周口市人民政府办公室
关于周口经济开发区棚户区（城中村）
改造补偿安置实施方案的批复
周政办〔2010〕 140号
周口经济开发区管委会：
你委关于《周口经济开发区棚户区（城中村）改造补偿安置实施方案的请示》（周开发〔2010〕59号）收悉，经市政府研究，同意《周口经济开发区棚户区（城中村）改造补偿安置实施方案》。请你们按照方案要求，认真做好周口经济开发区的棚户区（城中村）改造补偿安置工作，着力改善居民居住环境，切实维护好群众利益，实现土地节约集约利用。
特此批复。
（附：《周口经济开发区棚户区（城中村）改造补偿安置实施方案》）
二○一○年十月十三日
附件
周口经济开发区
棚户区（城中村）改造补偿安置实施方案
为提升城市品位，改善居民居住环境，维护好群众利益和实现集约节约利用土地，强力推进城市建设，借鉴外地棚户区（城中村）改造成功做法，结合实际，特制订开发区棚户区（城中村）改造安置补偿实施方案。
一、指导思想、目标任务和基本原则
（一）指导思想
按照构建社会主义和谐社会的目标要求，深入贯彻落实科学发展观，把妥善解决开发区棚户区（城中村）改造补偿安置问题作为维护群众利益的重要内容，以提升城市品位、推进城市建设为目标，统筹考虑村民安置、城市景观和经济社会发展，集约节约利用土地等因素，稳步推进开发区棚户区（城中村）改造补偿安置工作。
（二）目标任务
实施“村庄社区化工程”，力争用3—5年时间，在开发区规划建设6个搬迁安置社区，逐步搬除现在部分村庄，建设新型城市社区，防止私搭乱建和二次搬迁造成的公共财政和公共资源浪费，实现村民向安置社区集中，集约利用土地，强力推进开发区城市化进程。
（三）基本原则
1、统一领导，属地实施。坚持开发区统一领导，因地制宜，加强协调。由开发区管委会负责区内棚户区（城中村）改造的实施工作，实行主任负责制。
2、统筹规划，分布实施。统筹考虑经济社会发展规划、土地利用总体规划、城市规划，结合产业结构调整、基础设施建设、社会事业发展、生态环境建设等工作，统一编制改造规划和计划，明确近期工作目标，有重点、有步骤地推进各项工作。
3、市场运作，政府支持。充分发挥个人、企业等多方面的积极性，多渠道筹措资金。开发区管委会在政策与资金上给予必要的支持。
4、多方结合，综合发展。城中村改造是棚户区改造的一个重要组成部分，要与城市危旧房改造、城市建设用地挖潜结合起来，注重改善城市发展环境，注重提升城市形象。充分调动各方面积极性，鼓励综合开发。
5、整体推进，配套建设。坚持以人为本，安置先行，按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，将棚户区（城中村）改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城市社区。道路、供排水、供电、供暖、供气、通讯、消防等基础设施和学校、商业等公共服务设施要同步规划建设，同步交付使用。
6、因地制宜，多模式改造。对列入棚户区（城中村）改造计划的项目，要在深入调查、摸清底数、精确测算的基础上，因地制宜制定改造方案。对有商业开发价值的棚户区（城中村），应当通过房地产综合开发方式进行重建。对改造难度大、经政府认定不具备商业开发价值的城中村，可由政府直接组织实施改造，择优选择业主单位，其基础设施和公用配套建设费用由政府承担。政府在土地和规划建设上给予支持。
二、用地、规划、设计和建设标准
（一）安置社区用地
政府支持，市场运作，鼓励企业参与土地整理，因地制宜，安置用地政府划拨。
（二）安置社区规划
严格按照开发区控制性详细规划选择6个安置社区，整体规划，分期实施，规划深度达到住宅修建性详细规划的规范要求。
（三）安置社区设计和建设
按照“先建后搬，边搬边建”的原则，选择条件成熟的棚户区（城中村）为建设试点，先行启动，逐步推进。
建筑设计坚持“符合规划，结合实际，因村制宜，一村一策”的原则。
（四）建设标准
棚户区（城中村）改造要按照国家建筑节能的有关规定，建设节能省地型住宅。充分考虑回迁户的购买能力和意愿。结合回迁户住房实际情况和收入水平确定，以50-90平方米中小套型为主，根据实际适当建设90平方米以上套型住房。
三、补偿安置办法
（一）结构符合正常居住标准的房屋实行产权调换和货币补偿的方式。
1、“两证”（宅基证和房产证）齐全者按有效证件上的面积对待。（1）.宅基面积为147㎡，且建筑面积达到180㎡以上，可置换180㎡的安置房屋，超出180㎡以上部分，且有房产手续，实行400元/㎡的货币补偿，超出部分没有手续，实行200元/㎡货币补偿。（2）.宅基面积为189㎡及以上者，建筑面积达到220㎡以上可置换220㎡，超出部分手续齐全，实行400元/㎡的货币补偿，超出部分没有手续，实行200元/㎡货币补偿。
2、宅基地达到147㎡以上（189）建筑面积达不到180㎡（220㎡）的，以180㎡（220㎡）为标准，差额部分面积回迁户按400元/㎡成本费交足差额部分款项，也可获得180㎡（220㎡）的安置房。
3、宅基地面积不足147㎡者，建筑面积超宅基面积1.2倍者，最多可获得宅基面积1.2倍的补偿；多出部分，房屋有手续的部分按400元/㎡货币补偿，房屋没手续的部分按200元/㎡补偿。宅基地不足147㎡，且建筑面积达不到宅基面积1.2倍者，被搬迁户按成本价400元/㎡补足差价，可获宅基面积1.2倍的建筑面积房屋安置。
（二）“两证”不齐全者，根据实际情况，在2004年周口市航拍图内已有住户建筑或办事处、居委会两级认定为老宅的住户，按照三、1执行，否则认定为违章建筑，不予补偿和安置。主动拆除的，给予救济性补助200元/㎡。
（三）“两证”齐全的回迁户要求货币补偿的，批准面积内的部分按回迁户房屋的区位、用途、结构、建筑面积、折旧等因素，以房屋市场评估价格确定。
（四）一户多宅的，只按一处对待。
（五）一户3人及以上，搬迁安置不足90㎡者，按90㎡进行安置。
（六）安置过渡费补助标准。自行安置过渡费按安置面积3元/平方米？月计算，共18个月，超过18个月加倍补偿。
（七）安置程序。（1）个人申请。申请人提出入住申请，根据家庭人口和安置标准，申报户型和安置面积。（2）签订协议。居委会、办事处对申请人的入住资格全面审核，与申请人签订《房屋搬迁补偿和安置房认购协议》。（3）安置房分配。以组为单位，适当集中，根据安置户认购情况，结合群众意愿，由办事处、居委会和回迁群众按照先搬先挑的原则予以实施。
四、保障措施
（一）加强对棚户区（城中村）改造补偿安置工作的领导
开发区管委会成立棚户区（城中村）改造补偿安置工作领导小组，负责对该项工作的具体指导和协调。建议市发改委、住房建设、规划、土地、等部门积极协助做好开发区棚户区（城中村）改造补偿安置相关工作。开发区辖区办事处依法组织统一补偿安置，统一组织社区化管理。
（二）认真落实优惠政策
1、资金筹措政策
棚户区（城中村）改造建设资金筹措采取市场化运作，政府奖励的方式，以市场化运作为主，多渠道筹措。积极争取国家、省的支持和奖励，支持奖励资金由市政府统筹安排使用，按照“多干多补、少干少补”的原则进行分配。棚户区（城中村）改造是城市建设的一项重要内容，区财政可以从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费和土地出让等收入中，按规定安排资金用于符合条件的棚户区（城中村）改造项目。要积极探索市场化融资方式，通过土地出让、房屋产权调换等渠道筹措棚户区（城中村）改造资金。
2、土地支持政策
纳入棚户区（城中村）改造范围并完成搬迁安置工作的国有建设用地，由土地储备机构统一纳入储备计划，实施开发整理，也可以委托有资质、有实力的企业参与城中村改造建设用地的开发整理，开发整理后的土地按照有关规定采取招标、拍卖、挂牌方式出让。居民安置费、搬迁补偿费、开发整理费一并计入公开出让地块土地成本。前期参与投资开发整理土地的资金，按实际投入成本加同期银行贷款利息给予补偿。棚户区（城中村）改造范围内的用于安置的市政和公用设施用地及配建公用房屋用地和安置村民房屋用地以划拨供应。出让土地所得收益，优先用于棚户区（城中村）改造的基础设施和公共服务设施建设。对于配建基础设施和公共服务设施，涉及使用的新增建设用地报批，比照棚户区（城中村）改造用地报批方式优先报批，实行一个窗口对外，一站式办公。管委会将已完成棚户区（城中村）拆迁安置，开发整理的改造项目用地纳入当年的土地供应计划，按期供应，保障棚户区（城中村）改造项目开发建设顺利进行。
3、税费优惠政策
棚户区（城中村）改造项目免收城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。其中，免收的全国性行政事业性收费包括防空地下室易地建设费等项目；免收的全国性政府基金包括城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、城市教育附加费、地方教育附加费、城镇公用事业附加等项目。经营服务性收费项目按收费标准低限减半征收。电力、通讯、市政公用事业等部门要对棚户区（城中村）改造给予支持，新建安置小区有线电视和供水、供电、供热、排水、通讯、道路等市政公用设施，由各相关单位出资配套建设，并适当征收入网、管网增容等经营性收费。房地产开发企业参与棚户区（城中村）改造偿还原搬迁房屋面积部分，免收土地增值税、土地使用税、印花税，企业所得税按3%征收。回迁户因回迁重新购买的普通住房面积，未超出搬迁面积的，免征契税。棚户区（城中村）改造中配建的经济适用房和廉租住房项目，可享受《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）规定的优惠政策。
4、搬迁安置政策
搬迁安置工作遵循以人为本、民生优先、公开公正、和谐拆迁的原则，从维护社会稳定、构造和谐社会的大局出发，做到群众参与、社会监督、阳光操作、减少拆迁矛盾和纠纷。城中村改造房屋搬迁由开发区办事处具体负责。同时，鼓励有资质、有实力的企业参与棚户区（城中村）改造搬迁和土地管理。改造搬迁安置实行项目宗地核算办法，根据项目范围、被搬迁房屋的区位、用途、建筑面积、容积率、折旧等因素，以市场评估价确定。企业投资搬迁整理的土地出让后，除补偿其实际投入成本外，净收益部分政府和企业按六、四分成。
5、产权政策
棚户区（城中村）改造用于回迁居民安置的房屋，产权归回迁户所有；商品住房以市场购买后确认产权。
6、优先入驻可享受的优惠政策
入住安置社区的村民转为城市居民，享受城市低保、社保、医保等方面的优惠政策，并在管委会引导下成立管理公司或物业公司，优先为入驻开发区的项目提供所需服务。社会保障部门每年为入住安置社区的居民安排一定数量的公益性岗位和免费技能培训名额，解决“40”“50”人员以及低收入家庭的生活困难问题。在确保先安置已搬迁村民的情况下，住房部分被搬迁或暂没有列入搬迁范围的村民，可申请按照上述补偿标准先行搬迁入住安置社区。
五、组织实施
（一）编制改造规划和年度计划。开发区管委会依据城市总体规划、棚户区（城中村）改造任务及资金筹措情况，按照3年完成改造任务的要求，编制3年棚户区（城中村）改造规划和年度计划。
（二）加快项目审批。将所有棚户区（城中村）改造项目全部纳入联审联批范围，实行一站式、一条龙集约化审批服务。相关部门简化办事程序，缩短审批时限。
（三）加强建设监管。严格执行工程监理制、质量责任制和项目招投标制，严格工程质量管理，坚决杜绝“豆腐渣”工程。项目竣工后，依法组织相关部门联合验收，合格后方可交付使用。加大审计和稽查工作力度，对城中村改造工程进度、工程质量、改造资金的筹措和安排使用等情况进行监督检查，对年度计划执行情况进行验收检查。
（四）强化物业管理。新建回迁小区实行物业管理，按照招投标方式确定物业管理公司，严格执行有关物业管理政策。小区内配建的商业性用房的经营收益，可作为补充小区管理、房屋维修等费用。