盐城市人民政府关于落实两个最严格土地管理制度的通知

各县（市、区）人民政府，市开发区管委会，市各委、办、局，市各直属单位：
　　为认真贯彻落实党的十七届三中全会精神，推动我市经济社会又好又快发展，结合本市实际，现就坚持最严格的耕地保护制度，实行最严格的节约用地制度，建立健全集体土地流转工作制度，特作如下通知：
　　一、加强领导，严格保护耕地责任
　　（一）增强保护意识，完善责任体系。各级人民政府要对土地利用总体规划确定的本行政区域内的耕地保有量和基本农田保护面积负责。政府主要领导为第一责任人。要完善考核办法，明确考核内容、指标、标准和评价方法，切实搞好年度检查考核。国土、农业、水利、交通、规划、建设、环保、公安、司法等部门都要切实履行保护耕地的责任，强化执法监察工作，坚持“全员执法，全面覆盖，全程监管”，鼓励引导用地企业、农民群众自觉依法用地、保护资源，真正在全社会形成浓烈的保护耕地资源的氛围。
　　（二）加大保护力度，提高建设水平。各地要采取多种措施，确保耕地特别是基本农田总量不减少，用途不改变，质量有提高，划定的永久基本农田位置不能变。要充分发挥市场机制作用，多方筹措资金，加大投入，认真开展基本农田工程建设，重点建设一批保护永久、产能稳定、效益显著的基本农田示范区；要积极探索建立耕地保护财政补偿机制，对承担耕地保护责任的农民给予适当补偿，充分调动农民保护耕地的积极性。继续推进土地开发复垦整理工作，认真实施“万顷良田建设工程”，严格新增耕地项目验收标准，提高耕地质量，为争取建设用地规模创造条件。
　　（三）强化工作责任，严格责任追究。各地要严格按照国务院国发\[2004\]28号、国发\[2006\]31号和国发〔2008〕3号文件的规定，强化对土地管理行为的监督，严肃惩处土地违法违规行为。要建立健全土地执法监管长效机制，加大宣传力度，强化制度建设，积极构建土地管理联合执法机制，建立土地执法联席会议、联动执法和联合办案制度，国土、纪检、监察、规划、建设、工商、环保、农业、公安等部门要协同动作，对违法批地、用地行为要形成及时发现、有效制止、严肃查处的快速反应机制。要严格执行《违反土地管理规定行为处分办法》，实行严格的土地违法问责制，对违法批、用耕地的单位或个人，要严肃查处，触犯刑律的，移送司法机关处理。
　　二、强化管理，提高节约集约用地水平
　　近年来，我市经济社会发展较快，用地量明显增大，但宽打宽用、粗放利用的现象比较普遍。农用地转用计划的紧张与土地利用的粗放浪费同时并存，矛盾突出。为此，必须实行严格的节约集约用地制度，强势推进，务求实效。
　　（一）认真把好建设用地审核关，严格建设用地供应条件。要加强建设用地计划管理，控制地区建设用地总规模和单个项目用地面积，实行严格的节约集约用地制度。要严格建设项目立项审批。发改委作为建设项目立项审批的责任主体，要严格按照国家产业政策、国民经济发展建设规划和市场准入条件等进行审查，认真执行项目审批、核准、备案制度，明确项目总投资及土地、厂房、设备等各类投资构成。国土资源局要严把建设用地预审关，严格区分鼓励、限制和禁止类产业项目的供地条件，对限制类产业项目要严格预审条件，对禁止类产业项目不得办理预审许可。对未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告，不得办理农用地转用和土地征收报批手续，不得办理供地手续。
　　（二）充分发挥市场配置土地资源的作用，以市场调节需求。严格执行以招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权制度，工业用地和商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地（包括配套的办公、科研、培训等用地），以及同一宗土地有两个以上意向用地者的，都必须实行招标拍卖挂牌等方式公开出让。严格限制土地使用权协议出让。要以土地价格杠杆来促进土地的节约集约利用，以土地价格高低来调节土地市场的供求关系。土地出让价格的确定要符合规定程序，坚决防止严重背离价值、低价出让土地使用权的交易。加强土地出让金的规范管理，不得拖欠，不得减、缓、免，也不得变相返还或垫交。
　　（三）合理确定出让宗地规模，提高投资强度。出让土地的宗地规模要合理。对于用地量较大的项目，可以一次规划，但不要一步到位，以项目的实际投资程度分期、切块供地，形成有效供给，确保节约集约利用每宗土地。要提高投资强度，省级开发区工业投资强度必须达到150万元/亩，重点镇和工业集中区应在120万元/亩以上。对单个项目投资额在3000万元以下的，原则上不得单独供地。大力推广多层标准厂房建设，鼓励建设三层以上标准厂房；对符合规划条件、不改变土地用途而只提高容积率的工业用地，不再增收土地出让价款。
　　（四）强化出让合同和划拨决定书的管理，加大对闲置土地的处置力度。土地出让合同和划拨决定书要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容。对投资强度达不到规定标准的，以闲置土地定性征收闲置费，直到追加的投资达标为止；对不按合同约定开发建设，土地闲置满两年的，应当依法无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；对不符合法定收回条件的，应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用；对非经营性用地改变为经营性用地的，应当约定或明确政府可以收回土地使用权，重新依法出让；对于闲置土地问题未处理到位的地区，不考虑安排任何项目的新增建设用地指标。
　　（五）切实加强建设用地批后监管，建立健全节约集约用地的长效机制。国土资源管理部门要加强农用地转征用后供地率、供后实际利用率、合同执行情况的监管，定期对现有建设用地的开发利用状况和投入产出情况进行动态监测评价，及时发布动态信息，适时作出对策措施。要建立国土、发改委、规划、建设、房管、监察、金融等部门协作联动机制，制定单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗考核办法，综合治理粗放利用、闲置、浪费土地资源行为。监察部门要加强对土地执法情况的监督，对严重破坏、浪费、闲置土地资源的违法违规案件，依法依纪追究有关人员的责任。金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应从严控制展期贷款或滚动授信；对违法用地项目不得提供贷款和上市融资，违规提供贷款和核准融资的，要追究相关责任人的责任。要建立奖惩机制，对节约集约利用土地成效明显的单位，总结推广其做法和经验，优先安排建设用地指标；对土地利用节约集约度不高、未达到考核标准的地区，将在下一个评价期前停止办理该地区农用地转用和土地征收手续，并在一定范围内曝光。
　　三、规范引导，推进集体土地流转工作
　　（一）明晰产权，积极引导。一要搞好农村集体土地所有权和农民承包经营权的确权、登记、发证工作。利用第二次全国土地调查的有利时机，全面推进全市农村土地的确权登记发证工作，以明晰产权、依法流转；二要积极创造有利于土地承包经营权流转的政策环境。各级政府和相关部门要因地制宜地加强对农村土地承包经营权流转的指导和扶持。按照“依法、有偿、自愿”原则，鼓励、支持、引导农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转承包经营权，推动农地逐步向专业大户、农民专业合作社等规模经营主体集中，提高土地利用效益；对土地流转方式、流转价格的确定等，应充分尊重集体土地流转主体的意见，不得强行干预；三要加强监管。土地承包经营权流转不得改变土地集体所有性质，不得改变土地的农业用途，不得损害农民土地承包权益。农工办、农业、国土等部门要在服务中强化监管，在管理中优化服务，不断规范土地流转，提高农村集体土地集约化、规模化经营水平。
　　（二）规范有序，逐步推进。开展集体建设用地流转，是优化资源配置，推进节约利用，显化土地资产价值，增加集体经济资产性收入，缩小城乡差距，实现社会和谐的有利措施。在实践中，必须坚持原则，统一市场，规范有序，逐步推进。一要坚持“三不一符合”的原则。确保“耕地面积不减少，建设用地规模不增加，农民群众利益不受损，符合土地利用规划和土地用途管制政策”。二要积极培育和发展统一、开放、平等的土地市场。集体建设用地要和国有建设用地一样，“同地、同价、同权”，“两种产权，一个市场”，公开入市、平等交易，可以出让、租赁、作价入股等多种形式经营。三要规范有序。集体建设用地流转要符合以下条件：符合土地利用规划和城乡建设规划，严格土地用途管制，不得擅自将农用地改为建设用地，禁止将流转土地用于商品房开发，产权明晰并依法登记。集体建设用地流转必须兼顾国家、集体、个人利益，切实维护土地所有者和使用者的合法权益，可以采用“群众自愿、政府适当干预”的办法加以推进，坚持以公开招标、拍卖、挂牌方式，实行市场化运作。
　　（三）大力推进城乡建设用地增减挂钩工作，探索集体建设用地流转新途径。鼓励集体建设用地就地流转，就地使用。要把城乡建设用地增减挂钩工作作为探索集体建设用地流转的重要途径，加大力度，加快推进。一要摸清现状。摸清集体建设用地的面积、分布和权属，评价分析待整理土地的潜力和可行性。二要搞好规划。立足优化城乡用地结构，结合用途管制分区，编制项目区实施规划。三要落实地块。依据规划统筹安排项目区，在同一项目区内落实拆旧地块和建新地块，项目区原则上限定在县级行政区规划范围内。四要抓好项目管理。切实组织好项目区的申报审批、组织实施、检查监督、成果验收等工作。五要搞好收益分配，由建新区和拆旧区集体经济组织签订协议，明确收益办法。六要合理安置。腾出来的“计划”，首先用于拆旧区范围内村民的集中居住、生活配套设施及公用设施用地，其次才可用于城镇建设。
　　在加强监管、严肃查处违法违规用地行为的同时，各地要积极采取措施，鼓励农民和集体经济组织挖掘存量建设用地的潜力，保护和整理开发耕地。将存量建设用地整理为耕地，通过易地置换，在符合土地利用规划范围内落实建新地块，暂时尚未开发利用的，国土部门储备机构可以参照《土地储备办法》“代行收储”或由集体经济组织“托管”，以确保资源不闲置和经营形成的收益归于集体经济组织，切忌低价利用集体建设用地。
　　各县（市、区）可结合本地实际，制定本地集体建设用地流转的具体操作办法。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　盐城市人民政府
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇〇九年六月五日