杭州市政府办公厅关于大力推进住房保障货币化的指导意见

杭州市人民政府办公厅
关于大力推进住房保障货币化的指导意见

杭政办函〔2015〕57号

各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各直属单位：
　　为进一步加大住房保障力度，提高保障效率，稳步推进公共租赁住房货币补贴和征迁货币化安置工作，促进房地产市场健康稳定发展，经市政府同意，现就大力推进住房保障货币化提出如下意见。
　　一、提高认识，明确要求
　　（一）统一思想。近年来，我市通过加快保障性住房建设步伐，不断健全多层次住房保障体系，有效改善了城市中低收入住房困难家庭、新就业大学毕业生、创业人员等群体的住房条件。但以实物为主的住房保障模式难以满足群众多样化的住房需求，也不符合当前房地产市场发展形势。进一步完善住房保障体系，大力推进住房保障货币化，有利于发挥市场配置资源作用，转变政府职能；有利于提高住房保障效率，增加群众居住选择权，促进保障对象职住平衡；有利于促进房地产市场健康稳定发展。
　　（二）总体要求。加强住房保障和住房市场的有效衔接，推行公共租赁住房货币补贴，建立实物保障与货币补贴并举的保障模式；加大征迁货币化安置力度，合理引导被征收（补偿）人利用货币补偿款通过市场购买住房；开展搭桥预订商品房作为安置房的服务，强化政府公共服务职能。
　　二、推进住房保障货币化，落实主要保障途径
　　（一）推行公共租赁住房货币补贴。向符合公共租赁住房准入条件的城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业大学毕业生和创业人员发放租房补贴，资助其通过市场租赁住房。
　　1.保障标准。公共租赁住房货币补贴保障标准按照货币补贴标准租金乘以家庭保障面积计算核定。针对保障家庭的不同收入水平，建立差别化的租金补贴机制。
　　2.申请审核。住保房管部门应搭建住房租赁信息公共服务平台，严格执行公共租赁住房货币补贴领取制度，明确租赁合同备案要求，公开申请程序、规范审核审批、强化违规罚则、充分接受社会监督，确保货币补贴按规定用于租赁住房。
　　3.实行方式。公共租赁住房货币补贴从2015年开始试点推行。根据《杭州市人民政府办公厅关于印发杭州市公共租赁住房建设租赁管理暂行办法的通知》（杭政办〔2011〕20号）明确的市、区两级公共租赁住房保障模式，选择1个区先行试点推行市本级公共租赁住房货币补贴。
　　（二）加大征迁货币化安置力度。通过提高货币化安置奖励标准等方式，提升被征收（补偿）人选择货币化安置后通过市场购买住房的能力。
　　1.提高货币化安置奖励标准。在国有土地征迁安置中，被征收人选择货币补偿的，由征收部门在按评估价格对被征收人住宅房屋给予补偿的基础上，再按评估价格的20%给予货币补贴。被征收人按期搬迁且在领取货币补偿款之日起12个月内购买住宅房屋的，根据购房纳税凭证，由征收部门再按被征收房屋评估价格的22%给予奖励（新购房屋价格低于被征收房屋评估价格的，按新购住房价格的22%给予奖励）；集体土地征迁安置工作，严格按照集体土地货币化安置相关政策规定，修订完善《杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局关于杭州市集体土地住宅房屋拆迁货币化安置实施意见（试行）的通知》（杭政办函〔2009〕51号），建立房产、土地行政管理等部门住宅房屋交易价格对接机制，刚性货币化安置单价，合理引导被补偿人选择货币化安置。过渡期间新增的安置人口，可根据安置房源情况，积极引导实行货币化安置，被补偿人在领取货币补偿款之日起12个月内购买住宅房屋的，可适当提高购房奖励补贴标准，具体标准由各地结合实际确定。
　　2.严控实物安置优惠政策。严格控制国有土地和集体土地征迁中实物安置的优惠政策幅度。国有土地征迁中，被征收人选择产权调换的，征收双方应严格按照被征收房屋评估价格和安置房评估价格进行资金结算，确因自然间不可分割、被征收人改善住房条件等原因增加建筑面积需按照安置用房评估价格优惠结算的，优惠结算部分的建筑面积最高不得超过30平方米，且优惠价格不得过低，并严格控制其他优惠政策。集体土地征迁中，除城中村改造试点中农转居公寓涉及超出各地现行人均安置标准的原农居合法批准面积可按综合价进行结算外，原则上不再增加安置面积（自然间不可分割原因除外），确需增加安置面积的，结算价格原则上不低于同类农转居公寓的市场评估价。建立农转居公寓建安价、成本价、综合价的动态调整和定期公布机制。
　　3.逐步减少实物安置房建设。已落实安置房源并已签订协议在外过渡的，应按照协议做好在外过渡各项工作，并加快安置房项目建设，尽快落实安置；尚未实施的征迁项目，应结合各地实际，逐步减少直接建设安置房的比例，优化安置房源调配，在消化现有安置房库存的基础上，积极引导货币化安置。
　　（三）开展搭桥预订商品房作为安置房服务。各地可根据征迁项目安置需求，通过搭桥、预订等方式提供商品房信息，供被征收（补偿）人自愿选择购买。
　　1.责任主体。各区、县（市）政府是提供搭桥、预订商品房作为安置房服务的责任主体。市住保房管局、国土资源局分别负责在国有土地、集体土地征迁中提供搭桥预订商品房服务的政策指导。
　　2.具体方式。政府搭桥预订商品房作为安置房的服务可有多种操作模式。
　　（1）搭桥服务。各地可以单个征迁项目为单位或全辖区统筹，根据选择货币化安置的被征收（补偿）人的安置需求，通过搭建平台等方式提供商品房信息，供被征收（补偿）人自愿选择购买，并由被征收（补偿）人与开发建设单位结算购房价款。
　　（2）预订服务。各地可以单个征迁项目为单位或全辖区统筹，根据选择货币化安置的被征收（补偿）人的安置需求，通过竞争性谈判、询价等方式，公开选定若干商品房项目（交付期限原则上不超过半年），通过征迁项目实施单位支付订金锁定房源的方式，以较市场售价优惠一定幅度的价格向开发建设单位预订一定数量房源，供被征收（补偿）人自愿选择购买，并由被征收（补偿）人与开发建设单位结算购房价款。
　　经被征收（补偿）人同意，征收（补偿）人也可将被征收（补偿）人按规定可享受的货币补偿款价值，制作成相应的房票，由被征收（补偿）人在规定期限内凭房票通过市场自行选择商品房购买，或选择搭桥服务、预订服务中的商品房，并由征收（补偿）人与开发建设单位以房票价值结算购房价款[如购房价款超过房票价值，由被征收（补偿）人与开发建设单位结算]。
　　三、加强领导，狠抓落实
　　（一）加强组织领导。完善住房保障体系，大力推进住房保障货币化是促进房地产市场健康稳定发展的一项重要举措，涉及面广、政策性强。各地要切实加强组织领导，健全工作机构，规范操作程序，注重实践总结，扎实有效推进。市规划、建设、国土资源、财政、发改、住保房管、物价、审计等部门要根据各自职责，做好指导、配合和行业监管等工作。
　　（二）坚持因地制宜。各地要根据当地实际，采取适合的方式推进征迁货币化安置工作，节约的安置房用地可转为出让用地，土地出让金返还按照所在地相关政策执行；多余的安置房源可作为闲置国有资产进行公开处置，所得价款原则上专项用于货币化安置；在条件允许的前提下，也可依托市场筹集确需的安置房源，减少直接投资建设实物安置房。
　　（三）完善政策支持。各地通过货币化保障的户数可按规定纳入保障性安居工程统计口径。公共租赁住房货币补贴所需资金可从住房保障专项资金中列支，并按照相应政策享受国家保障性安居工程的资金补助及相应的税费减免。被征收（补偿）人除被征收房屋外无其他住房的，其使用货币补偿款通过市场购买的住房视作首套房，享受首套房相关信贷政策。棚户区改造项目中所需的货币补偿款，可按《住房城乡建设部、国家开发银行关于进一步加强统筹协调用好棚户区改造贷款资金的通知》（建保〔2014〕155号）规定申请国开行专项贷款，被征收（补偿）人使用货币补偿款购买住房的，可按《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）规定享受相关税收优惠。
　　本意见自2015年4月29日起施行。由市住保房管局、市国土资源局、市建委等部门会同各区、县（市）负责组织实施。本意见施行前已实施的征迁项目仍按原政策执行。上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、滨江区可根据本意见，结合当地实际，制定实施细则，并报市有关部门备案；萧山区、余杭区、富阳区及各县（市）可参照本意见，结合当地实际，制定实施细则，并报市有关部门备案。

杭州市人民政府办公厅
2015年4月29日