周口市人民政府办公室
关于印发《周口市棚户区改造实施方案》
的通知
周政办〔2010〕 101号
各县市区人民政府，市政府各部门：
《周口市棚户区改造实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，望遵照执行。
二○一○年七月五日
周口市棚户区改造实施方案
为搞好我市棚户区改造工作，根据河南省人民政府办公厅《关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造实施意见》要求，结合我市实际，制定本方案。
一、指导思想
全面贯彻落实科学发展观，按照保增长、保民生、保稳定的要求，坚持以人为本，以建设和谐周口、促进经济社会协调发展为目的，加快棚户区改造步伐，改善城市居民特别是低收入住房困难群体的住房条件，提高城市土地节约集约利用水平，提升城市形象，努力把棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城市社区。
二、基本原则
（一）统一领导，属地实施。坚持全市统一领导，因地制宜，加强协调。由各县市区政府负责行政区域内棚户区改造的实施工作，实行县市区长负责制。
（二）统筹规划,分步实施。要统筹考虑经济社会发展规划、土地利用总体规划、城市规划,结合产业结构调整、基础设施建设、社会事业发展、生态环境建设、文物古迹保护、历史街区和优秀建筑物保护等工作,统一编制改造规划和计划,明确近期工作目标,有重点、有步骤地推进各项工作。
（三）市场运作,政府支持。充分发挥个人、企业等多方面的积极性,多渠道筹措资金。政府在政策与资金上要给予必要的支持。
（四）多方结合,综合开发。棚户区改造要与廉租住房建设、经济适用住房建设、公共租赁住房建设、城市危旧房改造、城中村改造、城市建设用地挖潜结合起来,注重改善城市发展环境,注重提升城市形象。充分调动各方面积极性,鼓励综合开发。
（五）整体推进、配套建设。坚持以人为本、安置先行,按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针,将棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城市社区。道路、给排水、供电、供气、通讯、消防等基础设施和学校、商业等公共服务设施要同步规划建设,同步交付使用。
（六）因地制宜,多模式改造。对列入改造计划的项目,要在深入调查、摸清底数、精确测算的基础上,因地制宜制定改造方案。对有商业开发价值的棚户区,应当通过房地产综合开发方式进行重建。对改造难度大、经当地政府认定不具备商业开发价值的棚户区,可由政府直接组织实施改造,择优选择业主单位,其基础设施和公用配套设施建设费用由政府及有条件的企业承担。
三、工作目标及建设标准
（一）改造范围
列入改造范围的城市棚户区是指城市规划区内国有土地上，建筑面积超过2万平方米并符合下列条件之一的集中居住区：一是房屋破损严重，房龄超过40年的房屋比重达到50%以上；二是符合《建设部关于修订<城市危险房屋管理规定>的决定》规定的三、四类条件的房屋占50%以上；三是基础设施配套不全，公共排水、供热、供气、消防等设施达不到规定标准，存在严重安全隐患。
列入改造范围的工矿棚户区是指城市规划区内国有土地上，由国有及国有控股企业、集体企业管理的建筑密度大、年久残旧、基础设施不完善、生活环境差、建筑面积在1万平方米以上或改造户数超过200户以上危旧房集中连片的筒子楼或职工住宅区。
（二）工作目标
据调查，我市现有城市棚户区452万平方米，涉及居民28264户、企业28个（其中，中心城区棚户区272.5万平方米，涉及居民14852户，企业27个）。各县市区（特别是中心城区各区）要根据本地棚户区的分布、城市发展规划、拆迁安置和资金筹措等情况，在三年全面完成的前提下，确定每年的具体目标和任务，并分解到每个实施项目。
（三）建设标准
棚户区改造要按照国家建筑节能的有关规定，建设节能省地型住宅。充分考虑棚户区居民的购买能力和意愿。原则上工矿棚户区改造项目户型建筑面积控制在80平方米以内，高层建筑可适当放宽到90平方米。城市棚户区安置回迁居民的户型面积应结合当地居民住房实际情况和居民收入水平确定，以50—90平方米中小套型为主，根据实际适当建设90平方米以上套型住房。纳入配套建设的保障性住房面积按有关规定执行。
四、政策措施
（一）资金筹措政策
棚户区改造建设资金筹措采取市场化运作、政府奖励的方式，以市场化运作为主，多渠道筹措。要积极争取国家、省的支持和奖励，支持奖励资金由市政府统筹安排使用，按照“多干多补，少干少补”的原则进行分配。棚改资金要专款专用，不得截留、挪用。棚户区改造是城市建设的一项重要内容，市、县财政可以从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费和土地出让等收入中，按规定安排资金用于符合条件的棚户区改造项目。有条件的也可对棚户区改造给予贷款贴息。对于在棚户区改造项目中配建的廉租住房项目，可以使用市县安排的廉租住房建设资金和中央、省安排的廉租住房建设补助资金。鼓励金融机构向符合贷款条件的棚户区改造项目提供贷款。有条件的县市区可建立棚户区改造贷款担保机制，引导信贷资金投入。要积极探索市场化融资方式，通过土地出让、房屋产权调换等渠道筹措棚改资金。
（二）土地支持政策
纳入棚户区改造范围并完成拆迁安置工作的国有建设用地,由土地储备机构统一纳入储备计划,实施开发整理,也可以委托有资质、有实力的企业参与棚户区改造建设用地的开发整理。开发整理后的土地按照有关规定采取招标、拍卖、挂牌方式出让。居民安置费、拆迁补偿费、开发整理费一并计入公开出让地块土地成本。前期参与投资开发整理土地的资金,按实际投入成本加同期银行贷款利息给予补偿。城市棚户区改造范围内的市政和公用设施用地及配建经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房用地以划拨方式供应。出让土地所得收益，优先用于城市棚户区改造的基础设施和公共服务设施建设。对工矿棚户区，原属于国有划拨的生产用地，城市规划部门应及时调整为棚户区建设住宅用地，国土资源管理部门要根据规划部门的土地用途调整为原土地使用者办理土地用途变更手续。对于配建基础设施和公共服务设施涉及使用的新增建设用地报批,比照保障性住房用地报批方式，实行一个窗口对外、一站式办公。各县市区政府要将已完成棚户区拆迁安置、开发整理的改造项目用地纳入当年的土地供应计划,按期供应,保障棚户区改造项目开发建设顺利进行。
（三）税费优惠政策
棚户区改造项目免收城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。其中，免收的全国性行政事业性收费包括防空地下室易地建设费等项目；免收的全国性政府性基金包括城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、城市教育附加费、地方教育附加费、城镇公用事业附加等项目。经营服务性收费项目按收费标准低限减半征收。电力、通讯、市政公用事业等部门要对城市棚户区改造给予支持，新建安置小区有线电视和供水、供电、供气、供热、排水、通讯、道路等市政公用设施，由各相关单位出资配套建设，并适当征收入网、管网增容等经营性收费。房地产开发企业参与棚户区改造偿还原拆迁房屋面积部分，免收土地增值税、土地使用税、印花税，企业所得税按3%征收。城市棚户区居民因拆迁重新购买的普通住房面积，未超出拆迁面积的，免征契税。棚户区改造中配建的经济适用房和廉租住房项目，可享受《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）规定的优惠政策。
（四）拆迁安置政策
拆迁安置工作遵循以人为本、民生优先、公开公正、和谐拆迁的原则，从维护社会稳定、构建和谐社会的大局出发，做到群众参与、社会监督、阳光操作，减少拆迁矛盾和纠纷。棚户区改造的房屋拆迁由政府拆迁管理部门具体负责。同时，鼓励有资质、有实力的企业参与棚户区改造拆迁和土地整理。棚户区改造拆迁安置实行项目宗地核算办法，根据项目范围被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、容积率、折旧等因素，以市场评估价确定。要严格拆迁计划管理，在年度拆迁计划中优先满足拆迁棚户区的需要。城市棚户区房屋拆迁补偿安置采取产权调换和货币补偿的方式，鼓励以产权调换方式为主。被拆迁人选择产权调换的，按照“拆一补一”的原则，结合被拆迁房屋面积和安置房楼层等因素结算差价。产权调换房屋标准户型面积控制在50—90平方米，最低保障户型面积不小于50平方米。被拆迁人原住房面积不足50平方米的，按50平方米进行补偿安置。房屋安置面积超出原有面积，但在规定标准内的部分，可按成本价格购买；超出规定标准的部分，按房屋市场价格购买。被拆迁人选择货币补偿的，货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、折旧等因素，以房屋市场评估价格确定，不再进行土地补偿。对于经市城市规划部门认定为违法建筑，或者提供虚假房屋证照获取利益的房屋所有人，由规划、城市管理、公安等部门依法查处，不予补偿；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
(五)住房保障政策
棚户区改造项目中配建廉租住房、公共租赁住房比例不得低于建筑总面积的20%;对棚户区内符合经济适用住房和廉租住房保障条件的被拆迁居民就地优先保障,一次性解决住房问题。
(六)棚户区居民购房支持政策
市住房公积金管理中心在防范风险的前提下,对缴纳公积金的居民要降低首付款比例,简化贷款手续,支持棚户区改造。设立规范的住房置业担保机构，鼓励有条件的各类经济组织和民间资金介入，为中低收入家庭提供住房贷款担保，降低银行贷款风险，支持个人合理住房消费。
(七)产权政策
城市棚户区改造中用于回迁居民安置的房屋，产权归棚户区居民所有；商品住房以市场价购买后确认产权。棚户区改造的房屋纳入经济适用住房的，其产权和处置按有关政策和规定执行。棚户区改造配建的廉租住房、公共租赁住房，产权全部归国家所有。
五、组织实施
(一)编制改造规划和年度计划。各县市区政府依据城市总体规划、城市住房发展规划、棚户区改造任务及资金筹集情况,按照3年完成改造任务的要求,编制3年棚户区改造规划和年度计划。
(二)加快项目审批。要将所有棚户区改造项目全部纳入联审联批范围,实行一站式、一条龙集约化审批服务。相关部门要简化办事程序,缩短审批时限。对于棚户区改造项目，县市区长为第一责任人,分管副县市区长为直接责任人,协调解决棚户区改造中的有关矛盾和问题。
(三)加强建设监管。要严格执行工程监理制、质量责任制和项目招投标制,严格工程质量管理,坚决杜绝“豆腐渣”工程。项目竣工后,要依法组织相关部门联合验收,合格后方可交付使用。要加大审计和稽查工作力度,对棚户区改造工程进度、工程质量、改造资金的筹集和安排使用等情况进行监督检查,对各县市区年度计划执行情况进行验收检查。
(四)加强社区建设和物业管理。要将社区建设纳入棚户区改造项目规划设计内容，完善社区管理服务设施。要强化物业管理，按招投标方式确定物业管理公司,严格执行有关物业管理政策。小区内配建的商业性用房的经营收益，可作为补充小区管理、房屋维修等费用。
六、加强领导
市政府成立棚户区改造工作领导组，负责领导和组织我市棚户区改造工作。市委常委、常务副市长王申亭同志任领导组组长，副市长陈锋同志任副组长。市发展改革委、住房和城乡建设局、规划局、财政局、国土资源局、审计局、地税局、人防办、川汇区、经济技术开发区、东新区等部门主要负责同志为领导组成员。建立市棚户区改造联席办公会议制度，各有关部门要协调联动，加强合作，研究解决棚户区改造的重大问题，共同推进棚户区改造工作。市发展改革委负责棚户区改造计划的制定；市规划局负责棚户区的认定和改造规划；市住房和城乡建设局负责棚户区改造项目的组织实施；市财政局负责棚户区改造财政补助奖励资金的落实工作；市国土资源局负责棚户区改造项目土地供应、土地出让收益征缴入库工作；市审计局负责棚户区改造资金的监督；川汇区、周口经济开发区、东新区负责拆迁组织协调工作和所承担的棚户区改造项目具体实施工作；其他有关部门负责行业指导及本系统有关优惠政策的落实。
主题词：城乡建设 住房 改造 方案 通知
周口市人民政府办公室 2010年7月6日印发