,加大有效信贷投入,切实提高贷款授信审批效率。市金融办、银监局、人民银行要对各商业银行房地产金融服务情况进行监督,并牵线搭桥,通过开展银企对接会、新型金融产品推介活动等形式,为经营规范、管理到位、信誉良好的开发企业提供信贷支持和金融服务需求。市住建委、房管局要搜集整理推介房地产贷款需求信息,及时向市金融办提供。
(十二)落实保障房配建支持政策。商品住房或商住混合项目要以地上住宅总面积为基数按规定比例和建设标准配建保障性住房;原则上要求就地配建,经按程序批准不宜配建的,须以缴纳异地移建款的方式进行置换。配建保障性住房享受国家和省规定免收各项行政事业性收费和政府性基金及税收减免的政策,对应的土地面积享受划拨价格供应。本文发布后出让的土地可将无偿配建保障性住房作为前置条件之一,在确定土地出让起始价时予以综合考虑。市房管部门会同国土、规划、财政、住建等部门制定商品住房项目配建保障性住房实施办法,对建设方式、建设标准、工作流程、收回方式、优惠政策、运营管理和异地移建款收缴标准及管理、保障性住房监督管理等予以明确。
(十三)深入开展项目帮扶活动。把推进项目建设作为重点,对手续不全、进展缓慢的项目,特别是棚户区(城中村)改造项目,建立项目台帐,市政府、有关市直部门、辖区政府三级参与成立工作组,实施一对一帮扶,跟踪协调,一帮到底,务求解决。同时开展项目建设外部环境整治,辖区政府会同公安机关对强装强卸、强买强卖、收地头费等扰乱投资环境行为实施严厉打击;对拆迁征收中涉及公职人员影响项目推进的,由纪检监察部门按照新纪发〔2013〕15号文件规定予以严肃处理。协调法院快速审理房屋征收诉讼案件,及时受理强制执行申请并快速执行,解决拆迁难问题。
四、积极推进住房消费
(十四)创新开展楼市推介活动。就楼盘空间布局、配套设施、户型设计、环境质量、物业管理等方面开展优秀楼盘评选活动,运用电视、报纸、行业刊物、门户网站等媒介对品牌企业进行广泛宣传;创新组织模式、营销方式和宣传形式,高品质、高起点办好房展会,把房展会打造成企业展示形象、推介产品、组织营销的重要平台和购房者获取信息、满足需求的重要渠道,使房展会成为全市房地产市场的风向标和晴雨表。
(十五)支持居民各类购房贷款需求。充分发挥住房贷款对支持刚需释放、刺激市场成交的促进作用,落实支持刚性需求的差别化信贷政策,积极支持居民家庭首次购买自住商品房,鼓励商业银行在基准利率和首套优惠利率下限之间,根据贷款人财务状况权衡定价。市金融办、银监局、市人行要积极协调各商业银行加快办理个人购房贷款手续,不压单、不压贷,尤其满足保障性住房和首房个人按揭贷款需求。对支持个人住房和房地产信贷成效显著的商业银行,可在住房公积金、住房维修资金存储方面予以优先支持。加大住房公积金对个人住房信贷的支持力度,适度放宽公积金贷款条件,提高贷款额度,降低公积金支取门槛,增加公积金贷款品种。市房管部门研究制定住房公积金支持个人购房的实施办法;金融办会同人民银行、银监局制定商业银行贷款支持居民首套和改善型需求购房的办法。
(十六)积极推进货币补偿安置。出台优惠措施,鼓励引导棚户区居民选择货币补偿和在其他区域异地安置(包含异地建房、异地购房),加快拆迁进度,促进住房消费。以共有产权的办法,通过个人出一些、政府担一些的办法,发挥市场机制作用,解决生活暂时困难居民的住房问题。
五、全面推进棚户区(城中村)改造
棚户区(城中村)改造是重大民生工程和发展工程。我市已出台的优惠政策对推进棚户区(城中村)改造起到了积极促进作用,但随着实践深入和形势发展,需要尽快完善制定新的政策措施,增强针对性和可操作性,破解棚户区(城中村)改造瓶颈。
(十七)积极稳妥有序推进。坚持改造与城市发展、产业结构调整、社会事业发展及生态环境保护统筹推进,注重改造与完善城市功能、城市更新改造及人居环境综合整治相结合,统一规划,连片开发,分步实施。改造过程中要把原地安置、异地安置与货币补偿相结合,把改造与城市商业和综合服务设施建设、教育设施建设、环境卫生、绿化、小区品质、物业管理等综合配套设施的完善提升相结合,要在充分保证群众安置补偿合法权益的基础上,调动各方面参与改造的积极性。
(十八)明确市、区两级责任。辖区政府负责组织棚户区(城中村)入户丈量和拆迁安置方案的制定,通过选取房地产评估单位对拆迁补偿成本及收益情况进行评估并对评估结果复核,然后将评估结果报市房地产价格评估专家委员会鉴定后报市城乡规划局审查。市城乡规划局根据辖区政府提供的基础数据和控规要求,负责划分改造更新单元(四至、面积、基础设施和公共服务设施配建要求及有关规划控制指标)。辖区政府对有关数据的真实性负责。市城乡规划局按程序并商辖区政府、市国土局提出控规调整意见报市规划委员会审定;市国土局按程序并商辖区政府、城乡规划局提出土地评估意见,报市土地资产委员会审定。
(十九)推进项目地块土地分宗出让。按照“同规、同质、同品”的原则,对项目地块可根据组团要求和实际情况实行分宗净地出让,推进项目滚动发展。辖区政府要改进棚户区征收补偿方案,完善征收补偿协议内容,赋予棚户区居民在征收安置中对于原地安置、异地安置和货币补偿等各种安置方式和安置房位置、户型等享有更多的选择权,鼓励住宅换商业,给予棚户区开发企业更大的灵活性,增进棚户区居民和开发企业之间的良性互动。辖区政府要及时将安置房的位置及户型等资料报市房管局。辖区政府和市房管局要密切配合联动监管,分别加强对财政支持资金和房屋预售许可的监管,确保棚户区居民得到妥善安置。市国土部门会同规划、房管等部门和辖区政府研究制订分宗出让的具体条件、程序和监管办法。市房管局会同区政府制定棚户区居民安置联动监管办法。
(二十)明确规划指标调整原则。对容积率、绿地率、建筑密度、日照标准等国家有明确要求的指标原则上按国家规范执行。按照省政府《关于加快推进棚户区改造工作的意见》(豫政〔2014〕17号)文件有关精神,在基本满足城市交通、公共安全、基础设施建设、生态绿化的前提下,对按照原规划控制指标确实难以实施改造的,在对增容引起的交通与停车、就学就医、社会管理与服务、公共绿地等方面的压力进行评估论证,综合考虑后按程序对规划进行调整,适当提高开发强度等控制指标。市规划局会同市住建委制定棚户区屋顶暨立体绿化折算绿地指标的有关规定。
(二十一)加快改造进度。按照本市建设项目并联审批制度要求,开辟绿色通道,实行一站式服务。供电、供气、供水、通信等行业对保障性住房和房地产项目配套设施建设要积极主动配合,实施跟踪服务。对因涉及社会稳定、急需安置居民的项目,修建性详规已确定、土地出让合同已签订、施工图经过审查、施工队伍按程序确定后,市住建委可办理工程质监、安监手续,介入质量安全监管,确保工程质量安全。
(二十二)明确新型农村社区转入原则。不在我市城市总体规划建设用地范围,但在我市城市规划区范围内已按照新型农村住宅社区进行改造建设的村庄,经“4+2”工作法通过、引入社会资金,申请转入我市城中村改造项目的,其已建成的新型农村住宅社区建构筑物,符合我市城中村改造规划要求的,由市新型农村住宅社区建设指挥部同意调出,经市政府批准,市住建委依据有关规定处理后纳入监管,列入市城中村改造项目台账。
(二十三)细化有关优惠政策。完善棚户区(城中村)改造优惠政策,严格落实相关税费减免政策;免征各种行政事业性收费和政府性基金;配套费除收取用于补助供热、供气、供水企业部分外,其他予以免除;电力、通讯、市政公用事业等部门要适当减免入网、管网增容等经营性收费;享受房地产项目有关收费方式调整的相关优惠。
(二十四)财政资金支持问题。国土部门根据土地评估价格,结合市住建委、房管局、财政局确定的棚户区(城中村)改造区域征收、拆除安置建设成本,报市土地资产管理委员会确定土地出让起始价。土地出让收入在扣除国家、省规定的计提项目和市财政代垫的原测绘、评估等费用后拨付辖区政府,由辖区政府用于该项目的拆迁安置补偿、土地转用及项目的基础设施配套建设。
(二十五)破解资金瓶颈。建立政府主导、市场化运作的机制,把社会资金和国有资金结合起来,以投资集团为保障性安居工程的主要融资平台,推动向投资、融资、建设、运营和管理一体化方向发展;各县(市)、区要建立棚户区改造融资平台,充分发挥国有资金主导作用。要争取信贷支持、积极利用企业债券融资,特别要抓住国家推行“债贷组合”融资支持棚户区改造的政策机遇,积极与国开行、发改委对接,谋划一批项目纳入“债贷组合”支持范围。市财政局会同发改委等部门研究制定拓宽棚户区(城中村)改造融资渠道及监管的意见。
六、加快房地产业转型升级
(二十六)提升招商引资水平。加强基础设施硬件和投资环境软件建设,为招商引资提供先决条件。县(市)、区要建立开发建设项目储备库,开展多种形式的项目招商引资推介活动。努力引进知名度高、品牌影响大、引领作用强的大企业参与新乡的成区域改造、大面积开发。
(二十七)推进多元化发展。加快商务中心区建设,谋划大型城市综合体等商务、商贸项目,大力发展养老和工业地产,优先保障土地供应,推进房地产产品结构调整。尤其要鼓励和引导房地产业与文化、体育、旅游、医疗、教育、养老等产业有机结合,打造复合地产,促进现代服务业和楼宇经济发展,培育房地产新的增长点。
(二十八)不断提高建筑品质。加大绿色建筑推广力度,以政府投资项目和大型公共建筑、城市综合体项目为突破口,推广新材料、新技术、新工艺、新设备,鼓励房地产企业开发节能环保的生态住宅,实现建筑发展模式的绿色转型。以推进建筑产业现代化试点城市建设为载体,在政府投资的保障性住房和公共建筑中积极推广应用产业化建设方式,不断提升住宅产业现代化水平。提高建筑造型、风格、外装饰材料品质与户型设计水平,加大信息化投入,打造更加宜居、安全的智能建筑。
七、提升县域房地产发展水平
(二十九)把县城作为房地产业新的增长点。发挥其落户成本较低、人文环境相近、进城农民有较强归属感等优势,引导房地产业向县城和重点镇延伸,推进中小城市的功能提升和产业发展,以房地产开发建设带动基础设施和公共服务设施建设水平大幅提升,促进县域经济快速发展。
(三十)加强指导督导。对县城开发建设实施“月统计报告、季巡查督导、年考核排序”的指导和督察制度,推动以拆迁引领县城内涵式发展,推进县城和产业集聚区融合发展,实现城镇发展方式转变,提升规划建设水平。市住建委负责研究制定具体办法。
八、加强信息公开和宣传引导
(三十一)建立信息披露制度。加强住房情况调查,全面掌握住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息,统计、规划、国土、房管等部门要按季度公布项目许可、用地供应、土地价格、开竣工量、销售价格和销售量、库存等信息。
(三十二)坚持正确舆论导向。加强对房地产政策的宣传,客观、公正报道房地产市场情况,加强舆情监测,及时澄清不实信息,稳定市场心理预期,客观引导房地产投资和消费,提振消费者和企业的市场信心,为房地产业平稳健康发展营造良好氛围。
九、加强组织领导
(三十三)强化工作责任。为推进棚户区(城中村)改造工作,市政府专门成立棚户区(城中村)改造办公室。各县(市)区人民政府,高新区、平原示范区、经开区要高度重视房地产业发展工作,成立棚户区(城中村)改造管理机构,主要领导亲自抓、分管领导具体抓,结合本地区情况制定实施意见,明确目标,细化责任。市直有关部门要结合自身职责创新工作,着力破解项目推进瓶颈问题,按照市政府要求制定完善有关制度,市政府将棚户区(城中村)改造和县城改造纳入目标管理,严格考核。2014年9月底前,完成本《指导意见》所列“屋顶暨立体绿化折算绿地指标办法、预售资金监管办法、配建保障性住房实施办法、土地分宗出让管理办法、公积金及银行贷款支持个人购房办法”制定实施工作;其他配套文件10月底前完成。
(三十四)实施效能监察。市监察部门、政府督查室要建立有效的督查和问责制度,对各县(市)、区推进棚户区(城中村)改造及县城改造情况进行督查考核,对进展缓慢、不能按期完不成任务的,予以通报问责;对市直相关部门贯彻落实市政府有关促进房地产平稳健康发展的各项政策措施情况进行督促检查,跟踪问效,并实行季度通报。对推诿扯皮、懒政惰政、滥用职权、徇私舞弊、失职渎职的单位及相关人员,依法依纪追究责任。
以上意见,望遵照执行。
新乡市人民政府
2014年9月1日