周口市人民政府
关于当前不动产登记若干问题的处理意见
周政〔2018〕24号
各县（市、区）人民政府，市经济开发区、东新区、港口物流产业集聚区管委会，市人民政府有关部门：
为确保我市不动产统一登记制度顺利实施，妥善处置不动产登记工作中遇到的历史遗留问题，切实维护不动产权利人的合法权益，化解社会矛盾，规范不动产登记，提高登记质量和效率，根据《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）、《河南省国土资源厅关于做好当前不动产登记工作的指导意见》（豫国土资规〔2016〕11 号）及相关法律法规的规定，结合我市实际，就当前不动产登记问题提出如下处理意见。
一、处理原则
（一）尊重历史，实事求是。不动产统一登记制度实施过程中出现的系列问题，主要因过去房地分离登记制度而造成。处理这类问题应当尊重历史、实事求是，从维护人民群众合法权益的角度出发，积极寻求妥善的处理办法，确保权利人依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。
（二）依法依规，便捷高效。各有关部门在处理相关问题时，要在依法依规的前提下，明确政策、简化程序、妥善处置，以完善手续为目的，增强服务意识，提高工作效率。
（三）先期办理，证缴分离。在不动产统一登记实施前，房屋所有权人在国有建设用地上依法建设并取得房屋所有权证，在办理转移、抵押等登记事务时，不动产登记机构发现开发建设单位存在跨宗建设、越界超占国有建设用地、土地权属不清晰等问题时，登记机构应现场书面告知房屋所有权人，并在20个工作日内，将发现问题书面告知相关部门。
按照购房者办证和处理开发建设单位遗留问题相分离的原则，可在房屋所有权人承诺知晓存在问题的前提下，先予受理其房屋交易、抵押等不动产登记申请。但在遗留问题未处理到位前不得受理开发建设单位自有部分不动产登记申请。
国土、规划、住建、财政、税务等职能部门依据各自职责，对发现问题及时提出具体处理意见，经市政府研究批准后依法实施。
开发建设单位无故拒不执行市政府处理意见的，由相关职能部门依法申请强制执行，并将开发建设单位违法违规情况列入信用体系。
二、申请办理不动产登记的主体
原开发建设单位存续的，由原开发建设单位提出申请。原开发建设单位不存在的，分别按以下方式办理。
（一）原房地产开发企业已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，可以由购房者或业主代表、业主委员会申请办理相关手续。
（二）政府机关、事业单位、国有企业自行开发建设或利用自有土地与其他单位联建的，由原单位申请；原单位不存在的，由承继单位或主管单位申请。
（三）由两个或两个以上单位合作开发建设的房地产项目，合作一方或者多方已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，可由剩余合作方申请。
（四）由于其他原因确实无法确定申请主体的，由房地产项目所在街道办事处提出申请。
三、关于划拨国有建设用地上住房的转让不动产登记问题
（一）划拨国有建设用地上房屋所有权转让不动产登记，是指房屋所有权人在划拨国有建设用地上依法建设并取得房屋所有权证因转让房屋所有权产生的转移登记。
（二）申请划拨国有土地上城镇住房转让进行不动产登记时应同时具备以下条件：
1.房屋原所有权人已取得房屋所有权证或不动产权证；
2.补缴土地收益或土地出让价款；
3.其他法定不动产转让的条件。
（三）划拨国有建设用地上城镇住房转让收取土地出让金的范围：
1.买卖、互换、赠与或受遗赠导致转移的；
2.作价入股、以房抵债导致转移的；
3.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致转移的；
4.本意见出台前，原划拨国有建设用地上城镇住房已转让，但未缴纳土地出让金再次转让的；
因继承、婚姻关系变更进行析产（即离婚析产、婚内析产），可继续保留原划拨土地使用权，不收取土地出让金，待转让时再行收取。
（四）划拨国有建设用地上的房屋转让应在不动产登记机构受理之前补缴土地出让金，国土资源部门在不动产登记场所设置专门窗口，安排专职工作人员核定应补缴土地出让金价款，同时向房屋承购人开具缴款通知单，缴款内容为“补缴的土地价款（土地出让金）”，房屋承购人持缴款通知单到财政部门补缴土地出让价款，由财政部门开具“河南省土地出让划拨收入专用票据”。 财政部门开具的专用票据，是房屋承购人划拨国有建设用地上房屋转让和办理完全产权不动产登记的合法依据之一。
（五）划拨国有建设用地上住房转让应补缴土地出让价款计算标准为：
1.住宅小区的单元住房转让。应补缴土地出让金价款（元）=现行基准地价（元/平方米）×每户分摊土地面积（平方米）×5％。土地权利性质变更为出让，土地使用年限由该宗地第一套房屋上市交易之日起计算，土地出让年期为70年，此后其它各套房屋上市时，其土地出让年期相应缩短，以使同一宗地的出让土地使用权保持相同的截止日，补缴土地出让金应按办理转让时的基准地价并进行年期修正。
2.经济适用住房不动产登记问题按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）有关规定办理。
四、关于国有划拨建设用地上非住宅的转让问题
国有划拨建设用地上商业、工业厂房等其他非住宅在发生转移时，应按《协议出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资发〔2006〕第114号）规定的程序和办法补办土地出让手续，待缴清出让金后方可办理不动产登记。
对不改变土地用途，因兼并、重组等转让划拨工业用地及建筑物的，可按国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记类型业务受理。经市政府同意，可保留划拨用地性质不变，也可以完善划拨转出让手续后按出让土地使用权进行登记。
五、关于建筑物跨宗建设及越界超占国有建设用地的问题
（一）在《商品房买卖合同》中已明确楼房归属宗地信息的，按合同约定落宗，土地使用年期按合同约定所落宗地使用年期确定。
（二）无法提供《商品房买卖合同》或提供的《商品房买卖合同》中宗地信息为多宗土地的，经现场测绘楼幢界址，按房屋主体所在宗地落宗，土地使用年期按房屋主体所在宗地使用年期确定。
（三）越界超占国有建设用地的，应经规划主管部门出具规划审核意见，审核意见确认保留的，建设单位应依法接受处罚并补缴土地出让金，可在规划确定的宗地落宗，土地使用年期按落宗地使用年期确定，房屋所有权人应承诺知晓该房屋存在超占国有建设用地违法行为。审核意见确认不予保留的，不受理不动产登记。
六、关于房地用途不一致的问题
实施不动产统一登记前，房屋和土地均已登记但用途不一致的，原记载的土地和房屋用途可保持不变，但应在不动产登记簿及不动产权证书中分别记载用途改变有关情况。有证据证明原用途登记错误的，应依法办理更正登记。
实施不动产统一登记后，建设项目已经规划主管部门规划核实，但规划核实用地性质与土地批准用途不一致的，不动产登记机构依据规划主管部门核实确定的用地性质办理登记，同时登记机构书面告知用地单位完善相关手续。用地单位接告知后应持规划主管部门核实意见，向国土资源部门申请调整土地用途，履行调整土地用途批准手续，补缴土地出让价款后可以按照核实用途登记。建设项目建成竣工验收日期作为土地使用权出让起始日期，该日期作为补缴土地出让价款的评估基准日。
七、关于建设用地使用年期届满的不动产登记问题
（一）少数住宅建设用地使用年期届满的不动产登记问题。对少数住宅建设用地使用权期限届满的，可参照《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函〔2016〕1712号）办理，不需要提出续期申请，也不收取费用，可正常办理交易和登记手续。涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函〔2016〕1712号）办理相关手续”。
（二）非住宅建设用地使用年期届满的不动产登记问题。对非住宅建设用地使用权期限届满的，需要继续使用该土地的，在符合城市规划、不改变土地用途的情况下，可以申请补足土地出让年限，在签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》、补交土地出让金和相关税费后方可办理不动产登记。原主体不存在的，由房屋所有权人按照房屋所分摊土地面积申请补足土地出让年限，与国土部门签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，补交土地出让金和相关税费后办理不动产登记，补交的土地出让金为国家规定的最高使用年期减去已使用年期的剩余年期的评估地价。没有申请补足土地出让年限的，不得办理转让和抵押。
八、关于土地权属确认的问题
办理不动产登记时，经查询无土地登记信息的，按以下方式执行。
申请人能提供或不动产登记机构能查询到土地权属来源文件的，不动产登记机构按照权属来源文件批准的内容进行登记。确需进行权籍调查的，不动产登记机构进行权籍调查并进行公告，公告无异议，按照权籍调查的结果和权属来源文件批准的内容进行登记。原宗地四至、界址和批准文件一致，面积与实际不一致的，以实际测量为准。原四至、界址和批准文件不一致的，土地确权面积以批准文件为准。权属来源文件没有载明批准用途的，按实际用途进行登记。
以上所述权籍调查结果由不动产登记机构通过媒体进行公告，公告时间不少于15个工作日。公告有异议的，应当在异议事项解决后办理土地登记信息。
以上土地登记信息未登记前，不影响已办理的房屋交易和抵押登记事项。
九、关于“有证无档案”的登记问题
对已办理登记，但原登记机构无法找到登记档案的，按照属地登记原则，由不动产登记中心进行调查核实，经调查核实确认不动产权利属实、有效的，进行公告，公告期不少于15个工作日，公告无异议的可办理相关登记。
因历史原因，未能进行竣工验收而投入使用的房屋，在产权登记时，必须经建设行政主管部门的鉴定机构鉴定后，方可办理不动产登记。
十、关于列入棚户区或旧城改造征迁区域的不动产登记或注销问题
政府征收机构在棚户区或旧城改造征迁前期向不动产登记机构送达征迁通知，不动产登记机构应根据提供的批准文件，暂停办理项目区域内的不动产初始登记、转让和抵押等登记事务。不动产登记机构工作人员应提前介入征迁改造工作，统一查验土地证和房产证，对证书存疑、有异议的，应进一步查档核实。
在征迁过程中，凡以往办理过的土地使用证、房屋所有权证，均应由不动产登记机构及时审验和收回原件。经审验认可并收回不动产权属证书原件的，不动产登记机构可向有关征收机构出具收件证明及有关不动产权证书复印材料。
不动产登记机构可根据政府关于实施棚户区改造的文件，对改造范围内的土地、房屋进行依职权注销登记。注销登记启动前，首先进行公告，告知相关权利人、利害关系人注销的事项。特别是有抵押登记的土地、房屋的利害关系人提出的异议，须由原不动产产权人和银行、金融部门或其他抵押权人共同办理不动产的抵押权注销登记。抵押登记解除后，方可进行不动产产权的注销登记。
被征迁人的不动产权属证书已上缴政府征收机构，又经审验核实，可由政府征收机构牵头，组织棚户区不动产权人办理注销登记。
十一、法律责任
不动产登记机构工作人员和当事人违反本《意见》或不动产登记有关法律法规，按照《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）第五章、《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）第七章之规定执行。
十二、建立不动产登记会商机制
市政府已建立处理不动产登记相关问题工作联席会议制度，分管副市长为总召集人，分管副秘书长和市国土资源局局长为副总召集人，由市监委、市法院、发改委、财政局、税务局、工商局、法制办、国土局、住建局、规划局、农业局、林业局、水利局、消防支队、川汇区政府、市经济开发区管委会、东新区管委会、港口物流产业集聚区管委会等单位参加，统一会商研究不动产登记相关问题。不动产登记机构在登记工作中遇到的重大问题应及时汇总上报市政府。市政府定期召开不动产统一登记制度建设联席会议，召集有关单位集体研究具体事项并形成会商意见，市不动产登记机构按照会商意见办理登记事务。
2018年7月24日