按照对房地产市场分类调控、因地施策的总要求,支持居民自住和改善性住房需求,根据《河南省人民政府办公厅转发省住房城乡建设厅等部门关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(豫政办〔2015〕48号)、国土资源部住房城乡建设部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国土资发〔2015〕37号)、中国人民银行住房城乡建设部国家银监委《关于个人住房贷款有关问题的通知》(银发〔2015〕98号)和财政部国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税﹝2015﹞39号)等关于促进房地产市场平稳健康发展的政策措施,结合新乡实际,现就促进全市房地产市场平稳健康发展提出如下实施意见。
一、着力推进棚改项目建设
棚户区(城中村)改造是国家有政策、百姓有需求、投资有成效的重大民生工程和发展工程。优化增量,盘活存量,加快推进棚改项目建设,是当前遏制房地产投资下滑、稳定全市固定资产投资和经济增长的重要举措。
(一)有序推进棚改项目建设。根据全市经济社会发展情况,依照城市规划、土地利用总体规划和保障性住房建设规划,编制城市更新单元规划,充分发挥计划引导和规划管控作用,区分轻重缓急,结合需要和可能,尽力而为、量力而行,既要优先改造住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的棚户区,又要重点改造连片规模较大、位置重要、对优化城市布局和促进房地产发展有重大影响的棚户区(城中村)。
(二)有效破解拆迁征收瓶颈。市棚改办牵头、市直有关部门各司其责,不断健全强化以规划引导、土地供应、补偿安置、市场监管、项目推进、政策支持为内容的“两改”制度体系建设,以完善的配套制度助推“两改”工作。辖区政府要创新工作,通过强化组织领导、服务引导、预征收、提前搬迁奖励等有效措施切实加快拆迁征收进度,推进土地分宗出让,实现项目滚动发展;要与公安、司法、纪检监察等部门加强联动,坚决遏制漫天要价、恶意阻扰拆迁和涉及公职人员影响项目推进的行为。
(三)有力推进项目联审联批。要强化联审联批工作机制,破解手续办理周期长的瓶颈制约,对拆迁、土地、规划、建设等环节倒排时限,明确限时办理和交叉推进要求。棚户区(城中村)改造项目联审联批包括项目准备、项目审批和项目实施三个阶段。
在项目准备阶段,辖区政府确定改造意向并申请规划选址意见;市规划局按照改造更新单元规划或结合控规,提出改造项目的四至边界、用地面积和主要规划控制指标;辖区政府组织对改造项目拆迁补偿成本及收益情况进行测算评估;市房地产价格评估专家委员会组织对辖区政府的测算情况进行鉴定;市棚改办根据鉴定结果出具确认函。
在项目审批阶段,根据改造项目测算和鉴定情况,如涉及控规调整的,由辖区政府商市规划局按程序提出调整意见,按程序报批;市国土局根据宗地规划设计条件按程序并商辖区政府,提出土地出让意见,报市土地资产会审定;土地出让或分宗出让,原则上出让宗地应拆为净地,经棚改例会研究,土地出让或分宗出让地块在拆迁完成80%以上,辖区政府作出限期完成拆迁承诺后,市国土局可先行启动出让准备程序,在办理土地出让手续前必须达到净地标准;开发企业根据市规划局出具的规划条件,编制项目的修建性规划,报市规划局审批;市住建委在施工图经过审查、监理和施工单位按程序确定后,可办理工程质监、安监手续,介入工程质量安全监管,确保工程质量安全,但辖区政府要督促并在规定时间内完善相关手续。
在项目实施阶段,实行改造项目安置房建设和商品房预售的联动监管。按照“先安置、后开发”的原则,辖区政府应向市房管局提供安置房建设的位置、栋数、套数和面积等有关资料,市房管局在核查安置房确已开工建设并形象进度快于商品房进度后,方可办理预售许可证。项目开工后,辖区政府持拆迁补偿成本及收益情况测算报告、改造项目确认函,向市财政局申请土地出让收入支持政策。市财政局根据鉴定报告和棚改办出具的意见,土地出让收入在扣除国家、省规定的计提项目和市财政代垫的原测绘、评估等费用后,在规定时间内拨付辖区政府,由辖区政府用于该项目的拆迁安置补偿、土地转用、项目基础设施配套建设及归还贷款。
对项目推进中的难点问题,棚改例会及时专题研究,并跟踪督察落实。适时选择一些重大棚户区(城中村)改造项目作为实施联审联批的典型案例进行剖析,以形成秩序规范、协同有力、履职担当的工作机制。
二、强化规划引导和土地供应调控
以发挥规划的引导作用优化房地产结构和布局,以发挥土地的总闸门作用调控市场供需关系。
(四)强化住房用地供应管理。市房管部门要依据住房现状调查、需求预测以及在建、在售住房规模等,立足全市经济社会发展和资源、环境、人口等条件,编制住房建设规划及年度实施计划,对住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等作出统筹安排,因地制宜确定保障性住房和商品住房的供应比例,为制订土地供应计划提供科学依据。市国土部门要根据房地产市场和建设用地使用的实际情况,编制住房用地年度供应计划,控制好住房用地供应的规模、布局和节奏。
(五)优化住房及用地供应结构。市规划、国土部门要对全市房地产供地和开发建设情况进行调查摸底,对于在建商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等规划条件强制性内容的前提下,允许房地产开发企业适当调整套型结构,满足合理的自住和改善性住房市场需求;对项目布局结构、建筑体量、风格影响较大的调整,须按程序报市规划委员会审批后办理相关手续,其他一般性调整由市规划局建设项目审批委员会审查后先行办理相关手续并报市规划委员会备案。对已供未开发用地,根据市场状况,研究制定未开发房地产用地的用途转换方案,通过调整土地用途、规划条件,用于国家支持的新兴产业、创新型产业、品牌商业、养老产业、文化产业、体育产业等项目。对长期闲置的未开发用地,要按有关规定严肃处理,盘活存量,支持大型和资信良好的企业进行开发建设。
三、积极推进住房消费
(六)实施税费减免和补贴优惠政策。认真贯彻落实财政部、国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2015〕39号)的营业税减免优惠政策,个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。对在本文印发之日起在市区(卫滨区、红旗区、牧野区、凤泉区、高新区、经开区,下同)购买普通商品房的新乡户籍家庭,2015年12月31日前购房的,市财政按实缴契税的50%给予补贴;2016年1月1日至6月30日购房的,市财政按实缴契税的30%给予补贴,切实减轻购房者负担。
(七)加大个人购房贷款支持力度。驻新金融机构要落实国家支持个贷的优惠政策,优先满足自住和改善性住房的信贷需求,配足个人住房贷款额度。地方法人银行及市、县(市)财政、社保、住房公积金和住宅专项维修资金存储银行,对个人购买首套房、首改房申请贷款的,贷款利率应不高于基准利率,并根据实际适当下浮贷款利率。鼓励其他商业银行参照地方法人银行执行。各商业银行应加快刚性住房需求信贷审批进度,缩短放贷审批时限。市房屋产权登记部门要加快抵押登记手续办理,缩短办理时限。市政府金融办要会同有关部门加强对各商业银行金融服务情况的督促检查并定期进行通报。
(八)发挥住房公积金对住房消费的支持作用。进一步放宽贷款条件,职工使用公积金贷款购买首套普通自住房的,最低首付比例为20%,最高贷款额度不低于当地建筑面积90㎡商品住房总房款的80%,还款年龄可延长至法定退休年龄后5年。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请公积金贷款购买普通自住房的,最低首付款比例为30%。个人公积金单笔最高贷款额度为55万元。计算贷款额时以缴存职工实际缴存公积金的基数为准,不再提供收入证明。开展“商转公”贷款和支持居民自住和改善性普通住房需求的贷款业务,提高个人公积金贷款月还款额比例;结合我市实际,综合考虑房价、契税、毛坯房装修、住宅专项维修资金等住房消费支出因素,合理确定贷款额度。使用公积金贷款购买二星级运行标识及以上绿色建筑住房的,贷款额度可以上浮20%。
放宽提取条件。职工购买自住房的,可凭5年内的购房合同(房屋所有权证)申请提取公积金,并可同时提取配偶、父母、子女的公积金,提取总额不超过房价总额;职工连续足额缴存公积金满3个月,可凭无房产证明和相关租赁材料提取住房公积金支付自住房房租;非本行政区域户籍职工与所在单位终止劳动关系的,可申请一次性销户提取。本行政区域内户籍职工与所在单位终止劳动关系、未重新就业满一年的,凭未就业证明可申请一次性销户提取。
积极开展住房公积金扩面工作,加强归集执法检查,维护职工权益,将更多非公企业职工纳入制度保障。要为有稳定劳动收入的进城务工人员、个体工商户和自由职业者等人员建立住房公积金制度,支持广大群众基本住房需求。积极研究制定使用住房公积金支付普通自住住房物业管理费和房屋装修费的实施细则。
(九)推进货币化补偿安置。把推进货币补偿安置作为促进住房消费、消化库存、加快拆迁改造进度的重要措施,要上门入户“一对一”宣传,通过算账对比、环境对比、安置满意度对比,积极引导拆迁居民选择货币安置。对选择货币安置的,给予上浮奖励、提前搬迁奖励等多种奖励和限期内购房契税补贴;对在2015年1月1日后签订征收拆迁安置协议且同意采取货币化安置的被征收人,自本文印发之日起至2016年6月30日前以货币化安置补偿款在市区购买普通商品房的,市财政给予实缴契税50%的补贴。各区人民政府和高新区、经开区管委会可根据财力状况另给货币补偿款中用于购房金额的3%左右购房补助,平原示范区可参照市区标准制定购房补助政策。省下达的棚户区改造和保障房建设补贴资金要重点支持棚户区居民自住购房、政府购买存量房源和货币补偿等货币化安置方式。鼓励各辖区团购商品房安置拆迁居民,并可在享受上述优惠和开发商让利的基础上探索给予其他形式的支持。搭建居民市场化购房服务平台,开展房源信息推介活动,满足个性化住房需求,组织相关部门提供交易手续集中办理、住房信贷等服务。通过购房服务、奖励、补贴、补助等方式,满足不同收入群体的购房需求。
(十)培育新的住房消费增长点。充分利用我市的自然禀赋、教育医疗、交通区位和产业基础等优势,加强城市对外宣传,吸引外来人口来新置业、就业、创业;对外地户籍人口自本文印发之日起至2016年6月30日前在新乡市区购房的,市财政给予实缴契税50%的补贴。加快县城基础设施和公共服务设施建设,推进产城融合发展,发挥县城落户成本较低、人文环境相近、进城农民有较强归属感的优势,各县(市)、平原示范区要制订支持农民进城购房的财税政策。金融机构应支持非本地居民的住房贷款需求,并研究开发土地承包经营权和农村宅基地使用权抵押贷款等金融产品,调整完善个贷业务设计,为外来人员和农村进城务工人员购房提供支持。
(十一)以品质引导住房消费。房地产市场已进入买方市场和存量房时代,新常态特征凸显,要发挥规划调控和市场引导作用,既要提升建筑造型、风格、户型设计和质量水平,追求产品人性化,打造绿色、宜居、智能建筑,以建筑品质占领市场;又要注重综合配套设施建设,科学规划并及早推进市政基础设施和公共服务设施建设,方便出行、就医、入学、购物和娱乐等多层及需求;还要由传统的单纯拼价格、拼区位向拼产品创新和品牌质量转变,以大品牌、高品质、新业态促进改善性住房消费。
四、优化房地产发展环境
(十二)切实优化政务服务环境。市直有关部门要站在稳增长、促发展的高度加大对房地产项目建设支持力度,在严格执行一次性告知制、首席负责制、AB岗制、限时办结制的基础上,进一步创新工作,能简则简,能快则快,能后置则后置,通过实施并联审查、交叉办理、预约办公、现场协调等措施,加快办证速度,解决项目办理手续周期长、开工难等突出问题。特别要对2015年棚户区(城中村)改造省台帐项目和计划开工项目开辟绿色通道,市直有关部门和辖区政府各司其责,加强配合沟通,确保七月底办完相关手续。市行政服务中心要会同有关部门对房地产项目各环节手续办理再梳理、再优化,切实推进项目建设;市监察部门要加大执纪问责力度,畅通优化发展环境监督举报渠道,对有关部门服务企业、推进项目情况跟踪问效,坚决遏制懒政、惰政、不作为、乱作为行为。
(十三)缓解开发企业资金压力。放宽房屋预售条件,对低层和多层(六层以下)建筑主体施工形象进度达到地面一层、中高层(七层至九层)建筑主体施工形象进度达到地面二层、高层(十层以上)建筑主体施工形象进度达到地面三层且符合其他预售条件的予以预售。
放宽修建性详细规划审查和建设工程规划许可证办理条件,土地出让合同签订后1个月内缴纳出让价款50%的首付款,规划部门可根据土地出让合同和财政部门出具的出让价款缴纳50%及以上的凭据,将相应地块修建性详细规划按程序提交审议,文探、物探等前期手续同步进行;在土地出让价款余额按合同约定及时缴纳后办理《建筑工程规划许可证》,最迟付款时间不得超过1年。
调整城市配套费征收方式,分办理规划许可证前(70元/㎡)和竣工验收时(50元/㎡)两次征收;将建筑垃圾处理费、散装水泥费用等行政事业性收费后调到竣工验收备案时收缴,缴费后方可办理竣工验收备案手续,未办理竣工验收备案手续的,房管部门不予办理产权登记手续。
(十四)优化工程建设项目审批流程。建设项目经规划局建设项目审批委员会、市规划委员会审查后,修改意见应在一天内反馈项目单位,修改到位后提交下一审批程序,不再重复审查。修建性详细规划经规划局建设项目审批委员会审查后,规划部门应及时告知项目单位组织公示,公示时间按照国家相关法规规定的最低时限设定为30天,公示期间,规划部门提前做好批准规划的准备工作。对一般性土地(规划)审批事项,由国土(规划)部门先行按程序办理后,报最近一次市土地资产会(规划委员会)备案。对《城市规划管理技术规定》中的停车位设置、建筑面宽及棚户区(城中村)安置区停车位配建比例进行调整并经市规划委员会研究审定后施行。无论在建项目或新开工项目,一律取消‘70/90’的限制性规定”。
(十五)支持房地产转型发展。推进房地产企业优胜劣汰和规模化、品牌化发展,引导优势企业通过兼并、收购、重组等形式形成企业集团;支持企业跨区经营、多元化经营。鼓励企业依托城市新区、商务中心区、城市组团、特色商业区等载体发展新型业态、增强核心竞争力;对于新兴产业、创新型产业,在完善产业准入评估制度和工业用地分类标准的基础上,用地起始价可以按工业用地评估价的1.5倍修正后评估确定;对于品牌商业,可以按其他商务用地价格进行土地出让评估;对于养老产业,可以按居住用地和社会福利用地的中间价格进行土地出让评估;对于文化产业、体育产业,可以按商务用地与文化事业、体育事业的中间价格进行土地出让评估。
五、调整保障房供应方式
(十六)拓宽保障性住房来源。整合中央、省、市保障房补贴和公租房易地建设资金,2015-2016年要集中分批购买部分存量房源用于公租房。支持整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房,其单套户型面积标准可分别放宽为144㎡和90㎡;整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房,或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的,允许其适当调整规划设计条件,优化户型结构,完善土地手续。
(十七)调整公租房建设模式。考虑到棚户区(城中村)改造是城镇保障性安居工程的重要组成部分,且全市改造规模较大、安置用房比例较高,已发挥改善低收入家庭住房条件的作用,棚户区(城中村)改造项目不再配建公租房。
商品房项目应按不低于住宅总建筑面积5%的比例配建公租房;公租房单套户型面积可放宽到90㎡。
棚户区(城中村)改造项目尚未配建的在建项目和已取得土地的未开工项目,在不改变容积率等必要规划条件的前提下,可结合市场需求按配建新要求调整套型结构。
各县(市)、平原示范区可结合本地实际,对商品房小区配建公租房的比例、户型面积、建设模式等实行差别化政策。
六、强化房地产市场监管
(十八)健全市场监测和风险防控机制。健全强化统计、住建、发改、房管、国土、规划、税务等部门的房地产运行监测联席会议制度,搭建数据交流平台,共享土地供应、新开工面积、住房供应和销售、房价变动等市场信息,定期分析研判房地产形势,准确把握市场走势,提高房地产政策措施的预见性。建立风险预警机制,制定防范预案,确保房地产市场平稳健康发展。
(十九)加强开发企业资信评估。建立健全开发企业实力评估机制,严把开发企业市场准入关。辖区政府在引进开发企业时须先对其资金实力、开发业绩、纳税情况、市场信誉等方面进行综合实力评估审查,必要时应引入专业机构对目标企业开展第三方尽职调查;国土部门在土地招拍挂时也要把对潜在竞拍人的综合实力要求作为土地出让的必要条件,努力引进知名度高、实力强、信誉好的企业参与我市的新城开发和旧城改造。健全强化项目实施阶段的信用评估机制,重点对项目的出让合同履行情况、开发进度、项目品质、工程质量、交付使用和社会稳定等方面开展评估。市住建委牵头,市国土、规划、房管、工商、税务等部门和辖区政府各司其职,强化日常监管,加大采信力度,定期对开发企业进行信用评估。完善曝光机制,将在开发和销售环节有严重违法违规行为的开发企业列入重点监控,直至给予竞买土地限制和资质处理等。对商品房预售款实行差别化监管,对资信良好的企业可适当降低不可预见费监管比例。
(二十)严格部门联动监管。市住建、规划、房管、国土、发改、工商等部门与辖区政府要对房地产开发全过程联动监管,强化对项目规划与实施、宣传广告、价格备案、工程质量、拆迁责任的管理,规范开发经营行为,严厉打击虚假宣传、误导消费的违法行为。
七、加强舆论宣传引导
(二十一)推进信息公开。各部门要及时将住房建设规划、年度实施计划、用地供应计划、棚户区改造规划及完成情况及时主动向社会公开,接受社会监督。
(二十二)强化舆论引导。加强房地产市场调控政策宣传,引导广播、电视、报刊、网络等新闻媒介全面、客观、公正地报道房地产市场运行情况。开辟专栏宣传报道房地产新政,引导公众树立理性的住房消费观念,形成合理的住房消费预期。
本文件涉及的各项措施和优惠政策,各有关部门要自本文印发之日起10日内制订完善具体的操作流程或实施细则并向社会公布,确保各项措施尽快落到实处。
本市以前有关规定与本意见不一致的,以本意见为准。
以上意见,望遵照执行。
新乡市人民政府
2015年7月6日