杭州市人民政府办公厅
关于进一步加强政府储备土地
开发整理的实施意见
杭政办〔2006〕7号
各区人民政府,市政府各部门、各直属单位:
为进一步深化土地收购储备制度改革,强化政府储备土地开发整理工作,增强政府有计划统一供地的能力,稳定我市房地产市场,根据《杭州市土地管理规定》、《杭州市土地储备实施办法》(市政府令第153号)的规定,经市政府同意,现就加强政府储备土地开发整理提出如下实施意见:
一、进一步调动储备土地开发整理的积极性
在坚持以政府土地储备机构为主开发整理土地的前提下,充分调动和发挥社会各方的积极性。按照“政府主导,企业参与、市场运作、利益共享”的原则,储备土地的开发整理实施方案经市政府批准后,市土地储备中心可以协议委托所在区人民政府组织的机构或国有独资公司(以下简称开发整理单位)进行储备地块的开发整理,也可采取公开招标的方式确定委托有相应资质的房地产开发企业承担。储备土地开发整理后,由市土地储备中心统一储备,市国土资源局按照年度土地供应计划、供地政策和市场情况有计划地供应。
二、储备土地委托开发整理的程序和职责
(一)凡市政府确定需委托的重点区域、重点建设项目用地的开发整理,由市土地储备中心根据土地年度储备计划,组织编制储备土地开发整理实施方案。实施方案主要包括土地开发条件、开发成本、开发周期、预期收益、资金风险、开发方式、收益分配等,经市国土资源局和市财政局审核后,报市政府批准。
(二)由市土地储备中心委托开发整理的地块,市土地储备中心主要负责办理计划立项、规划和土地报批工作;负责与委托开发整理单位签订《储备土地委托开发整理协议书》;负责对委托地块开发实施的指导帮助、监督检查和验收。
(三)储备土地开发整理单位主要负责委托地块开发整理资金的筹措;负责组织实施委托地块的征地拆迁(补偿),根据地块的控制性规划实施地块内配套设施建设和场地平整等工作。
(四)储备土地开发整理和建设中,应按有关规定通过竞价方式选择评估、拆迁、工程施工、监理等单位。开发整理单位完成开发整理工作后要及时上报市土地储备中心。
三、加强储备土地开发整理资金的管理
(一)储备土地开发整理单位的自有资金必须达到开发整理成本的30%以上,其余部分由开发整理单位筹措解决,开发整理资金实行封闭管理。开发整理单位的利润和工作经费按照实施方案测算的开发整理成本总额的10%以内予以核定。具体比例根据地块情况在实施方案中明确。
(二)储备土地开发整理成本主要包括:征地、拆迁补偿费及有关税费;收购、收回土地过程中发生的相关费用;配套设施建设和场地平整等前期费用;土地开发整理过程中发生的审计、工程监理、银行贷款利息等费用;不可预见费以及经市财政局和市国土资源局核准的其他支出。
(三)委托开发整理的土地出让后,由市国土资源局、市土地储备中心分别与土地受让方签订《国有土地使用权出让合同书》和《土地开发补偿协议书》。土地出让金和开发补偿费分别按出让总额的55%和45%确定,土地出让金缴入市财政专户,土地开发补偿费缴入市土地储备中心专户。市土地储备中心收取的开发补偿费,按实施方案测算的开发整理成本在2个工作日内返还给开发整理单位。
(四)为降低开发整理单位的财务成本,确保开发整理资金及时到位,凡属于分期开发、分期出让地块,在实施方案确定的开发整理成本范围内,对开发整理单位实际已投入资金超过市土地储备中心已收取的出让地块开发补偿费的,由市土地储备中心提出意见,报市财政局核定后,在已收取的该地块出让金的10%以内予以预付。
(五)在地块完成开发整理后,由市财政局会同市国土资源局对土地开发整理项目的实际成本予以核定,并作为结算开发管理资金的依据。经核定,地块实际开发整理成本低于实施方案中测算的开发整理成本的,其结余部分按比例与开发整理单位分成。具体分成比例由市财政局商市国土资源局提出方案,报市政府批准。对实际开发整理成本超出45%部分的,其超出部分由市财政局报经市政府批准后,在土地出让金中予以拨付。
四、建立储备土地周转金和奖励基金
(一)落实储备土地开发周转金。根据《浙江省人民政府关于加强国有土地资产管理的通知》(浙政发〔2001〕61号)和《杭州市土地管理规定》精神,由市政府每年从土地净收益和土地开发费增值中划出不少于3000万元,作为储备土地开发周转金;如市土地储备中心当年开发费增值部分大于3000万元,其超过部分全部转为土地周转金,由市土地储备中心专项用于土地收购和储备工作。
(二)建立土地开发整理奖励基金。为充分调动各区人民政府和开发整理单位做地的积极性,在市土地储备中心2%的业务管理费中,安排部分资金作为储备土地开发整理的奖励资金。对每年按计划完成任务的区人民政府给予奖励。市土地储备中心在每年的12月底对开发整理单位的工作质量、工作进度、成本控制等进行目标考核,提出奖励资金分配方案,报市国土资源局审查后,由市财政局负责审批。
五、加强对土地开发整理的监管
(一)市国土资源局、财政局、审计局应加强对市土地储备中心和储备土地开发整理单位开发整理成本的监督和管理,严格审核土地开发整理成本,强化资金使用管理,确保土地储备开发整理资金的安全。在土地开发整理过程中,市财政局可委托中介机构对开发整理的各个环节和费用开支情况进行监督。
(二)因储备土地开发整理发生的纠纷、复议、诉讼等,由市土地储备中心委托的开发整理单位为主处理,市土地储备中心应予以积极配合和支持。
二○○六年三月二十七日